正荣集团金山新城项目前期定位报告10.28.ppt
上海金山新城滨海名邸商业项目策略提报95PPT上实顾问
上海金山新城滨海名邸商业项目策略 提报95PPT上实顾问
•2、区域经济一览
•城市消费：金山区城乡社会消费品零售总额呈平稳增长态势 ，2008全年实现社会消费品 零售总额171.7亿元，比上年增长10.1%。
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•注：上实市场部数据
2009年第一季度，金山消费品市场呈现以下四个特点: 社会消费品零售总额保持平稳态势,同比略降1.4% 个体私营经济占市场主导地位,同比下降1.3%,但依旧占社会总消费额的71.3% 餐饮业零售额继续保持增长,同比增长3.2% 国有集体单位零售额下降 以上特点显示金山消费品市场以分散性为住,集中性的购物场所尚有较大的潜力以待挖
内河航运: 根据黄浦江上游水系规划的结构布局，规 划金山区骨干河道水系为“十一横，十一纵”的框 架。
交通体系：以轨道交通、公路、内河航运等组成的区域交通网络，旨在建立 一个服务全市、面向全国的综合交通体系 。
上海金山新城滨海名邸商业项目策略 提报95PPT上实顾问
•2、区域经济一览
宏观经济：金山区2008年经济增长率为2.1%,其总体经济水平距离上海市平 均水平尚有较大差距.
部工业区，规划面积6平方公里，主要发展机械电
子、汽车零部件、金属复合材料制品和家纺业。
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上海金山新城滨海名邸商业项目策略 提报95PPT上实顾问
•1、金山城市综述
一线: 是杭州湾北岸的金山段海岸线，全长 23.3公里，是上海城市和滨江产业发展的 重要组成部分，由上海石化、金山新城、 公共码头化工物流、上海化学工业区等四 大片区组成。
正荣集团新品推介活动规划方案 优质课件
别墅样板房（3个场景，共4人）
情景诠释1-入户休闲室：一个身着法国爵士服装的绅 士，戴着单片眼镜，正在投入的看着手里的《***》书 籍。
情景诠释2-厨房：一个法国女仆正在厨房里忙碌着， 切水果，摆盘，虽然忙碌，但是她的嘴角始终挂着一 丝微笑，那是她对生活的满足与感恩。
2019/12/4
纯正的法式皇家宫廷生活体验
2019/12/4
5、活动目的
• 开展三月份的抽奖活动，吸引人气。 • 对即将在4月份推出的新品1号楼高层和别墅进行宣传。 • 展现正荣御园项目的特质，区别与其他房产楼盘。
6、活动概况
【活动时间】：2012年3月31日上午9:00-12:00暖场节目表演 下午14:00-17:00
2019/12/4
4、活动内容
上午（9:00-12:00）
邀请外籍乐队驻场，整个上午将活动现场营造成法式静 吧的氛围，让来宾在优雅、惬意的环境中感受正荣御园 的气质与格调。
2019/12/4
“外籍乐队+花式调酒秀+法国芭蕾” 循环上演
下午（14:00-17:00） “法式宫廷生活风情”体验
2019/12/4
2019/12/4
2、主题定位 正荣御园→鼎级御系1号作品
法式风情建筑的经典之作
御园新品加推
传承的依旧是法式的高贵与典雅
2019/12/4
3、活动主题
鼎级御园 顶级尊享
——正荣御园4月新品推介会
备选主题：
“专属于你的古典法式国度”
——正荣御园4月新品推介会
2019/12/4
4、主题诠释
鼎级御园 顶级尊享
2019/12/4
④法式宫廷生活情景秀
• 法国的宫廷服饰是最具法国浪漫主义特色的代表。 模特身着法国宫廷服饰，演绎法国宫廷生活的惬意、 舒适与浪漫。
上海金山龙翔路地块商业项目市场定位与概念规划方案78PPT
宏观市场环境
城市规划因素
Marketing Environment
本项目位于金山新城中心城区龙翔路与海汇路的交界处，属于中心城区的核心区域 。
金山新城的城市行政区及生活区，具体范围南至老龙泉港，北至红旗港、龙湾路， 东至亭卫公路，西至东平北路，总用地面积9.46平方公里。近期规划范围的主要功能 是金山新城的行政中心、商业中心和东北片居住区，形成“一核两轴五片区”的结构 体系。
休闲娱乐类在本区域经营状况普遍较好，且越高档场所经营越好，其约 占整个市场比重的12%，主要圣罗兰夜总会、梦巴黎休闲中心、塞纳河 畔KTV、宫廷宝贝KTV、天上人间等；其中针对儿童的游乐场所较少， 是较大的市场空缺。
