土地估价基准地价系数修正法
土地估价基准地价系数修正法
土地估价基准地价系数修正法一.基准地价系数修正法的基本原理基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析,对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正,估算宗地客观价格的方法。
其基本公式如下:土地价格=基准地价×(1±K)式中: K――基准地价修正系数二.基准地价系数修正法估价步骤:1.搜集有关基准地价资料;2.确定待估宗地所处地段(区)的同类用途基准地价;3.分析待估宗地的地价影响因素,编制待估宗地地价影响因素条件说明表;4.依据基准地价地价影响因素指标说明表和系数修正表计算基准地价修正系数;5.进行交易日期等其它修正;6.求出待估宗地地价。
三.利用级别或区域基准地价评估3.1 待估宗地地价影响因素调查用级别或区域基准地价系数修正法评估地价宗地地价,关键在待估宗地地价影响因素调查。
地价影响因素调查应与同类用途同级(区域)基准地价的影响因素指标说明表中所列因素条件一致。
3.2 地价影响因素的修正系数计算根据待估宗地各因素的状况,分别在宗地地价修正系数表中查找各因素修正系数,并按下式计算宗地因素修正值:K=K1+K2+K…… Kn式中:K――宗地地价影响因素修正值,K1 .K2 …… Kn-分别为宗地在第1.2……n个因素条件下的修正系数。
3.3 基准地价的其它修正基准地价是在特定开发程度和利用程度下,各类用地在法定最高出让年期的某一时点的土地使用权平均价格。
待估宗地各地价影响因素修正仅对基准地价的区域平均性作了修正,因此,还需进行如下修正:1.期日修正:待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期必不相同,因此,需根据地价的变化程度进行期日修正。
2.容积率修正:基准地价一般根据平均的土地利用程度来确定其容积率。
当待估宗地的容积率水平与基准地价所设定的不一致时,就需进行容积率修正。
3.年期修正:当待估宗地的土地使用年期与基准地价所设定法定最高出让年期不一致时,就需进行年期修正。
土地基准地价法
1、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是有基准地价的地区可，通过对基准地价进行修正而得出土地价格的方法。
基准地价的是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。
基准地价相对应的土地条件是土地级别或均质地域内同类用地一般条件。
因此，通过对待评估宗地条件与级别或区域内同类用地一般条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年限和估价基准日等方面的差异大小，对基准地价进行修正即可得到待评估宗地的价格。
（1）计算公式根据国家土地管理关于评估的有关规定，基准地价系数修正法的基本公式为：Pi=Px（1+K）xYxTxFxK ij式中：Pi ——待估宗地地价；P——待估宗地对应的基准地价；K——待估宗地宗地区域、个别因素总修正值；Y——待估宗地使用年期修正系数；T——待估宗地期日修正系数；F—-待估宗地开发程度修正系数；K ij——容积率修正系数。
（2）测算过程1）基准地价的确定根据江门市人民政府办公室2014年1月3日公布实施的（江府[2013] 27号）江门市基准地价标准，本次基准地价采用的是土地在正常市场条件、“五通一平”（宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯和宗地红线内土地平整）的土地开发程度和合理容积率下于估价时点2012年3月1日的国有建设土地使用权的熟地价格。
土地使用年限工业用地为40年、住宅用地为70年、工业用地为50年。
价格单位为元/平方米，币种为人民币。
此次的基准地价内涵如下表-1，。
表1：江门市各用途土地基准地价内涵备注：五通一平：宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯，宗地红线内土地平整。
江门市区各用途级别基准地价如下表2：表2 ：江门市区2013年各用途级别基准地价表单位：元/平方米表3：江门市区土地各类用途地价水平确定参考表待估宗地位于江门市新会区沙堆镇梅阁村斗围（土名,）用途为工业用 地，参照《江门市区土地各类用途地价水平确定参考表，》适用基准地价类 型为工业，评估时根据待估宗地所在区域的级别范围待，估宗地为四级用地； 根据《江门市区2013年各用途级别基准地价表》，四级工业用地对应的基 准地价为336元/平方米，即：P =336元/壮根据委托方提供的《用地红线图，》待估宗地面积为30696平方米，规 划控制指标为：建筑密度》30%,容积率》1.0,绿地率420%,建筑限高《 24米，行政办公及生活服务设施用地比例4%；规划要求：①设置机动车 出入口方位需在西面或北面道路;②室外排水需为雨污分流制;③按用电要 求设置电房；④建筑外墙饰面需贴外墙砖或涂外墙漆⑤建筑间距必须满足 国家有关规范要求;⑥围墙位置不得超出用地红线和道路红线在路口处须 按要求倒角设置;⑦道路及市政配套设施要与厂区同步规划建设同步竣工 验收；⑧用地规划与建筑设计必须符合国家现行颁布的有关规范和管理规 定,见表4。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是宗地价格评估的一种常用方法。
