高碑店高铁新城项目介绍9.14
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购物、居住为主的现代服务区。
4. 财务成本分析
高碑店高铁东侧地块成本估算表
编号 成本科目 名称
概念性规划 前期 用地普测
数量
6615 3120
单位
亩 亩
单价 （万元）
0.047 0.025
总额 （万元）
308.70 76.95
占比
0.20% 0.05%
计费标注及相关数据
7000元/公顷 0.37元/平米
高碑店发展规划
高碑店市人民政府于
2015 年 6 月印发的《高碑 店市构建协同发展平台的 规划设想》中，提出了构
建承接非首都功能疏解和
产业转移的四个平台。 高碑店市高铁片区位 于高碑店市市区东南部，
北至东方路，南至紫霞路、
邑景路，东至涿白路，西 至京港澳高速，规划面积 10.46 平方公里（约 15000 亩）。
E F G
上缴上级 基金 管理费用 不可预见 费用
按土地出让金的15%考虑 按总投资的2%考虑 按总投资的5%考虑
H
财务费用
合计 土地一级开发成本
11349.73
155923.67 60.37 平方米 平方米 0.50 0.50 55000.00 116500.00 327423.67 126.76
项目区位图
项目地块位于高碑店高 铁东站以东，占地约 3120 亩， 其中涉及村庄约 91 亩，耕地
3029亩。
所在范围内共涉及 5 个村， 均为方官镇管辖区域，分别为 塔楼街、岳家街、薛家庄、北 衣锦及王马街。
所属办事处/ 乡镇 所属村庄 塔楼街 岳家街 方官镇 薛家庄 北衣锦 王马街 合计 总面积 （亩） 432 66 944 1166 512 3120
3.98%
0.23% 21.54% 49.05% 7.00% 7.00% 11.49% 0.21% 0.37% 0.61% 0.46% 0.84% 1.00% 14.98% 14.91% 1.73% 4.33%
区片地价×30%
35元/平米的6%
参考目前高碑店项目实际发生标准
参考目前高碑店项目实际发生标准 参考易县目前取得土地指标费用
项目实施
高碑店高铁新城项目计划
序号 一 工作内容 上报直委申请，请示启动定位及概 规设计 完成直委审批，确定单位开始启动 定位及概规设计 完成定位及概规设计 上内审会并完成修改，形成最终版 给市政府汇报，并达成初步合作意 向 开始时间 完成时间 2015/9/10 周期 主导方 高碑店区域 备注 已完成
高碑店高铁新城地块项目投资报告
高碑店区域 2015.9
报告目录
1
项目区域情况
项目基本情况 项目规划 财务成本分析 项目计划 项目总结
2
3 4 5 6
1. 项目区域情况
区位及交通
高碑店市位于河北省中
部，北京西南部，地处北京、
天津、保定三角腹地，环首 都京津经济圈，是京南保北 重要的工业城市，是保定承 接北京产业外溢的主要承接 地。 高碑店市北距北京市仅 70公里，东距天津110公里， 南距保定市60公里。交通路 线四通八达，铁路线主要为 京广线、京石高铁线；高速 公路主要有京港澳高速、京 昆高速、廊涿高速、 107 国 道、荣乌高速等。
为承担非首都功能疏解和产业转移的任务，加快公 司产业转移的步伐，于东部新城之后高碑店土地市场另 一战略高地。区域公司建议通过“土地一级开发”模式 获取该项目。
报告完毕
体医疗水平；建设占地约 500 亩的
教育城，形成小学、中学、大学为 一体的综合教育体系。 同时将建设占地约 1883 亩以 初步选址区绝大部分为耕地， 便于先期实施，目前已对项 目地块开展定位及概念性规 划设计，建议将文教会展区 整体列为我公司研究范围， 进行定位及概念性规划设计。
商务、金融、办公、休闲、服务、
358179.00
平方米
0.05 0.027 0.048 0.08 0.06 0.11 0.13
17908.95 323.03 574.27 957.12 717.84 1316.04 1555.32 23352.57 23247.00 2702.32 6755.79
D
市政
11964.00
米
暂不考虑外线管网，项目范围共计 11964米,七通一平折合9.04万/亩。
高碑店作为京津冀协同发展的中心区域，快速、便捷的交通成 为区域发展的前提和保障，高铁以其高速度、大容量和客运性 等特点，极易汇聚大量有效资源，从而使高铁车站逐步转变为 未来发 展分析 城市发展的新型空间，高碑店市人民政府于2015年6月印发的 《高碑店市构建协同发展平台的规划设想》中提到：计划用3 至5年时间，把高铁片区建设为京南保北的CBD。
