【好】杭州西溪印象城租金测算
【全面版】消费心理学pptPPT文档
购物中心外部空间分类
四层景观阳台：面积 300平方米，创建了一 个关于自然、艺术和爱 的生态型购物中心，与 环境共生的建筑设计， 营造出融入自然的空间 格局。
停车场：设计成
六层停车楼，与 购物楼平层。使 开车来的消费者 进出购物中心更 加方便，顾客体 验更好。
六 层 停 车 场
西溪印象城 经验分享
注：文本框可根据需求改变颜色、移动位置；文字可编辑
收集资料，现场取材：陈钰莹 PPT 制作: 古丽， 李晶晶 PPT 演讲: 古丽，陈钰莹
目录
1
购物中心内部空间分类
2
包容业态
3
购物中心外部空间分类4品牌的选择与淘汰5
双十一活动情况
购物中心内部空间分类
这类店也起着和主力店差不多的功
这类店也起着和主力店差不多的功
能——吸引顾客，如西溪印象城内的
无印良品。这类店的租金也较低。
山姆会员店
房地产
无印良品
优衣库
包容业态
（1）购物中心内有游戏厅，和供亲子互动的场所，这样可以吸引 人们家庭式的来到购物中心，把单纯的购物逛街变成周末的家庭 休闲活动，延长消费者在购物中心的逗留时间，提高消费的可能。 （2）购物中心有婴儿游泳馆，早教中心和艺术类的培训中心（东 书房），有从0岁到十几岁，一条龙的服务机构，有利于最大限度 地拉住顾客，同时，从婴儿期就开始建立的顾客关系，培养客户， 也使顾客的忠诚度更高。
前结束合作。
双十一活动情况
（1）屈臣氏，无印良品，优衣库买500赠100 购物中心联系商家，提出活动方案，赠送的金额由购 物中心支付。
( 2 ) 三局两胜 购物中心联系商家，提出方案，希望商家参
与。制定的参与门槛较高，即商家给出的优惠要有一 定的要求。鼓励赠送现金券(现金券是可以用券直接兑 换奖品，而代金券则需要顾客消费满商家规定的数额 才能使用；与代金券相似的是满减活动，顾客在商店 买满一定的金额，就可以在结算时自动减去一定的付 款额；而满赠是顾客买满一定的数额后，顾客可以得 到商家赠送的一定售价的商品。买500赠100活动因为 是购物中心出的钱，为了避免商家欺诈，采取满赠)
酒店管理租金测算 商场各楼层租金测算水平解析——集团连锁酒店管理公司2031(叶予舜)
酒店管理租金测算商场各楼层租金测算水平解析——集团连锁酒店管理公司商业地产的租金制定都是关注的焦点。
对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。
下面特从租金价格定位、租金调研报告的方向与方法、租金测算方法以及知名项目租金明细四大方面做分享。
如何做好租金价格定位？1.商业项目的三种租金方式商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。
一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。
在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。
因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。
不同业态对于运营方式有不同的偏好。
即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。
2.如何进行租金定位？要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。
首先，商圈业态分布不是均衡的。
其次，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。
承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。
一是区位因素；二是预期经营状态。
1叶予舜二〇一九年十二月二十九日星期日商城租金定位策略租金招租者投资收益的主要来源，其定价高低直接影响投资回报率的高低，但由于商业地产的特殊性，租金不仅考虑投资回报，还必须考虑众多因素，使各利益相关方均能实现比较理想的预期，达到一种平衡。
在众多租金定位方法中，本案例采用固定租金加可调租金的方法，即测算租金=固定租金+可调租金其中，固定租金综合考虑当地商业水平、租金整体水平、商圈发展情况、城市未来发展规划等因素。
可调租金主要考虑因素为本项目的内部情况，其中包括：本案商圈位置、品牌感召力、营销策略、楼座位置、商铺区位、竞争因素、招商可及性等因素。
西溪印象城 火灾事故原因
西溪印象城火灾事故原因事件背景2021年5月3日，杭州西溪印象城发生了一起严重火灾事故，造成了数十人受伤和巨大财产损失。
火灾发生后，消防部门进行了全面调查并展开了相关的救援和善后工作。
事件调查经过消防部门的调查，火灾事故的起因是由于商场一楼家居用品区域的一家家居装修店的木制品发生了火灾。
火灾发生后，迅速蔓延至整个一楼并延烧至二楼。
最终，火灾在消防人员的全力扑救下被扑灭，但是造成了重大的人员伤亡和财产损失。
火灾事故原因分析1. 商场建筑设计存在隐患经过初步调查，发现西溪印象城的建筑设计存在一些隐藏的消防安全隐患。
商场的室内外消火栓和自动喷水灭火系统并没有得到及时维护和检修，致使火灾发生后，消防设备无法及时起到应有的作用。
2. 家居装修店材料质量不合格火灾发生的家居装修店销售的木制品存在严重的质量问题。
这些木制品没有经过严格的检验和测试，保温隔热性能较差，而且易燃、易烧，一旦遇到火源就很容易引发火灾。
