房地产开发项目财务评价

营成本和税金等各项支出。
• 财务效益和费用的范围应遵循计算口径对应一致的原 则。
二、财务评价的主要技术经济指标
• 1．财务内部收益率
• 财务内部收益率（简写为FIRR）是指项目在整个计算 期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。 FIRR是评估项目盈利性的基本指标。 • 财务内部收益率的经济含义是，项目在这样的折现率 下，到项目寿命终了时，所有投资可以被完全收回。
• 在使用公式进行计算时，首先需确定计算的基准年，基准年可任
意选定，一般选在建设年初，也可选在投产年初。基准年确定后， 按各年度的现金流量换算为各年度的现值。
• 内部收益率的决策规则为：
• IRR≥iC，则接受该项目； • IRR<iC，则拒绝该项目；
4.3.5投资回收期法
• 投资回收期是指一个工程项目从开始投入生产年算起，利用每年
的净收益将初始投资全部回收所需要的时间。其以“年”为单位。
在计算投资回收期时，以是否考虑资金的时间价值为标准，将投 资回收期分为静态投资回收期和动态投资回收期两种。
• (1)静态投资回收期(Pt)
• 静态投资回收期是在不考虑资金时间价值前提条件下，以项目净 收益抵偿项目全部投资所需要的时间。
• 静态投资回收期作为项目经济评价指标之一，其优点是：①经济
• (2)折旧。折旧是固定资产价值转移到产品中的部分，是成本的 组成部分，其性质和成本相同，应看成是支出，但是设备和原材
料等不同，不是一次随产品的出售而消失，而是一次次以补偿基
金的形式储存起来，到折旧期满使原有投资完全回收。因此折旧 做为收入，属于收益。
• (3)资产的回收。在项目计算期末回收的固定资产残值和回收的
的财务评价参数。
(1)基本数据和基本财务报表
• 企业经济评价是通过对基本数据加工整理，使之系统化、表格化，
最终通过计算评价指标，从而反映出项目的本质状况。基本数据
是制约和影响企业经济评价可靠、准确与否的条件，是决定项目 经济收益好坏的基本依据。
• 企业经济评价是以基本财务报表为基础进行的。根据财务评价需
做为企业收入(现金流入)的项目，不仅包括销售收入 还包括回收固定资产残值、回收流动资金。固定资产 残值回收额为固定资产折旧费估算表中固定资产期末 净值合计，流动资金回收额为项目全部流动资金的投
资额。
4.2.3费用收益识别
• (1)税金。站在国家的立场，税收是收入，但从企业角度分析，
税金在企业经济评价中应属于费用。
净现值与折现率的关系
2．财务净现值
• 财务净现值（FNPV）是房地产开发项目财务评价中的
另一个重要经济指标。它是指项目按行业的基准收益
率或设定的目标收益率ic，将各年的净现金流量折算 到开发活动起始点的现值之和，其计算公式为： •
FNPV CI CO t 1 ic
t 1
式如下： • 经营成本=总成本费用-折旧费-摊销费一维简费-利息支出
(3)税金
• 在企业经济评价中，税金包括由于销售产品而支付的
产品税、增值税、资源税、营业税、城市维护建设税
与教育费附加等项目。
4.2.2建设项目的财务收益
• 建设项目的财务收益是指在建设项目投产以后，由于
销售产品或提供劳务所得到的收入。在财务评价时，
全部流动资金应做为收入。 • (4)补贴。补贴是企业得到的收入，应当做为收益。如：价格补
贴等均属于企业收入。
4.3企业经济评价的方法
• 4.3.1企业经济评价的原理
• 企业经济评价(即财务评价)的基本原理是从基本财务
报表中取得数据，计算出财务评价的指标，通过与基 准参数做比较，并以一定的评价标准做为依据，决定 项目的取舍。企业经济评价是一种规范化的体系，由 三部分组成：财务报表、财务评价指标、国家及行业
偿能力以及外汇平衡能力等财务状况，据以判断项目 的财务可行性。
4.2企业经济评价的内容
• 4.2.1企业经济评价的财务费用
•
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(1)建设项目总投资
• 建设项目总投资包括固定资产投资、固定资产投资方向调节税、 建设期借款利息和流动资金等项目。同时建设项目总投资可以划
分为静态投资和动态投资。其中固定资产投资中的建筑工程费、
后用内插公式求出，内插公式为：
•
FIRR i1 NPV1 i 2 i1 NPV1 NPV 2
• 式中：il—当净现值为接近于零的正值时的折现率； • i2—当净现值为接近于零的负值时的折现率；
• NPV1——采用低折现率时净现值的正值；
• NPV2——采用高折现率时净现值的负值。 • 式中i1与i2之差不应超过2%，否则，折现率i1、i2和净现值 之间不一定呈线性关系，从而使所求得的内部收益率失真。
• FIRR的计算公式为： • • • CO—现金流出量 (CI-CO)t—项目在第t年的净现金流量
t CI CO 1 FIRR t t 1 n
0
• 式中：CI —现金流入量
• 财务内部收益率可以通过内插法求得，即先按目标收益率 或基准收益率求得项目的财务净现值，如为正，则采用更 高的折现率使净现值为接近于零的正值和负值各一个，最