2016/1/18
2016/2/17 2016/3/3 2016/3/13 2017/1/27 2016/5/20 2016/12/13
30
30 15 10 320 68 207
集团公司
高碑店区域 高碑店区域 高碑店区域 集团规划 将项目纳入高碑店城市规划 区范围内
上报项目申请，同时上报初步实施 方案
7.28%
100.00% 万元/亩 占地200亩，总建面11万平米
70%融资款*12%，一年周转
I J
医院 学校 总计
110000.00 233000.00 项目整体开发成本
成本已包含管 理费用/不可预 占地500亩，总建面23.3万平 中小学平均0.8，大学评估0.63，综合 见费用及财务 米 按0.7考虑 费用 万元/亩 包含公建（医院/学校）
高铁片区发展规划
对高铁片区的总体 定位为：京石高铁沿线 新兴发展节点，协同创 新创业孵化基地；金融、 文化创意、会议会展、 休闲娱乐和高端商业、 商务、商住等现代服务 业聚集地。政府计划用 3 至 5 年时间把高铁片区 建设为京南保北的 CBD ， 高碑店市跨越发展的增 长极和创新型示范新城。
2. 项目基本情况
二
三 四
2015/9/10
2015/10/10 2015/12/9
2015/10/10
2015/12/9 2015/12/19
30
60 10
集团规划
集团规划 集团规划
直委请示已上报
上海思纳报价7000元/公顷
五
六 七 八 九 1 2
2015/12/19
2016/1/18 2016/2/17 2016/3/3 2016/3/13 2016/3/13 2016/5/20
用地范围
高碑店东站
700米
项目城市利用规划
目前项目用地范 围内城市利用总体 规划中涉及备用地 2583亩，道路537 亩。
所属办事处/乡镇
所属村庄 塔楼街 岳家街 薛家庄 北衣锦 王马街
总面积（亩） 432 66 944 1166 512 3120
备用地（亩） 386 52 775 934 437 2583
京津冀协同发展的核心是协同创新，高碑店优越的区位交通条件，势必将带来更多科技 和人才方面的机遇。高铁以其高速度、大容量和客运性等特点，极易汇聚大量有效资源， 从而使高铁车站逐步转变为城市发展的新型空间，从整体战略角度来看，本项目开发潜 力较大。
3. 项目规划
项目发展规划
针对高碑店市对高铁片区平台 的总体定位，计划将该项目开发成 为集教育、医疗、现代服务于一体 的综合社区。 项目范围内计划建设占地约 200 亩的新型医院，引进北京先进 的医疗团队，从而提高高碑店市整
总面积（亩） 现状建设用地 （亩） 基本农田（亩） 有条件建设区（亩） 432 66 944 1166 512 3120 0 0 41 50 0 91 432 0 903 1116 512 2963 0 66 0 0 0 66
合计
地块内耕地情况
项目现状图
地块内涉及110kv高压线
地块内现状道路
地块内涉及的部分 村庄占地
项目周边交通线路图
112国道
★ ★
755县道
301县道
地块范围
高铁东站
项目地块
★ 高速出入路口
项目分析
小结:
项目区位： 高碑店市区发展方向为北扩东移，本项目位于高碑店市高铁承接平台的中间区位，未来整体发展潜 力较大，交通便利。 周边环境及配套： 目前项目地块内基本为耕地，内部有部分道路，目前无主要规划道路进入该地块内，配套设施不完 善，考虑紧邻高铁高碑店东站，京津冀协同发展将会带来更多的机遇。 地块分析： 项目地块内含有基本农田2963亩，调整土地利用规划指标地请示已上报，计划于2015年12月底调整 完成，地块内尚未落实土地指标，未来土地指标地获取存在困难。 交通状况： 道路四通八达，紧邻高铁高碑店东站，离高速口仅10公里。
2017/1/27
2017/11/9 2017/4/5 2017/5/5 2017/7/8 2017/10/1 2017/10/25 2017/11/9
45
286 68 30 64 85 24 15 集团规划
6. 项目总结
项目 区位
高碑店市区发展方向为北扩东移，本项目位于高碑店市高铁承 接平台的中间区位，未来整体发展潜力较大。
市政府完成项目申请批复 合作框架协议签订 项目总规调整 项目准备 设计报批
3
十 1 2 3 4 5 6
备案本案
项目控规调整 项目准备 资料搜集 初步方案 行政评审 上报审批 公示备案
