从房地产价格对通货膨胀的牵引机制谈房地产市场的理性调控

从房地产价格对通货膨胀的牵引机制谈房地产市场的理性调控

夏

超

（江阴职业技术学院

管理系，江苏

江阴

214405）

[摘要]从房地产价格上涨的效应分析显示，房地产价格与通货膨胀之间存在正向相关关系，房地产价格的上

涨会形成通货膨胀压力，影响民生和社会稳定。国家应毫不动摇地实行房地产调控政策，积极采取措施遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房；重视利用房价波动对通货膨胀的有效指导作用；改革现有政绩评价机制，抑制地方政府的土地财政冲动；规范资本市场，引导房产需求向消费倾斜，以确保房价的理性回归。

[关键词]房地产价格；通货膨胀；房地产市场；理性调控[中图分类号]F293.55

[文献标识码]

B

[收稿日期]2012-03-15

一、房地产价格与通货膨胀的相关性综述

房地产作为一种资产同其他资产有着本质不同，具有资本品和消费品的双重属性，不仅是人们安居的生活消费品和进行生产经营的生产资料，更成为各种资本竞相追逐的优良投资品种。在通常情况下，房地产价格的决定往往是其资本属性，受到资本的影响与控制。

通货膨胀是指在货币流通条件下，因货币供给大于实际需求，导致货币贬值，引起的一段时间内物价持续而普遍地上涨现象。就通货膨胀成因的经典论述主要有需求拉动、成本推动、混合推动和结构性通胀，但房地产价格上涨对通货膨胀的影响是隐性的、间接的，常被一些表面因素所掩盖。

我国房地产市场发展的历史较短，对房地产价格波动与通货膨胀关系的研究近年来得到了越来越多学者的兴趣，在日本与英国等发达国家的历次通货膨胀中，房地产价格波动起到先行指示器的作用(Filardo,2000)。在最近国内关于通货膨胀成因的讨论中，国内物价全面上涨根源是错误的房地产政策让房地产投机炒作盛行(易宪容，2011)，大部分的研究文献都支持房价对未来的通货膨胀具有显著的预测力。我国的房地产价格与通货膨胀之间存在长期稳定的关系，意味着通货膨胀会带动房地产的价格的上升，反过来房地产价格的上升对宏观经济有很大的拉动，会导致物价的上升，因此中国的通货膨胀和房地产价格是正相关的关系。

二、房地产价格变动对通货膨胀的牵引机制分析

1.房地产价格上涨对于货币供给的放大效应房地产行业是一个高度依赖贷款发展的行业，开发商自有资金有限，往往需要大量从银行贷款投资。同时，

个人购房也大量使用按揭贷款。据数据显示，截至2011年8月，银行业金融机构房地产贷款余额已达10.4万亿元，如此大量的贷款，必然导致货币超发。目前我国实行的按揭贷款制度，实际上就是将购房人未来二三十年的现金收入在当前一次性释放，通过买房人支付房款的行为方式全面进入流通领域。房地产价格上涨更助推的按揭贷款的快速增长，同时房地产价格上涨时使得房地产抵押物价值随之增加，企业融资约束放松，银行贷款扩张意愿增强，这样必然会造成货币供给过剩，将导致通货膨胀预期的产生。

2.土地财政增加政府支出影响总需求

伴随着房地产价格持续不断上涨，各级地方政府在房地产业的快速发展中获取了丰厚的土地财政收入，为了追求地方经济的快速发展，各地都加大了在公共基础设施中投资力度，这必然导致总需求增加。2009年全国土地出让收入为1.59万亿元，2010年达2.7万亿元。土地出让金占地方财政收入的比例高达76.6%，这一比例是空前的，反映了地方政府对土地财政的高度依赖。有了土地财政作支撑进一步增加了地方投资冲动，带来总需求增加，加大通货膨胀的压力。

3.托宾Q 效应影响房地产及相关行业投资增加托宾Q 效应是经济学家托宾于1969年提出的一个反映公司未来投资价值的比率。托宾Q 效应是资产价格影响投资的重要渠道。如果将托宾Q 效应应用于房地产市场，可以将Q 比率定义为房地产价格和建造成本的比值。当货币政策扩张时，利率水平会降低从而降低了房地产融资的成本。与此同时，扩张性的货币政策使得市场上的流动性增多，人们出于资金的获利性会增加对房地产等资产的需求，从而提高了房地产的价格。根据托宾q 效

第2012年第4期（总第396期）

商业经济

SHANGYE JINGJI

No.4，2012Total No.396

[文章编号]1009-6043

（2012）04-0016-0216--

应，当房地产以比其建造成本更高的价格销售时，即托宾q值大于1时，房地产商就会发现建造房地产有更高的利润，房地产的供给就会增加，从而使得房地产投资支出增加导致总需求扩张和产出增加。因此，房地产价格的升高将伴随着房地产供给即房地产投资的增加。由于房地产业对于国民经济中其他行业，如生产资料、原材料、建材、基础设施等的拉动作用，房价上涨所引发的房地产投资增长将推动这些行业的投资增长。

