20180420-富力首府项目营销代理提案
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63257 36477 90027 189761
成交均价 （元/㎡）
20042 39800 24438 25827
（备注：国兴—海航豪庭项目、新埠岛—海南之心、海云府、海口 湾—东方·天澜汇、尚运上品、万绿园壹号）
2016年海口豪宅市场表现平平，年去化率仅达到约30%左右，2017年豪宅市场去化率约70%，目前 豪宅市场去化较快，价格大幅度提升。
2.2 海口三大豪宅区域市场
2018年1-2月三大豪宅区域成交情况
区域
国兴 新埠岛 海口湾
总计
成交面积 （㎡）
31562 9165 36839 77566
成交金额 （万元）
岛外：岛外置业客户目前对海南非临海城市豪宅认知不足
1、如何打破岛外客户对海南置业的固有偏见，实现从度假豪宅到现代城市CBD豪宅的转变，是营 销工作的重中之重。
1.3 关键点
关键点：在海南重新定义豪宅
传统度假豪宅
现代城市CBD豪宅
21..14 营销目标
营销目标
突破认知
确立地位
板块炒热 品牌塑造
话题营销 构建认知
02
本案剖析
市场 客户 项目
2.1 2017年宏观市场政策
“紧缩 严控”
海南双暂停继续执行，受 限城市暂停新增住宅用地 供应，报建规模为近两年 的销售面积平均数的5 0% ， 不受限城市为近两年的销
售面积平均数
时
间 1月
2月
琼海限购限贷细则跟 进，增加社保要求， 非本省：加积镇（1 年社保），博鳌、潭 门镇（2年社保）
2.2 市场概况—海南土地供应市场
2017年—2018年2月海南土地供应市场走势
160
140
120
100
83.3%
80
112%
60
40
116.6%
20
125.6%
0
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月 10月 11月 12月 1月
2月
供应量（万/㎡） 供应总建筑（万/㎡）
数据来源：海南省统计局
海南受限购政策影响供不应求，4月和10月土地市场供应出现最低值，11月需求有所释放，如非核心地
40
83.3%
12000
30
112%
9000
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116.6%
6000
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125.6%
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8月
9月 10月 11月 12月 1月
2月
供应面积（万/㎡）
成交面积（万/㎡）
成交均价（元/㎡）
数据来源：海南省统计局
海口商品房市场表现供应量减少，成交量大幅度提升，成交价格翻倍。
富力首府项目营销代理提案
海南同策众心房产咨询有限公司
海南同策策划部出品
目录CONTENT
一、本案思考 二、本案剖析 三、营销解决方法 四、品牌团队
01
首府思考
亮点、难点、关键点、目标、优势
1.1 项目亮点
亮点：地段！地段！还是地段！
大规划 大配套 大发展 国兴CBD未来之于海口，正如曼哈顿之于纽约
资源整合 拔高预期
精准营销 树立标杆
1.5 同策优势
1、海南同策拥有大量海口高净值客户资源； 2、众多经验丰富的豪宅一线销售精英； 3、富有豪宅营销操盘成功经验的优秀团队； 4、同策集团华东、华中、西南、华北等一二线城市大量高净值客户资源； 5、同策基层薪酬远高于同行业水平，拥有汇集岛内外销售精英的优势； 6、全国顶级的代理业务服务标准。
宅建设
10月27日，海南 省国土资源厅发 布的《关于暂停 办理土地二级市 场转让交易有关 用地手续的通知 》
取消除海口、三亚、 儋州、澄迈、琼海、 洋浦和文昌外的12个 市县GDP、工业、固 定资产投资的考核， 同时把生态环境保护 立为负面扣分和一票 否决事项。
2 0 1 7 年 4 月开始海南政策调控深化，国庆前后再次加强，2 0 1 7 年主要以收紧政策为主。
2.2 海口豪宅市场变化趋势
2016年—2018年2月海口豪宅市场变化走势 14
12
10
8
6
83.3%
4
112%
2
0
116.6%
28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0
125.6%
数据来源：同策汇客户数据库
供应量（万/㎡） 去化量（万/㎡） 成交均价（元/㎡）
5月11-18日，五 指山、白沙、保 亭、琼中，须提 供2年及以上个人 税或社保证明。