2016/12/13
2017/1/27 2017/1/27 2017/4/5 2017/5/5 2017/7/8 2017/10/1 2017/10/25
相关文件及参考标准
土地指标组卷过程中发生的制图费用
备注
A
场地平整
围墙费用 小计 征地补偿款
3120
6191
亩
米
0.133
0.050
415.97
309.55 1111.17
0.27%
0.20% 0.71% 23.31%
2元/平米 按文化公园北侧围墙施工单价 500元/米估算
耕地场地平整按2元/平米估算
5. 项目计划
概念性规划设计
2015/9/10已开始启动，预计2015/12/19完成，历时100天
项目获取
概规设计完成后上报市政府，预计2016年3月13日签订合作协议，历时85天
项目总规调整
由于项目用地性质为备用地，计划于2017/1/27完成总规调整，历时320天
项目控规调整
计划于2017/11/9完成控规调整，历时286天
道路（亩） 47 15 169 232 74 537
方官镇 合计
项目土地利用规划
wenku.baidu.com
地块范围 有条件建设区 基本农田 现状建设用地
项目用地范围 内包含村庄91亩， 有条件建设区66
现状建设用地 91亩
亩，基本农田
2963亩。
有条件建设区 66亩 基本农田2963亩
所属办事处/乡 镇 方官镇
所属村庄 塔楼街 岳家街 薛家庄1 北衣锦 王马街
项目涉及道路 占地537亩， 仅代征，不转 建设用地
C
拆迁
拆迁费用 小计 道路 雨水 污水 电力 燃气 给水 热力 小计
参考迎宾路拆迁综合成本147 万/亩（含土地、回迁楼） 500元/平方米 270元/米 480元/米 800元/米 600元/米 1100元/米 1300元/米 土地出让金按60万元/亩估算 主道、便道、路牙石、树坑、盲道，路 灯
3029
亩
12
36345.26
12万元/亩
参考绿色建材城新征地15万元/亩，高 铁新城地块考虑距离市区较远，征地价 格较市区价格会稍低
B
征地
社会保障资金
征地风险基金 耕地开垦费 小计 2583 亩
2.40
0.14 13.00 91 亩 120.00
6199.20
361.62 33579.00 76485.08 10920.00 10920.00
4. 财务成本分析
高碑店高铁东侧地块成本估算表
编号 成本科目 名称
概念性规划 前期 用地普测
数量
6615 3120
单位
亩 亩
单价 （万元）
0.047 0.025
总额 （万元）
308.70 76.95
占比
0.20% 0.05%
计费标注及相关数据
7000元/公顷 0.37元/平米
高碑店发展规划
高碑店市人民政府于
2015 年 6 月印发的《高碑 店市构建协同发展平台的 规划设想》中，提出了构
建承接非首都功能疏解和
产业转移的四个平台。 高碑店市高铁片区位 于高碑店市市区东南部，
北至东方路，南至紫霞路、
邑景路，东至涿白路，西 至京港澳高速，规划面积 10.46 平方公里（约 15000 亩）。
E F G
上缴上级 基金 管理费用 不可预见 费用
按土地出让金的15%考虑 按总投资的2%考虑 按总投资的5%考虑
H
财务费用
合计 土地一级开发成本
11349.73
155923.67 60.37 平方米 平方米 0.50 0.50 55000.00 116500.00 327423.67 126.76
项目区位图
项目地块位于高碑店高 铁东站以东，占地约 3120 亩， 其中涉及村庄约 91 亩，耕地
3029亩。
所在范围内共涉及 5 个村， 均为方官镇管辖区域，分别为 塔楼街、岳家街、薛家庄、北 衣锦及王马街。
所属办事处/ 乡镇 所属村庄 塔楼街 岳家街 方官镇 薛家庄 北衣锦 王马街 合计 总面积 （亩） 432 66 944 1166 512 3120
3.98%
0.23% 21.54% 49.05% 7.00% 7.00% 11.49% 0.21% 0.37% 0.61% 0.46% 0.84% 1.00% 14.98% 14.91% 1.73% 4.33%
区片地价×30%
35元/平米的6%
参考目前高碑店项目实际发生标准
参考目前高碑店项目实际发生标准 参考易县目前取得土地指标费用
项目实施
高碑店高铁新城项目计划