这与本区域内的餐饮业状况相当，休闲娱乐等场所已经成为人们社交、 活动、交友的主要场所。
酒店
娱乐
餐饮
学习改变命运,知 识创造未来
乐购、易初莲花、农工商、家 得利、联华
国美、永乐、宏图三胞、苏宁 电器
瑞鑫百货、石化百货等
世安海昇大酒店、爱丁堡大酒 店、金山宾馆、隆盛酒店、博 海湘港大酒店、海鸥大酒店等 圣罗兰夜总会、梦巴黎休闲中 心、塞纳河畔KTV、宫廷宝贝
KTV、天上人间等 咖啡、国际连锁快餐、沿街美
百货商场在老城区有卫零路上的石化百货、瑞鑫百货、伊莎百货等，主要以中 档货品为主，经营氛围一般。
学习改变命运,知 识创造未来
上海金山龙翔路地块商业项目市场定位与概念规划方案 78PPT
原有商业市场环境 Marketing Environment
新城老区街区情况
业态
分布状况
地理位置
备注
卖场 家电 百货
升华---商业未来预期及应对措施
学习改变命运,知 识创造未来
(工作计划)正荣房地产项目前期工作计划书
正荣房地产项目前期工作计划书（草案）一、工作流程图二、 项目前期策划工作进度表正荣项目组织机构和市场调研计划安排壹、项目组成员项目经理：项目总顾问：项目顾问：技术支持：策划师：访问员：二、项目组分工表三、调研计划调研目的：全面了解宜春市房地产市场态势及发展趋势，且通过对潜于目标客户的消费心理、消费行为、消费需求等方面的调查，为项目规划、决策和项目定位、定价及以后的营销推广提供市场依据；调研内容：1、宜春市宏观经济情况；2、宜春市房地产发展现状和价格走势；3、消费者对本案的需求特征、态度、期望和信心；4、宜春于售楼盘的具体情况，其中包括地理位置、建筑形式、户型、面积、规划、供应量、售价、销售情况等；调研形式：问卷调研、现场访谈、楼盘调研、资料研究；调研性质：普查和抽样调研区域：宜春市区调研对象：宜春25-55岁的消费者、宜春市于售楼盘及关联政府部门调研时间：4月21日—4月30日调研进度：准备工作阶段4月21日前调研实施阶段4月21日—4月30日统计分析阶段5月1日—5月3日调研方案撰写阶段5月4日—5月8日质量控制方法：实行市场调研项目管理制度，严格按照项目职责表和业务流程图进行作业调研方案：通过图表和文字阐述，数据方案和分析交叉结合组织管理：由正荣项目组负责组织、策划、实施附：江西正荣房地产XX公司宜春高仕北路中段项目调研问卷项目调研问卷尊敬的先生/小姐您好！我是同致地产市场调研员，为了更好的满足宜春市民的居住需求，创造更优美的居住环境，宜春正荣公司即将于宜春高士北路中段开发大型中高档住宅小区。
这是宜春市、第壹个上规模、上档次的小区。
为把小区建设得合宜春人的需求，同致地产顾问公司组织这次全市范围内专项调研。
请您于百忙之中抽出几分钟的时间配合我们填以下份问卷，真诚的希望您为我们的项目开发提出宝贵的意见！一、你们家当下的住房面积？A、40m²以下B、40-60m²C、60-80m²D、80-100m²E、100-120m²F、120-140m²G、140-160m²H、160m²以下二、您对现阶段住房情况不满意表当下：（多选）A、满意B、面积小C、地段差D、房型结构不合理E、住宅周围环境不好F、治安不好G、没有物管H、档次低I、其他，（请说明）三、您打算再过多长时间购买房子？A、半年左右B、壹年左右C、壹年半左右D、二年左右E、二年之上四、您要买房主要是为了解决什么问题？A、解决基本住房需求B、结婚C、改善居住条件D、为父母买房E、显示身份F、为将来小孩打算G、用于投资H、（其它）五、您买房最关心的是房子：A、地段B、价格C、交通D、户型E、物业管理F、小区规模和环境G、是否升值H、其他六、您买房时第二、第三关心的是房子（可选三项）：A、地段B、价格C、交通D、户型E、物业管理F、小区规模和环境G、是否升值H、其他七、对于户型您会考虑八、于住宅面积已定的情况下，您对客厅的选择为：A、客饭厅越大越好，主人房及壹般睡房够用便可。
中原福州市金山橘园洲地块项目前期策划报告55PPT
55PPT
2020/11/3
中原福州市金山橘园洲地块项目前期 策划报告55PPT
路线
市场调研分析 分析及定位 各项规划建议
中原福州市金山橘园洲地块项目前期 策划报告55PPT
突围
取势
如何借势发力
明道
明确突围方向
优术
选择突围之术
