建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易规则

建设用地使用权转让、出租、抵押二级市
场交易规则
第一章总则
第二条【交易类型】本规则所称土地二级市场交易是建设用地使用权转让、出租、抵押交易。

交易对象是建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。

具体包括净地交易、在建工程交易、土地连同地上物整体交易。

涉及到房地产交易的，
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应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。

第三条【适用范围】本市行政区域范围内的建设用地使用权转让、出租、抵押交易适用本规则。

法律、法规和规章另有规定的，从其规定。

第四条【交易基本原则】建设用地使用权转让、出租、抵押交易应当遵循依法依规、公平公正、诚实信用的原则。

第五条【管理机构及职责】在自然资源行政主管部门现有不动产登记机构基础上搭建城乡统一的土地二级市场交易平台，设置交易事项办理窗口，汇集土地二级市场交易信息，为交易各方提供良好的交易场所和“一站式”便捷服务。

交易平台与不动产登记系统等建立接口，实现数据共
享。

第六条【交易程序】建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程。

交易双方可通过土地二级市场交易平台发布和获取市场信息；可自行协商交易，也可委托土地二级市场交易平台公开交易；达成一致意向后交易双方签订合同并办理不动产登记手续。

委托平台发布信息、公开交易或申请在平台签订合同的，申请人可通过线下窗口或线上平台提交相关资料。

第二章建设用地使用权转让
第七条【有偿方式取得的建设用地使用权转让】以出让、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权转让，应符合《办法》规定的土地转让条件；以出让方式取得的建设用地转让时，受让方应当遵守原出让合同附具的规划设计条件，并由受让方向自然资源行政主管部门办理登记手续。

受让方如需改变原规划设计条件，应当先经自然资源行政主管部门批准；分割、合并转让应经自然资源行政主管部门同意，满足分割、合并转让相关要求。

符合转让条件的，交易双方协商一致，签订转让交易合同，缴纳相关税费，办理不动产登记。

建设用地使用权转让交易需要的材料包括：
（一）交易双方身份证明材料，委托代理的提供委托书
和受托人身份证明材料；
（二）不动产权证书；
（三）涉及在建工程转让的，需提供投资额度达到25%的情况说明；
（四）涉及行政、事业单位资产的，需提供同级财政部
门及上级主管部门批准文件；
（五）涉及相关权利人的，需提供相关权利人同意处置
的书面文件；
（六）其它相关资料。

第八条【划拨方式取得的建设用地使用权转让】以划拨方式取得的建设用地使用权转让的，需经依法批准。

土地用途符合《划拨用地目录》，符合规划的，可不补缴土地出让价款，持资产划转批准文件办理转移登记。

不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款；不符合规划要求的，原则上由市、县自然资源行政主管部门收回。

需要补缴出让金的按以下流程办理：
（一）提出申请。

向市、县自然资源行政主管部门提出申请，提交相关资料；
（二）受理审核。

市、县自然资源行政主管部门受理后
进行审查，组织评估划拨建设用地使用权权益价格，确定出让金补缴标准，编制转让方案，报市、县人民政府审批；
（三）签订合同。

市、县人民政府准予转让的，交易双方签订转让合同；
（四）缴纳土地出让金。

受让方持转让合同，补签《国有建设用地使用权出让合同》，并按国家有关规定缴纳土地出让金；
（五）缴纳税费。

交易双方按照规定缴纳相关税费；
（六）办理登记。

申请人持相关资料办理登记手续。

划拨建设用地使用权转让交易需要提供的材料包括：
（一）交易双方身份证明材料，委托代理的提供委托书和受托人身份证明材料；
（二）不动产权证书；
（三）涉及划拨转出让的，需提供市、县人民政府出具的批准文件；
（四）涉及行政、事业单位资产的，需提供同级财政部门及上级主管部门批准文件；
（五）涉及相关权利人的，需提供相关权利人同意处置的书面文件；
（六）其它相关资料。

第三章建设用地使用权出租
第九条【有偿方式取得的使用权出租】以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或
转租的，符合《办法》规定出租条件的，交易双方协商一致，签订出租交易合同。

以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租交易需要提供的材料包括：
（一）出租双方身份证明材料，委托代理的提供委托书和受托人身份证明材料；
（二）不动产权证书；
（三）涉及相关权利人的，需提交相关权利人同意处置的书面文件；
（四）其它相关资料。

