房地产税务筹划的重要性

房地产税务筹划的重要性

房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变。

房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、回报高、周期久、供应链长等特点，一直以来被人们称为“暴利行业”。但开发一个项目需要经过国土局、规划局、城建局、市政、环卫、抗震、消防、税务等诸多主管部门，前前后后要盖上百个公章，每盖一个公章都要打点一番，还有那么多不明不白的税外费。逢年过节，每一关的大小菩萨都要去拜。用来疏通关系的好处费一个项目结束后算下来，大概占到楼盘总成本的2％左右，有的甚至更高。目前所得税和增值税都在不断明朗，所以“做不到高利润，根本就别想活下来”。实现高利润第一是要提高售价，第二是要压缩成本。

06年3月国家税务总局对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出了调整，按不同区域分别确定房地产企业预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区将由目前的15%提高到不得低于20%，这将使开发商的利润再进一步缩减。

2006年除所得税预征外，房地产行业敏感词还有“90/70、土地增值税清算”。土地增值税以前一般按销售额1%--2%预缴，项目结束后重新计算，多退少补。土地增值税清算政策的出台，将使开发商利润空间大大压缩。毛利率超过50%的项目，开发商利润减少更多，然而毛利率在20%--30%之间的开发项目基本不需要缴增值税，以往预缴的土地增值税还会退回，对有些开发小项目的公司影响小，甚至是好事。

一个开发项目营业税金及附加、土地增值税预收、所得税预征，要占到销售价格的13.1％，也就是说卖3500元/㎡的价格，其中交纳的税金要占到459元/㎡。其中营业税金及附加直接关联销售收入，而所得税预征和最终结算如果不考虑其他因素，经过多个实际案例测算一般情况下预征数额会略小于结算额。但土地增值税预征和清算，在不同情况下相差悬殊。

增值税清算前不管投资大小，只要销售收入一定，增值税交纳数额就固定，可清算后税费多少不仅仅由销售收入决定，还跟成本有很大关系。清算前节约成本必然能提高利润，但改为清算后，成本降低使得增值额提高，从而必须适用较高的税率，使得最终收益未必提高。如果成本高（符合规定）使增值额在20％以内，预交的增值税还会退回。

增值税的投资筹划包括确定扣除部分各项费用适宜的计算方式，费用实际发生额和最高限额两者中取高者；在不同类型项目混合（商业、写字楼、住宅）时，增值税计算方式要选用增值额最小者；以装修房销售并且设立装修公司从而分散经营收入用营业税避增值税等。

除合理筹划成本外，销售价格也是影响增值税的重要因素。土地增值税施行四级超额累进税率，价格越高，相同条件下增值额越大，适用税率越高。但在有些情况下价高未必利大。降低销售价格，销售收入减少了，而可扣除项目金额不变（除营业税），增值率自然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致销售收入的减少，此时是否可取，就得比较减少的销售收入和增值率减少的税金支出的大小，从而作出选择。因此，在确定房地产销售价格时，要

考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。

从上面的论述可以看出，合理的前期税务筹划对项目利润影响很大，因此开发商关注重点现在不应仅仅放在后期成本的筹划上，而应从前期成本投入控制、销售价格制定等多方面进行税务筹划，争取最大盈利。