房地产企业风险控制体系的建立

房地产企业风险控制体系的建立

随着房地产市场进入后暴利时代，房地产企业也必

将进入精细化开发和精细化管理时期。这一时期，

企业战略上和运营上的任何重大失误，哪怕是些许

的风浪，都有可能使企业前功尽弃。特别是那些多

地域、多项目、多业态运作的企业，面对政策、市

场等诸多不确定性，会面临更大的风险。因为企业不重视或者没有充分预估到风险而给企业造成重大损失的示例有很多。例如，某业界知名企业在取得北京一个“地王”地块后，因为至今楼面地价还高于周边楼盘的销售均价，所以迟迟没有开工建设，土地面临被收回的风险。还有一家业界知名企业，在与风险投资机构签订了“对赌协议”后，因为受市场影响业绩下滑，没有达到协议所决定的业绩目标，导致上市受挫，还损失了数亿元。另有一家外资企业，在其总经理跳槽到另一家企业后，整个企业连续几个月陷入无序状态，对企业品牌和运营产生了较大的不利影响。类似的例子不胜枚举。

加强企业风险管理，建立企业风险管理体系，已经成为很多企业的共识。

一、企业风险管理的概念(原文来自引用请注明)

其实，风险管理在金融、投资等很多行业早已广泛应用。例如，各大金融机构几乎都设立有风险管理委员会和风险管理部。万科在新的组织结构设置中，也增设了风险管理部门。所谓风险管理就是识别企业的各类风险,设计控制风险的方法，并把风险降至最低的管理过程。

企业风险管理的范围涉及从法人治理、组织管理体系到开发经营活动的各个方面。因为管理目标和对象不同，风险管理的责任主体涵盖公司董事会、经理、职能机构和项目部、项目公司等项目组织或一线公司。

当前，很多房地产企业不重视风险，缺乏风险意识。即使有效企业重视，也是不系统。比如决策阶段重视，但运营阶段不重视；领导人员重视，但其他人员不重视；或者重视市场风险、法律风险的防范，而不重视流程风险、经营风险。

强调风险管理的重要性并不意味着过度放大风险。事实上，企业没有经营风险是不可能的，而任何风险控制活动都是需要成本的。所以，科学、理性的风险管理应该避免频繁地“地毯式”的检查，而应以合理的成本控制核心风险，将风险控制到企业可以承受的范围，达到企业盈利和发展的目的。在日常工作和管理中，只要融入风险管理意识，并在业务管理中建立一套风险测评及防范的机制，基本都可以达到风险控制的目的，切不可矫枉过正。

另外，提及风险管理时，很多企业都会想到法律风险的防范。在实践工作中，主要是聘请法律顾问审核合同条款。另外，大多数管理咨询机构都是从管理制度角度建立流程管理体系，而缺乏丰富的风险管理知识和经验。这就造成了“鸿沟”：懂法律的不懂制度，懂制度的不懂法律，作为联系法律顾问机构和管理咨询机构的企业，又缺乏整合理念和能力。这是当前房地产企业界在风险管理方面的一大通病。

(原文来自引用请注明)

认识第一、思想先行是处理任何事物的基础。

二、房地产企业各类风险与关键控制点

根据兰德咨询的调查和咨询实践，房地产企业的风险20%来源于政策和政府（如房地产市场政策风险，土地政策风险，政府履约风险，政府官员调换风险等），35%来源于战略决策和经营风险（如项目获取决策风险，项目合作开发风险，资金风险等），45%来源于管理和流程风险（核心人员流失风险，资金管理风险，产品定位风险，招标采购风险，客户诉讼风险，重大质量安全事故、违规处罚风险等）。

根据风险源划分，房地产企业的风险有以下六类：

第一类风险：政策和政府风险

第二类风险：决策风险

第三类风险：经营风险

第四类风险：管理风险

第四类风险：开发流程风险

第六类风险：法律风险

下面分别简要说明各类风险的控制关键点。

（一）第一类风险：政策和政府风险

1、市场政策风险

现今和未来一段时期内，对房地产市场产生较大影响的主要涉及三个重要政策：二套房政策，物业税，货币政策（特别是供应量及利率）。

2、土地政策风险(原文来自引用请注明)

今年财政收入下降几乎已成为现实，至少是增长速度急剧减缓。例如上半年，全国财政收入33976.14亿元，比去年同期减少832.05亿元，下降2.4%。年底前后极可能或采取查税补缴行动。前一段时间，税务部门突查万科、金地、保利、万达、SOHO中国、北辰、华远和绿城等八家企业，或许就是某种苗头。对于房地产企业，主要有两种税费可能面临稽查。一是土地增值税。自从《土地增值税暂行条例》颁布、实施以来，部分房地产企业利用种种手段钻《土地增值税暂行条例》的空子，迟迟不进行决算，或留下一两套尾房，致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的清算。地方政府从保护房地产企业利益和“救市”出发，对条例也没有认真执行。另外近些年来，一线房地产企业在全国设立的项目公司，非常多，也特别庞杂。在许多一线企业中，各个项目公司的纳税情况与汇总的情况往往有不小的差距。相信国家税务总局已经了解到了这些情况，但可能不了解的是这种情况有多普遍，有多严重。二是土地闲置费。近年来，建设用地闲置的问题较为严重，2008年我国建设用地中闲置土地、空闲土地、批而未供土地大约有400万亩。8月，位于上海的中原(中国)地产研究中心发表了一份名为《地价透支房价，半数地王难解套》的研究报告，报告显示，包括万科、金地、富力、保利、北辰、远洋、龙湖等在内的40家全国知名开发商于2003年至2009年上半年间在全国12个城市获得的270幅住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地块占43%，剩余57%的土地尚未形成实际供应，其中27%的土地“待开发”，

30%的土地“规划在建”。9月2日，国土部发布《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》。或许，普查、清理土地闲置费的“风暴”近期将刮起。

（3）政府履约风险和政府官员调换风险

例如，出让土地不是满足出让条件的“净地”，在城市运营和土地以及开发项目等与政府合作开发的项目中，政府履约不到位或者相关政府官员调换等，都是潜在风险。

对于这类风险，企业要采取多方面的因应措施。首先，企业主要领导人要有并要养成高度的市场敏锐度。其次，要正确认识所谓的“应对”。“应对”是适应政策，而不是对付政策。正如哲人所说，如果不能改变风的方向，就调整帆的方向。第三，企业可以合理避税，但绝不偷逃税。另外，如有与政府合作的项目，一定要签订细致、严谨的合约。当然，根本之策是企业要尽快由政府导向、政治导向转变为市场导向、客户导向。

（二）第二类风险：决策风险

这类风险主要涉及以下几个方面：

1、项目获取风险(原文来自引用请注明)

在“近期乐观、中期谨慎、远期看好”的市场形势下，房地产企业要尽可能地控制扩张欲望，在市场战略中要明确哪些项目坚决不拿。例如某地产企业战略中就明确规定几种地不拿：原是垃圾场、坟场、有污染的工业用地，多次转让、债权债务不清的土地，等等。其次，在进行企业或项目的股权合作或收购时，一定要做好尽职调查和审慎调查等控制风险的必要措施。

（2）投资决策风险

要做好不同项目的合理匹配，包括要控制长线项目的比例，长短线结合好；本地、异地项目的比例要匹配，以分散市场风险。另外，没有相关项目开发经验的房地产企业，在今后几年，要谨慎投资别墅项目、商业地产及综合体等不熟悉的项目。这些项目或者开发周期长，或者市场风险已经比较高，决策时要谨慎。

（3）融资风险