西安大明宫城北华宅项目整体定位研究报告前期策划
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n地块距离城市主干道未央路2站 距离；
n地块距离城市核心区钟楼直线 距离约5.6公里，车行距离约30 分钟；
n项目距离大明宫遗址公园约0.8 公里，步行距离约30分钟；
关键词： 城市中心区/成熟生活氛围
交通
紧邻凤城一路，距北二环百米距离；有多趟公交车 直达，后期规划地铁利好
地铁2#线
凤
城
二
地铁大明宫西站 距离约2公里左右
城北2010年后半年销售top10项目
锦园君逸
高层：6800—7900 小高层：7500—8500
市政馨苑 6500
盛世一品 香樟园 银象花园
8200 6700
7100
星舍 8200
海璟台北湾 7200
城城北北二二环环沿沿线线均均价价目目前前约约为为77550000元元//平平 米米
与与本本项项目目紧紧邻邻的的锦锦园园君君逸逸项项目目小小高高层层价价 格格超超越越88000000元元//平平米米，，对对本本项项目目而而言言可可以以 通通过过小小高高层层产产品品实实现现较较高高的的溢溢价价，，本本项项 目目在在树树立立品品质质项项目目的的基基础础上上有有实实现现价价格格 目目标标机机会会较较大大。。
[项目发展属性界定]
——项目背景解析
区位
项目隶属于未央区，位于经济技术开发区与老城区 交界处，隶属于城市成熟发展区域
北客站 距离北客站约5.5公里
新市政府 未 距离新市政府约3.5公里 央
经开核心区 路
距离大明宫遗址公园0.8公里 距离钟楼核心区约5.6公里
城市核心区
二环
三环
n项目地块位于凤城一路与北二 环之间，紧邻凤城一路，与北二 环约300米距离，东侧距太华路 约200米距离；
项目发展属性界定
拥有优质城市资源的快销项目
[项目开发背景分析]
——项目开发模式研究
市场快销项目盘点
开盘后3个月，销售额已经接近3亿，3居产品售价 已经达到9000以上, 成功树立区域领袖形象
万科·金域曲江开盘当天推出670套房源，销售 535套，创造了6.2亿的销售额，引爆曲江市场
周边幼儿园、小学、中学等丰富教育资源，生活配套社区齐 全；距大明宫遗址公园0.8公里；距大明宫家具城步行尺度 北侧临西铁小区，南侧为 大明宫街道办事处，西侧紧邻金源 小区，东侧紧邻高端住宅锦园君逸小区，生活氛围浓厚 地块方正，内部无明显高差；总建筑面积4.5万平米，容积率 为4.52
城市成熟发展区域中小规模中高容积率住宅项目
n生态资源：大明宫遗址公园
n商务资源：利君V时代、赛 高街区等
学校 商业 商务办公 大型商业 医院
源自文库关键词： 教育资源丰富/生活配套齐全
北侧临西铁小区，南侧为 大明宫街道办事处，西侧紧邻 四至 金源小区，东侧紧邻高端住宅锦园君逸小区，生活氛围
浓厚
凤城一路
地块
关键词：
生活氛围浓厚/高端居住区
指标
地块方正，内部无明显高差；总建筑面积4.5万平 米，容积率为4.52
n项目地周边有超过20趟公交线路，可以 通往城市的各个方向；
n项目近邻两条地铁线路，2#线与4#线； 2#线明年建成通车，距离项目2公里，对 项目具备一定的利好，但利好有限；地铁 4#线西安预计2017年开工，近邻项目， 具备较大的未来规划利好。
地铁2#线
地铁4#线
关键词：
交通路网发达/公共交通便捷/后期规划地铁
凤
城
一
规
未
划
央
路
路
北
二
地铁4#线 路
地铁大晗宫站
路
太 华 路
环
n项目北侧紧邻凤城一路，为双向两车 道，车流量适中，并有7趟公交车经过；
n西侧同时紧邻已经修通的规划路，规划 路连接凤城一路与北二环；
n项目距西安城市主干道北二环约300米距 离，可通过规划路直接到达北二环；距离 另一条南北向的城市主干道太华路约200 米距离；
谨呈：大明宫实业集团房地产开发有限公司
大明宫城北项目整体定位研究报告
项目前思考
1 基于本体条件，研究本项目可挖掘的资源有哪些？ 2 基于市场发展，研究本项目可能的发展方向？ 3 基于市场竞争，研究本项目的突破之道？ 4 基于目标实现，研究本项目的核心策略？
报告目录