它是利用基准地价评估或更新成果，在将估价对象宗地的区域条件及个别条件与其所在区域的平均条件进行比较的基础上，确定相应的修正系数，用此修正系数对基准地价进行修正，从而求取估价对象宗地于估价时点价格的方法。
基准地价更新与平衡是一项应用性强的工作。
城市基准地价是由政府土地管理的有关部门通过科学的方法确定的，主要体现为以下几个作用：
1、显示中国城镇土地在已有利用过程中所能产生的各类经济收益，同时也按价格标准显示城市土地质量的优劣程度。
2、为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。
3、各地价区段及不同用途的基准地价水平，也对国家加强土地市场的管理、实现土地资源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效用创造了条件。
4、为政府征收土地税费提供客观依据。
基准地价既可为土地使用税的征收提供主要依据．也可为土地增值税的征收提供计算增值量的重要方法。
5、国家和各级政府可以依据基准地价制定出灵活的地价政策，通过地价的差别和调整引导或控制各类经济社会活动，落实城市规则、经济发展战略和产业政策。
6、基准地价的确立可进一步促进我国地价体系的建立和完善、也有利于进一步完善中国的国民经济统计和核算体系。
名词解释基准地价系数修正法的本质
名词解释基准地价系数修正法的本质1.引言1.1 概述：名词解释基准地价系数修正法是一种在城市规划和土地评估中广泛使用的方法。
在我们深入探讨其本质之前，让我们先了解一下该方法的背景和概念。
名词解释基准地价系数修正法是在土地评估领域中应用的一种修正方法。
它的核心思想是通过调整基准地价系数来反映土地价值的变化情况。
基准地价系数是指普通住宅用地的基准价格与实际交易价格之比。
而修正系数则是对基准地价系数进行修正，以更准确地反映土地市场的实际情况。
这种方法在城市规划和土地评估领域扮演着至关重要的角色。
首先，它可以帮助城市规划部门制定合理的土地政策。
通过对基准地价系数的修正，可以更准确地评估土地价值，为城市规划提供科学依据。
其次，它也是土地评估工作中的重要手段。
通过对基准地价系数的修正，可以更准确地确定土地的市场价值，有助于土地交易和开发的顺利进行。
在本文的后续章节中，我们将详细介绍名词解释基准地价系数修正法的原理和应用。
我们将从理论和实践两个方面来阐述这种方法的本质。
读者将能够更好地理解其背后的原理和逻辑，并应用于实际工作中。
本文的目的在于通过对名词解释基准地价系数修正法的研究，揭示其本质和作用。
通过本文的阅读，读者将能够更全面地了解这一方法，并在实践中灵活运用。
接下来的章节将提供更多的详细解释和分析，以帮助读者更好地理解和应用名词解释基准地价系数修正法。
1.2 文章结构本文将按照以下章节结构和内容安排来介绍名词解释基准地价系数修正法的本质：第一部分：引言1.1 概述介绍名词解释基准地价系数修正法的背景和概念。
我们将探讨该修正法在城市规划和土地评估中的重要性，以及为什么需要对基准地价系数进行修正。
1.2 文章结构本章将说明文章的章节结构和内容安排，帮助读者了解整篇文章的逻辑和内容组织。
读者可以在正文中找到更详细的解释和分析。
1.3 目的明确本文的研究目的和意义。
通过本文的阅读，读者可以更好地理解名词解释基准地价系数修正法的本质，从而加深对城市规划和土地评估的理解和认识。
基准地价系数修正法的基本公式
基准地价系数修正法的基本公式
土地价格=基准地价×修正系数
其中，基准地价是根据土地市场的情况确定的一个基准价格。
修正系
数是用于调整基准地价的一个系数，它可以是小于1的值，也可以是大于
1的值。
修正系数的确定有多种方法，常用的方法包括半数法、加权平均法和
复合修正法等。
1.半数法：半数法是基于土地市场供求关系的一种修正系数确定方法。
它通过研究土地交易数据，找出交易价格的中位数，然后将该中位数作为
基准地价的修正系数。
2.加权平均法：加权平均法是基于土地市场供求关系和其他因素的一
种修正系数确定方法。
它通过考虑土地市场的各种因素的权重，将这些因
素的权重乘以相应的修正系数，然后将它们加总，得到一个综合修正系数。
3.复合修正法：复合修正法是一种综合考虑多个因素的修正系数确定
