透视龙湖商业地产项目-解读新锐理念

解放碑 商圈
南坪 商圈
观音桥商圈
主要业态: 百货商场,超市,街铺 档次:中档,中高档
解放碑商圈
主要业态: 百货商场,街铺 档次:中档,中高档,高档
南坪商圈
主要业态: 百货商场,街铺 档次:中低档
沙坪坝商圈
主要业态: 百货商场,超市,街铺 档次:中档,中低档
杨家坪商圈
主要业态: 百货商场,超市,街铺 档次:中低档
解放碑
新华国际大厦 2010年
20,000 s.m.
民权路 大都会广场
邹容路
创汇首座 2009年
20,000s.m.
金融街（建设中） 2014年
170，000 s.m.
existing
new supply
五大商圈 – 观音桥商圈
红色字体为Savills代理之商业物业
远东百货
北观城天音街桥商圈主要商业物业分布图
龙湖西城天街项目
2006年4月动工兴建 2007年11月交付使用 2008年3月开业运营
April 2006 start November 2007 delivery Business opening in May 2008
•PART 2 •4. 商业项目操作 • •5. 案例解释各阶段实操方法
澳门“威尼斯人（VENETIAN MACAO）”是拉斯维加斯Sands集团（全球最大的赌场集团之一）在澳门 的投资项目，主旨是在975,474 平方米的赌场开发项目中, 有着与在拉斯维加斯的Venetian赌场同样的娱 乐感受。
香港瑞安重庆瑞奇项目
背景介绍
地址:
重庆渝中区新华路
发展商:
香港瑞安集团
成都万达广场
适当的主力店前期规划设计 有利于日后营运及调整
2009北城天街 北京华联改造
龙湖西城天街项目
背景介绍
地址：
重庆九龙坡区杨家坪步行街
发展商： 龙湖地产
开业时间： 2008年2月
物业情况
商场建筑面积： 8万平方米
楼层：
B1－L5
我司担任业主方的经营调改顾问及首席租赁代理。凭借我司丰富的策划及营运经验，针对重庆市场变 化，对项目原有品牌组合进行优化，同时为项目打下缩短市场培养期有利基础。
广州消费需求 增长迅速
厦门
长春
杭州
深圳 天津
上海 北京
北京和上海是国内目 前消费能力最强的城 市
10.0%
8.0% 0
社会消费品零售总额(人民币亿元)
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
4500
数据来源： 国家统计局，各大城市统计局，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
注：数据为2006-2008年平均数值
预计开业时间: 2010年1月
物业情况
商场建筑面积: 20,546平方米
楼层:
地下二层到地上三层
物业类型：商场、SOHO写字间
我担任业主方的前期市场顾问及独家租赁代理后，对项目原先设计方案进行优化，包括项 目平面布局及动线优化、内装及外立面的方案优化等，并在一定的市场调研前提下，对商 业进行准确的定位，以达到满足市场需求。
美国金沙集团澳门威尼斯人度假酒店项目
背景介绍
地址:
氹仔路氹金光大道
发展商: 美国拉斯维加斯金沙集团
开业时间: 2007年8月
物业情况 商场建筑面积: 74,322平方米 物业类型: 商业、酒店、体育场、剧场、赌场
Savills香港公司受Sands集团的委托对该项目商场部分进行全程的顾问、招商与后续商场管理服务。
PART 1 1. 重庆的宏观环境
● 悬挂在联合国大厅的世界地图上，仅仅标出了中国四个城市的名字，其中一个就是重庆。 重庆是中国最年轻的直辖市，由一个长江上游的重工业城市，逐步成为西南的经济中心、商贸中心、物流 中心，无时无刻在演绎她自身的传奇，散发她无与伦比的活力。
● 中国最年轻的中央直辖市。秉持“建设成为长江中上游地区政治、经济、文化中心”的历史使命与责 任，在政府、企业和3000万重庆市民的勤勉努力下，在“魂系巴国、跨越发展”的战略思想指导下，历经 10多年的高速发展，重庆正以日新月异的面貌，凸显出作为中国西部最具活力的“成、渝经济带”桥头堡 的显要地位。 重庆，这是一座必将成为中国、乃至世界级的商贸平台——的活力之城！
6000
8000
数据来源： 国家统计局，各大城市统计局，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
10000
12000
14000
注：数据为2006-2008年平均数值
PART 1 1. 重庆的宏观环境
重庆 GDP 年增长率