第十条【划拨建设用地使用权出租】以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，符合《办法》规定的划拨建设用地使用权出租条件的，交易双方协商一致，签订划拨建设用地使用权出租交易合同，出租人依法申报并缴纳相关收益。

划拨建设用地使用权出租交易需要提供的材料包括：
（一）出租双方身份证明材料，委托代理的提供委托书和受托人身份证明材料；
（二）不动产权证书；
（三）租金收益缴纳承诺；
（四）涉及相关权利人的，需提供相关权利人同意处置的书面文件；
（五）其它相关资料。

第十一条【房屋租赁】建设用地上的建筑物已竣工并取得不动产权证书的，由住建部门负责房屋租赁工作。

第四章建设用地使用权抵押
第十二条【以有偿方式取得的建设用地使用权抵押】以出让、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权符合《办法》规定抵押条件的，抵押人、抵押权人可以依法签订抵押合同，办理抵押登记。

不以公益为目的盈利性医疗、养老、教育、文化、体育等社会领域机构以出让方式取得的建设用地使用权抵押时，
需作出书面承诺，承诺设定抵押获取的资金，仅用于本项目开发建设或者开办对应业务，不为第三方担保并在抵押权实现后不改变原不动产用途，并将履约情况记入信用记录。

以出让、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权抵押需要提供的材料包括：
（一）抵押人、抵押权人身份证明材料；
（二）不动产权证书；
（三）主债权合同（或一定期间内将要连续发生债权债务的协议）；
（四）涉及不以公益为目的盈利性医疗、养老、教育、文化、体育等社会领域机构以出让方式取得的建设用地使用权抵押的，需提供承诺书；
（五）涉及相关权利人的，需提供相关权利人同意处置的书面文件；
（六）其它相关资料。

第十三条【划拨建设用地使用权抵押】以划拨方式取得的建设用地使用权，土地来源合法，土地及地上建筑物、其他附着物已取得合法的不动产权证的，抵押人、抵押权人可以依法签订抵押合同，办理抵押登记。

抵押权实现时，拍卖或转让所得价款扣缴土地使用权出让金后，抵押权人可优先受偿。

划拨建设用地使用权抵押交易需要提供的材料包括：
（一）抵押人、抵押权人身份证明材料；
（二）不动产权证书；
（三）主债权合同（或一定期间内将要连续发生债权债务的协议）；
（四）涉及相关权利人的，需提供相关权利人同意处置的书面文件；
（五）其它相关资料。

第五章平台交易程序
第十四条【发布内容】交易信息可通过土地二级市场交易平台发布，内容应包括宗地信息（位置、面积、使用年限、用途、地上建筑物及其他附着物情况、规划条件、建设（消防）手续办理情况、原土地出让合同或划拨决定书限定条件、交易意向价格、交易对象要求、联系人或中介机构联系方式等）。

转让产业用地的，土地出让合同、划拨决定书对产业类型、投入产出、土地开发利用条件等有约定的，相关要求应同步发布。

第十五条【发布流程】交易信息按以下流程发布：
（一）申请发布。

申请人向土地二级市场交易平台申请发布交易信息，自然资源行政主管部门对申请人进行身份认证；
（二）权属核验。

自然资源行政主管部门对申请交易的
建设用地进行权属核验，核实建设用地使用权是否设定了抵押，是否存在查封、异议等限制性信息；
（三）条件审查。

自然资源行政主管部门根据《办法》于3个工作日内对申请发布的建设用地是否符合交易条件进行审查。

需要现场核查、上报政府审批等不计入工作时限；
（四）信息发布。

审查通过后，交易信息在土地二级市场交易平台上公开发布。

第十六条【发布撤销】已发布交易信息的，申请人可在成交前申请撤销，中止信息发布。

出现土地被查封、行政限制交易或其他限制交易的，申请人应及时申请撤销，中止信息发布。

申请人不及时中止信息发布的，自然资源行政主管部门可强制中止。

第十七条【现场看地】意向人可联系申请人现场看地。

申请人应当向意向人提供交易地块相应信息。

第十八条【挂牌委托】平台提供挂牌竞价服务。

委托平台挂牌的，应提出委托挂牌申请，缴纳保证金，明确交易要求。

交易要求包括起始价、增价规则、增价幅度、付款方式、其他要求。

土地评估由委托人向自然资源行政主管部门提出申请，费用由自然资源行政主管部门统一结算。

第十九条【挂牌交易公告内容】挂牌交易公告应当包括下列内容：
（一）委托人的名称、地址、联系人、联系电话；
（二）挂牌宗地信息；
（三）竞买人的资格要求；
（四）挂牌时间、地点、期限和方式；
（五）确定竞得人的标准和方法；
（六）竞买保证金；
（七）其他需要公告的事项。