3. 商场内部管理不到位商场内部的管理并不严格，对于那些质量问题较大的产品并没有进行严格监管和排查。
这导致了这些质量低劣的产品得以在商场内销售，并在火灾事故中成为了导火索。
4. 应急预案执行不到位在火灾发生后，商场内部的应急预案执行并不到位。
商场内的消防设备没有得到及时的使用，人员疏散也并不是很迅速和有序，这导致了人员伤亡的加剧和财产损失的增加。
事件反思和建议西溪印象城的火灾事故给我们带来了很大的震撼和反思。
在火灾事故之后，商场的相关负责人应对这次火灾事故进行全面的反思和检讨，找出导致火灾事故发生的原因，并采取相应的措施加以改进和提升。
1. 商场应当重新审查消防设备和安全疏散通道的设计和设置，对于那些存在安全隐患的地方加以改进并进行相关设施的维修和更新。
2. 对于商场内的经营者和租户进行全面的排查和检查，发现有质量问题的产品应及时予以下架和处理，以防止类似火灾事故再度发生。
3. 商场应当制定完善的应急预案和安全演练计划，对商场内人员进行相关的消防知识培训和疏散逃生演练，以提高人员在火灾事故发生后的自救和逃生能力。
停车场租金评估方法
停车场租金评估方法小伙伴们，今天咱们来唠唠停车场租金咋评估的事儿。
一、位置因素。
这位置啊，可太关键了。
要是停车场在市中心，那可就像住在黄金地段的房子一样，租金肯定不低。
比如说在那些写字楼林立、商场扎堆的地儿，人来人往的，车流量超级大。
大家都着急上班、逛街啥的，对停车位需求嗷嗷大。
这种地方的停车场，那就是香饽饽，租金肯定得蹭蹭往上涨。
就像我之前在一个繁华商圈附近找停车场，那价格比郊区的贵好几倍呢。
而且要是靠近地铁站口，或者是大型交通枢纽，那也是个加分项。
很多人会选择把车停在这儿，然后换乘公共交通，方便又划算。
二、停车场规模。
停车场规模大小也很影响租金呢。
如果是那种超大的停车场，能停个几百辆车的，它可能就有规模效益。
比如说一些大型的购物中心地下停车场，车位数多，虽然租金总额可能很高，但是均摊到每个车位上，可能就相对划算一些。
不过呢，要是那种小停车场，就几十个车位的，管理成本相对较高，每个车位的租金可能也不会低到哪儿去。
就好比小本生意，成本高，价格也就下不来。
我家附近有个小停车场，车位紧张得很，租金还不便宜呢。
三、设施条件。
设施好的停车场租金也会高些。
你想啊，要是停车场有明亮的灯光，干净的地面，还有良好的通风系统，那停车体验得多棒啊。
再加上如果有智能化的管理系统，像自动识别车牌、线上缴费啥的，车主进出方便快捷，这种停车场肯定能要上价。
我去过一个高端写字楼的停车场，那里面设施超一流，车位宽敞，还有专人引导停车，租金虽然贵，但是感觉钱花得值。
四、周边竞争。
周边停车场的数量和价格也会影响租金评估。
要是周围停车场多，大家就会互相比较价格。
如果你的停车场价格太高，车主就会被其他便宜的停车场吸引走。
就像在美食街，餐馆多了，大家就会挑性价比高的。
所以如果周边停车场竞争激烈，租金就不能定得太离谱。
五、市场需求。
市场需求那是个波动的东西。
比如说在节假日，旅游景点附近的停车场需求大增，租金可能就会临时提高。
还有像一些大型活动举办地周围的停车场，活动期间那租金也是水涨船高。
(参考)西溪印象城在杭州城市商业规划中
浙江科技学院大学生社会调查大赛参赛方案项目名称：西溪印象城在杭州城市商业规划中的需求现状调查及趋势分析目录第一部分调查方案简述 (3)1.1调查背景及目的 (3)1.1.1调查背景及项目介绍 (3)1.1.2调查目的 (5)1.2调查方法 (5)1.2.1问卷调查 (5)1.2.2商家访谈 (6)第二部分关于印象城消费现状的分析报告 (7)2.1. 数据预处理 (7)2.1.1遗漏数据的处理 (7)2.1.2 噪声数据的处理 (7)2.1.3不一致数据的处理 (8)2.2印象城消费需求现状 (8)2.2.1印象城消费者基本资料概况 (8)2.2.2印象城消费者消费情况 (11)2.2.3印象城消费者主观意愿情况 (15)2.2.4消费者眼中印象城的运营对杭州经济发展的影响： (18)2.3印象城消费者消费需求情况 (19)2.4印象城商家采访 (21)第三部分调查总结及预测 (21)第四部分调查分析所遇问题及解决办法 (23)第五部分参考文献 (24)第六部分附录 (25)6.1附录一：调查问卷 ......................................................... 错误!未定义书签。
6.2附录二：访谈提纲 (25)6.3附录三：访谈内容 (26)6.4 附录四：调查总结 (29)6.6 附录五：调研剪影 (30)第一部分调查方案简述1.1调查背景及目的1.1.1调查背景及项目介绍西溪湿地国家公园，位于浙江省杭州市区西部，群山曲水，芦荡悠悠，河塘柳荫，鸟语林地，生态资源丰富、自然景观质朴、文化积淀深厚，是目前国内第一个也是唯一的集城市湿地、农耕湿地、文化湿地于一体的国家湿地公园。
毗邻这个景色怡人之地，一栋规模恢弘的时尚建筑绵延横卧，成为杭州西溪的又一地标，这就是杭州西溪印象城。
西溪印象城位于杭州市余杭区天目山路和五常大道交叉口西南角，是深国投商用置业有限公司投资逾20亿，集购物中心、城市娱乐、湿地旅游等要素的21万平方米购物中心。
购物中心主要业态租金水平
名称 大中 国美 苏宁 顺电 苏宁 国美
购物中心 西直门茂嘉 望京国际商业中心 金四季购物中心
振华大厦 福州万象城 福州宝龙城市广场
楼层 5F B1 3F 1-4F 4F 1F
面积
租金价格
（平米） （/平米/月）
