商业地产潜力三线城市报告

人均可支配收入（元）
50,000 40,000 30,000 20,000 10,000
0太 嘉 温 金 晋 东 烟 泰 扬 芜 洛 柳 盐 淮 漳 蚌 襄 徐 宿 宿 仓兴州华江营台州州湖阳州城安州埠阳州州迁
数据来源：国家统计局
潜力三线城市人均消费收入比平均线 为 0.62，其中在多项产业和城市发 展指标中落后的漳州、洛阳、宿迁， 人均消费收入比却处于领先，表现出 更为强烈的消费意愿；相反，东营、 嘉兴的人均消费收入比则偏低，商业 供应结构性失衡导致消费需求不足。
8.0
7.8
8.0
8.0
6.0
4.8
4.0
2.0
4.7 2.0
4.5 4.0
0.0 万达
宝龙
银泰
■ 转型类城市 ■ 崛起类城市 ■ 平稳发展类城市
数据来源：中商数据
8.8 5.0
3.0
金鹰
商业地产潜力三线城市报告 ０７
业态特征
转型类城市商业市场多以小商品市场 和基础时尚为主的零售业态占据主 导，生活配套业态的占比也较高，对 儿童及娱乐的关注度则较低。
人均消费收入比
0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0.0 漳 洛 温 宿 烟 金 太 柳 徐 泰 晋 宿 襄 扬 芜 盐 东 淮 蚌 嘉
州阳州迁台华仓州州州江州阳州湖城营安埠兴
数据来源：国家统计局
潜力三线城市房地产开发占固定资产 开发比重均值为 18.1%，其中蚌埠 开发房地产最为积极，遥遥领先于其 他 城 市， 达 到 32.7%； 洛 阳、 东 营 则最低，分别仅为 10.0%、7.3%， 房地产发展有所放缓。
在对 150 个三四线城市面积、人口 及人口密度数据统计后，根据城市人 口 数 量 及 规 模 等 级 进 行 排 序， 选 出 50 大最具潜力或发展良好的城市。 进一步研究 50 大城市的宏观数据及 城市属性，初步了解商业环境，筛选 出 20 大典型潜力城市。
潜力三线城市 “准入标准”
人均 GDP
房地产开发占固定资产开发比重
35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0%
5.0% 0.0% 蚌 温 宿 嘉 金 晋 漳 芜 淮 宿 柳 烟 扬 盐 太 泰 襄 徐 洛 东
埠州迁兴华江州湖安州州台州城仓州阳州阳营
数据来源：国家统计局
０４ 商业地产潜力三线城市报告
城市类型及特征
进一步依据城市发展、消费支出、商 业发展共十二项指标考量，潜力三线 城市可细分为转型类城市、崛起类城 市、平稳发展类城市。
● 城市发展考量指标：
·固定资产投资总额 ·GDP 及增长率 ·城市基础设施建设投资总额 ·第三产业比重及增长率
● 消费支出考量指标：
·网购消费总额 ·人均可支配收入 ·社会消费品零售总额 ·八大类消费结构
人均消费收入比
平稳发展类城市 崛起类城市 转型类城市
0.64 0.60
0.64
城市分布特征
潜力三线城市中，江苏、浙江、安徽 城 市 共 占 13 席， 占 比 达 到 65%。 在这些城市中，平稳发展类城市比重 80%，崛起类城市比重 62.5%，转 型类城市比重 57.1%，高于平均水 平。在上海、杭州、南京、合肥等国 内领导城市带动下，长三角经济圈发 展更快，带动圈内三线城市快速提升。
娱乐
KTV 35.0%
影院 30.0%
桌游棋牌 25.0%
健康养生 5.0%
代表城市： 襄阳 I 洛阳 I 东营 I 淮安 I 嘉兴 I 泰州 芜湖 I 扬州
潜力三线城市发展进程
从第三产业比重来看，崛起类城市和 转型类城市相对更接近，与平稳发展 类城市尚存在一定差距；从城镇化率 发展来看，崛起类城市正在缩小与平 稳发展类城市的差距，转型类城市仍 较为落后；从人均 GDP 和房地产开 发占固定资产开发比重来看，崛起类 城市在人均 GDP 方面显著高于其他 城市，而房地产开发占固定资产开发 比重则明显偏低。崛起类城市多为重 要工业支柱城市，工业发达，但房地 产开发仍处于起步阶段，转型类城市 则正通过大力开发房地产拉动经济。
人均 GDP（元）
200,000 150,000 100,000
50,000
