我国住房抵押贷款的种类及现状分析
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我国于2005年3月17日起上调个人住房贷款利率
中国人民银行决定，从2005年3月17日起，调整商业银行 自营性个人住房贷款政策。
一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平， 实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率 的0．9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水 平和内部定价规则。
责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合
同连接起来的三角关系。 借款人或产权人用现有完全产权的房屋抵
押给贷款银行，贷得的款项用于各类消费用途，包括购房、购车、住
房装修、留学、经营等。
住房抵押贷款是我国消费信贷的主体，通常占消费信贷总量的90%以 上，也是商业银行开展消费信贷业务以及主要的利润增长点。
个人住宅抵押贷款的基本要素
借款人的条件 首付金额 贷款期限 贷款利率 偿还方式
中国建设银行个人住房贷款借款人的条件
有合法的身份 有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息
的能力 有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协
议以及贷款行要求提供的其他证明文件 有所购（建、大修）住房全部价款20%以上的自
住宅抵押贷款
概念
又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳
定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约
向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，
以抵消欠款。 住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有
权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带
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72000元按揭贷款的每月还款额：
每月还款额 72 000 5.31% 12(1 5.31% 12)60 1 368.98（元） (1 5.31% 12)60 1
➢张力每月共需偿还借款本息总额为2108.17元（即 39.19+1 368.98）。
互动 ：问题
该案例所求等额本息还款法的月还款额，除上述计算方法外， 是否还有其他方法？如果采用等额本金还款法计算月还款额 与前述方法计算的月还款额有多大差异？你认为张力应选择 上述两种方法中的哪种还款方式更好？为什么？
个人住房贷款万元供款表
个人商业住房贷款
年
年利率（%）
限
基准
下限
月还款额（元）
基准
下限
1
6.12% 5.202% 858.74 857.00
2
6.30% 5.355% 444.56 440.31
3
6.30% 5.355% 305.58 301.31
4
6.48% 5.508% 237.06 232.60
即贷款期限为1年期以下（含1年）的，执行半年以下（含半年） 法定贷款利率；期限为1～3年（含3年）的，执行6个月～1年期 （含1年）法定贷款利率；其余的依次类推 。
6
个人住房组合贷款案例
张力看中了一套80平方米的住房，房价是2000元/平 方米，房款为160 000元，按照规定，申请个人住房 贷款必须首付30%，即张力自己必须有48000元房款 用于首付，余下的112 000元房款靠贷款支持。贷款 期限5年，按月等额还款。
我国房贷加息举例
若一个人购房的总房款为100万元，首付比例为 30%，贷款本金为70万元，分15年还清。以“等额 本息还款法”计算如下：以原利率（5.31%）计算， 此人每月需还款5649.25元；若以新利率的最高利 率水平（6.12%）计算，此人每月需还5952.48元， 若以新利率的最优惠利率（5.51%）计算，此人每 月应还款5723.3元，分别较之前多付303.23元和 74.05元。
以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利 率6．12％的0．9倍（即5．51％），比现行优惠利率 5．31％高0．20个百分点。
二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低 首付款比例可由现行的20％提高到30％；具体调整的城市 或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房 地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。
5
6.48% 5.508% 195.57 191.05
6
6.84% 5.814% 169.72 164.85
7
6.84% 5.814% 150.15 145.20
3.45‰，按揭贷款的年利率为5.31%，即月利率
4.425‰。
7
分析 40 000元公积金贷款的每月还款额：
每月还款额源自文库
贷款本金 月利率 (1 月利率)还款月数 (1 月利率)还款月数 1
40000 3.45 000 (1 3.45 000)60 739.19 (元) (1 3.45 000)60 1
筹资金，并保证用于所购（建、大修）住房的首 付款 能提供有贷款行认可的有效担保 贷款行规定的其他条件
基本要素：偿还方式
等额本息还款法
每月偿还贷款本息额
本金*月利率*（1+月利率）还款月数 （1+月利率）还款月数 1
等额本金还款法
当月偿还贷款本息额
贷款本金 贷款月数
（本金-已归还本金累计金额）*月利率
对象
具有完全民事行为能力的自然人。
条件
具备城镇常住户口或有效居留身份 有固定的职业和收入，信用良好 有合法有效的购买、建造、大修普通住房的合同协议 有不低于所购住房全部价款的30％作为首期付款 有贷款人认可的资产进行抵押或质押，或有足够还款能力的法
人、其他经济组织或自然人作为保证人 贷款人要求提供的其他证明文件或规定的其他条款
公积金贷款利率
个人住房公积金贷款利率
期限（年） 1～3 3～5 5～10 10～15 15～20 年利率（%） 3.78 4.14 4.32 4.86 5.40 月利率（‰） 3.15 3.45 3.60 4.05 4.50
按揭贷款利率
用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率（不含浮 动）减档执行。
张力和他的妻子每人每月缴纳住房公积金30元，而且 这对夫妻正好都是30岁，根据《个人住房贷款管理办
法》规定：“公积金贷款额度最高不得超过贷款家庭 成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。”张
力能够申请到的住房公积金最高额度为： 30×12×55×2=39 600（元）
张力申请的贷款期限是5年，公积金贷款月利率为
我国于2005年3月17日起上调个人住房贷款利率
中国人民银行决定，从2005年3月17日起，调整商业银行 自营性个人住房贷款政策。
