采用成本法评估集体建设用地

采用成本法评估集体建设用地使用权

发布日期：2010-5-10

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在以成本法评估上海市集体建设用地使用权时，通常采用以下公式：

集体建设用地使用权价值=土地取得费用+土地开发费用+利息+利润+土地增值收益

1、土地取得费用的构成与取值依据

土地取得费用一般由以下A、B、C或D、E、F五部分组成：

A 土地补偿费

D 新菜地开发建设基金

E 地上地下建筑物附着物补偿费

地上地下建筑物附着物指征地范围内的旧有建筑物、构筑物及棚、舍等。对该部分财产的补偿，由于每块地被拆的建（构）筑物等设施不同，故每块地的补偿费用一般不一样，可视具体情况确定。

F 耕地占用税评估师信息网论坛

2、有关土地取得费用构成上存在的争议及分析

土地取得费用除上述几块构成外，目前在评估实践中也有评估师会考虑加入征地劳动力及养老人员安置费、征地管理费。这二块费用在原先用成本法评估集体建设用地时是不考虑的，只在国家征地时才考虑。因为当时村镇集体组织将农用地征为集体建设用地时征地事务一般均自行办理，原地上劳动力及养老人员也均由村镇集体组织重新安排。然而近几年来，随着市场经济的发展，此类征地事务已普遍采用外包方式操作，对地上劳动力的安排也经常采用由其自谋出路的方式解决，因此目前状况下需适当考虑这二块成本费用。其取值标准可参照国家征地时的标准，具体如下：

（1）征地劳动力及养老人员安置费

上海市征地劳动力自谋出路的：15000-30000元/人；

养老人员安置费：

文件标准：沪府发（2003）66号

《上海市劳动和社会保障局关于落实被征地人员就业和社会保障若干问题的通养老费：

知》[ 沪劳保就发（2004）37号]规定，养老费按以下公式计算：来源：评估师信息网征地养老费=（月生活费+月医疗费+月补助费）×12×养老缴费年限+丧葬补助费

上述公式中：月补助费为月生活费的5%；丧葬补助费为月生活费的3倍。月生活费、

月医疗费的标准按照区县政府规定的养老人员的生活费标准、医疗费报销标准来确定。

（2）征地管理费

公式：征地管理费=（A+B+C或D+E）×（2~3）%×70%

3、土地开发费用的构成与取值依据

土地开发费用通常是指宗地红线外土地开发费（包括基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费）及场地平整费用。在评估实践中评估人员一般根据资料分析结果作出专业判断，目前一般取宗地红线外土地开发费“六通一平”在110—140元/平方米（摊入宗地面积），“五通一平”一般在80-110元/平方米，“三通一平”一般在60-80元/平方米，再视具体开发规模、标准而定。如果待估宗地外尚未成片综合开发、开发程度较低，应根据开发程度具体情况对土地开发费用进行适当的调整。

4、利息、利润的确定

投资利息=土地取得费×[（1+利率）开发期–1]+土地开发费×[（1+利率）开发期/2 –1]

投资利润=（土地取得费+土地开发费）×利润率

5、土地增值收益的构成与取值依据

一般按以下公式估算土地增值收益：

土地增值收益=[土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润]×土地增值收益率

上式中的土地增值收益率一般由评估人员根据专业经验分析判断，并应与利润率的确定结合起来综合考虑，应充分体现集体土地的特性以及用途级差和地区级差。

四、集体建设用地评估中还需视委估对象情况来适当考虑的其它因素

根据上述评估程序得到的是通常情况下的集体建设用地使用权价值，评估师还需分析委估宗地是否存在比较明显的特殊的地方，并进行适当的修正。一般比较多的是针对以下二方面的修正：

1、区位及个别因素修正

评估师信息网

根据待估宗地的区位条件和宗地具体条件进行修正，一般采用系数修正。

2、土地使用权年期修正

一般地，集体建设用地使用权是无期限的，但是，当以集体建设用地使用权作为出资时，往往是以一定年期的集体建设用地使用权作为出资，这时就要进行年期修正。