2664
120
5000
96
5000
星奇异水果厨房 西单大悦城
Mango Mango
西单大悦城
楼层
1F 2F 2F 1F 6F 1F
面积 （平米）
/
/ 476 403 720
230
租金价格 （/平米/月）
350 250
470 470 280 450
3F
33
230
4F
405
320
3F
218.75
390
3F
405
290
B1
186
530
1F
国贸360
1-3F 6.4万
31
新华都百货 福州宝龙城市广场 1-4F 3万
41.8
天虹百货
福州万象城
B1-3F 4.6万
65-75
高端 百货
津乐汇
中关村购物广场 B2-1F 2万
连卡佛百货 北京金融街购物中心 1-3F 0.5－1万
75-90 200-250
伊势丹百货
上海梅陇镇
1-6F 1.5万 145－165
楼层 2F 5F 7F 3F 7F 7F
承租面积 （平米）
3500 5800 3206 2260 3180 4000
租金价格 （元/平米/月）
80-120 32.5 45 25 45 30
特色小镇案例国内最成功的特色小镇案例分析
特色小镇案例国内最成功的特色小镇案例分析国内最成功的特色小镇案例之一是位于浙江省杭州市西湖区的西溪印象城。
下面将对该案例进行详细分析。
西溪印象城是由杭州西溪集团投资兴建的特色小镇，于2024年正式开业。
该特色小镇位于西湖风景区内，背靠著名的西溪湿地，具有得天独厚的自然环境优势。
西溪印象城以传统杭州西溪文化为特色，将城市规划与传统文化相结合，打造了一个集旅游、文化、商业、休闲为一体的综合性特色小镇。
首先，西溪印象城以独特的文化元素吸引游客。
特色小镇中融入了西溪文化的元素，如水道、湖泊、小桥、人家等，使游客仿佛置身于古代的水乡之中，体验到了浓郁的传统文化氛围。
此外，特色小镇还举办了一系列的文化活动和展览，如传统戏曲演出、民俗表演、非物质文化遗产展示等，吸引了大量游客前来参观。
其次，西溪印象城注重营造舒适的生活环境。
特色小镇内的建筑和道路都以古色古香的风格设计，保持了浓厚的传统文化特色。
同时，特色小镇还建设了公园、花坛、湖泊等休闲设施，提供了一个舒适宜人的居住和休闲空间。
此外，特色小镇还引入了一些知名的餐饮和娱乐品牌，提供了多样化的消费选择，满足了游客的需求。
再次，西溪印象城形成了完善的产业链条。
特色小镇内不仅有旅游景区和文化活动，还有各类商业设施和服务设施。
特色小镇内的商铺以传统工艺品、特色美食为主打，吸引了大量消费者。
此外，特色小镇还建立了一些文创企业和工作室，提供了一些创业和就业机会。
这一完善的产业链条促进了特色小镇的长期发展。
综上所述，西溪印象城是国内最成功的特色小镇案例之一、其以独特的文化元素吸引游客，注重营造舒适的生活环境，形成完善的产业链条，并积极进行品牌推广和市场营销。
这些因素共同促进了特色小镇的长期发展，使其成为了一个备受游客喜爱的旅游目的地。
商铺整体租金单价计算公式
商铺整体租金单价计算公式商铺的租金是商业地产领域中一个非常重要的指标，它直接影响着商业地产的投资价值和经营成本。
商铺整体租金单价是指商铺整体租金与商铺面积的比值，它是商铺租金的重要计算指标。
商铺整体租金单价的计算涉及到多个因素，包括商铺的位置、面积、周边环境、交通便利程度等。
在商业地产租赁市场中，商铺整体租金单价的计算对于商业地产投资者、开发商和租户来说都是非常重要的。
本文将从商铺整体租金单价的计算公式、影响因素以及相关注意事项等方面进行详细介绍。
一、商铺整体租金单价的计算公式。
商铺整体租金单价的计算公式为：商铺整体租金单价 = 商铺整体租金 / 商铺面积。
其中，商铺整体租金是指商铺的总租金，商铺面积是指商铺的总面积。
商铺整体租金单价是指商铺每平方米的租金价格，通常以元/平方米/月为单位。
例如，某商铺的总租金为10万元，商铺面积为100平方米，则商铺整体租金单价为：商铺整体租金单价 = 10万元 / 100平方米 = 1000元/平方米/月。
以上是商铺整体租金单价的简单计算示例。
在实际应用中，商铺整体租金单价的计算还需要考虑到商铺的具体情况，例如商铺的位置、周边环境、交通便利程度等因素。
二、影响商铺整体租金单价的因素。
1. 商铺位置。
商铺位置是影响商铺整体租金单价的重要因素之一。
一般来说，位于繁华商业区、交通便利的商铺整体租金单价会相对较高，而位于偏远地区或者交通不便的商铺整体租金单价会相对较低。
商铺位置的好坏直接关系到商铺的客流量和品牌效应，因此在商铺整体租金单价的计算中，商铺位置是一个非常重要的考量因素。
2. 商铺面积。
商铺面积是影响商铺整体租金单价的另一个重要因素。
一般来说，商铺面积越大，商铺整体租金单价会相对越低，因为大面积的商铺通常需要更长的租期和更高的租金折扣。
相反，商铺面积越小，商铺整体租金单价会相对越高，因为小面积的商铺通常更容易出租和更容易实现高租金回报。
3. 周边环境。
商铺周边环境也是影响商铺整体租金单价的重要因素之一。
餐饮经营必须坚守五大红线
餐饮经营必须坚守五大红线作者：暂无来源：《中国食品》 2019年第6期2018年全年餐饮营收42716亿元,首次突破4万亿大关,同比2017年增长9.5%。
大数据看似安好,实际情况不容乐观。
在2019年已经过去的3个月时间里,不少餐饮人充满忐忑,面对今年的经济形势,都说保命比什么都重要。
早十年前的餐饮,用玩笑话来说,做餐饮就像卖“白粉”,实在太赚钱。
走过餐饮红利期,只会“颠锅炒菜”的餐饮老板必须得会“算账”,要不稀里糊涂亏了都不知道。
