第10章金融市场与不动产融资

2021/3/16
主讲人：李军峰
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❖ 投资信托机构是接受个别投资者委托并通过资金集 中进行投资所形成的专业投资管理机构，投资者可 借助经理人的专业管理达到小额投资及分散风险的 目的。
❖ 保险公司在不动产金融市场中通常以资金供给者的 身份出现，它从个人或者机构那里获得一定的资金， 同时承诺在未来特定事件发生时赔付一定款项。
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❖ 2. 不动产企业项目融资资金来源
❖ 不动产开发企业项目融资资金来源一般分为以下几 种：企业自有资金、银行等金融机构贷款、证券市 场融资、杠杆租赁融资、预售楼盘、合作开发。
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❖ （1）企业资金
❖ 不动产开发企业进行项目开发时，必须拥有一定 数额的自有资金（现金和现金等价物）。这笔资 金实质上是项目融资的基础。
❖ 它可以是一个固定的场所，也可以是无形的交易方 式、交易的方式可以是直接的也可以是间接的。
❖ 不动产自身的特征决定了融资以及作为融资渠道的 金融市场在不动产生产和交易中的核心地位。
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❖ 2. 不动产金融市场的特征 ❖ （1）融资规模大; ❖ （2）政策性强; ❖ （3）安全程度高。
❖ 为增加住宅抵押资金流动性，金融机构之间又可进 行住宅抵押票据的再交易，或发行住宅抵押债券， 构成二级市场的经营活动。
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(2)国家指导的住宅金融市场
❖ 指由中央银行所控制，借贷条件较稳定，信 贷条件比自由市场更为宽厚的一种住宅金融 市场。
❖ 一般地，国家指导的市场较少受市场波动影 响，借贷期限较长，利率也偏低。
❖ 1.初级市场
❖ 也称一级市场，是不动产资金初始的交易市场，是 不动产金融市场的基础部分。
❖ 主要包括：金融机构对不动产资金需求者的各种信 贷业务；新不动产证券的发行交易以及上述信贷和 证券业务的附属的金融业务，如政府机构、信托机 构和保险机构等对房地产信贷和证券发行的保证； 保险和信托等交易活动。
为自由的住宅金融市场和国家指导的住宅金融市场。
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(1)自由的住宅金融市场
❖ 指以商业性金融机构为经营主体，以住宅抵押为基 础，并由多种信用网络交织而成的市场，由初级市 场和二级市场共同组成。
❖ 住宅抵押信贷的借贷双方具有双重关系，即借方既 是债务人，又是出押人；贷方既是债权人，又是受 押人。即初级市场。
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资金盈余单位
政府部门 公司企业 金融企业 家庭个人 海外投资
出售不动产 证券
存款
不动产 金融中介
银行 保险 信托 投资 互助基金
出售不动产 证 券 资金短缺单位
贷款
政府部门 公司企业 金融企业 家庭个人
资本形成
投资（资金运用）
（不动产、资金、劳力）
消费增加 （住房等）
消费（资金运用）
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❖ （5）预售楼盘
❖ 对于不动产开发企业来说，按照某种合同规定预收 购房机构或个人的购房定金是筹集资金的重要手段， 这是由于不动产开发投资大、周期长的特点决定的。
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图10-2 间接融资过程
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❖ 10.2.2 不动产抵押贷款
❖ 不动产抵押贷款是指银行以借款人或第三者拥有的 不动产作为抵押物而发放的贷款。
❖ 抵押物担保的范围包括银行不动产抵押贷款的本金、 利息和实现抵押物抵押权的费用及抵押合同规定的 其他内容。
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❖ 地产金融一般以债券化的方式开展业务，具有债权可靠、利 息率低、还贷期长、运作安全的特点，是银行比较乐意从事 的业务。
❖ 房产金融市场和地产金融市场并不是截然分立的，二者有着 紧密的联系，它们相互影响相互作用，共同构成完整的房地 产金融市场。
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(二)按市场层次的不同，不动产金融 市场可分为初级市场和二级市场
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(三)按市场交易方式，不动产金融 市场可分为协议信用市场和公开市场
