房地产价格与通货膨胀的关系研究

经 济 纵 横
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INTELLIGENCE
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·················房地产价格与通货膨胀的关系研究
吉林财经大学国际交流学院国际会计0817班 曹 博
摘 要：自1998年我国的住房制度货币化改革以来，我国的房地产市场发展十
分迅速，已经成为促进国民经济发展的一个重要的支柱产业。

然而，由于房产价格的不断攀升，在促进经济增长的同时也导致出现了新的问题---物价上涨。

因此，研究房地产价格波动与通货膨胀之间的影响关系，将有助于深化理论界对金融稳定和物价稳定的认识。

关键词：房地产价格 通货膨胀
一、房地产价格与通货膨胀定义房地产作为一种资产，与其他资产之间有本质的差别，即具有双重属性，不仅是人们安居的生活消费品和劳动生活必须的生产资料，在金融资产市场发展的条件下，还是人们进行投融资的重要资产。

通货膨胀是指价格持续性上涨的过程，而不是指一次性会短期的价格总水平的上升。

只有当价格不断上升且趋势在一定期间不可逆转时，认定出现通货膨胀。

另外就是通货膨胀不是指个别商品价格的上涨，而是指全社会价格总水平的上涨。

衡量一个国家或地区通货膨胀的指标有很多，主要有：GDP 平减指数，消费价格指数，生产价格指数。

二、房地产价格波动对通货膨胀的影响
房地产是与居民生活最为密切的资产，07-08年一直呈现持续上涨的状态，虽然现在收到国家宏观调控和外围经济的影响，房地产价格稍微有所下降，但是仍然处于高位运转阶段。

房地产价格的上涨扩大了居民财产性收入的差距，导致社会收入贫富差距扩大，助长了社会成员的投机与浮躁的心理。

房地产价格是最容易滋生泡沫的资产之一，它的持续上涨强化了人民对房地产升值的预期，导致对房地产更大的需求，使得房地产泡沫不断膨胀，成为引发整个通货膨胀的主要因素。

房地产价格波动通过总需求，进一步影响通货膨胀的路径主要分为房地产价格波动与消费的关系和房地产价格波动与投资的关系两种方式。

三、通货膨胀对房地产价格波动的影响
通货膨胀对房地产价格的影响方式主要有两类，一类是直接影响，一类是间接影响。

直接影响是通过提升建造成本，带动工资收入，驱动租金上涨，降低实际信贷利率这四条途径实现的；间接影响是考虑通货膨胀后的信贷紧缩的因素对房地产价格波动的影响。

四、政策建议
目前，地产价格与通货膨胀之间存在稳定的长短期均衡关系，使得房地产价格因素难以纳入通货膨胀指数中去。

因此政府在进行宏观调控时除了关注居民消费价格指数外，也应该充分重视房地产价格，但由于中国的房地产市场十分特殊，存在许多超乎市场自身功能之外的干预因素，如土地产权制度存在重大瑕疵，政府介入过深，土地开发行政垄断等。

而这些症结的主要原因是在中国房地产市场发展的历程中，政府扭曲了其功能定位，对土地拍卖、交易等各环节都进行了管制，缺乏发达的市场化机制，使得市场的作用遭受抑制。

面对中国房地产市场的这种特征，本文对中国的房地产市场发展提出以下政策建议:
1、加强政府宏观调控能力
首先，完善土地产权制度。

土地相关权利的细化、明晰和落实，必须充分考虑效率和社会公平。

阻挡效率的诸多不合理的旧有思维和相关法规，必须尽快革除。

政府仅对土地使用过程中的环境保护等外部性问题负有监控权利。

其次，打破土地开发垄断。

土地一级开发比较合适的做法是，由政府发包，在充分保障被拆迁居民和土地被征用者的合法权益的前提下设定清晰严密的拆迁和土地征用条件，公开招标，充分透明地产生合适的拆迁执行人，政府作为中立的发包人和执法者监督验收拆迁工作。

第三，加大以经济适用住房为重点的住房建设力度，增加住房有效供给。

落实经济适用住房的各项优惠政策，确保低价位和高质量;同时，要加快完善经济适用住房的相关政策。

根据社会经济发展速度和居民生活水平现状，及时修改并合理确定房屋开发配套项目及其标准，保证配套资源的合理使用，避免浪费。

2、构建我国多元化融资体系的房地产消费
第一，商业按揭贷款。

在目前情况下，银行应在扩大贷款品种、减少贷款费用、简化贷款手续等方面加以改进。

第二，加快房地产金融产品创新。

作为中长期贷款的房地产信贷的上升容易产生期限错配问题，为了逐步化解当前银行中长期贷款占比过高的问题，需要通过金融产品创新等手段使这部分资产流动起来。

房地产金融创新的主流模式是“信托+银行”的金融组合，即以信托为主线、其他金融配套的一种多元化的融资模式。

第三，住房公积金低息贷款。

这种方式综合了住房、养老、医疗等各项公积金，积累的资金额比较大，而且它从整个生命周期角度考虑，能消除不同时期有不同消费重点而收入有限的矛盾。

3、设立房地产金融中介机构。

构建一个现代化的高度成熟化房地产制度及体系.不仅有赖于专营房地产金融机构及其高效的运行机制，建立房地产消费信贷担保机构、设立政府专营房地产抵押贷款公司和建立具有地区性权威的房地产信贷纠纷仲裁机构。

参考文献：
[1] 经朝明、谈有花：《中国房地产价格与通货膨胀的关系一基于计量模型的实证分析》，《中国物价》，2006(2):55一58。

[2] 李亚培：《房地产价格与通货膨胀一基于我国的实证研究》，《海南金融》，2007(4):49一52。