中国产业地产行业市场现状与发展前景分析报告

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产业地产政策
产业地产利好政策频发。产业政策侧重于新兴产业引导、支持创新相关改革、农村产业融合 发展、城市群构建区域协同发展等方面，对特色小镇的政策支持力度持续加大，物流业成为新的 聚焦点之一。另外，地方政府产业园区项目审批权限下放、产业园区整合、创新园区的建设以及 对产业地产的金融支持也获得关注。
中国产业地产行业市场现状与 发展前景分析报告
前 言
Introduction
产业地产，就是以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运
营。由于产业地产与园区产业、区域产业、城市服务产业的价值同步及发展的
协同性，产业地产愈发受到重视。
前言
目 录
CONTENTS
1.产业地产行业概况
1.1 1.2 1.3 1.4 产业地产的定义 产业地产主要形式 产业地产市场参与主体 产业地产发展历程
目 录
CONTENTS
6.产业地产重点企业分析 6.1 华夏幸福 6.2 上海临港
6.3 6.4 6.5 6.6 张江高科 招商蛇口 万科集团 联东集团
7. 产业地产行业发展驱动因素及发展趋势 7.1 发展驱动因素 7.2 发展趋势
7.21 7.22 7.23 7.24 产业转型升级仍然是主要目标 产业地产将进入规划主导发展阶段 重心逐渐布局二三线城市 区域产业地产发展将出现结构化差异
空间服 务商
产业地产的 本质
时间合 伙人
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产业地产主要形式
产业地产主要形式为：产业地产、产业综合体、产业小镇。
产业新城 产业综合体 产业小镇
•产业新城通常面积相对较大，是依托以一种或多种产业为主导的工业园或产业园而 建立起来的相对独立的新城镇，其主要特征是能够脱离中心城市的配套环境而独立 运转，在新的地理空间上实现“产城融合”
01 产业地产行业概况
产业地产的定义
产业地产，就是以产业为依托，地产为载
体，实现土地的整体开发与运营。
由于产业地产与园区产业、区域产业、城 市服务产业的价值同步及发展的协同性，产业 地产愈发受到重视。 另外，在各地“十三五”规划和城市化的推 进下，产业地产得到了较大的推动，产业地产 已成为政府、企业、资本关注的焦点，包括传 统房企、金融机构、实体企业、甚至互联网企 业均纷纷投身产业地产的开发与打造中。
1.5 产业地产政策 2.产业地产典型商业模式 2.1 地产开发商模式 2.2 产业新城开发商模式
2.3 产业投资商模式 2.4 基金投资商模式 3.产业地产行业背景分析 3.1 楼市调控严格 房企利率空间压低 3.2 房企融资难 急需扩张新的业务 3.3 城镇化推动产业地产发展
目 录
CONTENTS
产业地产 工业地产
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企业自建园区
进入2010年，新开发立项 的工业园区，都是以产业 以政府开发为主导，规划 各种开发区、工业园，示 政府支持，大型企业进驻 并自主开发，通过其行业 影响力，带动上下游企业 加入园区建设。 范带动区域经济全面发展。 为主导，充分响应国家政 策，积极配合各地方政府 进行产业转型和升级。
•产业综合体面积相对较小，是指某特定区位上，打造集总部楼宇、标准厂房、公寓、 商业等配套齐全的产业发展载体,并建立一种相互依存、相互助益的上下游链接关系， 相互之间存在技术、生产和分配等多方面联系的经济活动,这组经济活动能够共享外 部规模经济,提高整体活动的经济效率。
•近年来，中国小镇产业空心化现状受国家关注，产业小镇即是在国家特色小镇建设 号召背景下形成的一种新型产业地产探索模式。其本质同样是产城融合发展理念下 的产业集聚、升级和培育问题，有所不同的是产业小镇还须注重小镇的人文融合， 规划要充分考虑生态、生产、生活。
政府
合 作 期 满 后 无 偿 移 交 按 照 约 定 比 例 及 方 式 支 付
获取该级政府留存部分
土地出让收入 税收收入
政府 政府
产 生 收 入
部分公共项目产权无偿移交政府
产业投资商模式
地产开发商模式
基金投资商模式
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地产开发商模式
开发者获取土地后，以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品，如产业综合体、总 部综合体等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润的模式， 本质上与传统的住宅开发模式并没有太大的差别，也因此成众多资本进入产业地产主要选择的商 业模式。盈利模式：物业出售、物业出租、增值服务。
产业综合体
整体开发
总部综合体
…
配套服务
增值服务
租售
拿地
客户需求
定制式开发
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产业新城开发商模式
开发者与地方政府就某产业新城的开发达成协议，在规定年限内，负责地块内的基建及公共设
施建设与运管，同时负责产业规划、空间规划、建筑设计、项目招商与物业管理等产业发展工作等；
最后，以新城内所新产生收入的该级政府地方留成部分比例作为回报；合作期限结束后，将新城基 础设施公共设施产权及经营权无条件已交给政府。盈利模式：土地一级开发、土地二级开发。
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产业地产市场参与主体
产业地产在提升土地的产业价值、提升城市产业能力、聚集人口与资本等方面具有重要作用，是
房地产企业转型、实体企业多元化及金融资本投资的新蓝海。目前，产业地产市场主体有六大类。
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产业地产发展历程
产业地产是围绕微笑曲线，构建产业价值链一体化的平台，以产业为依托，地产为载体，实 现土地的整体开发与运营。产业地产是2003年由联东集团率先提出，是工业地产的升级与换代。
4.产业地产行业发展现状 4.1 产业地产特点 4.2 产业园与开发区 4.3 国内产业地产商的分布 4.4 产业地产竞争格局 4.5 产业地产拿地排行 4.6 创新拿地五大模式 4.7 产业地产市场痛点 5.产业地产规划思路 5.1 产业地产开发流程 5.2 中商服务内容 5.3 中商规划优势 5.4 成功案例
产业地产政策
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02 产业地产商业模式
产业地产典型商业模式
产业地产开发内涵十分广泛，不同历史阶段，不同主导主体自身属性、资源及战略定位不同，
开发模式及盈利模式也是各有区别。目前，产业地产典型商业模式主要为：地产开发商模式、产业
新城开发商模式、产业投资商模式、基金投资商模式。
产业新城开发商模式