❖ 1.协议信用市场
❖ 协议信用市场是由供需双方直接面对面，按自愿互 利原则进行交易，交易价格由交易双方在借贷协议 中议定，交易客户的范围也相对稳定。
❖ 根据不同的金融工具或不同的交易对象，协议信用 市场可分为多种，如住房专项储蓄存款市场、零星 货币存款市场、住房专项贷款市场、房地产抵押贷 款市场等。
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❖ 不动产信贷业务种类繁多，从房地产开发环节的不同可以分 为土地开发贷款、建筑贷款、对个人购买住宅贷款等。
❖ 不动产信贷对象十分复杂，包括各级政府、房地产企业、工 商企业和个人等。
❖ 不动产金融初级市场一般以抵押方式作为通常采用 的信贷方式。
❖ 发行不动产证券也是初级市场常使用的信贷金融工 具，主要用于政府、有关金融机构和开发企业等筹 集房地产建设资金。
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10.2 不动产融资方式
❖ 10.2.1 不动产融资方式概述 ❖ 不动产融资方式就是以金融工具交易为核心，以金
融合同为保证，促进资金融通，实现不动产投资活 动顺利进行。 ❖ 通常，不动产金融市场的融资方式有两种：直接融 资和间接融资。
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❖ 不动产资金的供给方通常要求借款人提供担保。担保贷款方 式是指借款人或保证人以一定财产作抵押（质押），或凭保 证人的信用承诺而发放贷款的贷款方式。
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❖ 3. 不动产金融市场的作用
❖ （1）不动产金融市场为不动产业的发展提供了融 资平台;
❖ （2）不动产金融市场丰富了金融市场的内容，为 金融市场的壮大和金融业的发展提供了动力;
❖ 2. 企业
❖ 企业是金融市场运行的基础，在不动产金融市场中，企业既 是资金的需求者，又是资金的供给者，在不动产金融市场中 处于非常重要的地位。
❖ 3. 居民个人
❖ 居民个人除通过储蓄存款为不动产金融市场提供间接资金来 源外，还可以通过购买各种不动产证券获取投资收益，成为 不动产金融市场的直接融资的资金供给者。
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10.1.3不动产金融市场的分类
❖ (一)按服务对象不同，房地产金融市场可分为房产 金融市场和地产金融市场
❖ 1.房产金融市场 ❖ 房产金融市场：银行或其他金融机构为房屋再生产
所进行资金融通的市场。 ❖ 其中，住宅金融市场在房产金融市场中占据非常重
要的位置。 ❖ 根据金融体制的不同模式，住宅金融市场一般可分
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2.二级市场
❖ 二级市场是不动产信用的再交易再流通市场，是房 地产金融市场的核心部分。
❖ 二级市场是为适应不动产信用资金的流动性，均衡 各金融机构的存贷结构而产生的。
❖ 主要交易对象为不动产证券。
❖ 对于不动产债券的投资者来说，二级市场是他们出 售不动产债券的场所，可满足他们对资金流动性的 需要。二级市场上，大部分交易是在银行之间进行 的。
❖ （2）不动产贷款
❖ 不动产开发企业为了建设项目向银行等金融机构 借入资金，形成不动产贷款。不动产贷款是不动 产企业筹集资金的重要手段。
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❖ （3）证券市场融资
❖ 不动产企业在证券市场上公开发行股票与债券是一 种重要的筹资方式。
❖ （4）杠杆租赁融资
❖ 在不动产项目开发商安排下，由杠杆租赁结构中的 资产出租人融资购买项目资产，然后租赁给承租人， 所租财产的所有权在承租方付清最后一笔租金后归 承租方所有。
❖ 中央银行通过住房信贷合作社及住宅公司等 中间机构贷出资本金，同时通过储蓄及发行 债券来筹集住宅投资与信贷资金。
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2.地产金融市场
❖ 是指以土地作抵押物而向金融机构获得资金信贷的交易活动 关系的总和。
❖ 地产金融包括农地金融和市地金融，其业务主要是：以土地 为抵押品，筹集融通资金，以达到对土地进行开发和利用的 目的。
❖ 租赁期一般很长，在租赁期内不动产承租人向投资 机构即不动产业主交纳租金。租金由两个部分组成： 一部分是分期偿还不动产价款即为本金；另一部分 为投资机构的投资回报即利息。
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❖ 10.2.4 项目融资
❖ 1. 项目融资的概念
