物业公司物业前期介入四大阶段243条优化建议

物业前期顾问四大阶段

一、初始设计阶段

1. 设备机房

1.1中控室

1.1.1中控室和消防控制室合二为一。

1.1.2具备自然采光和通风。

1.1.3位置宜设置在小区相对居中位置。

1.1.4大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一个总中控室，其他中控室信号联网至总中控室。

1.1.5地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板（低于

2.6米结构顶）。

1.2配电室、发电机室、空调机房

1.2.1配电室、发电机房宜居中设置，控制其数量，但应考虑噪音、电磁、排烟对住户的影响。

1.2.2不应设置在建筑的最底层，必须设置时其房间地面应高出房外300mm 以上，或采用更安全的防洪防水措施。

1.2.2其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居民区，或采用减震降噪措施。

1.2.2商业配电室，冷冻站设置独立值班室。

1.2.3通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚。

1.2.4配电房、电梯机房、中控室进出通道封堵及防鼠板。

1.2.5强弱电水井采用通开钥匙。

1.2.6除设计消防通风系统外，设备房应设置排风扇。

1.2.7底楼和正负零以下强弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵外，还应用无机堵泥对所有缝隙做再次密实性封堵，防止因室外温差形成的结露现象对设备设施带来的损坏。

1.3设备房墙地面

1.3.1地下室设备房墙面1.2米高墙砖，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮涂料。

1.3.2设备房地面均采用普通防滑地砖。

1.3.3有水设备房间设置排水沟及铸铁箅子。

2.出入口

2.1出入口在满足规划的同时，数量宜偏少。

2.2根据小区周边公交港、商业等考虑人行出入口位置，同时方便业主出行及消费，带动商业经营。

2.3车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开。如设置为多个车库宜采用通道相连，尽可能减少小区设置车库出入口，有条件的按特级车库标准。

2.4商业、soho楼人、车出入口应分开设置，车行出入口同时宜设置在大堂相邻处，避免不好找出入口而导致车不入库。

2.5形成收水口的组团大门等应设置截水沟。

3.生活、建筑垃圾收集点

3.1与住宅间距合适，应考虑风向因素，一般间距住宅20-30米左右为宜。

3.2臭气排放不影响住宅和商业。

3.3露天设置时景观作美化处理、同时考虑除渣车的回车场地和高度。

3.4根据地域不同特点设置于地下室的，要考虑排风、除渣车的通行。

3.5设置照明、清洁水、排水沟，动力电源根据垃圾箱形式需要而定。

3.6一般一个项目设置一个垃圾站，有条件宜居中，距项目最远点不宜超过1.5KM，建筑垃圾点一般与生活垃圾站集中设置。

4.院落围墙

4.1围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量。

4.2高度不低于2.2米，纵向1.5米围无攀爬支撑点。

4.3铁艺围墙栏杆中空管型材料壁厚不低于3mm，顶部有矛尖。

4.4实体围墙面层不使用浅色材料。

4.5不采用强度较低的围网、栅栏等。

5.人车交通流

5.1宜采用人车分流。

5.2车行宜直接进入车库。

5.3楼栋与车库设置相连通道。

6.配套设施（学校、幼儿园、会所、泳池等）

6.1项目相对集中位置。

6.2独立管理，出入口单独向小区外。

6.3面向小区外、水电气单独计量。

6.4会所宜办理独立产权，商业性质。

7.物业用房

7.1管理处、客户中心一般合并设置在小区相对集中位置，客户中心设在平街层，面向小区外，有停车条件，客户中心与管理处办公主要房间有自然采光条件。配置专用的装修接待室。

7.2工程、绿化、保洁用房考虑服务半径宜设置在小区相对集中位置，可设置在地下或架空层，根据业态设值班点及保洁间，工程用房与配电室距离不宜太远。

7.3保安用房需有采光条件，根据小区面积可集中或分开设置，数量以1-2个点为宜，对业主影响小，宜设置独立向外的出入通道。

7.4过渡性物业用房位置根据实际考虑，但需考虑永久性用房建成之前的管理使用需要。

7.5预留自然通风良好且不影园区观感的库房被服晾晒空间。

8公共卫生间、保洁间

8.1公共卫生间

8.1.1高层公寓楼在一层设置。

8.1.2每组团设置。

8.1.3社区商业根据服务半径考虑。

8.1.4商业每层设置一组（考虑服务半径，以120米为宜，平街层不设置）。

8.1.5出入口门岗附近无公用卫生间的应在门岗设置卫生间。

8.1.6集中商业除首层外的其他楼层设置卫生间。

8.2保洁间

8.2.1高层公寓楼每栋大堂或架空层设置。

8.2.2花园洋房每个组团设置。

8.2.3别墅每组团设置。

8.2.4商业每层设置（考虑服务半径，以120米为宜）。

8.2.5社区商业根据服务半径考虑。

8.2.6面积4平米，设拖布池，5孔插座，照明。

二、施工图纸阶段

1.土建部分

1.1车库图纸设计

1.1.1出入口车道

长于10米坡道设置3道截水沟（入口与环境交界处、中部滴水檐处、底部与车库地坪交界处），雨量较大的地区做适当增加。

坡度≥8%的车道，宜考虑减震、防滑措施。宜采用双组分改性树脂刚玉混合防滑减震材料。

1.1.2车库排水沟

排水沟采用混凝土浇筑，高分子合成材料水箅子。

1.1.3管沟防返水

与设备房相连的管沟应采用防渗水和返水措施。

1.1.4车库雨污井、提排

采用防臭井盖。提排设置超高水位报警信号到中控室（提排不能设置在业主产权围）。

提排泵坑盖采用轻质材料。必须采用水泥盖的其提排井盖应利于方便开启，重量不得超过50kg ，且应设置提升着力挂件（或孔）。

深度大于1.2米的必须设计爬梯。

1.1.5进出车库挡墙上的管线孔或套管应有效封堵。

1.1.6出入口均应设置带色环的限高杆并配置限高标示。各防火分区卷帘门应设置限高标示（双行道在卷帘门两边均应设置）。

1.1.7关注柱网间车位布置的合理性（净间距一般在8米左右为宜）。

1.1.8车库排风井宜在公共景观、楼栋山墙，并弱化处理，避免对住户影响。

1.2设备房平面布置

1.2.1方便维修及日常保养。

1.2.2配电房位置不影响住宅。

1.2.3重要设备房，如配电室、发电机房、集中空调机房等不宜设置在最底层，必须设置在最底层时设备房地面应高出房间外300mm--500mm左右。

1.3管井及楼层设备间

1.3.1管井及设备间的检修通道应设在公共区域。