方法。
它可以考虑土地市场的供求关系、土地规划政策、土地开发难度等
多个因素，并将它们进行综合分析，得到一个综合修正系数。
除了以上几种常用的修正系数确定方法，还可以根据具体情况选择其
他方法，如利用回归分析等统计方法来确定修正系数。
需要注意的是，基准地价系数修正法是一种主观方法，其结果受到许
多因素的影响，包括数据的准确性、修正系数的确定方法以及分析师的主
观判断等。
因此，在使用基准地价系数修正法时，需要权衡各种因素，并
根据具体情况进行修正和调整，以得到更为准确的土地价格评估结果。
使用基准地价系数修正法评估条件
使用基准地价系数修正法评估条件你说起“基准地价系数修正法”，大家第一反应是不是觉得这又是个听起来复杂、绕口的东西？别急，放轻松！说白了，这其实就是一种用来估算土地价值的方法，尤其是在不同地区之间进行比较的时候。
想象一下，如果你在一个繁华的市中心买了块地，那地价肯定不便宜；可如果你在郊外或者城乡结合部买，价格又差了十万八千里。
基准地价系数修正法就是为了弥补这些差距，让大家能够更公平地估算出土地的实际价值。
咱们这方法并不神秘。
它就像你买菜时的砍价技巧。
比如你看到一个西瓜，觉得挺大挺甜的，可是旁边还有个摊子卖得便宜，这时候你就会想：嗯，是不是可以讨价还价一下？同理，基准地价系数修正法就是根据地理位置、交通条件、周边环境、甚至是土地的用途来调整那个“标价”，让每块地都能体现出它真正的价值。
听起来很专业对吧？不过其实就是把价格与环境因素挂钩，估算土地的合理市场价。
这就像你去买一辆二手车，虽然车龄一样，公里数差不多，但如果它停在市中心那辆车就肯定比郊区的贵，不是吗？那为什么土地不能按这个道理来呢？你要是把它拿去跟城里那块地比，那显然是不公平的。
所以，基准地价系数修正法就做了这样的事情——它通过调整系数，把这些因素都考虑进去，修正原来的地价。
再说点实际的例子，大家可能会比较清楚。
比如你拿着一个房地产项目的土地，假如它处于城市的边缘地带，远离商业中心，那么它的基准地价就会相对低一些。
但是如果这块地上有非常方便的交通网络，比如有地铁、快速路连着，那价格就得稍微往上调。
更别提如果它旁边有个新兴的商圈，那地价直接往上涨。
像这种情况，基准地价系数修正法就能灵活地调整这些因素，给出一个合适的价格。
说起来，这玩意儿的好处多着呢！它的优点之一就是比较灵活，能够让你根据实际情况进行调整。
咱们都知道，地价不是一成不变的，它会随着环境、的变化而波动。
假如你买的那块地刚好是一个未来规划中的交通枢纽，那这个地的价值肯定会随着时间的推移而水涨船高。
5.基准地价系数修正法流程
基准地价系数修正法一、名词解释基准地价系数修正法，是我国土地估价方法之一。
它是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
二、基准地价系数修正法的基本公式1．公式的内涵基准地价系数修正法的公式是依据基准地价成果，通过区域因素、个别因素、开发程度、期日、使用年期、容积率等修正得到待估宗地的价格。
2．公式的表达式基准地价系数修正法的公式为：p i=[p（1士k）t•k ij〒f]•y式中p i—待估宗地地价；p—待估宗地对应的基准地价；k—各区域因素和个别因素修正系数之和；t—期日修正系数；k ij—容积率修正系数；f—开发程度修正系数；y—待估宗地使用年期修正系数。
3．不同基准地价表达方式的修正公式及适用条件由于在基准地价建立时各地方因地制宜，所得到的基准地价成果在表达形式上也存在一定的差异。
区域因素及个别因素的修正系数有些地方是用修正量表达（也就是进行修正时是加上或减去一定的修正量），而有些地方是用修正比率表达（也就是进行修正时是乘以一定的比率）；另外开发程度修正系数一般是按土地面积计算，而有些地方，尤其是广东的部分城市基准地价的内涵是楼面地价，在进行开发程度修正时需要注意两者计算的差异。
因此在实际评估工作中需要根据当地的基准地价内涵及修正体系，对上述公式进行相应的调整以准确评估宗地。
三、基准地价系数修正法使范围1、适合于批量评估2、适合于作为一些政策性地价标准制定的依据3、适宜于市场不发达情况下的宗地估价4、适宜于税收、抵押等保守性宗地估价目的四、基准地价估价的步骤及方法、要求1．基准地价成果的收集、整理土地定级估价成果资料是进行基准地价系数修正法估价的基础，主要包括i【a．基准地价表 b．基准地价成果图件 c．基准地价因素修正系数表 d．基准地价评估方案e基准地价成果应用说明】以及宗地地价影响因素指标说明表等。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。
其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。
基准地价系数修正法的基本公式
基准地价×ΣK×K1×剩余使用年限修正系数＝
宗地总价
备注