一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平， 实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率 的0．9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水 平和内部定价规则。
责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合
同连接起来的三角关系。 借款人或产权人用现有完全产权的房屋抵
押给贷款银行，贷得的款项用于各类消费用途，包括购房、购车、住
房装修、留学、经营等。
住房抵押贷款是我国消费信贷的主体，通常占消费信贷总量的90%以 上，也是商业银行开展消费信贷业务以及主要的利润增长点。
个人住宅抵押贷款的基本要素
借款人的条件 首付金额 贷款期限 贷款利率 偿还方式
中国建设银行个人住房贷款借款人的条件
有合法的身份 有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息
的能力 有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协
议以及贷款行要求提供的其他证明文件 有所购（建、大修）住房全部价款20%以上的自
住宅抵押贷款
概念
又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳
定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约
向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，
以抵消欠款。 住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有
权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带
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72000元按揭贷款的每月还款额：
每月还款额 72 000 5.31% 12(1 5.31% 12)60 1 368.98（元） (1 5.31% 12)60 1
➢张力每月共需偿还借款本息总额为2108.17元（即 39.19+1 368.98）。
互动 ：问题
该案例所求等额本息还款法的月还款额，除上述计算方法外， 是否还有其他方法？如果采用等额本金还款法计算月还款额 与前述方法计算的月还款额有多大差异？你认为张力应选择 上述两种方法中的哪种还款方式更好？为什么？
个人住房贷款万元供款表
个人商业住房贷款
年
年利率（%）
限
基准
下限
月还款额（元）
基准
下限
1
6.12% 5.202% 858.74 857.00
2
6.30% 5.355% 444.56 440.31
3
6.30% 5.355% 305.58 301.31
4
6.48% 5.508% 237.06 232.60
即贷款期限为1年期以下（含1年）的，执行半年以下（含半年） 法定贷款利率；期限为1～3年（含3年）的，执行6个月～1年期 （含1年）法定贷款利率；其余的依次类推 。
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个人住房组合贷款案例
张力看中了一套80平方米的住房，房价是2000元/平 方米，房款为160 000元，按照规定，申请个人住房 贷款必须首付30%，即张力自己必须有48000元房款 用于首付，余下的112 000元房款靠贷款支持。贷款 期限5年，按月等额还款。
我国房贷加息举例
若一个人购房的总房款为100万元，首付比例为 30%，贷款本金为70万元，分15年还清。以“等额 本息还款法”计算如下：以原利率（5.31%）计算， 此人每月需还款5649.25元；若以新利率的最高利 率水平（6.12%）计算，此人每月需还5952.48元， 若以新利率的最优惠利率（5.51%）计算，此人每 月应还款5723.3元，分别较之前多付303.23元和 74.05元。
以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利 率6．12％的0．9倍（即5．51％），比现行优惠利率 5．31％高0．20个百分点。
二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低 首付款比例可由现行的20％提高到30％；具体调整的城市 或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房 地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。
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6.48% 5.508% 195.57 191.05
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6.84% 5.814% 169.72 164.85
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6.84% 5.814% 150.15 145.20
3.45‰，按揭贷款的年利率为5.31%，即月利率
4.425‰。
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分析 40 000元公积金贷款的每月还款额：
每月还款额源自文库
贷款本金 月利率 (1 月利率)还款月数 (1 月利率)还款月数 1
40000 3.45 000 (1 3.45 000)60 739.19 (元) (1 3.45 000)60 1
筹资金，并保证用于所购（建、大修）住房的首 付款 能提供有贷款行认可的有效担保 贷款行规定的其他条件
基本要素：偿还方式
等额本息还款法
每月偿还贷款本息额
本金*月利率*（1+月利率）还款月数 （1+月利率）还款月数 1
等额本金还款法
当月偿还贷款本息额
贷款本金 贷款月数
（本金-已归还本金累计金额）*月利率
对象
具有完全民事行为能力的自然人。
条件
具备城镇常住户口或有效居留身份 有固定的职业和收入，信用良好 有合法有效的购买、建造、大修普通住房的合同协议 有不低于所购住房全部价款的30％作为首期付款 有贷款人认可的资产进行抵押或质押，或有足够还款能力的法
人、其他经济组织或自然人作为保证人 贷款人要求提供的其他证明文件或规定的其他条款
公积金贷款利率
个人住房公积金贷款利率
期限（年） 1～3 3～5 5～10 10～15 15～20 年利率（%） 3.78 4.14 4.32 4.86 5.40 月利率（‰） 3.15 3.45 3.60 4.05 4.50
按揭贷款利率
用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率（不含浮 动）减档执行。
张力和他的妻子每人每月缴纳住房公积金30元，而且 这对夫妻正好都是30岁，根据《个人住房贷款管理办
法》规定：“公积金贷款额度最高不得超过贷款家庭 成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。”张
力能够申请到的住房公积金最高额度为： 30×12×55×2=39 600（元）
张力申请的贷款期限是5年，公积金贷款月利率为