序号 一 工作内容 上报直委申请，请示启动定位及概 规设计 完成直委审批，确定单位开始启动 定位及概规设计 完成定位及概规设计 上内审会并完成修改，形成最终版 给市政府汇报，并达成初步合作意 向 开始时间 完成时间 2015/9/10 周期 主导方 高碑店区域 备注 已完成
高碑店高铁新城地块项目投资报告
高碑店区域 2015.9
报告目录
1
项目区域情况
项目基本情况 项目规划 财务成本分析 项目计划 项目总结
2
3 4 5 6
1. 项目区域情况
区位及交通
高碑店市位于河北省中
部，北京西南部，地处北京、
天津、保定三角腹地，环首 都京津经济圈，是京南保北 重要的工业城市，是保定承 接北京产业外溢的主要承接 地。 高碑店市北距北京市仅 70公里，东距天津110公里， 南距保定市60公里。交通路 线四通八达，铁路线主要为 京广线、京石高铁线；高速 公路主要有京港澳高速、京 昆高速、廊涿高速、 107 国 道、荣乌高速等。
为承担非首都功能疏解和产业转移的任务，加快公 司产业转移的步伐，于东部新城之后高碑店土地市场另 一战略高地。区域公司建议通过“土地一级开发”模式 获取该项目。
报告完毕
体医疗水平；建设占地约 500 亩的
教育城，形成小学、中学、大学为 一体的综合教育体系。 同时将建设占地约 1883 亩以 初步选址区绝大部分为耕地， 便于先期实施，目前已对项 目地块开展定位及概念性规 划设计，建议将文教会展区 整体列为我公司研究范围， 进行定位及概念性规划设计。
商务、金融、办公、休闲、服务、
358179.00
平方米
0.05 0.027 0.048 0.08 0.06 0.11 0.13
17908.95 323.03 574.27 957.12 717.84 1316.04 1555.32 23352.57 23247.00 2702.32 6755.79
D
市政
11964.00
米
暂不考虑外线管网，项目范围共计 11964米,七通一平折合9.04万/亩。
高碑店作为京津冀协同发展的中心区域，快速、便捷的交通成 为区域发展的前提和保障，高铁以其高速度、大容量和客运性 等特点，极易汇聚大量有效资源，从而使高铁车站逐步转变为 未来发 展分析 城市发展的新型空间，高碑店市人民政府于2015年6月印发的 《高碑店市构建协同发展平台的规划设想》中提到：计划用3 至5年时间，把高铁片区建设为京南保北的CBD。
2016/1/18
2016/2/17 2016/3/3 2016/3/13 2017/1/27 2016/5/20 2016/12/13
30
30 15 10 320 68 207
集团公司
高碑店区域 高碑店区域 高碑店区域 集团规划 将项目纳入高碑店城市规划 区范围内
上报项目申请，同时上报初步实施 方案
7.28%
100.00% 万元/亩 占地200亩，总建面11万平米
70%融资款*12%，一年周转
I J
医院 学校 总计
110000.00 233000.00 项目整体开发成本
成本已包含管 理费用/不可预 占地500亩，总建面23.3万平 中小学平均0.8，大学评估0.63，综合 见费用及财务 米 按0.7考虑 费用 万元/亩 包含公建（医院/学校）
高铁片区发展规划
对高铁片区的总体 定位为：京石高铁沿线 新兴发展节点，协同创 新创业孵化基地；金融、 文化创意、会议会展、 休闲娱乐和高端商业、 商务、商住等现代服务 业聚集地。政府计划用 3 至 5 年时间把高铁片区 建设为京南保北的 CBD ， 高碑店市跨越发展的增 长极和创新型示范新城。
2. 项目基本情况
二
三 四
2015/9/10
2015/10/10 2015/12/9
2015/10/10
2015/12/9 2015/12/19
30
60 10
集团规划
集团规划 集团规划
直委请示已上报
上海思纳报价7000元/公顷
五
六 七 八 九 1 2
2015/12/19
2016/1/18 2016/2/17 2016/3/3 2016/3/13 2016/3/13 2016/5/20
用地范围
高碑店东站
700米
项目城市利用规划
目前项目用地范 围内城市利用总体 规划中涉及备用地 2583亩，道路537 亩。
所属办事处/乡镇
所属村庄 塔楼街 岳家街 薛家庄 北衣锦 王马街
总面积（亩） 432 66 944 1166 512 3120
备用地（亩） 386 52 775 934 437 2583
京津冀协同发展的核心是协同创新，高碑店优越的区位交通条件，势必将带来更多科技 和人才方面的机遇。高铁以其高速度、大容量和客运性等特点，极易汇聚大量有效资源， 从而使高铁车站逐步转变为城市发展的新型空间，从整体战略角度来看，本项目开发潜 力较大。