1、使用年限修正系数K=[1-1/(1+r)n]2、r=6%
基准地价系数修正法的基本公式：V=［P×（1±K）×T×R±F］×Y
V—待估宗地；
P—待估宗地对应的基准地价；
K—各影响因素修正系数之和，包括区域因素和个别因素；T—期日修正系数R—容积率修正系数F—开发程度修正额
Y—待估宗地使用年期修正系数
一、坐落位置
东临：
西临：
南临：
北临：
二、基准地价
用途：面积：使用年限：级别：三、修正因素
情况
分级
修正系数%
区域因素
交通条件
基础设施
产业聚集效应
剩余使用年限
剩余使用年限44年
容积率
该宗地位于基准地价定级范围之内，故不修正
级别修正
该宗地位于基准地价定级范围之内，故不修正
日期修正
估价时点与基准地价基准日接近，土地价格变化不大，故不需修正
开发程度
该宗地与基准地价开发程度一致，故不需修正
基准地价系数修正法定义
基准地价系数修正法定义哎，今天咱们聊聊基准地价系数修正法。
这名字听起来好像挺复杂的，但其实就像那块儿美味的蛋糕，切开来才知道里面的好料。
基准地价系数修正法，乍一听是不是觉得跟数学有关？其实啊，这个东西主要是用来估算土地价值的。
就像咱们逛市场，看中一个西瓜，价钱也得根据它的大小、品种、甚至季节来定吧。
你想啊，土地也是有自己的“身价”的，尤其是在大城市里，那可真是寸土寸金啊。
这个修正法就好比是给土地穿上了一件合适的衣服，让它的“身价”更真实。
说白了，就是要把基准价调调，贴合实际情况。
比如说，同样是块地，城市中心和郊区的价位可就差得远了。
一边是繁华热闹，另一边是清静空旷，咋能用一个价呢？就像你不能用一杯水的价格去衡量一杯香槟的价值，没道理对吧。
咱们再说说怎么修正。
就好比你打扮自己，换衣服、换发型，这样一来，别人看你的眼光可就不一样了。
这个修正法也有类似的操作。
首先啊，要考虑位置。
地理位置可是王道，地处繁华地带的土地，一定得“身价不菲”。
然后就是环境，周围有什么设施，公园、学校、商场，那都是加分项呀。
谁不想住在方便的地方呢？就是要看土地的用途，住宅、商业还是工业，每个类型的土地也都有不同的价值。
哎，像是你去买衣服，不同品牌、不同款式，价格差别大得很。
市场的变化也是得考虑的。
经济波动、调整都能直接影响土地的价格。
就像一阵风吹来，草木皆动，谁也不能预测下一秒会发生什么。
这样一来，基准地价就得根据实际情况不断修正，才能保持它的活力。
想象一下，咱们的生活也得随着时间而变，年轻时追求时尚，老了就开始追求舒适，土地也是一样。
修正不是随便来的。
要有数据支撑，要有专家评估，得严谨。
就好比咱们买东西，得看看评价、比比价格，才能买得明白。
这个修正法也是通过各种数据、市场分析来决定最终的基准地价。
得让每一个数字都说得通，听得明白。
可能有些朋友会觉得，这种修正法听起来很官方，离我们生活好像有点远。
其实不然，这关乎着我们每一个人的生活呀。
基准地价系数修正法范例
基准地价系数修正法范例
基准地价系数修正法是一种常用的评估地价的方法，主要用于确定土地在市场上的实际价值。
下面是一个基准地价系数修正法的范例：
例子：假设某市A区内有一块土地，面积为1000平方米，按照市政府公布的基准地价系数为1.5。
根据基准地价系数修正法，我们可以计算出这块土地的实际价值。
步骤：
1. 首先确定基准地价系数。
基准地价系数是由市政府根据市场需求和供应情况等因素制定的，用于调整基准地价的一个修正系数。
2. 计算基准地价。
基准地价是根据市政府公布的地价表确定的，一般以每平方米的价格来计算。
3. 计算实际地价。
实际地价是基准地价经过基准地价系数修正后得到的结果。
即实际地价 = 基准地价 * 基准地价系数。
在本例中，基准地价系数为1.5，假设基准地价为1000元/平方米。
实际地价 = 1000元/平方米 * 1.5 = 1500元/平方米。
因此，这块土地的实际价值为1500元/平方米 * 1000平方米 = 1,500,000元。
需要注意的是，基准地价系数修正法只是一种评估地价的方法之一，具体的基准地价系数和基准地价可能会根据不同的地区和市场情况而有所变化。
因此，在实际应用中需根据具体情况进行调整和修正。
基准地价系数修正法的公式
基准地价系数修正法的公式修正后的基准地价=基准地价×系数1×系数2×系数3×...×系数n 在这个公式中，基准地价是一个初始估算的土地价格，而系数1、系数2、系数3等是修正因素。
每个修正因素都代表一个具体的影响因素，通过对其进行修正，可以更准确地估算土地价值。
下面将详细解释每个修正因素。
1.系数1：土地在不同城市和地区的价值是不同的，所以系数1用于根据土地所在地的地理位置来修正基准地价。
2.系数2：土地的规模大小对其价值也有影响，所以系数2用于根据土地面积来修正基准地价。
3.系数3：土地的用途对其价值有很大影响，所以系数3用于根据土地用途来修正基准地价。
例如，商业用地和农业用地的价值是不同的。