Part. 1 项目发展属性界定 Part. 2 项目开发背景分析 Part. 3 项目市场竞争分析 Part. 4 成功案例借鉴 Part. 5 项目打造方向建议
配套资源优势：项目周边具有多所幼儿园、小学、初中等教育 资源；
生活配套：周边有菜市场、大型生活超市等生活配套设施；
交通优势：项目周边路网发达，距离公交车站步行尺度，后期 地铁规划利好；
劣势
展示劣势：项目所临道路较窄，无强展示条件； 规模劣势：地块面积较小，对规划有一定限制
属性界定 城市成熟发展区域中小规模中高容积率住宅项目
[项目发展属性界定]
——项目背景解析 ——项目目标解读
项目目标 以速度为第一目标，实现适度溢价
第一目标
快速销售
项目总体量4万平方米，预计2011年6月开盘，实现年底清盘
第二目标
适度溢价
适度超越市场平台，实现整盘均价7600元/平方米
销售周期为半年，月均消化速度需达到7500平米， 目标解析 名列城北销售项目前X？
项目区位 交通配套
资源 四至 经济指标
城市中心区 成熟生活氛围 交通路网发达 公共交通便捷 后期规划地铁 教育资源丰富 生活配套齐全
生活氛围浓厚 高端居住区
中高容积率 小规模
项目隶属于未央区，位于经济技术开发区与老城区交界处， 隶属于城市成熟发展区域；
紧邻凤城一路，距北二环百米距离；有多趟公交车直达，后 期规划地铁利好
规划总用地 地上总建筑面积 住宅总占地面积
容积率 绿地率 总户数
0.99Ha 4.5万平米
2.25亩 4.52 30% 528户
关键词：
小规模、中高容积率、住宅为主
优劣势
地段优势显著，周边交通发达，生活配套齐全，教育 资源丰富等显著优势；规模较小，展示面较小等劣势
优势
区位优势：城市中心区域，地段价值稀缺
资源
距大明宫遗址公园0.8公里，周边幼儿园、小学、中 学等丰富教育资源；距大明宫家具城步行尺度
利君V时代
未 央 路
凤城一路 北二环 玄武路
大明宫遗址公园
太元 路
太 华 路
n教育资源：新荷幼儿园、大 明宫小学、西安外国语大学附 属学校（小学、初中等）、西 铁附属小学、中学等
n医疗资源：唐城医院
n购物资源：西铁大明宫小区 菜市场、人人乐超市、大明宫 家居城、国美电器、大明宫明 珠家具城等
n地块距离城市核心区钟楼直线 距离约5.6公里，车行距离约30 分钟；
n项目距离大明宫遗址公园约0.8 公里，步行距离约30分钟；
关键词： 城市中心区/成熟生活氛围
交通
紧邻凤城一路，距北二环百米距离；有多趟公交车 直达，后期规划地铁利好
地铁2#线
凤
城
二
地铁大明宫西站 距离约2公里左右
城北2010年后半年销售top10项目
锦园君逸
高层：6800—7900 小高层：7500—8500
市政馨苑 6500
盛世一品 香樟园 银象花园
8200 6700
7100
星舍 8200
海璟台北湾 7200
城城北北二二环环沿沿线线均均价价目目前前约约为为77550000元元//平平 米米
与与本本项项目目紧紧邻邻的的锦锦园园君君逸逸项项目目小小高高层层价价 格格超超越越88000000元元//平平米米，，对对本本项项目目而而言言可可以以 通通过过小小高高层层产产品品实实现现较较高高的的溢溢价价，，本本项项 目目在在树树立立品品质质项项目目的的基基础础上上有有实实现现价价格格 目目标标机机会会较较大大。。
[项目发展属性界定]
——项目背景解析
区位
项目隶属于未央区，位于经济技术开发区与老城区 交界处，隶属于城市成熟发展区域
北客站 距离北客站约5.5公里
新市政府 未 距离新市政府约3.5公里 央
经开核心区 路
距离大明宫遗址公园0.8公里 距离钟楼核心区约5.6公里
城市核心区
二环
三环
n项目地块位于凤城一路与北二 环之间，紧邻凤城一路，与北二 环约300米距离，东侧距太华路 约200米距离；
项目发展属性界定
拥有优质城市资源的快销项目
[项目开发背景分析]
——项目开发模式研究
市场快销项目盘点
开盘后3个月，销售额已经接近3亿，3居产品售价 已经达到9000以上, 成功树立区域领袖形象
万科·金域曲江开盘当天推出670套房源，销售 535套，创造了6.2亿的销售额，引爆曲江市场
