2013武汉市武昌卓豹路五环广场项目商业策划定位报告167p

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区域人口研究
区域人口特性
企业单位白领人群 高知高收群体，时尚休闲消费需求旺盛
机关事业单位工作人群 周边机关事业单位、高校教职员工， 高消费力，高品质需求 高校学生人群 云集武汉大部分大专院校， 消费欲望强、消费频次高
区域大量居民 包括区域老社区及新建社区居住人口
区域周边分布有大量常住居民及高校学生群体，具有庞大的基础消费人口支撑，另外还有机关事 业单位、高校教职员工等实力型消费群体，及高知高收的白领人群，都将成为主力消费群；
珞狮南立交 规 划 路 地铁8号线二期 二 环 线 卓 刀 泉 南 路
虎泉街 雄楚大道BRT 民 族 大 道
设城市 BRT ，届时雄楚大道沿线将改造成为 城市快速路，该路段将成为武昌地区的第二 大交通大动脉； 区域路网将陆续得到进一步改善，周边三大 立交已通车，并新建拥军路等规划路，形成 支路网，减轻主干道交通压力，使得项目所 在区域的交通便利性进一步增强。
可居住人口 （人） 5,325 1,651 640 8,717 2,560 1,344 ,1094 2,080 6,400 650 5,402 4,096 439 3,840
入住率 85% 95%
30
80% 30% 80%
23 25
90% 95% 95% 95% 0% 60% 0% 2% 0%
21 29 1618 22 26 27 28
通过武汉市各中心城区的社会消费品零
443 353 330 327 275
售总额比较，可以看出洪山区的商业消 费处于武汉市中心城区较领先的水平， 除江汉区水平位列第一外，仅次于武昌 区水平，由此说明本案区域内商业发展 相对成熟，且受零售商和消费者的认可； 洪山区内部及与武昌区衔接处形成多个 成熟商圈，促进了区域的社会消费品零 售总额快速增长，也反映出本案区域居
人口增长趋势
按照武汉市户均人口（3.2人/户）推算，未来4年内，区域内新项目迁入人口在考虑入住率（从入住第一年开始入 住率依次以：35%、45%、55%、75%的基础上，计算未来几年人口增值趋势；
1,542
238 924 351 238 558 179 357 520 350
4,934
726 2,957 1,123 762 17,861 573 1,142 1,664 1,120
100%
100% 90% 90% 98% 95% 95% 80% 100% 97%
10 2 15
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17 24 20 19
30
珞瑜路95号
2013
114,871
418
1,338
0%
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区域人口研究
区域住宅未来供应情况
序号 1 2 3 4 5 项目名称 保利蓝海郡 城投瀚城二期 保利拉菲 凯乐花园二期 名士一号 建筑面积（㎡） 34,565 197,600 155,000 44,414 115,138 规划户数 2,864 2,312 1601 432 1,478 预计完工年份 2014 2014 2014 2014 2014
民具有较强的消费能力和发展潜力。
数据来源：2011年武汉市统计年鉴
区域全市领先的零售总额保证了旺盛的消费力，同时其高增长速度显示出消费结构升级的趋势；
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区域发展规划
区域发展规划分析
武汉市主城区控制性详细规划
武汉市主城区最新的详细控规显示， 区域规划的商业商务用地基本集中在 目前的繁华区域，以珞瑜路沿线为载 体，分布在街道口与光谷两大商圈内， 预计未来上述区域仍然是最主要的商 业及商贸集中区；
五环广场项目 商业策划定位报告
2013年4月
区域特性分析
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区域特性
区域特性
产业升级
科研教育集中区域 生态旅游区
区域产业现代化程度高，第三产业总体比
重接近 80% ，产业结构不断优化升级，现
以金融保险、文化创意、高新科技、商贸 旅游等为支柱产业，并快速向以现代服务 业为主导的发展方向迈进； 特色资源