第二十条【挂牌竞价流程】确定意向后，竞买人对意向地块提交电子竞买申请书，缴纳竞买保证金。

一旦提交竞买申请书即视为完全接受并愿意遵守交易公告的要求。

竞买人根据交易公告要求进行网上竞价，确定竞得人后，交易平台对竞得结果进行公示。

委托方、竞得人于5个工作日内在交易平台上签订转让合同，缴税相关税费后办理不动产登记手续。

逾期未签订合同的，交易自行失效。

第二十一条【保证金标准】委托人、竞买人应当分别缴纳履约保证金和竞买保证金，履约保证金和竞买保证金的缴纳标准为挂牌地块标定地价的5%。

第二十二条【保证金退还】委托人或竞得人在成交后因自身原因拒绝签订交易合同的，保证金全额补偿给损失方；因不可抗因素导致交易未成的，交易双方保证金全额退还。

第二十三条【平台签订合同】建设用地使用权转让、出租、抵押的，交易双方在土地二级市场交易平台签订统一的交易合同。

合同信息自动备案并推送至登记环节，实现“交
易+登记”一体化服务。

第二十四条【合同示范文本】市自然资源和规划局制定建设用地使用权转让、出租、抵押合同的示范文本。

示范合同未尽事宜可签订补充协议，补充协议内容不得违反法律、法规规定和土地出让合同约定或划拨决定书规定。

第二十五条【撤销合同】通过平台签订合同，在不动产登记前，交易双方协商一致解除交易合同的，可凭解除合同的书面协议及相关材料通过线下窗口共同申请撤销合同。

第六章交易监管
第二十六条【诚信管理】建立土地二级市场诚信系统，由市、县自然资源行政主管部门对登录平台的用户实行失信即时审查。

审查发现用户存在失信行为的，禁止该用户操作权限，中止交易程序。

将二级市场相关主体及中介服务从业人员信用记录纳
入省公共信用信息平台，通过“信用中国(山东)”等渠
道依法依规向社会公开。

对土地二级市场的严重失信责任主体实施联合惩戒。

第二十七条【交易主体信息真实负责】申请人应对申请发布的交易信息的真实性负责。

发布虚假信息或应公告内容未公告而产生交易纠纷的，责任由申请人自行承担，并将申请人列入诚信系统黑名单，记入信用记录。

第二十八条【资金监管】自然资源行政主管部门应适时推行线上交易资金第三方账户托管模式，防控市场交易风险。

交易双方自愿申请实施资金监管。

第二十九条【事中事后监管】要加强交易事中事后监管，对违反有关法律法规或不符合出让合同约定、划拨决定书规定的，不予办理相关手续。

第三十条【法律责任】建设用地使用权交易过程中，对违反《办法》及本交易规则的相关工作人员追究责任，涉及个人违纪的，交由纪检监察机关处理，构成犯罪的，移交司法机关处理。

第三十一条【交易争议】因交易发生争议，相关合同有约定的，按合同约定执行；合同未约定的，由争议当事人协商解决；协商不成的，可依法提起仲裁或向人民法院起诉。

第七章附则
第三十二条【实施】本规则自2020年月日起实施，有效期至2022年月日。

附件 1
建设用地使用权转让合同
说明
一、本合同为自然资源和规划局监制的格式合同，交易双
方经协商一致，可以对合同条款进行补充，但补充的内容应当符合法律、法规的规定。

