2014年9月东莞市石排镇房地产市场分析

6403
5938 6384 6269
客户分析
多为个体户，主要用于自住，多认可规模、配套、地段
客户购买主要用于自主,占比84%. 客户职业以个体户和白领为主，事业单
位和公务员也是重要组成部分。
客户对规模及配套最为认可，占比达到，其次 为地段、园林环境。
在售项目
石排国际公馆：东莞本土品牌开发商开发的规模性大盘； 均价6500元/㎡，大大超出石排市场均价，第一波之后缺乏 后劲。
2010年8月
取消时间
2013年3月10日 2012年2月8日
——
天利中央花园
宏观市场
市场介绍
土地供应 整体市场
微观市场
二级市场
三级市场 商业市场
在售项目
土地供应
石排一级市场前几年交易冷清，近几年逐渐活跃
地块概况
已开发地块： 利丰 城市广场、利丰城 市花园、碧水云天、 锦绣江南、石排国 际公馆
石排·产业分布
规划了石崇现代制造业中心、大基、石岗、沙角三个工 业支点的工业发展布局
共有企业541家：其中外资企业249 家，民营企业292家； 产业：电子、塑料五金、制衣； 年总产值：约17亿元，占全镇总工 业产值的三分之一。
外资企业8家
外资企业40家
重点园区： 石崇现代制造业中心 大基工业支点 石岗工业支点 沙角工业支点 其他工业园区： 塘尾工业区 谷吓工业区 横山工业区 上宝潭工业区 浦心第一工业区
营销活动
1月
1.13
结合节气举办娱乐性和参与性较强的活动
2月
2.14
3月
3.8 3月亲子体验季，奥菲 王国大型主题乐园
1月起上门送年货大 礼包、新春三重礼
2月元宵、情人节元 宵游园会
项目基本没有较大规模的营销活动，主要以配合营销节点和重要节假日的暖场活动为主，如年关 送年货、新春三重礼，情人节（元宵）游园会等暖场活动，销售现场氛围整体不错，对销售促进 有明显的作用。
住宅市场发展极不成熟，未形成明显板块，已开发项目主要沿石 排大道分布
典型楼盘：利丰城市花园、 碧水云天、石排国际公馆 开发类型：公寓、中小户 型 面积区间：40-60 ㎡ 公寓、 110-120㎡三房、135-140 ㎡四房 目前均价：6000元/平米
金城地块
石排国际公馆
汇景地块 锦绣江南 利丰城市花园4期 东苑花园
本体配套：园林小 湖、会所、商业街 周边环境：多为工 厂和农民房相对较差 项目洋房周 边的农民房
营销推广
借助别墅推广主打高端形象，强调中心地段
推广渠道：网络、短信、call客 营销活动：开放盛典、暖场抽奖 销售结果：2014年3月29日，开放营 销中心，预计7月份入市
核心卖点：1）中央地段； 2）外部成熟配套价值； 3）别墅搭配，提升项目档次
御景 半岛
中央豪门
御龙湾
嘉华慧芝湖项目
金城地块
汇景地块
圆洲
石龙
伟隆国际花园
水岸 香洲
中央公馆
石排
利丰地块2
利丰地块1
东江豪门
茶山
富盈茶香郡
企石
横沥
企石碧桂园城市花园 横沥名居中央
Байду номын сангаас
在售项目
6个
待售项目
7个
地处大石龙中心位置，片区地缘性竞争激烈；
石排镇在售项目少，未来潜在竞争较大；
住宅市场
特征：石排传统中心区， 商务商贸相对发达
在售项目
中央公馆：中心地段民房和工厂包围之下的小区
项目位置：石排大道石排公园正对面 占地面积： 29490 ㎡ 总建筑面积： 67049 ㎡ 容积率： 1.8 总户数：333套洋房，34套双拼别墅 产品面积: 99、113、116、121、152㎡
周边环境
项目整体处于工厂和农民房包围中，景观差，占地小
两房的方正实用；
35平米开间太小，过于狭长
房间开间太小
景观面好
卫生间在玄关处私密性不强
利丰城市花园 成交客户分析
客户区域来源：
本地原住民、事业单位职员、公务员、私企中高层职员为主力购 房客群
1）128—168平米的三、四房、五房产品主 要以本地原住民、银行等事业单位高级职 员、公务员购买为主； 2）88—107平米的两房、小三房以外籍的 电子厂和服装厂中高层管理人员、以及事 业单位职员购买为主；
户型 2+1房 三房 三房 面积（㎡） 78-84 86-91 105
15# 16# 91 84 86 78 91 84 86 78 17# 7#