❖ “项目融资”：是为一个特定项目所安排的融资， 贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流 量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产 抵押作为贷款的安全保障。
第10章 金融市场与不动产融资
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10.1 不动产金融市场概述 10.2 不动产融资方式 10.3 不动产融资制度（略）
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10.1 不动产金融市场概述
❖ 10.1.1 不动产金融市场的内涵 ❖ 1. 不动产金融市场的概念
❖ 不动产金融市场：房地产资金供求双方运用金 融工具进行各类房地产资金交易的场所。
国信用市场上有效集合起来； ❖ 第三，能调节大部分企业、家庭以及政府的临时性、周期性
的盈余和赤字。
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❖ (2)资本市场。
❖ 又称长期资金市场，指一年以上的金融工具交易的 场所，包括长期信贷市场和证券市场。
❖ 根据不动产金融业务的不同，不动产金融市场可以 分为：房地产储蓄存款市场、房地产抵押贷款市场、 不动产证券市场。
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资金盈余单位
政府部门 公司企业 金融企业 家庭个人 海外投资
直接信贷（不动产抵押）
购买不动 产证券
证券市场
出售不动 产证券
资金短缺单位
政府部门 公司企业 金融企业 家庭个人
资本形成 （不动产、资金、劳力）
投资（资金运用）
消费增加 （住房等）
消费（资金运用）
图10-1 直接融资过程
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2.公开市场
❖ 公开市场以偿还期为标准，可分为货币市场和长期资本市场。 ❖ (1)货币市场。即短期资金市场，指一年期以下的金融工具
交易的场所。典当和短期融资券 ❖ 主要功能：第一，能够为企业的资金短缺和政府的短期赤字
实现弥补性融通，又能将它们的短期盈余迅速地进行投资； ❖ 第二，货币市场将各银行溶为一体，使各银行的存款能在全
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❖ 2. 不动产租赁
❖ 不动产融资租赁：房屋承租人自己选定或通过出租 人选定房屋后，由出租人向不动产销售方购买该房 屋，并交给承租人使用，承租人交付租金的租赁行 为。
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❖ 对于融资租赁可以有不同的划分，按照其发展阶段 可分为传统的融资租赁和创新的融资租赁。
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❖ 4. 金融机构
❖ 不动产金融机构包括银行性金融机构和非银行性金 融机构，主要由银行、抵押信用合作社、不动产中 介机构以及其他金融机构等构成。
❖ 中央银行在不动产金融市场上的交易活动，其主要 目标在于控制和调节市场的货币供应量，从而实现 一定的金融政策。
❖ 专业银行和商业银行则充当不动产金融市场资金的 终极供给者和终极需求者的角色。
❖ （3）为国家推行土地、不动产等政策提供了市场 调控手段。
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❖ 10.1.2 不动产金融市场的参与者
❖ 不动产金融市场的参与者包括资金的余缺双方、金融中介机 构和监管者，主要是政府部门、企业、居民个人、金融机构 和中央银行。
❖ 1. 政府
❖ 在不动产金融市场的运行中，政府充当多重角色。
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❖ 10.2.3 不动产信托与租赁
❖ 1. 不动产信托
❖ 定义：是信托公司通过制定信托投资计划，与投资 者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受 益凭证等方式受托投资者的资金，然后进行不动产 或不动产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和 人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式。
❖ 传统融资租赁即是直接购买租赁，它是融资租赁的 主要形式。
❖ 创新的融资租赁主要包括杠杆租赁、转租赁、售后 租回租赁、收益百分比租赁、风险租赁等。
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❖ 回租是不动产经营者将一项不动产出售给某投资者， 然后在作为承租人将该不动产租回来的经济行为。
❖ 首先是不动产买卖关系；其次是不动产投资者又将 购入的不动产再出租给该不动产的出售者，这又是 不动产租赁关系。