某商城项目规划与营销策略

泰州商城项目营销企划方案

制作部门：市场营销部

制作时间：2005年5月9日星期一

第一章市场研析篇P 3 - P15

一、宗地分析

二、项目基本状况

三、区域市场综述及商业动态

四、板块价格分析

五、项目地块SWOT分析

第二章产品规划篇P16–P20

一、项目定位

二、业态组织

三、产品建议

第三章营销策略篇P21–P36

一、营销战略思想

二、项目形象定位

三、项目包装

四、媒介推广

五、宣传策略

六、SP计划

附：工作进度表P37

第一章市场研析篇

一、宗地分析

1.区域位置

泰州市地处江苏省中部、长江北岸，西面连接扬州市、北面和东北毗邻盐城市、东面紧依南通市、南面与苏州、无锡、常州三市以及镇江市所辖扬中市隔江相望。全市总面积5790平方公里，其中市区面积428平方公里。

2.交通状况

公路：从泰州乘汽车到南京约1个小时，到上海约2个小时，到北京约9个小时。航空：从南京禄口机场、上海虹桥机场、浦东国际机场乘飞机，可到达全国和世界各地。

铁路：2004年宁启铁路通车后将于新长铁路交叉相汇，可直接从泰州站乘火车到达全国各地。

水路：泰州港位于长江三角洲北岸，是国家一类对外开放港口，拥有集装箱码头、万吨级杂货和多功能码头，海关、海事、检验检疫等口岸查验机构配套齐

全，从市区到港口约18公里。从泰州港顺江而下，直通东海，驶向世界各地。泰州是我国南北水路交通的重要枢纽，内陆运河四通八达。

高速公路：泰州境内高速公路达132公里，京沪高速、宁通高速、盐靖高速在此交汇，各县（市）区高速公路四通八达。我市境内的沿江高等级公路正

在建设之中，不久我市沿江高速公路将四通八达。

3.行政概况

泰州市行政区划设海陵、高港2个区，兴化、靖江、泰兴、姜堰4个县级市，泰州总户数169.59万户，总人口503.10万人，其中市区60.57万人。泰州市人口稠密，全市人口密度869人/平方公里。市区和沿江地区城市化水平较里下河地区为高，人口密度也高，市区人口密度1415人/平方公里。

5.总体经济情况

2004年泰州市实现地区生产总值（GDP）705.20亿元，按可比价计算同比增长14.7%，比上年提高1.3个百分点，为建市以来的最高增幅。其中,第一产业增加值82.70亿元，增长4.5%;第二产业增加值380.50亿元，增长18.7%;第三产业增加值242.00亿元，增长12.5%。三次产业的比例关系为11.7∶54.0∶34.3。人均地区生产总值14014元，增长14.8%。

①产业分布

②2005年第一季度消费品市场情况

2004年五星电器、苏宁电器、易初莲花登陆泰州市，市场总量不断扩大。市区中百一店、时代超市、文峰千家惠、世纪联华、苏宁电器、五星电器等6家重点商贸企业实现销售 4.394亿元。苏宁电器、五星电器今年开业以来，实现销售7910万元，分去市场份额的18％。

大型商场销售平稳增长。中百一店和文峰千家惠一季度实现销售2.4757亿元和1.1861亿元，同比分别增长17％和23.5％。

连锁超市销售有升有降。世纪联华泰州店首季实现销售5773万元，同比增长26.32％。春节期间的17天“黄金”销售期，该店实现销售2576.4万元，同比增长23.3％，农历腊月廿九销售达509.2万元，创我市超市日销售最高纪录。时代超市泰州店、姜堰店首季分别销售5502万元和3080万元，同比增长23.13％和21.11％。受上海世纪联华、农工商等连锁超市新增网点的冲击，靖江友谊、苏果两家超市一季度销售额分别下降14.27％和21.6％，市区新天地等小型超市销售都出现不同程度下降。

餐饮营业额持续增长。一季度，全市餐饮营业额为7.95亿元，同比增长19.6％。靖江扬子江大酒店首季实现营业额410万元，同比增长28.4％。

③附图

小结：

短短的数年城市经营，地处沿海和长江“T”型产业带的结合部的泰州已越来越大、越来越美，泰州市有良好的区位优势、资源条件和经济基础。地级市成立后，泰州作为一个区域中心城市的功能日趋完善，区域经济的发展势头日益明显。

二、项目基本状况

1、项目位置

项目基地位于泰州市素有”华尔街”之称的青年路主干道,北临商业步行街----公园路,西接风景优美的泰山公园，距公园主门仅20米，项目东倚“五一路----海陵北路----税务东路”商业带，步行仅需十分钟。

本项目占地面积1.4公顷,总建筑面积42000M2,商铺部分总面积19700 M2,其中一层10700 M2,二层9000 M2。

项目售楼处项目现场

2、周边交通

项目周边交通优势明显：面紧主干道青年路将泰州城区东西贯穿，便捷异常；北面公园路、临近的海陵路都南北贯穿整个市区，交通优势可见一斑。

3、银行证券

项目周边有中信银行、工商银行、中国银行、交通银行等，可谓是泰州的中心商务街区。小结：

项目所在区域地理位置良好,为后期的销售与招商工作奠定了一个比较显著的优势条件。

三区域市场综述及商业动态

市区商业分布:

小结：

泰州市商业经济最集中的地方位于青年路周围,包括了大型购物中心,酒店,休闲娱乐场所,中小学校,是泰州市民消费的主要场所.经过多年的经营,已经有了非常大的人流聚集和经济扩展的商业圈.目前,市政府正在兴建西城河商街,对未来扩展青年路商业圈有重大意义.

四、板块价格分析同类可比商业价格调查表

结论：

在房地产的真正营销过程中，价格永远是第一位的。但消费群所关心的、所比较是在最优的地段以最优的价格卖到最优的产品，这对体现产品的商业价值具有一定深层的意义。但市场需求与消费理念的差距以成为价格定位的一种依据，在产品定位和目标群客户确立以后，就将决定整个项目的价位走向。

根据在销同等项目基本数据的体现，目前泰州市商铺根据不同的产品条件的价格从4000—28000/M2不等,跨度较大;住宅房的均价在2000-3500元/M2的区间，