二、本合同文本【**】中选择内容进行勾选、【】空格部分填写及其他需要删除或添加的内容，交易双方应当协商确认。

相关条款后留有空白行，供交易双方自行约定或补充约定。

三、本合同生效后，未被修改的文本印刷文字及空格部分填写的有效文字与符号均视为交易双方合意的内容。

合同附件及补充协议经交易双方共同签订后与合同正文均有同等法律效力。

四、本合同适用于建设用地使用权转让。

五、本合同条款由自然资源和规划局负责解释。

建设用地使用权转让合同
本合同双方当事人：
转让方（甲方）：；
【法定代表人】【负责人】：；
户籍所在地：；
证件类型：【居民身份证】【营业执照】【】，
证号：；
通讯地址：；
邮政编码：；联系电话：；
【委托】【法定】代理人：；
户籍所在地：；
证件类型：【居民身份证】【营业执照】【】，
证号：；
通讯地址：；
邮政编码：；联系电话：；
开户银行：；
银行账号：。

受让方（乙方）：；
【法定代表人】【负责人】：；
户籍所在地：；
证件类型：【居民身份证】【营业执照】【】，
证号：；
通讯地址：；
邮政编码：；联系电话：；
【委托】【法定】代理人：；
户籍所在地：；
证件类型：【居民身份证】【营业执照】【】，
证号：；
通讯地址：；
邮政编码：；联系电话：；
开户银行：；
银行账号：。

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《建设用地使用权转让、出租、抵押管理办法（试行）》及其他有关法律、法规的规定，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。

第一条：甲方自愿将位于（坐落）的土地使用权转让给乙方。

宗地编号，不动产权证号，土地使用权面积平方米，土地用途为，抵押情况。

土地原取得方式，原合同号，原合同电子监管号。

转让范围已经双
方确认（见附图）。

第二条：甲方转让给乙方的宗地，其地上建筑物及其他附着物所有权也随之转让给乙方。

第三条：甲方转让本合同项下的宗地时，原出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

本合同项下宗地转让后，乙方须严格遵守原出让合同和登记文件中所规定的土地使用条件，不得擅自改变原土地用途和规划要求。

第四条：甲方保证本合同第一条所述内容真实，保证土地权属清晰，保证宗地及地上建筑物、其他附着物不存在查封、第三人主张权利及其他限制转让情况，符合法律法规规定的土地使用权转让应具备的条件。

因甲方原因造成该土地不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相应责任。

第五条：乙方受让本合同项下宗地的土地使用权年限为原出让合同规定的使用年限减去已使用年限的剩余年限，土地使用权终止日期为年月日。

第六条：付款与交地
一、转让总金额人民币（大写）元（小写元），每平方米金额人民币（小写）元。

交易发生的各项税费由甲、乙双方按照有关规定承担。

二、付款方式：
双方约定按以下第【】支付转让价款。

（一）一次性付款：本合同签订之日起天内，乙方一次性支付转让价款人民币（大写）（小写：元）至甲方账户。

（二）分期付款：
本合同签订之日起天内，乙方支付转让价款首期（大写）（小写：元）至甲方账户或甲乙双方约定的银行第三方监管账户；乙方须于天前支付余款人民币（大写）（小写：元）至甲方账户。

（三）贷款付款：
1、乙方须于前支付首期款人民币（大写）（小写：元）至甲方账户；
2、余款乙方申请银行贷款，须于月日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准。

3、银行贷款人民币（大写）（小写：元）发放至甲方账户或甲乙双方约定的银行第三方监管账户，甲乙双方同意在本合同签订时从转让价款中预留人民币（大写）（小写：元）作为交地保证金，此款在甲方实际交付建设用地使用权及地上建筑物、附着物及完成建设用地权属转移登记后进行结算。

4、乙方贷款数额不足以支付转让价款余额时，双方约定如下：。

（四）其他方式：。

三、交地方式：
交易双方定于（约定时间或约定条
件），正式交付该宗地及地上建筑物、附着物。

交易双方在交地当天一起到场查验。

宗地及地上建筑物、附着物交付日以前发生的所有欠款及费用，如物业管理费、供暖、水、电、燃气等费用由转让方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由受让方承担。

第七条：甲方在合同生效后，单方面解除本合同或拖延本合同应尽义务超过个工作日，视甲方构成根本性违约，应向乙方支付相当于转让总金额‰的违约金。

第八条：因甲方隐瞒事实真相，出现第三人对本合同所指的土地使用权出现权利或其他转让人的原因，致使本合同不能履行，视甲方单方面违约，应向乙方支付相当于转让总金额‰的违约金，同时承担相关法律责任。