中原福州市金山橘园洲地块项目前期 策划报告55PPT
福州市房地产 1 市场调研分析
项目市场研究 2 区域的界定
项目片区市场
3
分析
项目周边楼盘 4 调查分析
相关区域楼盘 5 调查分析
小结：
➢ 金山生活区房地产开发相对较集中，主要以中高 档住宅为主，部分为经济适用房
➢ 建筑类型相似，多欧式风格，以多层、小高层居 多，其他还有联排、双拼、叠加及少量独栋别墅
——中高档装修、高档豪华装修 ——单价3000元/平方米以上或总价40万以上
中原福州市金山橘园洲地块项目前期 策划报告55PPT
2 项目分析及定位
本项目分析分析 项目定位
中原福州市金山橘园洲地块项目前期 策划报告55PPT
金山橘园洲地块项目
项目分析定位 项目地盘分析 ——1、区位
3、形状
2、景观 4、配套
小结： ➢ 金山区住宅用地投放量大 ➢ 房地产开发竞争非常激烈 ➢ 住宅供应量略大于需求量 ➢ 住宅开发特色产品不多 ➢ 高层住宅产品目前仍是空白 ➢ 配套逐步完善 ➢ 房价稳步上涨
小结： ➢ 别墅投放量与需求量都很大 ➢ 多集中在沿江区域、仓山区 ➢ 价格相对较低，潜在客户多 ➢ 政府控制用地，未来供应少
积户型 ✓ 居住标准要求提升
居民购买力趋势
上海金山新城湖山香颂湾销售执行报告
贷款方式
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类型 纯公积金
客户组数 489
占比 31%
公积金+商贷
71
5%
商业贷款
72
5%
一次性付款
74
5%
不详
857
55%
目前案场客户中，纯公积金贷款+公
积金商贷客户557组，占比36%，一次
性付款客户数量较少，占比5%。
上海金山新城湖山香颂湾销售执行报 告
客户区域
居住板块 客户组数
孙乘颢 C
倪卫缤 C
朱叶军 B
1002室
徐平B
周武其 杨建军 祝何忠
C
C
C
C
901室
金春华 沈吉华 裴志英 罗婉珍
C
B
C
A
孙黎群 纪堃翔 干华芳
B
C
C
902室
杨勤良 陈余宝
C
B
朱军达 C
901室
毛本平 C
902室
谢行C
朱丹文 俞引军
B
C
范正萍 陈丹红 马新丽
C
C
C
朱萍C
377
436+2
0
39
130
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上海金山新城湖山香颂湾销售执行报 告
万达华府项目成交情况
项目成交均价12135元/㎡
万平方米
万达华府项目成交价量走势
元/平方米
本项目近期成交均价12135/㎡ ； 交付标准：近期为精装修房源，标准1500元/㎡； 项目88平米2居占剩余房源的六成。
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上海金山新城湖山香颂湾销售执行报 告
金山新城情况PPT课件
2020/3/20
4
二、金山新城总体概况
金山新城位于金山区东南，濒临杭州湾，是金山区政治、经济、文化中心， 是上海市的唯一滨海新城和环杭州湾北岸发展轴的核心节点城市。规划至2020 年，金山新城总规划用地面积为59平方公里，建设用地面积为43平方公里，人 口规模达到40万人。
2020/3/20
5
产城融合
金山新城的活力之源
金山新城努力打造核心城区、都市型工业区、商务休闲度假区、石化硅谷 区和商贸物流区五个功能区，努力拓展房地产业、现代服务业、滨海旅游业和 港口产业四大产业。
2020/3/20
6
港城融合
金山新城的重要特质
上海港杭州湾港区金山作业区规划岸线总长约9公里，陆域面积约13 平方 公里，为具有临港工业功能和公共服务功能的综合性港区。根据规划，金山新 城东部龙泉港西侧长约3公里港口岸线已调整为城市生活性岸线；龙泉港东侧 长约6公里港口岸线保留为生产性岸线，规划建设公共港区和临港产业配套码 头。
2020/3/20
19
为了提升城市沙滩能级，区政府与中航工业集团幸福控股公司合作，利用城 市沙滩水域，发展水上飞机项目。今年4月28日，水上飞机在城市沙滩水域进行 验证飞行，计划8月底正式开通金山-嵊泗-舟山的金三角旅游通用航线。同时， 利用车客渡码头地块40亩土地，规划拟建集游艇码头、星级酒店为一体的游艇 综合俱乐部项目。
2020/3/2016ຫໍສະໝຸດ （三）金山卫火车站综合交通枢纽