数据来源：国家统计局第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
2006-2008年主要城市人均GDP*
大足石刻
三峡景观
重庆夜景
PART 1 1. 重庆的宏观环境
2008年，我市GDP总量突破5000亿，达到5096.66亿元，是重庆直辖之初的3倍多。增速达到 14.3%，高于直辖以来年均增速3.6个百分点。
2008年，我市地方财政收入累计完成962.80亿元，同比增长22.1%。其中，一般预算收入为 577.24亿元，同比增长30.4%，是直辖以来第二次在30%以上的高位增长。
长春
青岛
大连
14%
广州
旅游资源丰富的二线城市， 市场发展潜力巨大
快速增长
12%
苏州
杭州
沈阳
10%
8%
深圳
6%
成都
4%
上海
北京
2%
国内旅客人数 (千万）
0%
0
2
4
6
8
数据来源： 国家统计局，各大城市统计局，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
10
12
14
16
五大主要商圈
沙坪坝 商圈
观音桥 商圈
杨家坪 商圈
五大商圈 – 解放碑商圈
红色字体为Savills代理之商业物业
茂业百货
国泰广场 时间未定 63，000 s..m
重庆百货 临江门店
环球金融中心 2010年
王府井百货
美美时代百货
NOVA电通王 时间未定
新世纪百货
国际开发金融 中心
2010年
万豪国际金融中心 时间未定(停工中)
鼎固日月光 2009年
重庆百货
2006-2008年主要城市人均可支配收入
20.0% 18.0% 16.0% 14.0% 12.0%
沈阳
武汉
重庆
长春
西安
成都 大连
天津
青岛
快速增长
10.0% 8.0%
新兴二线城市消费潜力巨大
6.0%
4.0%
2.0%
0.0% 10,000
12,000
人均可支配收入 (人民币元)
14,000
16,000
•6. 第一太平戴维斯介绍
商铺部简介
项目规划和概念设计 中心定位、商业组合及租金/售价方案 对外招商及相关事宜 开业前后的市场租售策略 商场经营管理
一般服务流程
上海加州广场
背景介绍 地址：新江湾城 发展商：美国汉斯集团 HINES GROUP 预计开幕时间：2011年
物业情况 占地：25万平方米 总建筑面积：40万平方米（商场建筑面积约 15万平方米）
大洋百货
existing new supply
龙湖北城天街项目
背景介绍
地址：
重庆江北区样河路8号
发展商： 龙湖地产
开业时间： 2003年11月
停wk.baidu.com位:
约700个
物业情况
商场建筑面积： 14万平方米
楼层：
B1－L5
我司担任业主方的经营调改顾问及首席租赁代理。针对市场变化，对项目原有品牌组合进行优化， 同时凭借我司丰富的外地客户资源，积极引进新品牌进驻重庆市场，为项目在竞争激烈的观音桥商 圈内不断增加市场竞争力。
0% 0
增长率
重庆
西部城市吸引外资 能力明显增强
成都
大连
厦门
天沈津阳
西安 长春
南京
杭州
北京
广州
深圳
吸收外商投资 (亿美元)
10
20
30
40
50
60
数据来源： 国家统计局，各大城市统计局，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
环渤海商圈城市近年成 为投资热点区域
华东地区吸引外商投资 环境较为成熟
苏州
上海
70
80
GDP总量
GDP增速
资料来源：重庆统计年鉴
2006-2008年主要城市GDP
实际增长率 18%
16%
14%
大连 沈阳
长春
厦门西安
南京
武汉 青岛 成都 重庆
杭州
12%
天津 苏州
北部二线城市发展迅速
深圳 广州
北京
10%
一线城市
上海
发展潜力
8%
6%
4%
2%
0% 0
国内生产总值 (人民币亿元)
2000
4000
在该项目中我司担任了市场定位报告、独家商业顾 问和独家招商代理的工作。
广州太古汇项目
背景介绍 地址：广州天河中央商务区 发展商：太古汇（广州）发展有限公司 预计开幕时间：2011年
物业情况 总建筑面积：45万平方米（商场建筑面积约 11万平方米）
太古汇为太古地产于内地第一个大型发展项目，落成后的太古汇将包括一个11万平方米的大型购物商 场、两幢写字楼、一家五星级酒店和一个文化中心。 在该项目中我司担任了前期商业顾问和独家招商代理的工作。
•透析龙湖商业地产项目 •解读商业地产新锐理念
特为
百年建筑重庆考察团制作