0东 太 烟 扬 嘉 泰 晋 金 芜 徐 柳 襄 盐 淮 漳 洛 温 宿 蚌 宿 营仓台州兴州江华湖州州阳城安州阳州迁埠州
数据来源：国家统计局
潜力三线城市第三产业比重均值为 38.2%，其中温州第三产业比重最高， 达到 49.7%，消费驱使服务业发展 迅速；而东营则成为第三产业比重最 低城市，相对于极为发达的工业，服 务业发展较为落后。
第三产业比重
50.0% 40.0% 30.0%
20.0%
10.0%
0.0% 温 金 徐 太 淮 扬 泰 嘉 盐 烟 宿 洛 漳 宿 柳 蚌 晋 襄 芜 东 州华州仓安州州兴城台迁阳州州州埠江阳湖营
数据来源：国家统计局
潜力三线城市城镇化率均值为 57.7%，其中温州、太仓领跑大市， 城镇化率均超过 65%；宿州城镇化 率偏低，仅为 37.4%，城市发展尚 在起步阶段。
人均可支配收入（元）
平稳发展类城市 崛起类城市 转型类城市
33,208 30,628 28,909
人均社会消费品零售总额（元）
平稳发展类城市 崛起类城市 转型类城市
26,279 22,853 17,833
数据来源：中商数据、国家统计局
人均生活消费支出（元）
平稳发展类城市 崛起类城市 转型类城市
21,334 18,384 18,329
品牌最多购物中心的平均进驻数量
10.0
9.0 9.2
8.0
6.1 6.0
7.4 5.6
4.0
3.6
2.0
4.6 3.3 1.3
0.0 NO.1
NO.2
■ 转型类城市 ■ 崛起类城市 ■ 平稳发展类城市
数据来源：中商数据
NO.3
万 达、 宝 龙、 银 泰、 金 鹰 是 这 些 品 牌 进 驻 的 主 要 载 体， 在 13 个 城 市 中 品 牌 拥 有 量 最 多， 在 各 城 市 前 三 位品牌最多购物中心中占比也达到 50.8%。其中万达贡献最大，占前三 位全部购物中心比重超四分之一。
城镇化率
70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0%
0.0% 温 太 晋 东 金 扬 芜 泰 柳 徐 嘉 盐 烟 淮 襄 宿 漳 洛 蚌 宿 州仓江营华州湖州州州兴城台安阳迁州阳埠州
数据来源：国家统计局
商业地产潜力三线城市报告 ０３
潜力三线城市人均可支配收入均值为 30,671 元，其中太仓、嘉兴、温州 均超过 40,000 元；而宿州、宿迁则 相对偏低。可以看到，人均可支配收 入与人均 GDP 并不完全成正比，以 东营和温州作比较，人均 GDP 最高 的东营人均可支配收入却落后于该指 标较低的温州。
崛起类城市以零售与生活业态为主， 快时尚开始出现但仍以基础时尚为 主导；餐饮与娱乐业态开始呈现上 升趋势。
平稳发展类城市的儿童、餐饮上升趋 势明显；零售和生活配套开始出现奢 侈品和精品超市等业态；餐饮与娱乐 的主题型类型比重增加。
业态占比
100% 80% 60%
25.0% 15.0%
20.0% 20.0%
第三产业比重
平稳发展类城市 崛起类城市 转型类城市
城镇化率
44.34% 36.49% 35.72%
平稳 发展类 城市
平稳发展类城市 崛起类城市 转型类城市
60.81% 58.49% 54.50%
商业市场已经度过建设阶段，项目趋 于饱和，竞争较为激烈。 代表城市：
温州 I 烟台 I 金华 I 徐州 I 盐城
人均 GDP（元）
平稳发展类城市 崛起类城市 转型类城市
62,178 76,440
60,576
房地产开发占固定资产开发比重
平稳发展类城市 崛起类城市 转型类城市
18.20% 15.20%
21.40%
数据来源：中商数据、国家统计局
商业地产潜力三线城市报告 ０５
潜力三线城市消费潜力
从消费各项指标来看，各级城市在人 均可支配收入和人均社会消费品零售 总额方面均保持递进，而崛起类城市 在人均生活消费支出方面则几乎与转 型类城市持平，商业供给结构性失衡 导致消费需求不足。可以看到，崛起 类城市人均消费收入比明显落后于其 他城市，而转型类城市则与平稳发展 类城市一致，显示出强烈的消费意愿。
此外，潜力三线城市中沿海城市占比 较高，达到 75%。这些城市沿河流， 水上运输交通便利，利于出口，也更 吸引外商投资。