户数 （户） 4,000 380 900 700 1,620
可居住人口 （人） 12,800 1,216 2,880 2,240 5,184
入住率 100% 98% 100% 100% 90%
7 9 1 3 8 4 5 11 6 13 12 14
6
7 8 9 10 11 12 13 14 15
绿汀雅境
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区域人口研究
区域已开发住宅物业情况
序号 1 2 3 4 5
项目名称 名都花园一期 文豪苑 丽岛花园 名都花园二期 学雅芳邻
供应时间 2001 2003 2003 2005 2005
住宅体量 （㎡） 68,000 38,000 147,000 --150,000
武汉工程大学
教育科研用地
文字 文字
公共设施/企事业单位
住宅社区
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区域特性
区域交通条件特性
项目地处洪山中心区和光谷高新区的过渡区 域，区域内已形成“三纵三横”的主要道路 结构，交通网络较完善，交通便利性较高；
八一路 街道口立交 八一路延长线
项目可直通二环线，方便到达武汉其他核心
虎泉街 珞瑜路
卓刀泉路
本案临近的雄楚大道及虎泉街沿线， 其用地规划主要结合现状考虑，以居 住用地为主，并有相当部分教育科研 用地，主要承担区域人口居住及科研 教育功能，此外也分布有部分社会公 共设施及服务配套用地；
珞狮路
本案
光谷商圈
雄楚大道
民族大道
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区域特性
区域土地开发情况
160,000 260,000 283,000 7,098
总人口
514,333
710,098
注：此数据来源于2010年第六次全国人口普查各街道办数据； 一级辐射区含珞南街、卓刀泉街全部人口及关山街部分人口； 二级辐射区含珞南街、卓刀泉街、关山街全部人口及洪山街部分人口； 此常住人口包含区域内大专院校学生人口。
区域产业基础雄厚，并拥有独特资源，为项目所在区域发展带来了良好的机遇；
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区域特性
区域居民消费特性
武汉市各区社会消费品零售总额
江汉区 武昌区 洪山区 江岸区 硚口区 汉阳区 青山区 0 95 100 200 300 400 500 204
单位：亿元
武汉工程大学
华中师范大学武汉传媒学院 湖北财经高等专科学院
19,866
8,880 5,000 13,000 500
省旅游学校
湖北工业大学商贸学院 湖北省邮电学校 东升学校 湖北省体育学院
3,000
10,000 1,000 1,500 10,000
大专院校
湖北经济管理大学 武汉博达技工学校
武汉电力职业技术学校
区域人口研究
区域已开发住宅物Baidu Nhomakorabea情况
序号 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29
项目名称 领秀城 新都汇 阳光美墅 金地中心城 龙安港汇城 BOBO城 珞桂小区 狮城翰园 保利华都 SMART公寓 城投瀚城一期 保利拉菲 保利拉菲堂皇 凯乐桂园一期
供应时间 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2012 2013
住宅体量 （㎡） 200,000 99,149 51,371 317,966 73,000 40,000 34311 86,229 600,000 33,054 495,000 139,510 26,523 206,990
户数 （户） 1,664 516 200 2,724 800 420 342 650 2,000 203 1,688 1,280 134 1,200
2015
2016 N/A N/A N/A N/A
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区域人口研究
区域学生人口统计
范围
华中师范大学 武汉理工大学 武汉理工华夏学院
一级辐射区学生人口
湖北民政职业学院 华中女子大学 湖北工业大学商贸学院
30,000 26,314 11,000
4,000 3,000 10,000