第九条：若乙方逾期，向甲方按日支付转让总金额‰的违约金。

逾期超过日仍未支付的，甲方有权解除合同。

甲方解除合同的，乙方按照转让总金额‰向甲方支付违约金，同时，甲方退还乙方已付全部价款（含定金）。

其他违约责任：。

第十条：合同双方当事人任何一方由于不可抗力原因造成的本合同部分或全部不能履行，可以免除责任，但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。

当事人迟延履行期间发生不可抗力的，不具有免责效力。

第十一条：因交易发生争议，本合同有约定的，按照合同执行；合同未约定的，由争议当事人协商解决，协商不成的，可按本条第
【】款的方式解决。

（一）提交仲裁委员会仲裁；
（二）向人民法院起诉。

第十二条：补充条款：
第十三条：本合同自甲乙双方签字盖章起生效。

第十四条：本合同未尽事宜，双方依法另行约定，双方对合同内容变更或补充应采取书面形式，作为本合同附件，附件和本合同具有同等效力。

第十五条：本合同一式肆份，双方各执贰份。

各份合同具有同等法律效力。

第十六条：本合同签订时间年月日。

第十七条：本合同签订地点。

甲方（盖章）：乙方（盖章）：
法定代表人（盖章或签字）：法定代表人（盖章或签字）：
委托代理人（盖章或签字）：委托代理人（盖章或签字）：
年月日
附件 2
建设用地使用权出租合同
说明
一、本合同为自然资源和规划局监制的格式合同，交易双
方经协商一致，可以对合同条款进行补充，但补充的内容应当符合法律、法规的规定。

二、本合同文本【**】中选择内容进行勾选、【】空格部分填写及其他需要删除或添加的内容，交易双方应当协商确认。

相关条款后留有空白行，供交易双方自行约定或补充约定。

三、本合同生效后，未被修改的文本印刷文字及空格部分填写的有效文字与符号均视为交易双方合意的内容。

合同附件及补充协议经交易双方共同签订后与合同正文均有同等法律效力。

四、本合同适用于建设用地使用权出租。

五、本合同条款由自然资源和规划局负责解释。

建设用地使用权出租合同
本合同双方当事人：
出租方（甲方）：；
【法定代表人】【负责人】：；
户籍所在地：；
证件类型：【居民身份证】【营业执照】【其他】，证号：；
通讯地址：；
邮政编码：；联系电话：；
【委托】【法定】代理人：；
户籍所在地：；
证件类型：【居民身份证】【营业执照】【其他】，证号：；
通讯地址：；
邮政编码：；联系电话：；
承租方（乙方）：；
【法定代表人】【负责人】：；
户籍所在地：；
证件类型：【居民身份证】【营业执照】【其他】，证号：；
通讯地址：；
邮政编码：；联系电话：；
【委托】【法定】代理人：；
户籍所在地：；
证件类型：【居民身份证】【营业执照】【其他】，证号：；
通讯地址：；
邮政编码：；联系电话：；
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《建设用地使用权转
让、出租、抵押管理办法（试行）》及其他有关法律、法规的规定，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。

第一条：甲方将坐落于土地使用权出租给乙方。

宗地编号，不动产权证号，土地面积平方米，土地用途。

土地取得方式，原出让（划拨）合同号，原合同电子监管号。

本次实际出租土地面积平方米，地上建筑物情况。

本次出租范围已经双方确认（见附图）。

第二条：出租期限：自年月日起至年
月日止（累计年月日）。

第三条：租金、押金及支付方式
租金标准为元/（【月】【季】【半年】【年】）/【平方米】，租金总计：人民币（大写）元（小写元），租金【是】【否】含税；租金支付方式：【现金】【转账支票】【银行汇款】，押付，各期租金支付日：
或其他支付方式：。

押金为人民币（大写）元（小写元），出租期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约责任赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。

其他费用及承担方式：。

第四条：甲方出租给乙方的宗地，其地上建筑物及其他附着物也随之出租给乙方，双方约定如下：
一、甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；承租人保证遵守国家、的法律法规规定以及其他规章制度。

二、出租期间，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：
（一）对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。

甲方应在接到乙方通知后进行维修。

（二）因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、。