所以,不少餐饮人天天都去上所谓的培训班,但还是开不好一家店。
做餐饮好比一门数学课,深入研究才会发现,房租、人工、营销等各项成本,其实都有一条“生死线”。
踏过其中任何一条红线,都将只亏不赚。
一、经营成本不断攀升餐饮经营不仅与餐厅成本结构有关,还和市场经济有莫大关系。
1.裁员潮+招工难从2018年年末互联网、制造实业的裁员潮持续到现在,风波都未停息,这次裁员潮是将近十年来最为疯狂的一年。
大环境不景气,消费欲望低迷,延续至今产生了大量的待岗人员。
虽说今年春招不少企业开放招聘,但不是不招人,而是招对人。
餐饮同样面临着招工难的问题,因为四千块的工资都招不到服务员。
去年业绩不好,很多餐厅倒闭关门,不少厨师与服务员失业待工。
厨师靠老本行吃饭,基本做回餐饮;但服务员就业面很广,转做美妆、服装等服务业同样吃香。
这下好了,餐厅为了招到服务员,工资就得涨一涨。
2.房租成本居高不下2019年,注定是不平凡的一年。
全国拟开购物中心982个,商业总体量约8622万平方米,其中上海拟开33个商业综合体。
商业体数量暴增、竞争加剧,但房租成本与数量齐升。
做餐饮,房租就像一座逃不过的大山,压得餐饮老板喘不过气。
浙江衢州万达因门前修路,客流骤减,生意惨淡,30家餐厅关门停业,抗议房租过高;杭州西溪印象城为涨房租,1000多平米的餐厅遭遇暴力拆店;全台湾首家史努比餐厅因房租猛涨,被迫歇业……除了涨租,不少品牌还遭遇商场“潜规则”。
杭州西溪印象城考察报告
八、工程施工分析
西溪印象城于2009年初开始动工建设，2013年项目进入试营业，整个项目建设期约 为4年，项目建设总面积为17.3万平方米，整体开发投入约为13亿元人民币，定位 于休闲、时尚、中高端家庭型区域购物及饮食中心，从工程建设及成本方面作如下 分析： • 本项目地处软土淤泥地带，基础的技术处理难度及工程投入较大，同时又制约了 工程工期，这就对基础方案的设计提出了更高要求； • 本项目定位于中端商业建筑，采用了重设计、重功能、轻装修的设计及投资思路， 通过建筑结构设计最大限度满足功能需求，如商场的主客流通道弧线行程网分布， 中庭钢结构雨棚采光； • 建筑外立面使用质轻、经济的陶土烧制砖干挂，同时有效结合立面广告招牌，设 备房散热百叶，造型挑台等设计，充分实现整个建筑的外立面的艺术效果，多平 台及上人屋面休息平面设置体现了功能布局设计的人性化需求；
谢谢观看、欢迎指教！
杭州西溪印象城考察报告
广东环球数码创意产业有限公司 2013年6月8日
目录
一、 二、 三、 四、 五、 六、 七、 八、 项目基本情况 项目特点分析 业态布局 品牌组合 租金水平 管理团队 设计分析 工程施工分析
一、项目基本情况
项目名称： 开发商： 设计顾问： 定位： 占地面积： 建筑面积： 时间表： 杭州西溪印象城 深国投商用置业有限公司（主打三个品牌印象城、新一城、深 国投广场；杭州已开业印象城2家） 美国凯里森（荣获2009－2010中国购物中心设计创新奖） 中档区域型家庭购物中心 130亩 一期：17.3万平米 二期：4万平米 工期：2009年初～2012年（约4年） 开业：2013年5月10日 （开业率85%） 招商团队组建：2011年（约竣工前1.5年） 13亿元（包括地价，但地价极低） 逾2000个（其中：地下约500个、地上同层停车约160*5＝800 个、地面约700个），平日满停，节假日高峰需求4000个 L1：6.2米；L2及以上：5.5米 地下2层、地上3～4层；单层面积约3～4万平米
商铺租金计算
商铺租金计算商铺租金是指商铺出租给商户使用的房屋租金，通常以每个月为计算周期进行收取。
商铺租金的计算涉及到多个因素，包括商铺的面积、位置、装修状况以及市场行情等。
本文将介绍商铺租金计算的方法和相关因素。
一、商铺租金计算方法商铺租金的计算通常是按照每平方米的租金来进行的，公式为：商铺租金 = 商铺面积 ×每平方米租金商铺面积是指商铺的实际使用面积，通常以平方米为单位。
每平方米租金是指商铺每平方米的租金价格。
这个价格根据商铺的具体情况和市场行情而定，通常会根据不同地段和商业发展水平而有所差异。
二、商铺租金计算的相关因素1.商铺面积：商铺面积是商铺租金计算的基础，商铺面积越大，租金自然也越高。
商铺面积可以通过精确测量或者房产证等文件获取。
2.每平方米租金：每平方米租金是商铺租金计算的关键因素之一，它由商铺的位置、装修状况、市场行情等多个因素来决定。
通常来说，商铺位于繁华地段的租金会高于偏远地区；装修状况良好的商铺租金也往往较高；市场行情的好坏也会直接影响商铺租金的水平。
3.租期：商铺租金的计算通常是按照每个月为周期进行的，租期越长，租金也会相应增加。
对于长期租约，租金通常会有优惠。
4.其他费用：一些商铺租金还可能包含其他费用，如物业管理费、水电费等。
这些费用需要根据实际情况确定，在租金计算中应当加以考虑。
三、商铺租金的具体计算案例以某商铺为例，商铺面积为100平方米，每平方米租金为200元/平方米，租期为1年。
那么商铺租金计算公式可以表示为：商铺租金 = 100平方米 × 200元/平方米 = 20,000元根据以上计算，该商铺的租金为20,000元。
四、商铺租金的调整和协商商铺租金的计算并不是一成不变的，租金在租期内是可以进行调整的。
部分商业区域商铺租金通常还包含有涨幅条款，使得租金可以根据市场情况进行相应调整。
同时，在商铺租赁过程中，租金的多少也可以通过商家和房东之间的协商来决定。
非核心区新增供应将拉低租金