6#
9# 4# 10# 8# 127 105 127 127 106 12# 105 127 106 11#
14#
13#
基本售罄楼栋
在售产品分布
价格（元/㎡）
东莞生态园将与东莞城区、 同沙、松山湖产业园共同形 成“四位一体”的东莞城市 核心区，目标发展成为国家 循环经济生态工业示范园区。 第一批重点工程落户石排,将 直接拉动石排经济增长。
石排·隐忧
石排镇政府负债问题严重，政府负债达30亿以上，公共配套、 社会福利措施等大幅缩减预算，发展步伐或将相当缓慢。
推售套数 80 127 68
余货 35 25 7
6500
7000
快，沿街小户型接受度
不高
3+1房
128
70
9
主推户型分析
2+1房2厅1卫78-85 ㎡
78-91平米：方正实用，空间灵活，拓展性强
2+1房2厅1卫86-91 ㎡
方正实用，动静分区； 入户花园设计，舒适性好； 客厅连接阳台，通透性佳；
第一季度成交
与上季度相比住宅成交量下滑，整体均价6269元/㎡，1月成 交均价最高，趋近6400元/平
2014年石排住宅签约情况一览表 月份 签约套数 签约面积 成交金额（万） 成交均价
1月
2月 3月 合计
35
22 30 87
3504
2329 2775 8608
2243.6
1381.0 1771.9 5396.6
石排·未来机遇
借力东莞新火车站R2，再造一个石龙
石龙太小，新火车站带来的人 流、物流，必然分流到地理上最 近的石排；
地理优势、旅游资源，再加上
石排镇土地储备资源，最有希望 成为下一个京九重镇的镇区。 1月5日，石新火车站通车，石 排未来升值潜力无限
石排·未来机遇
东莞生态园规划利好，拉动石排经济增长
客户年龄层次以26-35岁为主，占比58%，为社会中坚阶层；
客户分析
多为个体户，主要用于自住，多认可规模、配套、地段
客户购买主要用于自主,占比84%. 客户职业以个体户和白领为主，事业单
位和公务员也是重要组成部分。
客户对规模及配套最为认可，占比达到，其次 为地段、园林环境。
营销推广
强调区域标杆形象和大社区，小户型推广注重精神诉求
3）外围及周边镇区置业客户极少；外围客
户购买的主要是在石排有生意或者有亲戚 朋友在这边； 客户主要认同点： 1）核心地段、周边成熟的商业配套； 2）小区安全性好，住的更安心；
利丰城市花园 成交客户分析
石排本地人占比82%，成交客户以石排企业管理者为主
利丰城市花园丹桂成交客户区域
1.成交客户绝大部分以石排本地客户为主，占82%，其次是房地产发展较弱的茶山6%，其他区域客 户较少，性价比作为外区域选择石排的重要因素； 2.成交客户职业构成显示，主要以石排本地的企业管理者为主，占比41%，其次是私企业主，占比 21%，第三大比例是个体工商户，占13%； 3.事业单位及公务员群体占比较少，购买群主要是基层公务员或在入职1-2年的基层事业单位职工， 经济实力一般。
推广渠道：短信、派单、call客 营销活动：老带新、企业团购、暖场抽 奖及特价房促销 销售结果：与开盘阶段相比小户型走量 明显加快，加推了两条腿 高端大气形象转具体价值点细化，同时 推广强调小户型客户群的感性诉求，以 低首付为噱头包装
核心卖点： 1）区域首席规模大盘； 2）项目配套的价值； 3）实用户型、高性价比
碧水云天二期 碧水云天一期
亿兆花园
利丰城市花园
石排大 道
客户群体：石排常住居民、 个体工商户、公务员
未来潜力：项目总体供给 少，小户型占为主，中大户 型、别墅供应暂缺。
售罄楼盘
在售楼盘
待售楼盘
一个中心：镇中心区域，最繁华地带，配套成熟；该区域主要物 业类型是洋房，户型面积小，容积率高，整体规模较小。
方正实用，合理分区； 别致入户花园设计，舒适性好； 约5.7平大开间横厅设计，阔绰；
百变庭院，可实现2房变3房；
大角度景观阳台，视野较好
自在庭院，可实现2房变3房；
180度景观阳台，景观视野佳。
客户分析
以石排本地的中青年阶层为主
主要来自于石排，占比90%；其次为石龙、东城，各占3%。
筹备开发地块： 碧 水云天二期、利丰 地块、金城地块、 汇景地块
金城地块
石排国际公馆
汇景地块 锦绣江南 利丰地块1、2