湖北 警官 学院 湖北工 业商贸 学院
已开发项目 在开发项目 储备土地/待拆迁用地
名都 花园
城投 瀚城
省电力 湖北大学 疗养院 职业技术 学院 绿汀 雅境
居民楼
城投 瀚城
保利 拉菲
保利项 雄楚天 目 地 现代 家政 尚文创 学院 湖北省 业城 邮电 学校 高尔 夫练 军旅公 习场 寓 武汉财经政法大学 关西小 武汉学院 储备地 区 居民楼 块 富康苑
湖北省电视大学 武汉大学WTO学院 湖北艺术职业学院
2,717
4,000 2,000 1,600
湖北交通职业技术学院
武汉经贸大学 武汉洪山外经贸大学 华中师大南湖校区
8,000
2,600 2,000 4,000
总学生人口
176,377
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区域人口研究
6
7 8 9 10 11
雄楚天地
金地雄楚一号 洪山区洪山村C包居住用地（储备地块） 洪荣物业南湖北岸地块（储备地块） 关山村刘家咀项目（储备地块） 城投东地块（储备地块）
56,584
750,421 67,974 340,000 26,300 N/A
2,200
7,451 N/A N/A N/A N/A
汉飞精英青年城 保利浅水湾 翡翠城 尖东智能花园 名都花园三期 三泉居一期 三泉居二期 乐华山庄 柳林雅居
2005
2005 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007
151,000
12,732 110,000 3,000 13,000 --250,000 40,000 58,000 35,378
项目处于洪山区旧城改造改造区域，人口相对密集，新老物业并存，区域内存有一定规模的在建及待建用地，预 计将持续有新增住宅供应及人口导入； 区域内教育资源丰富，众多大专院校占据了项目周边大部分用地，该部分科研教育用地未来不排除有做商业开发
的可能性；
居民楼 虎泉夜市 （待拆迁） 建信 小区 粮食局 研究院 民政厅 虎泉创 意坊 山泉居 居民楼 金昌花苑 卓刀泉 凯乐 桂园 经济管 小学 理学院
六合村 居民楼 绿地
居民楼
绿地 荣校教 师小区 民政职业学院 上马庄 保利华 都 居民楼 储备地 块 解甲苑 乐华山 庄 乐华苑
民房 （待拆迁） 兰庭居 翡翠城 湖北青
湖北交 通职业 枫景 技术学 佳园 领仕馆 院 阳光 美墅
年职业 学院
吴家湾 本案 五环 华中师 卓刀泉科 市场 社区 大一附 技小区 荣军医 （待 中 欧亚达 院 加油站 拆迁） 领秀城
区域，加强了本区域与外部的沟通和连接； 已建成的八一路延长线为东西方向的主干道， 可直通二环线；
卓刀泉立交
地铁轨道2号线杨家湾站距离本案较近，2号
鲁 磨 路 拥 军 路 珞瑜路
地铁2号线一期
线连接武昌及汉口的重要商业中心，增强了
本案到达外部区域的便利性。另外地铁轨道 8 号线将经过珞狮路（规划 2015 年通车）， 届时将进一步减轻交通压力； 根据城市交通发展规划，雄楚大道沿线将建
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区域人口研究
区域人口分布
本案位于洪山区雄楚大道与虎泉街交汇处，本案核心辐射区域内包括卓刀泉街道、珞南街道和部分关山街街道人 口；核心辐射区内常住人口总计约为51万人（此常住人口含区域内大专院校学生人口）； 本案次级辐射圈区域还包括关山街街道和部分洪山街街道人口，本案次级辐射区内常住人口规模总计约为 71万人
（此常住人口含区域内大专院校学生人口）。
洪山街 街道 珞南街 街道
卓刀泉 街道 关山街 街道
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区域人口研究
区域现状人口
范围
一级辐射区人口
二级辐射区人口
卓刀泉街街道 行政区划 珞南街街道 关山街街道
卓刀泉街街道 160,000 珞南街街道 260,000 关山街街道 94,333 洪山街街道
光谷商贸区
区域教育资源高度密集，大专院校及科研 机构云集，并依托强大的教育资源及光谷 高新区，培育出雄厚的高新优质产业； 未来发展
高新产业园区
随着区域城市建设以及产业发展的推进， 其经济水平及城市功能仍将保持快速发展 和完善，并借助旧城改造和房地产开发之 契机，本案区域有望陆续完善公共基础配 套设施与社区商业服务功能；