14.5
城、黄龙万科中心K-Lab和西溪印象城二期），空置率仍下降至2.6%。虽
然空置率下降至历史最低点，但由于新增供应中有两个都位于非核心区域，
在一定程度上拉低了平均租金，致使杭州的平均租金环比下降0.2%。
13.5
在个人所得税改革，新零售变革等因素的影响下，未来较大新增供应入市 带来的压力将有所减缓。预计总体空置率在2019-2023年间将会维持一个 12.5 较低的水平。然而，由于2019年9个新增供应中有7个位于非核心区域， 届时平均租金或将同比下降0.9%。2020-2023年，租金将会缓慢上升。
郑媛 高级分析师 | 研究 | 华东区 +86 21 6141 3688 Abby.Zheng@
如需更多资讯，请联系：
邓懿君 董事总经理 | 中国区 +86 21 6141 3625 Tammy.Tang@
沈寅 董事总经理 | 华东区 +86 216141 3600 Richard.Shen@
+86 21 6141 3688 Abby.Zheng@
总结与建议
2018年下半年，受个人所得税 改革，线上线下融合，及零售 商积极变革的影响，我们预计 2019-2023年零售物业市场的 需求将持续维稳。2019-2020 年平均租金可能会受到非核心 区新增供应的影响呈现下降趋 势，但该趋势将于2021-2023 年逐渐逆转，继而出现上升趋 势。
图一：上海购物中心首层平均租金及空置率（2014-2018） （人民币每平方米每天）
45.0
30.0%
40.0
39.3
38.9
37.3
25.0%
35.0
34.1
33.7
20.0%
《万科社区商业运营启示》
我司项目商业街包装：实体店、橱窗、喷画三者结合
• 橱窗不喷画包装，有效控制成本
• 开放便利店、咖啡馆、面包店等实体店，可以增加客
户互劢体验感，包装成本也会相应提高。
严禁外传
料
资
部
内
内部资料 严禁外传 │ 31
我司商业街包装展示
实体店
橱窗包装
严禁外传
喷料画
资
部
内
内部资料 严禁外传 │ 32
商业街包装对比分析
杭州万科通过提前进行商业规划，并凭借规模效应， 多数社区商业都不品牌商家签订戓略合作协议。
带来优势
• 合开，盘提前升带项品目牌溢进价行，商加业快橱去窗化包；装，形成品牌强严强禁联外传
• 通过规模采购控制包装成本。
料
资
部
内
内部资料 严禁外传 │ 20
万科西庐
• 万科西庐位于杭州西溪湿地附近，周边有西溪印象城、城 西银泰城等大型商业体，附近其他社区商业也已成熟。
故北宸之光规划8000㎡的商业街区，以保证业主的日常生活，
推盘期沿街商铺全部带品牌包装展示。
严禁外传
料
资
部
内
内部资料 严禁外传 │ 23
基本生活功能业态
洗衣店 便利店
药店
严禁外传 料 资 部 内 银行 内部资料 严禁外传 │ 24
基本生活功能业态
食堂 菜场
传 早餐严店 禁外
料
资
部
内
内部资料 严禁外传 │ 25
销售价值
开盘时，商业物业定价依据为理想售价，在较强的推 广力度下，售价可能高于理性售价。
？
成熟后，商业物业定价依据为商铺租金水平迒算，属
于理性售价，丌一定必然高于开盘售价。
杭州城西商圈分析
路段：文三路西溪数码港
品牌：餐饮为主。
老娘舅，快乐厨房，百年锅贴等租金：15元/天·平方米左右
路段：文三路颐高旗舰广场（教工路到学院路段）品牌：餐饮，通讯为主。
肯德基，一茶一坐，联通等租金：1楼在13元/天·平方米左右
路段：文三西路和古墩路交叉口
品牌：服装为主。
奥康，鞋柜，森马，香影等租金：10元/天·平方米左右
路段：文二路翠苑五区（万塘路到古翠路段）
品牌：服装为主。
三彩，达芙妮，美邦，衣香丽影等租金：8元/天·平方米
路段：文二西路（丰潭路到竞舟路段）
品牌：服装为主。
有罗蒙，步森，红黄蓝，POL Y等
租金：格局以1-2层为主，均价在3.5元/天·平方米左右
路段：文一路物美
品牌：餐饮为主。
永和大王，知味观等
路段：文一路师范大学对面
品牌：服装为主。
秋水伊人，三彩，衣香丽影，海贝等
路段：文一西路雅仕苑（丰潭路到竞舟路段）
品牌：九牧王，叶氏水果，可沙蜜儿，衣香丽影等租金：格局为1-2层。
租金在5元/天·平方米
路段：文一西路骆家庄
品牌：服装鞋类为主。
红豆，奥康，今妃等租金：4元/天·平方米。
西溪印象城
深国投商用置业有限公司（主打三个品牌印象城、新一城、深国投广场； 定位： 杭州已开业印象城2家） 美国凯里森（荣获2009-2010中国购物中心设计创新奖） 占地面积：
中档区域型家庭购物中心 130亩 一期：17.3万平方 二期：4万平方
工期：2009年初-2010年（筑面积： 招商团队组建：2011年（竣工前1.5年）
周边环境：
人流量统计：
1.周一---周四：2万人/天 2.周五：2.5---3万人/天 3.周末/节假日：5---6万人/天
1.逗留时间长； 2.一站式消费； 3.家庭式消费； 1.亲民、好逛； 2.突显娱乐、餐饮； 3.餐饮、娱乐、零售比例：1:1:1 1.每层均设有停车场，增加消费者可达便利性； 2.长条型架构，中间一条主道，弧形设计，店铺易看易找； 3.春、夏、秋、冬四中庭设计，别致独特.增强愉悦性； 4.业态丰富、受众广泛：卖场与零售、休闲于商务、儿童与成人、餐饮与影音、应有 尽有；
业态布局
B1层
B1层品牌组合：山姆会员店、曼诺莎、尊和名品、一席地、casa miel 、咬不得、青转餐厅
业态布局
BM层