4.系数4：土地的土地产权状况对其价值也有影响，所以系数4用于根据土地的产权状况来修正基准地价。
例如，私有土地和国有土地的价值可能不同。
5.系数5：土地的交通便利程度对其价值有很大影响，所以系数5用于根据土地交通便利程度来修正基准地价。
例如，交通枢纽附近的土地价值可能更高。
6.系数6：土地的自然环境对其价值也有影响，所以系数6用于根据土地的自然环境来修正基准地价。
例如，位于风景名胜区或生态保护区的土地价值可能更高。
以上只是一些常见的修正因素，实际情况中可能还有其他因素需要考虑。
在使用基准地价系数修正法时，需要根据具体情况确定适用的修正因素，并将其代入公式中计算修正后的基准地价。
总结起来，基准地价系数修正法的公式是修正后的基准地价=基准地价×系数1×系数2×系数3×...×系数n，其中每个系数代表一个影响因素，通过对其进行修正，可以更准确地估算土地价值。
土地使用权基准地价系数修正法
土地使用权基准地价系数修正法土地使用权基准地价系数修正法，听起来好像很复杂的样子，但是咱们今天就来聊聊这个话题，让大家对这个话题有个更加清晰的认识。
咱们来看看什么是土地使用权基准地价系数修正法。
简单来说，就是对于不同地区、不同用途的土地，其基准地价会有所不同，而这个基准地价又会影响到土地的出让价格。
因此，为了保证土地市场的公平和透明，就需要对基准地价进行修正。
那么，为什么要进行基准地价的修正呢？其实原因很简单，就是因为不同地区的经济发展水平、人口密度、土地资源等等都不一样，所以不能简单地用一个标准来衡量所有的土地价值。
如果不进行修正，就会导致一些地区的出让价格过高，而另一些地区的价格过低，这样就会影响到土地市场的稳定和健康发展。
接下来，咱们来看看基准地价系数修正法的具体内容。
我们需要确定一个基准地价系数，这个系数是根据不同地区的实际情况来确定的。
比如说，对于一些经济发达地区，基准地价系数可能会比较高；而对于一些欠发达地区，基准地价系数可能会比较低。
然后，我们需要根据这个基准地价系数来计算出每个地区的土地出让价格。
我们还需要对这些出让价格进行定期的调整和监测，以确保它们与市场的实际需求相符合。
土地使用权基准地价系数修正法是一项非常重要的法律规定，它能够有效地保障土地市场的公平和透明。
希望大家都能够理解这个法律规定的重要性，并在日常生活中遵守相关法律法规。
土地估价师：基准地价系数修正法的公式
基准地价系数修正法的公式
1．公式的内涵
基准地价系数修正法的公式是依据基准地价成果，通过区域因素、个别因素、开发程度、期⽇、使⽤年期、容积率等修正得到待估宗地的价格。
2．公式的表达式
基准地价系数修正法的公式为：
Pi=[P×（1±K）×T×Kij±F] ×y
3．公式中各变量的含义如下：
Pi——待估宗地地价；
P——待估宗地对应的基准地价；
K——各影响因素修正系数之和，包括区域因素和个别因素；
T——期⽇修正系数；
Kij——容积率修正系数；
F——开发程度修正系数；
y——待估宗地使⽤年期修正系数。
4．不同基准地价表达⽅式的修正公式及其适⽤条件
由于在基准地价建⽴时各地⽅因地制宜，所得到的基准地价成果在表达形式上也存在⼀定的差异，如区域因素及个别因素的修正系数有些地⽅是⽤修正量表达 (也就是做修正时是加上或减去⼀定的修正量)，⽽有些地⽅是⽤修正⽐率表达(也就是做修正时是乘以⼀定的⽐率)；另外开发程度修正系数⼀般是按⼟地⾯积计算，⽽有些地⽅，尤其是⼴东的部分城市基准地&考试⼤&价的内涵是楼⾯地价，在作开发程度修正时需要注意两者计算的差异。
因此在实际评估⼯作中需要根据当地的基准地价内涵及修正体系，对上述公式作相应的调整以准确评估宗地。
基准地价系数修正法优缺点及其应用
2024/3/4未来地规划用途
优 15 15.4 11.8 4
3.8
5.7
5.7
5
2.5 1
7.3 2.4
4 2 7.6
7
较优 7.5 7.7 5.9
3
1.8
4.28
4.28
2.5
1.25 0.5
3.67 1.2
2 1 3.8
3.5
一般 0 0 0 2
0
2.85
2.95
0
0 0
0 0 0 0 0
0
较劣 -3.75 -3.85
1
-0.9
1.43
1.43
-2.5
-1.25 -0.5
-3.67 -1.2
-2 -1 -3.8
-3.5
劣 -7.0 -7.7
0
-1.8
0
0
-5
-2.5 -1
-7.3 -1.4
-4 -2 -7.6
-7
表3
商业用地容积率修正系数表
容积率
0.7
0.8
1.0
1.2
1.5
2
修正系数
0.85
0.9
1.0
1.5
表1
某市商业服务用地修正系数说明表 （见下页）
表2
某市商业服务用地修正系数表
影响因素
优
商业繁华
企业经营类别
首饰高档服装
条件企业职工总数（人）＞400距商业中心距离
≤R/2
交通状 距公交车站距离（米）
≤100
况 公交车站车流量（辆/小时）
＞30