金山卫火车站综合交通枢纽是金山 铁路（轨交22号线）从上海南站至金山 新城的终点站，功能定位为集长途客运、 常规公交客运为一体的综合性交通枢纽， 是金山新城的陆上门户和长途客运集散 中心，是金山新城联系上海中心城的重 要节点。
华燕_上海农工商房产_金山新城商业产品定位与发展策略报告_60PPT
项目地块属性认知
➢地块由两块住宅用地和两块商业用地 共同组合而成，其中商业用地为贯穿南 北的一条规划商业街的组成部分。
➢虽然就目前而言，地块周边各种配套 设施还几乎是一片空白,但是项目周边 在未来3-5年将形成一个总建筑面积达 200多万平米的大型社区，社区商业的 远景发展空间显而易见。
规划中的金山新城 一站式
SHOPPINGMALL
农工商金山新城项目◎商业产品定位与发展策略报告
位于金山新城区，基地西临中央大道，北侧临 板桥路，南向临卫清路红线，东侧临战斗港， 河 对 岸 是 该 项 占 地 面 积 37771 平 方 米 ， 目 A 区——已经开发的住宅区金天地花园，建筑面 积8万平方米，已于今年6月份奠基，并将于 2010年建成开业。 。
老城：提升两纵两横商业街 重点调整提升卫清路、卫零路、金一 东路、蒙山路两纵两横的中心商业街 区，形成具有精品百货、品牌专卖、 餐饮娱乐、休闲文化、旅游服务、公 共活动功能的区域商业中心。
农工商金山新城项目◎商业产品定位与发展策略报告
滨海：挖掘海岸线旅游功能
结合海滨岸线的再开发，形成具有 海滨特色，以体育观光、会务休闲、 特色购物、餐饮娱乐为主的海滨现 代商贸服务业集聚区。与奉贤区、 海港新城等错位呼应，与杭州湾其 他地区相互配套，将休闲、娱乐、 自然三主题紧密结合，成为金山区 文化、历史、科技和对外交流集中 展示带。
农工商金山新城项目◎商业产品定位与发展策略报告
全面成熟发展…… 生活配套+零售购物+休闲娱乐
生活配套+零售购物 生活配套
本项目商业产品的成长，就有如一颗大树的生长过程。。。
农工商金山新城项目◎商业产品定位与发展策略报告
福州市仓山地块前期产品定位建议课件
剩余未开发（个）
3 （共701.92亩）
9 （待据数据指标统计可查，1309.6亩的待开发规划商业中心和总建约7.5万平米的住宅配套型集中商业。）
1 中融爱情海五星级大酒店，原规划为金山展览城配套的商业用地，兴建五星级酒店及酒店公寓，现因为开发商资金问题，项目烂尾。
金山各类型物业发展不平衡，住宅发展集中快速，商业作为配套设施发展较慢，而写字楼目前只是作为发展商自用的配套设施建设。酒店业作为配套规划发展中。
以上数据来源分别来源于福建省统计局和福州ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ房地产协会
福州市2008年房产市场运行的主要特点
以上数据来源来源于福州市房地产协会
特点一：市场供求关系发生变化，2008年市区批准上市面积可售商品房面积515.03万㎡， 同比增长6.32%，比同期销售面积多出294.33万㎡ ； 特点二：住宅建设投资及供销比重上升； 特点三：刚性需求在市场中占主导地位； 特点四：二手房交易量占市场份额明显上升； 特点五：经济适用住房销售比例提高； 特点六：房价涨幅逐月回落；
根据各开发中楼盘和未开发楼盘的开发商，所处位置和所占有资源特色,呈现如下市场特色：
由于同区板块的客户存在一定的交叉和重合，因此从后期住宅市场的竞争主要表现在，开发商品牌的竞争、项目占有资源景观的竞争，综合性价比的竞争和具体户型之间的竞争。
潜在供应分析
据最新规划，金山板块的金山工业区和浦上工业区将搬迁至闽侯，届时原工厂用地将重新作为住宅用地进行出让。金山板块未来几年住宅供应量依然较大。
金山区金山新城B-地块方案
板块 松江新城
交通
• 轨交9号线 • 高峰期5分钟/班
嘉定新城
• 轨交11号线 • 高峰期5分钟/班
板块特征 金山新城 匹配度
与市区具备较好的通达 性
• 金山22号线为铁路 • 站点少，平均30分钟/ 班
产业
• 以进出口加工区和科技园区 为主 • 产业园区发育度高 • 汽车产业和相关配套产业为 主 • 产业定位高，现已成为规模 产业
想买房
约五成受访者表示未来三年内有购房意愿，其购房地点由于工作及生 活区域的地缘性，首选金山新城，新城良好的基建设施、教育、生活、 医疗配套为其所重视；首置及首改为核心需求，目前居住条件为老式 公房或金山老城旧宅，相对新建小区居住品质较差