4.财富效用影响家庭部门消费增加

作为居民持有的一种重要财富，房地产价格的波动必然会引起居民可支配的财富总量发生改变，从而影响消费支出和消费决策，进而影响总需求和通货膨胀。而且与其他金融资产相比较，房地产价格的波动对居民的消费需求有相当大的影响，这主要因为，首先，房地产在大多数家庭资产组合中所占的比例较大，远远超过其他金融资产，因此其价格变化对家庭财富存量影响很大，进而对家庭消费决策影响较大；其次，当房地产用于出租时，因为有较稳定的现金流入，从而对居民的持久收入会产生显著的影响，进而能够刺激消费支出。

5.房地产价格上涨带动生产流通中成本的上升

居住类房地产价格上涨必然带动居住类租房价格的上涨，这直接影响到租房群体的生活成本的上涨，这必然要求提高劳动力价格上涨，生产要素成本增加促进终端商品价格的上涨。商业房地产价格上涨也增加了生产和流通中场地租用成本，经营商必然将其转嫁至最终的产品及福利的价格中，进而导致成本推动通货膨胀。

6.比价效用促使相对低估值商品的价值回归

所谓比价效用就是具有比价关系的不同商品的价格先后发生同方向、同幅度的变化，使比价关系在一定程度上复原。各种商品之间的价值比例是商品比价关系的基础，房地产泡沫下的高房价使社会各经济实体的物价比例严重失衡，以房价和粮价为例，房价持续大幅上涨，而粮食价格基本上保持平稳，农民的种粮积极性严重受挫。房价与粮价的价差越来越大，对内在回归力量作用下，房价与粮价之间在外因催化下要实现比价复归，随即在房价大涨数年后，粮价持续大幅上涨。同样比价效用也产生于房价与其他商品价格之间及各生产要素价格之间。

三、对房地产市场理性调控的政策建议

1.采取措施抑制投资投机性购房

房价上涨过快，超出一般消费者的购买力水平，容易出现投资投机性购房，产生房地产泡沫，影响房地产市场的健康发展，给社会和经济发展带来严重的后果。为此国家可以重点通过调控，严控房地产贷款规模，推行有区别的税费和信贷政策，针对首套住房的刚性需求，政府应当给予一定程度的支持，在税费以及贷款方面给予一定的优惠；对二套房适当提高税费和贷款利息，并在转让时收取相对较高的税费，限制房地产的投机行为。可以对多套房产的拥有者在流通领域等通过物业税的征收增加其房产持有成本。对于通过贷款方式购买房地产产品用来投机的购房者，可以提高利率水平，缩短还款年限，减少放款数量，通过这种方式增加其资金成本，降低投机收益。

2.重视利用房价波动对通货膨胀的有效指示作用

2009以来，随着“四万亿”经济刺激计划的实施，以及房价、大宗商品价格的升温，物价总水平有了上涨趋势，从而形成了温和的通货膨胀预期。从前述的分析可看出，房价在长期内对通货膨胀有影响。如果房价一直持续快速上涨，房价波动通过货币供给放大效应、财富效应、成本效用、托宾q效应以及比价回归效应，引起物价总水平的上升，进而导致通货膨胀。因此，政府通过对房价进行有效的调节，可抵消房价波动对通货膨胀的不利影响。同时，可考虑将房价纳入到广义的物价指标测量中，以便更准确地反映物价水平的波动。

3.改革现有政绩评价机制

地方政府热衷于从房地产中获取短期收益，这与我们国家长期形成的重GDP增长的政绩考核指标是分不开的。因此，对地方政府的考核，不能仅仅以GDP增长指标作为考核标准，而应当将当地经济发展结构、经济增长质量、民生改善等几方面综合起来考虑，建立一种新的绩效评价体系，并且还要考虑到地方经济和社会可持续发展的潜力。目前地方财政收入仅能满足日常的运转，各项经济投入严重依赖土地收入，所以应改革现有税制，增加地方财政收入，抑制地方政府的土地财政冲动。

4.规范资本市场及拓宽民间资本投资渠道

房地产一旦住房成为投资品，那么投资品的价格就不遵循一般商品的供求规律，投资品市场没有均衡点，不存在均衡价格，只要有现实的货币流和潜在的收益预期，投资需求就会不断增加，价格也就越长越高。针对目前房地产过多追逐投资功能的现状，当务之急是如何引导房地产需求向消费倾斜，使市场上的闲置资金真正用在实业的经营上，发挥其最大效益。鼓励民间资本参与水利、金融、交通、石油天然气等领域。

结束语：从房地产价格上涨的效应分析表明，房地产价格与通货膨胀之间存在正向相关关系，房地产价格的上涨因此会形成通货膨胀压力。房价的过快上涨不仅拉动了商品的价格上涨，加大了通胀压力，而是由于房价远远高出民众的收入水平，正在制造出越来越严重的民生问题。如果不抑制住房价不断上涨的势头，通货膨胀就会如影随行，我们的社会就会陷入房价引起的循环不断物价上涨的“通道”中。因此，无论从哪个角度来讲，坚定执行国家的房地产调控政策，促使房价的理性回归，都是非常必要而迫切的。

[参考文献]

[1]董裕平.房地产市场的理性调整与通货膨胀控制[J].财

经科学，2008(11)

[2]喻旭兰，李峰.房地产价格与通货膨胀互动关系的实证

研究[J].价格理论与实践，2010(1)

[3]张海慧.我国房地产价格中长期走势分析[J].价格理论

与实践，2009(5)

[责任编辑：刘玉梅]

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