BM层品牌组合：coco奶茶、mumu teapresso、艾薯、ICEASON、顺电、LEXON、LN、周大生、酷乐潮玩、UMON、 美珍香、优之良品、渔火东海面点、DQ、摩堤工坊、干锅居、老娘舅、Pizzahut、玩转烤肉、太兴、Ani plaza、 7°银匠、瞬间、启路生活馆、老凤祥、中国黄金、屈臣氏、黛拉美甲、海伦美甲、宝岛眼镜、readTalk、阿香 米线、食其家、味千拉面、KFC
人流特点：
业态特点：
购物体验：
租金水平
租金水平
租金单位：元/㎡/月 （按实际面积计租） 西溪印象城 古墩印象城
商铺租金价格估算公式及算法说明( 有原租金做参考)
商铺租金价格估算公式及算法说明
一、商铺平均租金计算：
1、计算公式如下：项目平均租金=项目周边平均租金*本案价值实现度/平均价值实现度
2、项目周边平均租金调查：
3、价值实现度
按照价值权重表估计各项目各类别的权重值并将数值按A\B\C\D四类求和。
统计计入下列价值实现表，分为两个组进行评分得出平均值。
并在价值实现表中得出各项目总价值实现度。
本项目的A-D各项数值求和即为本项目价值实现度。
其他对比项目价值实现度按同样方法统计出后求和并除以对比项目数量得到平均价值实现度。
具体考评标准如下：
二、每户商铺租金测算：
1、计算公式如下：每户商铺测算后租金=商铺原租金*（市调平均租金/原平均租金*100%）
2、鉴于销售部在销售初期已经对每间商铺做过综合评定，故在每间商铺租金测算中便未再
对每间商铺再做评定，而是根据市调租金与原平均租金的比例重新对商铺从信定价。
杭州西溪印象城招商手册
超市
餐饮
服饰及服饰相关
服务及其它
次主力店
第 30 页
深国投商用置业有限公司
四层
主题：乐活生活
第 31 页
深国投商用置业有限公司
目录
1 2 3 4 5
环境分析 项目定位 租金测算 平面规划及主力品牌洽谈进度 推广计划及进度
第 32 页
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附
件
特色餐厅介绍
第 34 页
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旋转木马原本就起源于欧洲的古典游戏，它的富 丽堂皇，它的流光溢彩，都仿佛来自一个古老 却又令人心驰神往的世界。
第 19 页
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项目特色之五——聚集大量特色餐饮
声色光影间的美食风情，感受异域风情，充满梦幻色彩的地方
休闲小助——放飞心情理想 欧洲美食——味蕾无限回味 人气美食——难抵的诱惑 亚洲美食——一场味觉的奇遇 中华老字号——健康,绿色,经典,品位 Cartoon美食——乐不思蜀
玉麒麟
经典的淮扬名菜，蟹粉狮子头、扬州干丝，以及自家 的酱味、黄酒，食客的味蕾会因此享受一场细腻的饕 餮盛宴；室内装修明快大气，又古韵十足。
第 36 页
深国投商用置业有限公司
西餐+酒吧
HOOTERS
“啤酒加漂亮女郎，这个组合是永远不会过时的 。” 这就是 Hooters, 完全颠覆了传统餐饮理念 ，引领着时尚和欢乐，充满着无限创意的以海滩 为主题的美式运动餐厅。
西溪项目特色餐饮
第 35 页
深国投商用置业有限公司
中华老字号+中华美食
知味观
“闻香下马，知味停车”，乾隆皇帝下江南时，曾如是说。 让千古一帝停车下马的就是誉满全球的“知味观”。作为中 华老字号餐饮，经营杭州传统美食，以小笼包，猫耳朵最 为出名；亦有创新名菜蟹酿橙。
杭州富力天贸广场项目介绍
一层产品 一层商铺共50套，主力户型70-130㎡，均为非餐饮铺
二层产品 二层商铺共21套，主力户型130-200㎡，均为非餐饮铺
项目周边配套
不断完善的配套资源，将进一步强化板块价值，导入更多人群！
关键词：配套齐全
➢ 交通配套：横向三条主干道文一（文一路下穿隧道目前已通车）、文二、文三 贯穿整个杭州，距离地铁5号线杭师院站仅1km，19年正式通车。城西综合交 通枢纽杭州火车西站预计5年内建成，选址已定仓前北，并紧邻杭州西站至萧 山机场的机场轨道快线阿里巴巴站，预计2022年通车。
项目投资价值
区域人流稳定且呈持续增长态势，多为高薪白领！ 关键词：优质客群
人流=钱流！
未来科技城每天有40万人上班 到明年预计常住+工作人口会达到49万 按规划，未来科技城将可容纳80万人口目前项目东侧（宝ຫໍສະໝຸດ 广场）商铺租金约为 6-10元/㎡/天
天贸广场项目商铺概况
区位 地址 位置 产品
优势
杭州富力天贸广场
未来科技城核心区域
杭州市余杭区文一西路与宝橙路交叉口
位于富力西溪悦居项目19-21#、23-27#楼1-2层底商；
总119套，建筑面积18,342.14㎡，主力户型面积70-150㎡， 毛坯，23#均为餐饮铺； 核心地段
南临亲橙里与阿里巴巴总部，西面紧挨阿里巴巴五期（在建），为 板块内唯一双核心企业交汇处。
➢ 项目南临阿里巴巴淘宝城、亲橙里，西面 紧挨阿里巴巴五期（在建）、海创园，为 板块内双核心企业交汇处。目前海创园拥 有17万方的孵化大楼和12万方的人才公 寓，再结合北面的梦想小镇、杭师大仓前 校区在读学生及教职工常驻人口达到约4 万人，阿里员工已达3万余名。项目自身 拥有1000多名常驻住户，公寓及写字楼 住户600余户，均为区域优质人群。
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CAM Period of terms-free
Annual
