土地经济学 .

土地经济学:研究由土地利用所引起的人与人，人与地之间的关系的一门学科
土地集约利用：就是单位土地面积上合理增加物资和劳动投入、以提高土地收益的经营方式。

土地报酬递减规律：是指在技术不变的，其他要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种要素的投入所带来的报酬的增量（边际报酬）迟早会出现下降。

内部规模经济：是指企业经营实体规模扩大而在企业内部产生的效益。

在生产阶段,规模经济是因为生产设备的不可分性。

外部规模经济：是指整个行业的规模扩大和产量增加而使得个别生产经营单位得到的经济利益。

例如,整个行业的发展可以使得个别生产经营单位得到修理、服务、运输、人才供给、科技情报等方面的有利条件,从而使得个别生产经营单位减少成本支出。

土地资源的可持续利用：通过技术、行政、经济和法律手段使一个区域的土地利用类型的结构比例、空间分布与本区域自然特征和社会经济发展相适应利用合理土地资源本身的功能能够得到连续不断的发挥的土地资源利用。

土地市场：是指从事土地这一特定商品买卖的场所或接触点，本质上是商品交换中发生的经济关系的总和。

地租：是指出租土地获得的经济报酬或土地所有者凭借土地所有权向土地使用者索取的经济代价。

资本主义级差地租：马克思认为资本主义级差地租是经营较优土地的农业资本家获得的、并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价值与社会生产价值的差额。

资本主义绝对地租：绝对地租的来源是农业产品价值与生产价格的差额。

绝对地租产生的条件是农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成。

土地私有权的垄断是使超额利润保留在农业部门内部并使之绝对地租的原因。

垄断地租：垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。

地价：土地价格是为购买土地而支付的用货币表示的交换价值，是土地未来地租的资本化。

地价评估：指专业人员按照一定的地价评估目的，遵循科学的土地估计原则、程序与方法，对土地市场价格的测定
土地分区利用的原理：（1）农业区位论—杜能的《孤立国》。

第一圈距市场最近，种植愿意作物，饲养奶牛，以及种植饲料、土豆、甜菜等；第二圈发展林业，因为它的产量最大运费最高；第三圈以非常集约的方式种植农作物并实行六区轮作制；第四圈种植牧草及粮食，不实行集约生产；第五圈实行粗放的三圃制；第六圈放牧等。

（2）工业区位论（韦伯）原材料系数=地方性原材料总重量/制成品总重量
韦伯就此公式阐明的三个基本原则：
第一：凡原材料系数<1的工业，即运进工厂的物质总重量<运出工厂的总重量，为节省运费计，这类工厂应设在产品的中心消费区。

如制冰厂、酒厂、汽水等饮料厂、砖瓦厂、水泥厂。

第二：凡原材料系数>1的工业，即运进工厂的物质总重量>运出工厂的总重量，为节省运费计，工厂应设在地方性原材料产区，属于这一类的产业有金属冶炼业、食品加工业。

第三：凡原材料系数=1的工业，即运进工厂的物质总重量与运出工厂的总重量相等，工厂
可选择设在原材料产地与产品消费区之间的任何一点。

劳动系数=劳动成本/地域重量（凡劳动成本高，而地域重量小，即劳动系数大的工业，其厂址的选择应离开运输成本最低点，偏向于劳动成本较低点，使劳动成本减少的数量超过运输运输成本增加的数量，最终使产品成本下降）
（3）中心地理论—城市区位论（六边形城市空间分布模型）
（4）市场区位论（5）空间结构论（6）区位理论的新发展
土地报酬曲线之间的关系以及报酬三阶段分析
总报酬曲线和边际报酬曲线的关系
边际报酬等于总报酬曲线在各点切线的斜率（导数的几何意义），当边际报酬等于0时，总报酬达到最大。

总报酬曲线与平均报酬曲线的关系
平均报酬等于总报酬曲线上每一点与原点连线的斜率，因此，当原点与总报酬曲线上某一点的连线恰好是总报酬曲线的切线时，斜率最大，从而平均报酬最高。

边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系
当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势，当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬开始下降；当两者相等时，平均报酬最高。

