深圳中心书城调查报告20171102

深圳中心书城调研总结

一、深圳中心书城简介

二、深圳中心书城业态

三、深圳中心书城特色

四、深圳中心书城SWOT分析

五、深圳中心书城盈利模式

六、项目总结与建议

一、深圳书城简介

深圳中心书城建筑面积达8.2万平方米，汇聚综合书店、休闲餐饮，创意/精品、文化艺术等综合性业态，是世界单体面积最大的“体验式”书城、文化会客厅与城市心灵栖息地。

（一）项目概况

（二）地理位置：

深圳中心书城位于深圳中心区，市政配套齐全，四面临街近地铁站，西邻深圳音乐厅、深圳图书馆，东毗深圳市少年宫，区位交通优越。

（三）目标客户

深圳中心书城具备区位优越、体量大、交通便捷、业态组合丰富等优势，可辐射全福

田区乃至全深圳家庭消费群和学生人群。

二、深圳书城业态

深圳中心书城南区业态以品质生活、休闲餐饮、创意/精品/艺术为主，生活气息浓厚，其中休闲餐饮占32%，创意/精品/艺术占21%，品质生活占20%，业态组合丰富。

三、深圳书城特色

布局特点：深圳中心书城首层被市政道路福中一路打断，分南、北两区，南、北两区分别有一方一圆两处庭园，取“天圆地方”之意，直通天面，利于采光和观景，二层以中厅相连。

经营情况：深圳中心书城基本无空置商铺，整体经营情况较好，首层北区经营情况优于南区，二层人流量一般，但中厅位置书店人流量较大。综合书店占地面积较大，位于北区，是中心书城的主力店。

四、深圳书城SWOT分析

（一）项目优势 S：

1. 区位交通：项目位于深圳中心区北中轴线上，市政配套齐全，交通便捷，人流较多，为项目提供良好的先天条件；

2. 建筑特色：项目分南、北两区，且分别有一方一圆两处庭园，取“天圆地方”之意，直通天面，接引天然光和绿色植物景观，二层以中厅相连；

3. 业态商家：除综合书店外，还引入休闲餐饮、创意/精品/艺术、品质生活等七大业态，业态组合丰富，商业氛围、生活气息、文化艺术氛围浓厚。

（二）项目劣势 W：

1. 建筑布局：项目首层被市政道路打断，南北两区间隔较大，不利于商业连贯性打造和商业氛围营造；

2. 动线规划：书城二层“8”字形动线有利于人流的组织和循环，但动线较长，消费者容易形成疲劳感，动线较深处人流不易到达，不利于商业价值的提升。

（三）项目机遇 O：

1. 体验感强：随着人们生活水平的提升，越来越会体验生活、追求品质生活，作为世界单体面积最大的“体验式”书城，直接给人们带来生活的体验、丰富人民的精神世界；

2.异于传统：整体格调跟周边的市图书馆的差异性、时尚性、体验感形成对比，吸引年轻一代体验消费，活跃商业气氛。

（四）项目威胁 T：

1.竞争对手：周边出现小而美的生活体验式书店，如西西弗，24小时书吧等书店，吸引一部分人流；

2.网络冲击：网购现象普遍，购书人看书不买书，通过网上购书。

五、深圳书城盈利模式

深圳书城汇聚综合书店、休闲餐饮，创意/精品、文化艺术等综合性业态，是世界单体面积最大的“体验式”书城。其盈利模式：通过转租分摊租金成本；购书+商品组合的多元化。

六、项目总结与建议

深圳中心书城打造了一个多元化、生活化、体验强的综合性书城。首层北区经营情况优于南区，二层人流量一般，但中厅位置书店人流量较大。人流量主要集中在书店、创意文艺店铺、品质生活类店铺。建议如下：

1.以书城区域为中心区域，书城周边以创意文艺类、品质生活类，如咖啡蛋糕馆、艺

术培训、创意文艺饰品、眼镜文具等为辅助性功能区，专注提升文化气息，打造生活文化体验书城。

2.功能分区清晰、通透；注重空间设计；购书体验配套齐全。

24小时书吧调研情况

书吧位置：福田区福中一路2014号中心书城二层中厅西

简介：作为深圳唯一一家通宵营业的书吧，“24小时书吧”在白天是一个优品书店，而在夜晚则是由一本本书围合而成的私密领地。而在合适的时候，这里也可以开展主题阅读聚会，又或是创意展览，它可以是一个人的，也可以是一群知己的。

特色：

不打烊不断电。从前身到转型，从2006年11月至今，7万个小时不打烊不熄灯；中国内地坚持最久的24小时书店。

功能分区：2 4小时书吧面积大约300㎡，功能区有收银台、咖啡台、阅读走廊、开放空间、书籍区、文具精品区等。

前台与咖啡台：收银台与咖啡台相连，台前拜访书籍跟饮料、小精品物件，不仅能起到装饰作用，也进一步吸引消费者的眼球，提升消费者购买欲望

阅读一角：设计通透，软装恰到好处，不完全的包围感，让消费者更有体验感。

光碟区：经典音乐摆放区，装饰作用，提升书店创意文艺气息。

阅读走廊：采光充足，桌面配备充电装置，留住客人更长时间。

开放空间：聊天、看书、复习、充电、恋爱···都可以在这里实现一次文艺之旅。

总结与建议：

24小时书吧定位一个小而美的阅读体验空间，专注小众和品味，注重阅读气氛和阅读文化的宣传推广。书吧的定位、定型、宣传推广的模式值得让人参考学习。

建议：

1.聚焦主要目标人群（青少年+年轻人家庭；少儿+年轻人家庭）；

2.重视阅读文化气息的培养和宣传，如打造大亚湾首家“生活+概念体验书吧”，大

力推广生活化、体验化、时尚性、文艺性的开办概念。