距火车站距离（千米）
≤1
距汽车站距离（千米）
≤1
基准地价系数修正法计算公式
基准地价系数修正法计算公式基准地价系数修正法是在土地评估中常用的一种方法，它通过对基准地价进行修正来得出待估宗地的价格。
这个方法的计算公式看起来可能有点复杂，但别担心，咱们一步步来拆解。
咱们先来说说基准地价。
基准地价呢，就像是一个地区土地价格的“基准线”，是政府根据土地的不同用途、级别等因素确定的平均价格。
那基准地价系数修正法的计算公式到底是啥呢？一般来说是这样的：待估宗地地价 = 基准地价 ×年期修正系数 ×期日修正系数 ×容积率修正系数 ×其他修正系数 ±开发程度修正值这里面每一项系数都有它的作用和计算方法。
年期修正系数，就是考虑土地使用年限的不同对价格的影响。
比如说，一块地的基准地价是按照 50 年使用权定的，而咱们要评估的这块地只有 30 年使用权，那价格就得相应调整。
期日修正系数呢，是因为土地价格会随着时间变化。
可能基准地价是几年前定的，现在市场情况不同了，价格也得跟着变。
容积率修正系数也很重要。
容积率简单说就是建筑面积和用地面积的比值。
容积率高，能建的房子多，价格一般也会高些。
其他修正系数就比较灵活了，可能包括土地的形状、朝向、周边环境等等因素。
开发程度修正值呢，就是如果待估宗地的开发程度和基准地价设定的不一样，比如基准地价是“五通一平”，而咱们这块地是“三通一平”，那就得把这个差异体现到价格里。
我给您讲个我亲身经历的事儿吧。
有一次，我参与一个城市新区的土地评估项目。
那块地规划要建一个大型商业综合体，我们就用基准地价系数修正法来算价格。
当时，基准地价是按照普通住宅用地定的，可这块地要做商业用途，这就得把用途修正系数考虑进去。
还有，规划中的容积率特别高，这又得好好算一算容积率修正系数。
我们团队的小伙伴们那叫一个认真，查资料、做调研，反复核算每一项系数，生怕有一点差错。
最后得出的评估价格，为项目的规划和投资决策提供了重要的参考。
总之，基准地价系数修正法虽然公式看起来有点繁琐，但只要咱们把每一项系数都搞清楚，算准确，就能得出比较合理的土地价格。
基准地价系数修正法
土地估价一、估价原则1.预期收益原则2.替代原则3.最有效利用原则4.供需原则5.报酬递增递减原则6.贡献原则7.变动原则二、估价方法与估价过程（一）估价方法的选择1、土地估价方法的选择收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。
2、土地估价的技术路线2.2基准地价系数修正法首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况，进行期日修正；然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。
即：地价=基准地价X（1+综合修正系数）X期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数+开发水平差异修正（二）估价过程2、基准地价修正法2.1宗地位置、用途待估宗地位于徐州市市金山桥开发区1号区，用途为工业用地。
2.2基准地价的确定徐州市国土管理局于2000年完成了市区土地定级估价工作，其主要成果有《徐州市基准地价更新与地价指数编制成果报告》（下简称《成果》）和相关土地定级估价图件。
该项《成果》已经江苏省国土资源厅验收认定。
根据该《成果》徐州市工业用地六级地基准地价是指基准日为2000年6月30日土地平均开发程度为红线外“五通”即通路、通电、通上水、通下水、通讯红线内“一平”的开发条件下，工业用地无限期的土地平均价格。
根据《成果》，徐州市市区六级地工业用地基准地价为240元/m2。
3.3宗地地价修正系数表和修正系数说明表引用根据《徐州市城区基准地价更新与地价指数编制成果技术报告》工业用地地价因素修正系数表、使用年期修正系数表及地价因素说明表：表3工业用地地价修正系数表表4工业用地使用年限修正系数表表5工业用地宗地地价区位条件及个别因素优劣等次评定说明表*应在同级别中比较2.4影响待估宗地地价的各项因素评估根据徐州市市区工业用地宗地地价修正系数表，对照待估宗地的实际情况，对影响待估宗地地价的各项因素进行评估。
土地估价之基准地价系数修正法
2012-3-18第八章 基准地价系数修正法基准地价系数修正法是一次性评估大量 土地价格的一种估价方法。
本章在阐述基准 地价的概念、特点、作用及其评估原理、原 则的基础上，介绍采用基准地价系数修正法 评估宗地地价的思路和操作程序。
内容 第一节 基准地价评估 第二节 基准地价系数修正法 第三节 补地价的测算第一节 基准地价评估一、基准地价概述1、基准地价的概念与特点 基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。
它包括城镇用地基准地价和农用地基准 地价。