3. 项目规划
项目发展规划
针对高碑店市对高铁片区平台 的总体定位，计划将该项目开发成 为集教育、医疗、现代服务于一体 的综合社区。 项目范围内计划建设占地约 200 亩的新型医院，引进北京先进 的医疗团队，从而提高高碑店市整
总面积（亩） 现状建设用地 （亩） 基本农田（亩） 有条件建设区（亩） 432 66 944 1166 512 3120 0 0 41 50 0 91 432 0 903 1116 512 2963 0 66 0 0 0 66
合计
地块内耕地情况
项目现状图
地块内涉及110kv高压线
地块内现状道路
地块内涉及的部分 村庄占地
项目周边交通线路图
112国道
★ ★
755县道
301县道
地块范围
高铁东站
项目地块
★ 高速出入路口
项目分析
小结:
项目区位： 高碑店市区发展方向为北扩东移，本项目位于高碑店市高铁承接平台的中间区位，未来整体发展潜 力较大，交通便利。 周边环境及配套： 目前项目地块内基本为耕地，内部有部分道路，目前无主要规划道路进入该地块内，配套设施不完 善，考虑紧邻高铁高碑店东站，京津冀协同发展将会带来更多的机遇。 地块分析： 项目地块内含有基本农田2963亩，调整土地利用规划指标地请示已上报，计划于2015年12月底调整 完成，地块内尚未落实土地指标，未来土地指标地获取存在困难。 交通状况： 道路四通八达，紧邻高铁高碑店东站，离高速口仅10公里。
2017/1/27
2017/11/9 2017/4/5 2017/5/5 2017/7/8 2017/10/1 2017/10/25 2017/11/9
45
286 68 30 64 85 24 15 集团规划
6. 项目总结
项目 区位
高碑店市区发展方向为北扩东移，本项目位于高碑店市高铁承 接平台的中间区位，未来整体发展潜力较大。
市政府完成项目申请批复 合作框架协议签订 项目总规调整 项目准备 设计报批
3
十 1 2 3 4 5 6
备案本案
项目控规调整 项目准备 资料搜集 初步方案 行政评审 上报审批 公示备案
2016/12/13
2017/1/27 2017/1/27 2017/4/5 2017/5/5 2017/7/8 2017/10/1 2017/10/25
相关文件及参考标准
土地指标组卷过程中发生的制图费用
备注
A
场地平整
围墙费用 小计 征地补偿款
3120
6191
亩
米
0.133
0.050
415.97
309.55 1111.17
0.27%
0.20% 0.71% 23.31%
2元/平米 按文化公园北侧围墙施工单价 500元/米估算
耕地场地平整按2元/平米估算
5. 项目计划
概念性规划设计
2015/9/10已开始启动，预计2015/12/19完成，历时100天
项目获取
概规设计完成后上报市政府，预计2016年3月13日签订合作协议，历时85天
项目总规调整
由于项目用地性质为备用地，计划于2017/1/27完成总规调整，历时320天
项目控规调整
计划于2017/11/9完成控规调整，历时286天
道路（亩） 47 15 169 232 74 537
方官镇 合计
项目土地利用规划
wenku.baidu.com
地块范围 有条件建设区 基本农田 现状建设用地
项目用地范围 内包含村庄91亩， 有条件建设区66
现状建设用地 91亩
亩，基本农田
2963亩。
有条件建设区 66亩 基本农田2963亩
所属办事处/乡 镇 方官镇
所属村庄 塔楼街 岳家街 薛家庄1 北衣锦 王马街
项目涉及道路 占地537亩， 仅代征，不转 建设用地
C
拆迁
拆迁费用 小计 道路 雨水 污水 电力 燃气 给水 热力 小计
参考迎宾路拆迁综合成本147 万/亩（含土地、回迁楼） 500元/平方米 270元/米 480元/米 800元/米 600元/米 1100元/米 1300元/米 土地出让金按60万元/亩估算 主道、便道、路牙石、树坑、盲道，路 灯
3029
亩
12
36345.26
12万元/亩
参考绿色建材城新征地15万元/亩，高 铁新城地块考虑距离市区较远，征地价 格较市区价格会稍低
B
征地
社会保障资金
征地风险基金 耕地开垦费 小计 2583 亩
2.40
0.14 13.00 91 亩 120.00
6199.20
361.62 33579.00 76485.08 10920.00 10920.00