商业地产招商流程及职责

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制定招商方案及招商前工作落地 ↓

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1、项目整体招租部署

在项目正式招商前，开发商应该对购物中心做出整体性、统一性的主要招商策略、招商手法、招商时间等整体组建工作安排，如目标商户是属于哪一种，是否适合项目的定位，是否迎合目标消费群体的消费需求，是否具有一定的市场占有率、是否有潜在的生存力支持等，这些问题的解决与否对项目的招商成功与否都是至关重要的。

2、 市场调研：市场调研主要分为5个方面

2.1、居民生活水平调研：针对本地区内的人口数量、人口密度、教育水平、职业状况、居民收入水平、消费能力、消费习惯等进行调研以确定该地区的市场定位。

2.2、租金水平调研：本地区各类商业设施租金水平、联营扣点的调研。通

过此项调研分析，为我公司的租金水平、联营扣点的制定提供依据。

2.3、功能服务性设施调研：对商圈内的功能服务性设施布点情况、经营情况进行调研。为我们的招商建立基础数据。

2.4、同业态竞争店调研：对城市内同业态商店进行商店布局、商品组合、客流经营状况的调研。为我们的招商建立基础数据。

2.5商品调研：对商品的品种、品牌、价格、价位、销售情况进行调研。为我们的招商建立基础数据。

3、建立商品结构：根据调研结果及本店的市场定位，建立商品结构表，确定招商范围及品类、品牌。

4、建立商品档案库：根据调研数据，建立商品档案库。商品档案库的信息应包含商户名称、代理品牌、销售级别、联系电话、联系人、销售情况等内容。是招商工作的重要基础工作。

5、确定商店平面布局：根据商品结构表，按照商品品类，由总部市场部制定出商店的平面布局图。

6、制定级差租金：根据市场调研数据和保本租金标准以及本店的平面布局图，制定本店的级差租金标准。

7、联系、沟通：根据商品档案库的资料来源，与拟招商户进行联系和沟通。

7.1、提供我公司的招商资料；

7.2、介绍公司的发展及未来

7.3、介绍我公司在本地区的发展计划

7.4、介绍我公司目前招商商店的情况、市场定位、开业计划、商店布局、与其合作的打算及合作方式等情况。

7.5、初步交流合作意向。

8、考察、评估：据有合作意向的商户，需进行生产、经营情况实地考察，主要是考察商品品种、价位、现场管理、行业利润、位置、经营面积、公司实力等。

9、谈判、签定合同：在有合作意向的前提下，进行实质性的谈判和签定合同。详见«合同（协议）签定及填写规范»

9.1、确定位置和面积：位置的确定需根据商店的平面布局图，按照商品的类别来确定。面积的确定需商户和我方人员在经过对预期的销售、成本、租金、利润的分析基础上来确定。

9.2、租金及费用介绍：招商经理和商户要对租金收取标准、收取时间、计算方法进行交流；对商户应承担的费用一一告之，包括水、电费、物业管理费、POS机租赁使用费、广告费、人员培训费、保证金等。便于商户进行统一核算。商户应承担的押金有：房间钥匙、POS机、员工工牌、装修押金。

9.3、商户证照的审核：营业执照、卫生许可证、质检报告、品牌代理证书、法人身份证等。

9.4、合同（协议）的签署：在签定合同（协议）时要严格按照公司有关合同签署的规范执行。在合同或协议签署的同时，与商户签定水电燃气结算协议、商户管理公约、消防安全责任书、装修（安全、防火）管理规定、售后服务责任书、POS机租赁使用协议等。商户应如实填写：商户基本资料登记表、授权委托书。

9.5、合同（协议）的审批：合同（协议）签署后，由招商经理将合同（协议）整理后，填写：“商户签约审批表”报招商负责人、地区总经理和总部进行审批。详见«合同（协议）审批程序»。

10、首批租金费用的收取：首批租金和费用由招商经理负责收取。待租金和费用收取后商户方可进场装修。附《租金费用管理规范》

11、装修方案的审查与报批：由商户提出装修设计方案（效果图、平面尺寸图、立面尺寸图、电路图、用材说明）和装修时间进度。由招商部门根据装修方案与店面管理部门、物业部进行协商，填写“购物中心图纸审核表”共同审核。由招商部门将审查结果反馈至商户。附«购物中心图纸审核表»

11.1、商户进场前，招商经理需要填写“商户进场联络单”与店面管理部门进行沟通，告之相关事宜。附«商户进场联络单»

11.2、商户办理进场手续，与商户共同查看水、电表；领取钥匙；填写“商户入场交接报告”。附«商户入（退）场交接报告»

11.3、带领商户到商店综合部办理装修手续

11.4、装修现场的监督管理及竣工验收

11.5、商户布货

11.6、办理营业员入场手续及培训。

12、重点商户的跟进和回访。

13、商户投诉回馈

招商部岗位职责

一、负责卖场的卖区规划、楼面布局、品牌布局。

二、负责招商市场调查与市场分析,建立公司业务信息库。

三、负责后备品牌的储备、引进。

四、负责收集商品信息，对其经营状况进行分析预测，为做好品牌、品牌商的优化管理提供科学的依据。

五、负责公司合同文本的制定。

六、负责制定公司的招商政策、合作方式。

七、负责制订公司业务谈判程序及组织实施。

八、负责各项业务合同的保管、查询、建立合同档案。

九、定期检查合同执行情况，完善合同基本条款。

十、负责各项业务合同的签订、变更、执行、终止。

十一、负责新品牌的引进，协助品牌商进行上柜前的商品寄存保管工作。

十二、负责品牌商和品牌的优化管理。

十三、负责品牌的清退和撤柜工作。

十四、负责品牌专柜形象设计图纸的审批。

十五、负责专柜装修、形象整改的监督、协调。

十六、负责公司经营指标的制定、分解及考核。