周边幼儿园、小学、中学等丰富教育资源，生活配套社区齐 全；距大明宫遗址公园0.8公里；距大明宫家具城步行尺度 北侧临西铁小区，南侧为 大明宫街道办事处，西侧紧邻金源 小区，东侧紧邻高端住宅锦园君逸小区，生活氛围浓厚 地块方正，内部无明显高差；总建筑面积4.5万平米，容积率 为4.52
城市成熟发展区域中小规模中高容积率住宅项目
n生态资源：大明宫遗址公园
n商务资源：利君V时代、赛 高街区等
学校 商业 商务办公 大型商业 医院
源自文库关键词： 教育资源丰富/生活配套齐全
北侧临西铁小区，南侧为 大明宫街道办事处，西侧紧邻 四至 金源小区，东侧紧邻高端住宅锦园君逸小区，生活氛围
浓厚
凤城一路
地块
关键词：
生活氛围浓厚/高端居住区
指标
地块方正，内部无明显高差；总建筑面积4.5万平 米，容积率为4.52
n项目地周边有超过20趟公交线路，可以 通往城市的各个方向；
n项目近邻两条地铁线路，2#线与4#线； 2#线明年建成通车，距离项目2公里，对 项目具备一定的利好，但利好有限；地铁 4#线西安预计2017年开工，近邻项目， 具备较大的未来规划利好。
地铁2#线
地铁4#线
关键词：
交通路网发达/公共交通便捷/后期规划地铁
凤
城
一
规
未
划
央
路
路
北
二
地铁4#线 路
地铁大晗宫站
路
太 华 路
环
n项目北侧紧邻凤城一路，为双向两车 道，车流量适中，并有7趟公交车经过；
n西侧同时紧邻已经修通的规划路，规划 路连接凤城一路与北二环；
n项目距西安城市主干道北二环约300米距 离，可通过规划路直接到达北二环；距离 另一条南北向的城市主干道太华路约200 米距离；
谨呈：大明宫实业集团房地产开发有限公司
大明宫城北项目整体定位研究报告
项目前思考
1 基于本体条件，研究本项目可挖掘的资源有哪些？ 2 基于市场发展，研究本项目可能的发展方向？ 3 基于市场竞争，研究本项目的突破之道？ 4 基于目标实现，研究本项目的核心策略？
报告目录
Part. 1 项目发展属性界定 Part. 2 项目开发背景分析 Part. 3 项目市场竞争分析 Part. 4 成功案例借鉴 Part. 5 项目打造方向建议
配套资源优势：项目周边具有多所幼儿园、小学、初中等教育 资源；
生活配套：周边有菜市场、大型生活超市等生活配套设施；
交通优势：项目周边路网发达，距离公交车站步行尺度，后期 地铁规划利好；
劣势
展示劣势：项目所临道路较窄，无强展示条件； 规模劣势：地块面积较小，对规划有一定限制
属性界定 城市成熟发展区域中小规模中高容积率住宅项目
[项目发展属性界定]
——项目背景解析 ——项目目标解读
项目目标 以速度为第一目标，实现适度溢价
第一目标
快速销售
项目总体量4万平方米，预计2011年6月开盘，实现年底清盘
第二目标
适度溢价
适度超越市场平台，实现整盘均价7600元/平方米
销售周期为半年，月均消化速度需达到7500平米， 目标解析 名列城北销售项目前X？
项目区位 交通配套
资源 四至 经济指标
城市中心区 成熟生活氛围 交通路网发达 公共交通便捷 后期规划地铁 教育资源丰富 生活配套齐全
生活氛围浓厚 高端居住区
中高容积率 小规模
项目隶属于未央区，位于经济技术开发区与老城区交界处， 隶属于城市成熟发展区域；
紧邻凤城一路，距北二环百米距离；有多趟公交车直达，后 期规划地铁利好
规划总用地 地上总建筑面积 住宅总占地面积
容积率 绿地率 总户数
0.99Ha 4.5万平米
2.25亩 4.52 30% 528户
关键词：
小规模、中高容积率、住宅为主
优劣势
地段优势显著，周边交通发达，生活配套齐全，教育 资源丰富等显著优势；规模较小，展示面较小等劣势
优势
区位优势：城市中心区域，地段价值稀缺
资源
距大明宫遗址公园0.8公里，周边幼儿园、小学、中 学等丰富教育资源；距大明宫家具城步行尺度
利君V时代
未 央 路
凤城一路 北二环 玄武路
大明宫遗址公园
太元 路
太 华 路
n教育资源：新荷幼儿园、大 明宫小学、西安外国语大学附 属学校（小学、初中等）、西 铁附属小学、中学等
n医疗资源：唐城医院
n购物资源：西铁大明宫小区 菜市场、人人乐超市、大明宫 家居城、国美电器、大明宫明 珠家具城等