基准地价具有以下几方面的特点：•基准地价是一种区域性的价格 •基准地价是一种分用途的价格 •基准地价是一种平均价格 •基准地价是有限年期的价格 •基准地价具有时效性 •基准地价是一种控制性的价格2、基准地价的作用 •宏观控制土地市场的依据 •国家征收土地使用税的依据 •调节土地利用 •进一步评估宗地地价的基础12012-3-183、基准地价评估的原理 •土地收益是基准地价评估的基础 •各行业对土地质量的要求不同是形成各类用地基准地 价的基础 •各类用途的土地在空间地域上都有其最佳区位，使得 各类用地的基准地价具有不同的空间分布规律 •土地利用的相对稳定性和动态性是基准地价相对稳定 和不断变化的前提4、基准地价评估的原则 •土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原别 •以现实的土地用途为主，适当考虑规划的原则 •各类用地分别评估，多种方法综合运用的原则 •与社会经济水平相适合、相协调的原则 •选择合适的估价技术路线原则二、建设用地基准地价评估1、基准地价评估区域的确定 （1） 划分基准地价评估区域的作用： •是基准地价的内在要求。
•是基准地价评估的基础。
•突出重点区域的交易样点资料调查，保证调查样点的数 量和精度。
•保证所划分的区域内的样点地价信息差异不大，便于统 计测算。
•有助于分析地价与影响因素的关系。
（2）划分基准地价评估区域的方法 划分标准是影响土地价格的因素指标的相对一致性。
基准地价系数修正法范例
基准地价系数修正法范例基准地价系数修正法是国土资源部门用于控制土地市场的一种手段，也是国家购买土地的定价计算方式。
在土地市场逐渐合理化的今天，基准地价系数修正法已经成为了一个非常重要的问题。
本文将介绍基准地价系数修正法的定义与计算方式，以及其在实践中的应用。
一、基准地价系数修正法的概念和意义基准地价系数修正法是指将当地土地价格与国家发布的基准地价系数相乘，得出评估结果的一种土地定价制度。
基准地价系数是由国土资源部门根据地方政府提交的相关数据和实地考察所得出的一种系数，用来控制土地市场的价格波动，规范土地出让流程，保障土地资源的合理利用。
基准地价系数修正法的意义在于，一方面可以避免土地市场价格的过度波动，防止产生不必要的市场风险；另一方面也可以增加土地出让的透明程度，保障公平竞争。
二、基准地价系数的计算方法根据国土资源部门的规定，基准地价系数的计算方法主要分为以下几个步骤：1、相关数据的统计和汇总地方政府需要提交相关的土地市场数据，包括土地出让价格、土地面积、地块位置等信息。
这是基准地价系数计算的基础，同时也应该保证数据的真实性和完整性。
2、实地考察和研究国土资源部门会派出相关人员对土地市场进行实地考察和研究，了解当地的土地资源状况、土地市场价格情况等，并通过专家组的讨论和研究，确定出基准地价系数的参考值。
3、基准地价系数的确定通过对实地考察和相关数据的综合分析，国土资源部门会得出一个基准地价系数的初步计算结果，再结合当地经济和社会发展的情况等综合因素进行修正和调整，最终确定出基准地价系数的最终值。
4、基准地价系数的公布和应用国土资源部门将发布确定的基准地价系数，并告知当地政府和具体相关部门，作为土地市场价格的基准和依据，用于土地的评估和出让。
三、基准地价系数修正法的应用实例以某市为例，该市在2019年初发布了一则地价系数的公示通知，其内容如下：经过实地考察和综合分析研究，该市的基准地价系数已经确定为1.2。
土地使用权的基准地价系数修正法评估
土地使用权的基准地价系数修正法评估1. 土地使用权的基准地价系数修正法评估的概念土地使用权的基准地价系数修正法评估是一种土地估价方法，旨在对土地使用权进行评估和定价。
基准地价系数修正法是指在确定土地使用权的基准地价时，通过考虑土地所处位置、土地市场情况、土地性质等因素，采用修正系数对土地的现行基准地价进行修正，以得出适合具体土地使用权的基准地价的方法。
2. 修正法评估的深度和广度探讨（1）修正系数的确定在基准地价系数修正法评估中，修正系数的确定是至关重要的一环。
修正系数可以根据土地所在区域的地理位置、土地市场的供求关系、土地的开发潜力以及土地的自然条件等因素来确定，因此需要对这些因素进行全面分析和评估，以确保修正系数的准确性和合理性。
（2）修正法的应用修正法评估需要结合实际情况，对土地使用权的基准地价进行修正。
在修正法的应用过程中，需要综合考虑土地的周边环境、土地用途、未来发展潜力等因素，通过适当的修正系数对基准地价进行修正，以得出更符合实际情况的土地使用权价格。
3. 总结与回顾性内容土地使用权的基准地价系数修正法评估是土地估价领域中的重要方法之一。
通过修正系数的确定和修正法的应用，可以更准确地评估土地使用权的基准地价，为土地交易提供合理的定价依据。
另外，对于土地开发和利用的规划，修正法评估也可以为决策提供重要参考。