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1001 1002 1003 1004 1005a 1005b 1006 1007 1008 1010a 1011a 1011b 1011c 1011d 1012 1013 1014 1015 1018 1024 1025 1026 1027a 1027b 1028 1029 1030 1031 1032 1034 1035 1036 K101 K102 K103 K104 K105 K106 K107 C101 C102 C103 C104 C105 C106 C107 C108 #hly Projected Monthly Sales psm Sales - High High
Percentage Rent
% Rent Component Projected Annual Sales High Annual % % / overage % rent 1st Yr. PSM/No. Annual Rent TA PSM
N N N N N N N I I N I I N N N I I I N I N N L L I N N I N I
SS SS SS SS SS SS SS SS SS MS SS SS SS SS SS SS SS SS MS SS SS SS SS SS SS SS SS SS SS SS SS SS K K K K
LEASE TERM (MONTHS) SIZE
BMR 1st Year PSM / Month Annual Rent
Forecast 1st Year PSM / Month (=BMR) Annual Rent Projected Projected Monthly Sales- Monthly Sales Low psm Projected Annual Sales
WA SH CW SH WA CW JA CW CW WA F&B F&B F&B F&B F&B JA JA HB WA HB WA CW JA JA CW WA CW CW SH WA MA CW K K K K K K K K K K K K K K K
La Chapelle BATA, MIRABELL Mark Fairwhale 马克华菲 Hachi Shoes Euromoda KNOW LA VINNE MLB Adidas Originals C&A 西雅衣家 Moca Coffee Pin Tian Gong Fang / Subway DQ Papa John's 棒约翰 Ajisem Ramen 味千拉面 LOOK Diamond Charm Manning Besteseller (Vero Moda, Jack & Jones,Only) Sephora 丝芙兰 ESPRIT Levi's Chow Tai Seng Millennium Star & MING's jewellery Columbia / North Face JNBY 江南布衣 Jason Wood LEE GEOX, CLARKS Ram Page Selected GXG Swatch Casio Guess / Timex TBD Zippo & Victorinox.777 & Parker TBD Twice TBD TBD TBD TBD TBD TBD TBD TBD
HANGZHOU LEASING DETAIL REPORT
Opening Date: Based on: Date: 2009 3Q DLP-17 31/Mar/09 Number of Months to Opening: 距离开业时间尚余:
STATUS LEGEND E = EXECUTED LEASE L = EXECUTED LOI C = COMMITTED LOI N = NEGOTIATING V = VACANT
SMALL SHOP MIX SS (Small Shop) MS (Medium Shop) K=KIOSKS C=CARTS
CH LO Unit No. Status AT
I N L Unit Type Category Tenant Name / Classification Target by
LEASE TERM (MONTHS) SIZE
BMR 1st Year PSM / Month Annual Rent
Forecast 1st Year PSM / Month (=BMR) Annual Rent Projected Projected Monthly Sales- Monthly Sales Low psm Projected Annual Sales
AT AT
N I
K K K C C C C C C C C
of shops are currently calculated by BMR on the first floor