毛坯
120 万
在总价承受力方面，68%的受访者表示120万元是其置业的总价 敏感点
客户需求特征
1、板块项目成交客户构成：板块为金山新城板块为典型“内向型”市场 2、客户导入情况分析：未来三年内，金山新城仍不具备吸引外部客户的基本因素 3、板块客户需求调查：
购房意愿：约五成受访者表示未来三年内有购房意愿，且首选金山新城； 总价接受能力： 68%的受访者表示120万元是其置业的总价敏感点； 产品需求特征：二房需求意愿强烈；90-120㎡小三房受访接受度较高； 装修标准：七成受访者表示倾向于毛坯，2000元/平以上的装修标准无市场接受度；
金域蔚蓝
毛坯 2012-10
水韵都城
12500
毛坯为主 少量精装
2012-11
君逸公馆
11000
毛坯 2011-12
御龙景园
金域蔚蓝 二房90-100 10500
房地产开发企业项目地块前期物业发展定位报告辅导专题学习PPT演示
46%
江西省正荣房地产开发有限公司
10
重点地块：【2016】长土网022号
[2016]长土网022号地块:位于岳麓区坪塘大道以东,核心 大道以南(即核心Y06-I02地块),核心湿地公园南侧;宗地面 积12.14万m²(合182亩);为商住用地,整体容积率≤2.5,规 划最大建筑面积30.35万方;最终被宜家中心投资有限公司以底 价8.20亿元竞得,折合楼面地价2700元/平米。 竞买者宜家,早在2015年11月19日与湘江新区签约,将 国内第四家宜家购物中心落户核心总部经济区,总建筑面积约 30万平方米,总投资近40亿元。宜家家居商场预计2018年5月 开业,宜家购物中心预计2019年全面建成开业。
172m2大平层
8700元/m2
5
蓝光COCO蜜城
42-45m2LOFT公寓
7300元/m2
6
核心壹号
94-170m2三房、四房
6000元/m2
7
核心公馆
30-60m2一房、两房
4988元/m2起
8
恒伟西雅韵
140-210m2科技精装房
12000元/m2
9
兰亭湾畔
95-127m2三房、四房
6900元/m2
案名
湘港公馆
湘熙水郡
核心十八克拉
北大资源理想家
北大资源时光
中天栖溪里
合计
片区
大王山旅游度假区
核心经济总部区
套数
户型配比
公寓/住宅
≤80㎡
24套，4%
390套，8.5%
——
——
198套，28.3%
——
612
9.48%
高层
81-90㎡
（新）新金山项目投资估算及资金筹措计划
（新）新金山项目投资估算及资金筹措计划新金山项目投资估算及资金筹措计划第一节建设项目的大体概况与投资经营方案一、新金山项目概述1、项目概况：该项目位于唐家湾情侣北路（南段）南侧、金山总部基地东侧，经珠海市规划国土局批准，用地功能为住宅（二类），实际建设用地面积20000平方米，计容积率建筑面积率为50000平方米。
出让年限为住宅70年。
该地块最终以楼面地价5,000元/平方米，总地价250,000,000元。
（表1）【项目主要技术经济指标】根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积50000m2，另外不计容积率之地下室建筑面积6000m2，共530个车位，项目总建筑面积56000m2，拟建15栋10层住宅（二类）。
二、项目投资方案（一）投资组合方式在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为40737.44万元，整个建设经营期为2年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。
所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。
资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入5733.43万元计算；此外还缺少的资金，则向银行借贷。
本项目开发总投资（含贷款利息）共计40737.44 万元，自有资金25000万元，占总投资的61.37%，销售收入再投入用于投资合计5733.43万元，另需贷款额合计10000万元。
（二）资金动作方式在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。