根据总报酬曲线、平均报酬曲线、边际报酬曲线可以分为三阶段
（1）第一阶段：在平均报酬从上升转为下降前为第一阶段。

（2）第二阶段：平均报酬等于边际报酬之后到边际报酬等于0之前为第二阶段通常情况下，选择第二阶段组织生产是最合理的。

（3）第三阶段：边际报酬等于0，总报酬达到最大之后为第三阶段。

内部经济规模首先,是单个生产设备的不可分性,使得大规模生产能够提高生产设备的利用率和利用效率。

例如,农业机械必须在一定面积土地上才能进行正常作业, 当土地经营规模较小时,农业机械往往得不到充分的利用，影响其生产效率。

其次,是各生产要素间相互联系的不可分性，包括:
(1)大规模生产有利于进行分工协作,从而提高劳动效率。

(2)大规模生产可以减少管理人员的比例,从而降低管理成本。

(3)大规模生产为充分利用产品生产的互补性,副产品的综合利用等创造条件,从而提高效益。

9：国有企业改革中土地资产处置方式：
（1）出让（2）租赁（3）作价入股（4）授权经营（5）保留行政划拨10：不同土地资产处置方式的适用条件：
第一：国有企业改革涉及土地使用权，有下列情形之一者应当采取出让或租赁方式：
（1）国有企业改制或改组有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的。

（2）国有企业改组为股份合作制的。

（3）国有企业租赁经营的。

（4）非国有企业兼并国有企业的。

第二：国有企业破产或出售的，原划拨土地使用权应当采取出让方式处置。

破产企业的土地使用权出让金应当首先安置破产企业职工，破产企业将土地使用权抵押的，抵押权实现时土地使用权折价或拍卖、变卖后所得也应当用于安置破产企业职工。

第三：根据国家产业政策，对于自然垄断行业、提供重要公共产品和服务的行业
以及支柱产业和高新技术行业中骨干企业，主要采取授权经营和作价入股方式处置土地，国家以土地作价转为国家资本金或股本金的方式，向集团公司或企业注入土地资产。

第四：国有企业所涉及土地使用权有下列情形之一者，经批准可以采取原划拨方式处置土地资产：
（1）在涉及国家安全领域以及国家长期发展具有战略意义的高新技术开发领域，国有企业可继续以划拨方式使用土地。

（2）继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通水利等项目用地，原土地用途不发生改变的可继续以划拨方式使用土地，但改造或改组为公司制企业的除外。

（3）国有企业或非国有企业兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的。

（4）在国有企业兼并合并中，被合并或兼并中的一方属于濒临破产的企业。

（5）国有企业改造或改组为国有独资公司的。

（6）对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可继续以划拨方式使用，也可以作价入股方式向企业注入土地资产。

其中（3）（4）（5）项保留划拨方式的期限不应超过五年。

土地市场的特点：
（1）地域性。

每宗土地唯一，位置固定，难以形成全国性统一市场。

（2）交易高额。

在不动产市场, 绝大多数交易是高额交易，多数买者融资购买。

（3）不充分性。

土地市场参与者不多, 市场信息获得较难, 使土地市场的竞争不充分；不可预知因素较多, 参与者较难适应市场变化，必须有广泛的经纪人服务。

(4) 供给滞后，弹性小。

土地自然和经济供给有限, 用途难改，开发周期较长。

(5) 低效率性。

因市场地域性, 参与者相对较少, 投资决策受价格以外因素影响较大, 而且同一用途不同区域的土地具有较小的替代性。

(6)政府管制较严。

土地是国家资源, 分配必须公平有效, 各国政府有许多法规政策对土地的权利、利用和交易等作较多的严格限制和管理。

我国土地市场的特点：
（1）中国土地市场是驱动型市场
（2）中国土地市场以社会主义公有制为基础
（3）中国城镇国有土地使用权市场是垄断竞争型市场。

1999年7 月和11月, 国土资源部为支持国有企业改革, 促进土地市场的发展, 规定原行政划拨土地可以在不补交出让金的条件下, 通过出租和作价入股等方式进入二级市场。

（4）中国目前尚未建立起城乡统一的土地市场
中国城市土地市场：
（1）土地使用权出让市场.。

土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者, 并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