CH LO Unit No. 2001 2002a 2002b 2003a 2003b 2004a 2004b 2004c 2004d 2005a 2006a 2006b 2006c 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014a 2014b 2015 2016 2017 2018 2020 2019 2021 2022 2023 2025 K201 K202 K203 K204 K205 C201 C202 C203 C204 C205 C206 C207 C208 #DIV/0! 3001a 3001b 3001c 3001d 3001e 3002 3003 3004a 3004b 3005 3006 3007a 3007b 3009 K301 K302 K303 K304 #DIV/0! 4001 4002a 4002b 4003a-a 4003a-b 4003b 4004a 4004b 4004c 4004d 4005a 4005b 4006a 4006b 4007 K401 K402 #DIV/0! Status L L L N C E L E E E E L E C C L N E L N E N L E N E L L L E L N L V L V L V V V V V V V V Subtotal Floor AT CH CH AT CH CH CH CH CH CH AT CH CH AT CH CH AT CH CH CH AT AT CH AT AT CH AT CH CH CH
Rent psm
Projected Monthly Projected Monthly Sales psm Sales - High High
Percentage Rent
% Rent Component Projected Annual Sales High Annual % % / overage % rent 1st Yr. PSM/No. Annual Rent TA PSM
L CH Subtotal Floor E L L E E E E L L L E L E L E L L Subtotal Floor AT CH CH CH AT AT CH CH CH CH CH CH CH CH LO CH AT
of shops are currently calculated by BMR on the first floor N L L N N N N N N N N L N N L N L SS SS SS SS SS SS SS SS SS SS SS SS SS SS SS K K ET JA SO JA SH SO JA HB SO SO SO F&B F&B F&B F&B K K Flyhigh Jia he Jewelry 嘉和珠宝 Han Xin 汉欣 KLN 卡洛尼 Tucano 啄木鸟 Pretty Shop Xin Han Cheng Xi Yuan Tang Fuji Film OKASHILAND 食家物语 Ying Jie 英杰 Zhi Wei Guan Yi Xi Di Yaobude 咬不得 Han Meng Yuan Hotpot Misty Bag Neoglory 0 0 0 Anchor Wal-mart 180 0 13,484 13,484 #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! 43 43 0 0 0 0 0 0 0 6,957,744 6,957,744 #REF! #DIV/0! #DIV/0! 43 43 0 0 0 0 #DIV/0! 0 0 #DIV/0! 0 #DIV/0! #DIV/0! 2 0 0 0 0 0 #DIV/0! 0 0 2 323,616 323,616 0 0 #DIV/0! 0 #DIV/0! #DIV/0! 0 0 0 0 #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! 0 0 0 0 #DIV/0! 0 #DIV/0! #DIV/0! 0 0 0 0 #DIV/0! 0 0
E E L E L L N L L E C N L L L C E L E E L L E E N E E E E L E E N N N V L V E V V V V V V V V Subtotal Floor
CH CH AT CH CH CH CH CH CH CH CH CH CH AT AT CH CH CH CH CH CH CH CH CH AT CH AT CH CH AT
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Annual
MKT
POS
MKT Annual
of shops are currently calculated by BMR on the first floor E E E E L E E E L E L E E E V E L LO CH L N N CH CH CH CH CH CH CH CH CH CH CH CH CH CH N N N N I N N N I N N N N N SS SS SS SS SS SS SS SS SS SS SS SS SS SS K K K K CW WA WA SH F&B CW CFS CW CW CW CW CW F&B SP K K K K PSG YISELLE Water Flower & Embry 水中花& 安莉芳 Mickey QQ KFC 肯德基 Jeanswest 真维斯 Kashitong Yishion 以纯 Cache Cache Meter Bowne 美特斯邦威 KAPPA Belle Sports 百丽运动 Salang Li Ning TBD Jin Ying Ao Ma Beauty in Fashion 流行美