推算容积率

—— 间距可以很小有木有！ —— 有一些户型可以日照不过有木有！ —— 进深可以很大有木有！
必须向上调整心理预期啊有木有！ 往上够一够容积率！3.5
又譬如 —— 排列方式
11F
11F单排容积率：3.36
11F双排容积率：2.44
11F三排容积率：2.36
11F四排容积率：2.26
容 积 率
R(经验值)
对基准测算方案进 行变量分析
依据战略、定位 基准方案推荐
满足容积率上下指 标下的组合方案
合理方案推荐
上下极限方案
进行经济效益对比
进行市场实现评估
确定主推组合方案 并进行优化
越是面对复杂的情况，个人英雄现象越来越 少，越是需要靠大家集体的智慧，以整体的 素质应对项目
案例
中海无锡 RAT:2.0
东西向长的小地块一般建筑密度较大
L型的，南北分的，这能一样吗？？？ L≈单排
再譬如 —— 朝向
旭辉苏浒路文运路方案 容积率：2.0
沿长边方向
高层容积率最高，联排量最多
沿短边方向
和地块成角度
高层容积率最低，联排量最小
还有面宽特别小的，和面宽特别大的
同一块地，以高层为例来说明，同面积大小的块 当面宽比较大，进深小时，越不节地，因为高层控距都比较大，增加排数的可能性很小，所以容 积率会降低
——用地形状,朝向要求
——户型大不大
——户型的组合，高低的组合
——以什么为标杆，什么为主打品，以什么为销售走量 品
——常规板楼、还是东西南北向都有的大公寓还是常规 户型
——分期开发的节奏
毕竟容积率对应的不同的产品，决定了项目不同的客户层面， 进而决定了不同的竞争格局
不单单是技术 主要还得看开发商自己的战略定位，市场变化的情况啊！！！
用地比1:4 总量比1:9
8+14F
全8F 全11F 全14F 全18F
18F
8+11F 8+14F 6+18F 8+18F
6+8+18F
苏州路劲项目
2.5
2.7
2.65
0.75
0.93
0.86
用地比1:0.85 总量比1:2.5
用地比1:1.5 总量比1:1.9
6+18F
8+18F
结论：间距系数1.3左右，多层组合一般在0.7~0.9左右; 高层18层2.5~2.7; 小高层（7~14F）双控时容积率在1.5~1.8左右; 不出容，一般不建议采用需谨慎
Ⅰ 、 Ⅱ 、 Ⅲ、Ⅴ
Ⅳ
Ⅵ、Ⅶ
35
40
43
28
30
32
25
28
30
20
20
22
案例
成都保利
住宅用地18.36亩，1≤容积率≤3.8，建筑密度≤20% 商业用地16.25亩，容积率≤6.0，建筑密度≤45%；
方案一
方案二
方案三
拓维建筑设计机构 上海拓方建筑设计事务所（甲级）
案例
1.8
苏州路劲项目
1.0
=
R
经验性数据 独栋： 0.3 联排：0.8-1.0 叠加：1.0 花园洋房（含6-9层小高）：1.2-1.8 11F的高层：1.8-2.6，单排3.3 18F的高层：2.6-3.0，单排是5.5 33F的高层：3.0-4.2，单排是10
普世结论：跟层数有关
靠读图
1/4
靠经验
* 3.5
高层用地面积比例 * 高层容积率
*18
当面宽比较小，进深大时，越节地，方案好排，量更多，容积率高 *24
建 筑 密 度 随 地 块 南 北 向 长 度 的 增 加 而 减 少
建筑密度随地块东西向长度的增加而增加
固定总图猜容积率毕竟还是比较容易的
如同历史学家在已成事实面前考究发展脉络，很 多种可能性已经被事先排除了
相比较而言，方案未决之前同一个容积率代表的可能 发展方向是非常多的。
容积率学习 对已知总图的反向推导
正着学，反着学，横着学，竖着学，掰开了学，合拢了学…… 都是为了把这货掰扯透了，一招毙敌啊
感性认知
（目的：不同容积率的楼盘，对其建筑量、高度、空间环境形成感性的认识）
•住宅容积率一般在土地拍卖时已确定，只有什么产品适合什么容积率的问题了： •0.0~0.3：这是非常高档的独栋别墅项目。 •0.3~0.5：一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅， 就可以解决这个问题了。 •0.5~0.8：一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了 。 •0.8~1.2：全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环 境相比而言只能算是一般了。 •1.2~1.5：正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。 •1.5~2.0：正常的多层+小高层项目。 •2.0~2.5：正常的小高层项目。 •2.5~3.0：小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。 •3.0~6.0：高层项目（楼高100米以内）。 •6.0以上：摩天大楼项目。
0 排数
18F
18F单排容积率：5.50
18F双排容积率：3.32
18F三排容积率：2.93
18F四排容积率：2.77
容 积 率
R(经验值)
0 排数
33F
33F单排容积率：10.09
33F双排容积率：4.16
容 积 率
33F三排容积率：3.47
33F四排容积率：3.21
R(经验值)
0 排数
容积率会随着建筑排数的增加而减小，并 最终趋向某一区间（经验值）
+
3/4 * 1
低层用地面积比例 * 低层容积率
=
1.625
靠读图
1/4
靠经验
* 6.8
高层用地面积比例 * 高层容积率
+
3/4 * 0.8
低层用地面积比例 * 低层容积率
=
2.3
但是
世界上的事情不如意十之八九哇 其实这个经验性数据比较敏感，比较复杂
譬如 ——当你遇见它的地方 在成都、华南地区
2.5
2.94
2.5
1.23
3.64
3.0
程总的公式说明产品形态（高/低层）的比例完全可以靠容积率计算获得，反过来说看 到一张已完成的总图，靠高低层用地的比例就完全可以推导出容积率
靠读图
A
靠经验
* R1
高层用地面积比例 * 高层容积率
+
（1-A） * R2
低层源自文库地面积比例 * 低层容积率
•规范规定 《城市居住区规划设计规范GB 50180—93》(2002 年版） 5.0.6.1 住宅建筑净密度的最大值，不应超过表5.0.6-1的规定。 表5.0.6-1 住宅建筑净密度最大值控制指标(%) 注： 混合层取两者的指标值作为控制指标的上、下限值。
低层 多层 中高层 高层
住宅层数
建筑气候区划
用地比1:1.36 总量比1:2.2
6+8+18F
容积率问题——开发决策过程 中的最核心问题之一，他反映 的问题不仅仅是数字那样简单