•PART 1 •1. 重庆的宏观环境 (商业,比较北京,上海,广深等大城市) •2. 重庆的宏观商业环境( 5大商圈和消费模式,消费额等) •3. 案例分析 • 龙湖商业项目（北城天街，西城天街） • 大都会项目,瑞安项目
•PART 2 •4. 商业项目操作 • 前期战略定位 • 规划设计 • 招商策略 • 经营管理 •5. 案例解释各阶段实操方法 •6. 第一太平戴维斯介绍
注：数据为2006-2008年平均数值
PART 1 1. 重庆的宏观环境
数据来源：国家统计局第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
2007年主要城市人口
千万 3.0
2.5
2.0
1.5
城镇人口约占 50%
外出打工人员 回流明显
北京、上海人口 压力巨大
常住人口
2007年中国人口： 人口总数：13亿二千一百万 自然增长率：5.17% 特征：2005-2020是第四代出生人口高峰
数据来源： 国家统计局，各大城市统计局，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
注：数据为2006-2008年平均数值
2006-2008年主要城市社会消费品零售总额
增长率 22.0% 20.0% 18.0% 16.0% 14.0% 12.0%
增长率
西安 苏州 青岛
未来消费力 快速增长城市
重庆
大连
南京 成都
广州
18,000
数据来源： 国家统计局，各大城市统计局，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
一线城市收入领先全 国，但增速有所放缓
南京
苏州厦门杭州 北京 广州
上海
深圳
20,000
22,000
24,000
26,000
注：数据为2006-2008年平均数值
2007年主要城市国内旅客人数
20%
武汉
18%
南京
重庆
16%
五大商圈 – 解放碑商圈
红色字体为Savills代理之商业物业
茂业百货
国泰广场 时间未定 63，000 s..m
重庆百货 临江门店
环球金融中心 2010年
王府井百货
美美时代百货
NOVA电通王 时间未定
新世纪百货
国际开发金融 中心
2010年
万豪国际金融中心 时间未定(停工中)
鼎固日月光 2009年
重庆百货
90
注：数据为2006-2008年平均数值
2006-2008年主要城市房地产投资额
亿元
华南
华东
华北
2,000.0
一定程度上受益于 奥运会因素拉动
西部地区
1,500.0 1,000.0
成渝地区房地产 发展迅速
500.0
0.0 北京 上海 成都 重庆 沈阳 广州 苏州 杭州 天津 深圳 南京 大连 西安 厦门 青岛 长春
1.0
0.5
0.0 重庆 上海 北京 成都 天津 广州 深圳 西安 青岛 苏州 杭州 沈阳 南京 长春 大连 厦门
数据来源： 国家统计局，各大城市统计局，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
2006-2008年主要城市FDI(外商直接投资 )
90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
丹枫白露 2011年
茂业百货 江北店
观音桥步行街
重庆百货江北店 新世界百货
新世纪 世纪商都 金源不夜城
北滨路
金源世纪商贸城
existing new supply
五大商圈 – 杨家坪商圈
红色字体为Savills代理之商业物业
重庆百货杨家坪店
龙湖 西城天街
新世纪瑞成商都
杨家坪步行街
富安百货
西郊路 九龙广场
人民币：元 90,000
华南
华东
华北
西部地区
80,000 70,000
一线城市
60,000 50,000
东部沿海 二线城市
40,000 30,000 20,000
西部城市 发展迅速
10,000
-
深圳
广州
上海
北京
厦门
杭州
大连
天津
青岛
南京
成都
西安
重庆
注： 以常住人口计算
数据来源： 国家统计局，各大城市统计局，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
直辖以来重庆市GDP及涨幅
6000.00
18.0
5000.00
16.0 14.0
4000.00
12.0
3000.00
10.0 8.0
2000.00
6.0
4.0 1000.00
2.0
0.00
0.0
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008