人才公寓
碧水云天二期
碧水云天一期 利丰城市花园
大石龙片区· 市场竞争 竞争项目分布图：
石排地处莞北中心位置，与周边镇区存在较为激烈 的地缘性竞争，同时收到园洲地区的低价挤压。
明丰 东江府
石排·经济
经济发展相对较为落后，长期排名倒数
2013年石排在东莞各镇区中的GDP排名29名，13年GDP总值还不足虎门的1/6,经济相 对薄弱；
石排与周边其它镇区经济发展水平相比差别不大
石排·产业
产业结构单一， 以房地产与零售业为代表的第三产业增长较慢
与其他镇区相比，石排产业发展相对较慢； 石排镇第二产业是主导，主要以电子业占比 较大； 第三产业增长较为缓慢。
外资企业40家
潭溪工业区 石崇工业区 大基工业区 下沙工业区 ……
石排·交通
外接多条高速，内部一环六纵道路畅通
外接：东部快速路横跨 全境，与广深高速、莞深 高速、莞从高速接驳；东 东莞新 莞新火车站，R2轻轨接驳 火车站 点临近，广深铁路纵贯南 北，与珠三角城际轨道和 东莞城市轨道系统交织成 网。 内部：镇内“一环六横 六纵”交通路网，贯通了 全镇内物流运转。
住宅市场
利丰城市花园：中心地段多年尾盘项目
占地面积：3,7万㎡ 建筑面积：9.8万㎡ 容积率：2.4
绿化率：30.7%
总户数： 1300户 总车位： 730个 产品： 高层、公寓、沿 街商业 销售状况 ：三期丹桂 丽舍共 446 套洋房，实 现销售均价 5400 元 / 平 米，销售率达 99% ，少 量公寓在售
东莞石排房地产市场调研
天骄片区项目组
2014年9月
石排概况
宏观市场
石排未来机遇
市场介绍 微观市场
石排·概况
莞北工业重镇，常住人口约为20万人
人口：位于东莞市东北部，总
面积56平方公里，下辖18个行 政村和一个社区，常住人口约 14万，户籍人口4万余人。 交通：北临东江，东江岸线 14.5公里，与广惠高速接驳； 东莞生态园在境内绵延十余公 里，西接东莞新火车客运站， 莞穗深港铁路连接珠三角，有 莞从高速、东部快速干线。 产业概况：工业重镇，企业500多家，小型工厂遍地，各种配套的设施相对落后，第三产业 极不发达。
户型 公寓 两房 三房 三房 3+1房 四房
面积（㎡） 32—57 88 107 128 133 166-197
价格（元/㎡） 5800
5300-5800
套数 324 158 50 141 74 23
余货 23 0 0 1 1 3
主推户型分析
2房1厅1卫57㎡
35－57平米公寓：方正实用
1房1厅1卫35㎡
广 惠 高 速
东江大道 石排大道 海仔南 路 龙腾 路 海仔北 路
从 莞 高 速 石 崇 大 道
龙茶 路
李横 路
龙腾 路
石横 大道
向沙 路 东部快速 干线
石排·规划布局
一心两轴，一园四片
“一心”，即一个城镇公共中心；“两轴”，山水田园生态轴、综合发展轴 ；“一园”， 即石崇现代制造业产业园；四片：中心片区、东江片区、红石山-塘尾旅游片区和东部生态 片区。
早年石排政府推出一些列 “免费政策”，被指过于超 前，大大超出石排经济承受 能力，导致政府债台高筑， 面临“发不出工资”的窘境。 “免费政策” 现已全部停 止，公共配套建设进度放缓。
免费政策
25年免费教育：从幼儿园到博士全免 免费公交：本地人乘车免费
免费体检：本地人体检免费
实施时间
2010年9月 2010年7月
推货情况
1月
以“总经理推荐房”、“新春置业三重礼”等促销形式和折扣 包装噱头，促进项目走货
2月
2.22
3月
3.15
新春特惠房
新品加推
推货情况： 鉴于短期内没有大量新货推出，为营造热销氛围，1月1日-2月10日，每周推出 10套特价房（78－128㎡），以“总经理推荐单位一口价”的优惠促进成交 1月15日，加推14东02单元01单位91㎡新品，仅10套；
1# 5# 2# 3#
占地面积：13.2万㎡ 建筑面积：31万㎡ 容积率：1.96 绿化率：30.3% 总户数： 2112户 总车位：1352个 产品： 高层、小高层洋 房、沿街商业 销售状况：2013年12 月首批推出 268 套洋房 基本售罄，实现销售均 价 6500 元 / 平米，销售 率达 80% ，大户型走货