烟台 东营
洛阳 襄阳
宿州
徐州
扬州
泰州
淮安
宿迁
蚌埠 芜湖
嘉兴 太仓
盐城
金华
温州
柳州
晋江 漳州
０６ 商业地产潜力三线城市报告
商业发展
城市发展现状
根据对 7 大品类 67 个全国发展最为 领先的连锁品牌拓展情况进行跟踪及 统计，转型类城市和崛起类城市商业 发展仍在初级过渡期，超市品牌开店 数量高于餐饮品牌，而平稳发展类城 市中餐饮品牌已超过超市品牌开店数 量，消费需求升级。可以看到，在平 稳发展类城市中，儿童、轻奢、奢侈 品品牌开店数量均已显著超过其他城 市，而转型类城市甚至尚未引入这三 类品牌。崛起类城市对咖啡甜品的需 求更高，与其他品类相比，这一指标 高企也预示着商业更大的需求潜力。
15.0% 25.0%
40%
45.0%
35.0%
30.0%
20%
5.0% 10.0% 0% 转型类城市
10.0% 15.0% 崛起类城市
15.0% 15.0% 平稳发展类城市
■ 娱乐 ■ 儿童 ■ 零售 ■ 餐饮 ■ 生活配套
数据来源：中商数据
转型类城市特征
娱乐业态整体需求有限，大多仅仅关 注 KTV、影院等基本品类；儿童业 态以基础游乐、早教及零售为主；零 售业态以基础时尚为主，缺乏快时尚 及奢侈品；餐饮业态小吃及休闲餐饮 过剩，缺乏主题及特色；生活配套业 态以卖场超市为主。
7 大品类平均开店数量
10.0 8.0
9.4 9.2
6.0 4.4 4.6
4.0 3.6
2.0
0.0 超市
5.0 4.1 3.3
餐饮
0.00.5 0.8 儿童
5.4 咖啡甜品
2.8 2.0
0.4 快时尚
1.4 0.6 0.0 轻奢
■ 转型类城市 ■ 崛起类城市 ■ 平稳发展类城市
数据来源：中商数据
1.4
0.00.0 奢侈品
在对各城市进驻品牌最多的前三位购 物中心品牌开店数量进行统计后，发 现转型类城市前三位购物中心品牌开 店数量均较大程度落后于其他城市； 崛起类城市在排名首位的购物中心中 品牌开店数量已接近于平稳发展类城 市，然而排名二三位的购物中心相比 差距显著，单一购物中心的核心地位 更为明显。
整体来看，这些开发商在转型类城市 和平稳发展类城市引入品牌数量相 似，其中金鹰对于品牌的吸引力更强。 在崛起类城市中，品牌进驻数量明显 偏低，然而万达引入品牌数量远远高 于其他开发商，甚至高于其在平稳发 展类城市引入品牌的数量，尽显其先 进入者优势及对当地更大的影响力。
平均引入品牌数量
10.0
8.3
> 40,000 元
第三产业比重
> 28%
城镇化率
> 50%
人均可支配收入
> 22,000 元
人均消费收入比
> 0.57
房地产开发占固定资产投资比重
> 13%
当满足其中 5 项时，界定其为 潜力三线城市。
０２ 商业地产潜力三线城市报告
宏观经济分析
潜 力 三 线 城 市 人 均 GDP 均 值 为 67,322 元， 其 中 东 营、 太 仓 人 均 GDP 最高，均超过 150,000 元，甚 至超过排名第三的烟台 75% 以上。 这 两 个 城 市 工 业 极 为 发 达， 其 中 东 营石油机械产业占全国比重甚至超过 50%； 尽 管 温 州 偏 好 跟 风 投 资 热， 然而城市产业以薄利轻工业为主要产 业，人均 GDP 仅 47,450 元，低于 平均水平。
● 商业发展考量指标：
·品牌下沉度 ·品牌丰富度及数量 ·人均商业面积 ·开发商下沉数量
转型类 城市
各方面发展较缓，城市处于转型阶段， 未来人口及商业发展潜力较大。 代表城市：
蚌埠 I 晋江 I 柳州 I 太仓 I 宿迁 I 宿州 漳州
崛起类Leabharlann Baidu城市
由单一商圈向多商圈发展阶段，商业市 场拥有一定消费基础，整体发展较快。
２ 商业地产潜力三线城市报告
目录
CONTENTS
01 前言 02 宏观经济分析 06 商业发展 10 品牌特征 12 商业困局 13 城市发展周期
商业地产潜力三线城市报告 ０１
前言
在大城市商业竞争环境加剧的情况 下，三四线城市开始发力，成为未来 商业开发的新风向标。本报告旨在挖 掘三线城市真正潜力，为开发商进驻 三线城市提供指引。