意义明确、直观、简单；②便于投资者直观地衡量建设项目承担 的风险；③在一定程度上反映了投资效果的优劣(投资效果系数
=1/投资回收期)。
内净现值；分母为项目投资的现值，即初始投资或各年投资的现
值之和。 • 投资现值率的经济含义是：反映了项目的收益水平，是单位投资
所含净现值的投资指数；是表示单位投资所获取收益的能力。它
是净现值的一个变形，因此它的特点与净现值法基本相同。 • 投资现值率法可用于某项投资计划的经济效果计算，当用于多方
案比较时，则以投资现值率较高的方案为较优方案。
n
t
• 如果FNPV＞0，说明项目的获利能力达到或超过了基准
收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。
净现值法的主要优点是：
• 考虑了资金的时间价值，全面考虑了项目整个寿命期的经营情况；
指标直接用货币金额表示，经济意义明确；计算简便。
• 净现值法的缺陷：①需要预先给定折现率，这给项目决策带来了 一定困难；因为如果折现率定得略高，可行的项目就有可能被拒
工 程 经 济 学
第四章
沈 阳 建 筑 工程学院
管理学院
4.1.2企业经济评价的特色
• 企业经济评价是建立在资金时间价值的概念之上的。企业经济评
价的特色主要表现在与国民经济评价的不同。
• (1)二者评价的角度不同 • (2)二者收益与费用的范围不同
• (3)二者费用和收益的划分不同
• (4)二者计算时采用的价格不同 • (5)二者采用的折现率不同 • (6)二者采用的汇率不同
• 投资现值率的决策规则是： • 投资现值率为负数、正数或零，分别表示项目达不到、超过、刚
好达到基准收益率。
4.3.4内部收益率法
• 内部收益率又称内部报酬率，是指项目在整个计算期内，一系列
收入和支出的现金流量净现值等于零的折现率。内部收益率反映
了项目所占用资金的盈利率，是考虑项目盈利能力的主要评价指 标。
现金支付的成本，属于现金流出的内容。由于固定资产折旧、摊
销和维简费只是企业帐面上资金的转移，而没有实际的现金支出， 所以折旧、摊销以及维简费不属于现金流出的内容，不计入财务 费用。在财务评价过程中，经营成本的有关数据取自总成本费用 估算表。因此经营成本是指项目总成本费用扣除折旧、维简费、
无形及递延资产的摊销费和利息支出以后的全部费用。其计算公
经济评价结果才符合实际情况，才具有评价的意义。 • 根据企业经济评价的不同标准，将评价指标做以下分类。
• ①以是否考虑资金时间价值为标准进行划分，将企业经济评价指
标分为静态评价指标和动态评价指标 • ②以指标的性质为标准进行划分，将企业经济评价指标划分为时
间性指标、价值性指标、比率性指标
• 根据企业经济评价的内容，可以将指标划分为三类：即财务盈利 能力分析、清偿能力分析、外汇平衡分析
设备购置费、安装工程费以及工程建设其他费用中不涉及时间变 化因素的部分，作为静态投资；而涉及价格、汇率、利率、税率
等变动因素的部分，作为动态投资。为了准确地估算建设项目总
投资，不仅要求准确无误地计算出项目的静态投资，还要考虑投 资的动态部分和流动资金。
(2)经营成本
• 在企业经济评价中，经营成本是做为财务费用来计算的，是指用
要编制出的财务报表和企业日常经营活动的财务分析报表是有所 不同的。为满足新的财务制度和国际惯例的要求，企业一般可以
编制以下五种基本财务报表，即现金流量表、损益表、资金来源
与运用表、资产负债表、财务外汇平衡表。
(2)评价指标体系
• 企业经济评价效果的好坏，不仅取决于基本数据的可靠性，同时
还取决于评价指标的合理性。只有正确选择评价指标体系，企业
4企业经济评价
• 4.1企业经济评价的意义和特色
• 4.1.1企业经济评价的意义
• 企业经济评价也称财务评价或盈利分析，是建设项目
经济评价的重要组成部分，是项目决策的重要依据。
投资项目的企业经济评价是从企业或项目的角度出发， 根据国家现行财税制度和现行价格，分析计算项目直
接发生的财务收益和费用，考察项目的盈利能力、清
财务财务评价
• 财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、
计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，
计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及 外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。 • 财务效益主要表现为生产经营过程中的经营收入；财 务支出（费用）主要表现为开发建设项目总投资、经
绝；折现率定得低，不合理的项目也可能被接受。因此，运用净
现值法，需要对折现率客观、准确地估计。②净现值对于备选的 项目的评定不准确。例如一个效益较好的小型项目的净现值比一
个效益不太好的大型项目净现值小得多，这样根据净现值判断，
就有可能造成决策失误。
4.3.3投资现值率法
• 投资现值率又称净现值指数或净现值比。分子为项目整个计算期