4. 个人观点和理解在土地使用权的评估中，基准地价系数修正法评估具有重要的意义。
通过考虑修正系数，可以更全面地评估土地的价值，为土地交易和土地利用提供有力支持。
基准地价系数修正法评估也需要不断完善和更新，以适应日益复杂的土地市场和不断变化的土地利用需求。
总结通过本文对土地使用权的基准地价系数修正法评估的探讨，我们可以看出修正法在土地估价中的重要性和应用前景。
修正法的深度和广度探讨，以及对修正系数的确定和修正法的应用的分析，有助于我们更深入地理解土地使用权的估价方法。
个人认为，随着土地使用权市场的不断发展和变化，基准地价系数修正法评估将会在土地利用和土地交易中发挥更大的作用，为土地资源的合理利用和保护提供重要支持。
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土地估价基准地价系数修正法
土地估价基准地价系数修正法作者：佚名
时间：2009-3-9
浏览量：一.基准地价系数修正法的基本原理
基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析,对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正,估算宗地客观价格的方法。
其基本公式如下:
土地价格=基准地价×
式中:k――基准地价修正系数
二.基准地价系数修正法估价步骤:
.搜集有关基准地价资料;
2.确定待估宗地所处地段的同类用途基准地价;
3.分析待估宗地的地价影响因素,编制待估宗地地价影响因素条件说明表;
4.依据基准地价地价影响因素指标说明表和系数修正表计算基准地价修正系数;
5.进行交易日期等其它修正;
6.求出待估宗地地价。
三.利用级别或区域基准地价评估
待估宗地地价影响因素调查
用级别或区域基准地价系数修正法评估地价宗地地价,关键在待估宗地地价影响因素调查。
地价影响因素调查应与同类用途同级基准地价的影响因素指标说明表中所列因素条件一致。
地价影响因素的修正系数计算
根据待估宗地各因素的状况,分别在宗地地价修正系数表中查找各因素修正系数,并按下式计算宗地因素修正值:
k=k1+k2+k……kn
式中:k――宗地地价影响因素修正值,
……kn-分别为宗地在第……n个因素条件下的修正系数。
基准地价的其它修正
基准地价是在特定开发程度和利用程度下,各类用地在法定最高出让年期的某一时点的土地使用权平均价格。
待估宗地各地价影响因素修正仅对基准地价的区域平均性作了修正,因此,还需进行如下修正:
.期日修正:待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期必不相同,因此,需根据地价的变化程度进行期日修正。
2.容积率修正:基准地价一般根据平均的土地利用程度来确定其容积率。
当待估宗地的容积率水平与基准地价所设定的不一致时,就需进行容积率修正。
3.年期修正:当待估宗地的土地使用年期与基准地价所设定法定最高出让年期不一致时,就需进行年期修正。
4.土地开发程度修正:基准地价所设定的土地开发程度一般依全估价区域的平均开发程度或各均质区域的平均开发程度而定。
当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时,就需进行土地开发程度修正。
土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定。
计算宗地价价
在确定好各修正系数后,根据基准地价系数修正法公式计算宗地地价。
四.利用路线价评估
利用路线价评估宗地地价,主要是在已知路线价的基础上,根据宗地的自身条件,进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正、朝向修正等
宗地地价计算公式:
V=u×dv××ki
式中:V──待估宗地地价;u──路线价;dv──深度指数,
f──临街宽度,
d──地块深度,kI──其它修正系数。
确定路线价
依条中路线价的确定方法确定。
确定宗地地价修正系数
.深度修正指数:根据路线价深度指数修正表,确定待估宗地在里地线内的深度修正指数。
在深度的确定中,应考虑宗地形状的不同而应作不同处理。
矩形、平行四边形等,其深度就是
其高度;三角形的深度则是其临街高度的一半。
2.宽度修正指数:当宗地临街宽度超出一定范围而作了宽度指数设计时,需确定宽度修正指数。
3.其它还有宽深比修正系数、容积率修正系数等,依其对宗地地价的影响程度制定相应的修正系数,并经市场地价检验。
计算宗地地价
在确定各修正系数后,依路线价系数修正法公式计算宗地地价。
五.基准地
土地估价基准地价系数修正法作者：佚名
时间：2009-3-9
浏览量：价系数修正法的适用范围
基准地价系数修正法适用于已公布基准地价的城市的宗地地价评估。
特别适用于土地出让底价、土地抵押价格、课税地价和国有企业兼并等行为中的土地资产评估。