通过出让取得的土地使用权可以转让、出租和抵押。

土地使用权出让有协议、招标和拍卖三种形式。

（2）土地使用权转让市场。

土地使用权转让市场是指国有土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。

市场的主体,一方是拥有中国境内土地使用权的土地使用权人,一方是中国境内外的公司、企业、其他组织和个人;市场的客体是国有土地使用权。

主要有：
A：通过出让方式取得的土地使用权和原行政划拨土地以补交出让金的方式取得的土地使用权。

国家作价出资(入股)或授权经营的使用权也属此类。

这种土地使用权的转移要符合土地使用权出让合同所规定的期限和投资开发利用条件。

B：土地承租人以租赁方式取得的、并在按规定支付土地租金并完成开发建设后的承租土地使用权。

C：以转让方式取得的土地使用权。

土地使用权转让时,土地使用权出让合同和租赁合同中所载明的权利义务随之转移。

（3）土地使用权租赁市场
土地使用权租赁是指土地所有者或土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用, 由承租人向出租人支付租金的行为。

1999年后，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后, 根据租赁合同约定, 可将承租土地使用权转租、转让或抵押。

（合法）
1999年前几乎每个城市的大部分国有企事业单位未向土地管理部门办理任何手续的条件下,将公有住宅和公有办公用房连同占用的国家划拨用地私下出租、以土地联合建房分房、土地联营、场地出租等。

（非法）
(4)土地使用权抵押市场
土地使用权抵押是指土地使用权人(抵押人)以其合法的土地使用权，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

土地使用者(土地使用权人)为获得资金,以自己合法取得的土地使用权向抵押权人担保,抵押权人不对设定抵押权的土地使用权直接占有使用,而是仍由土地使用者使用并取得收益。

当债务人不履行债务时,抵押权人有权依法拍卖抵押的土地使用权,并从拍卖所得价款中优先受偿。

土地市场的供给与需求的关系（供需平衡）：（自然供给和经济供给）
影响耕地的供求变化的因素
Ａ：人均占有粮食数量的影响B：城市化的发展用地剧增
C：自然灾害使供给减少D：人们对土地投资的偏好
E：开发利用的技术水平
保护耕地的重要性
Ａ：农业是国民经济的基础；耕地是农业生产的基础；是社会稳定的基础；是农村人口的生活保障；是城市居民生活资料的主要来源。

B：随着人口的不断增加，人均耕地在未来相当长的时期内还会进一步减少。

C：严格保护耕地，关系到国家粮食安全，关系到城乡建设的可持续发展。

我国对耕地实行特殊保护采取的措施？
A：实行土地用途管制制度，严格控制耕地转为非耕地，控制建设用地占用耕总量。

Ｂ：实行占用耕地补偿制度，非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地。

C：禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。

禁止在基本农田中挖塘养鱼或发展林果业。

D：非农业建设占用基本农田应当报国务院审批
（2）工业、商业和住宅用地的供求关系
供求关系：的土地的供求都有一定的弹性。

遵循一般商品的供求规律,尤其是在新开发的工业区、商业区、住宅区,在一定范围内,土地的供求都有一定的弹
实现非农用地供求平衡应采取的主要措施:
A: 搞好城市规划, 实现城市土地合理功能分区, 提高城市土地利用规模效益。

B：实行城市综合开发建设,提高城市土地利用效率。

C:抓紧进行旧城区拆迁改造,充分利用城区闲置土地和利用率低下的土地.
D:向城市土地空间发展,实行城市土地的立体利用。

马克思主义的地租理论：（1）资本主义级差地租资本主义级差地租产生的条件是自然力级差地租分为级差地租1和级差地租2. （2）资本主义绝对地租（3）资本主义垄断地租（4）资本主义城市建设用地地租
土地评估的方法：市场比较、收益还原、成本逼近、剩余基准地价系数修正市场比较法是根据市场替代原理, 将待估土地与具有替代性的,且在近期市场上交易的类似土地进行比较,并对类似土地的成交价格作适当修正, 以此估算待估土地客观合理价格的方法。

市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正, 求得待估宗地价格。

市场比较法主要用于地产市场发达、有充足的具有替代关系的土地交易实例地区。

收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等, 是将待估土地未来正常年纯收益,以一定的土地还原利率还原,以此估算待估土地价格的方法。

其财产的现值等于其未来纯收益的折现价值，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。

适用于有收益的土地和建筑物或房地产估价（包括有潜在价值的土地）
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据, 再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。

剩余法又称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等, 以价格余额来估算待估土地价格的方法。

适用有开发价值的土地估价如待开发土地的估价、拆迁改造后待开发房地产的土地估价。

基准地价系数修正法主要适用已公布基准地价的区域。

地价管理体系：（1）基准地价（2）标定地价（3）交易地价。