2017年9月29日，进一步深化 “两个暂停”政策，提出永 久停止五指山、保亭、琼中 、白沙房产开发，停止产权 式酒店项目规划报建审批， 新取得土地要求封顶后销售 等要求。
60%
海口、三亚 、万宁和陵 水等四个市 县住房限制 转让年限提 高到5年。
段、工业用地集中供应，达到年度土地供应峰值。
2.2 2017年市场概况—海南商品房市场
2017年—2018年2月海南商品住宅供求月度走势
300
18000
250
15000
200 150 100
50 0
83.3%
112%
116.6%
125.6%
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
供应面积（万/㎡）
成交面积（万/㎡）
取得施工许
比例提高到70%以上。三亚中心主城区
可证的商品
范围内购买住房及在海棠湾、崖州湾
住宅工程须
沿海一线购买商品住宅的，需提供1年
全部实行全
及以上个税及社保证明。
装修。
9月30日，《关于 严格控制小户型商 品住宅审批有关问 题的通知》，停止 批准套型建筑面积 在100㎡以下（含 100㎡）的商品住
富力首府 海南唯一真正意义上CBD核心豪宅
1.2 项目难点
难点：市场认知不足
岛内：岛内客户对国兴CBD地段认知不足，项目匹配高净值客户基数不足
1、如何拔高岛内置业客户对国兴CBD板块认知，如何为一流产品匹配一流的价格，这是接下来
系列营销的基础所在。 2、虽然最近几年海南高净值人群明显增加，但数量、质量有限，基数不足。
12000 9000
6000 3000
0
9月 10月 11月 12月 1月
2月
成交均价（元/㎡）
数据来源：海南省统计局
2017年全省去化明显加快，全省价格涨幅超过20%。
2.2 2017年市场概况—海口商品房市场
2017年—2018年2月海口商品住宅供求月度走势
70
21000
源自文库
60
18000
50
15000
11月9日，海 南发布各市县 土地利用总体 规划指标调整 表，各市县均 有出让指标
16个
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
11月
12月 2018年
海南省出 台限贷限 购政策， 非本省户 籍限购一
套房
113万 5月10日，海口主城区与生态保护区限
2017年7月1
购，需提供2年以上社保，购房贷款未
日（含）后
结清的居民家庭，购买第2套房贷首付
成交均价 （元/㎡）
20042 39800 24438 25827
（备注：国兴—海航豪庭项目、新埠岛—海南之心、海云府、海口 湾—东方·天澜汇、尚运上品、万绿园壹号）
2016年海口豪宅市场表现平平，年去化率仅达到约30%左右，2017年豪宅市场去化率约70%，目前 豪宅市场去化较快，价格大幅度提升。
2.2 海口三大豪宅区域市场
2018年1-2月三大豪宅区域成交情况
区域
国兴 新埠岛 海口湾
总计
成交面积 （㎡）
31562 9165 36839 77566
成交金额 （万元）
岛外：岛外置业客户目前对海南非临海城市豪宅认知不足
1、如何打破岛外客户对海南置业的固有偏见，实现从度假豪宅到现代城市CBD豪宅的转变，是营 销工作的重中之重。
1.3 关键点
关键点：在海南重新定义豪宅
传统度假豪宅
现代城市CBD豪宅
21..14 营销目标
营销目标
突破认知
确立地位
板块炒热 品牌塑造
话题营销 构建认知
02
本案剖析
市场 客户 项目
2.1 2017年宏观市场政策
“紧缩 严控”
海南双暂停继续执行，受 限城市暂停新增住宅用地 供应，报建规模为近两年 的销售面积平均数的5 0% ， 不受限城市为近两年的销
售面积平均数
时
间 1月
2月
琼海限购限贷细则跟 进，增加社保要求， 非本省：加积镇（1 年社保），博鳌、潭 门镇（2年社保）
2.2 市场概况—海南土地供应市场
2017年—2018年2月海南土地供应市场走势
160
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83.3%
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9月 10月 11月 12月 1月
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供应量（万/㎡） 供应总建筑（万/㎡）
数据来源：海南省统计局
海南受限购政策影响供不应求，4月和10月土地市场供应出现最低值，11月需求有所释放，如非核心地
40
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供应面积（万/㎡）
成交面积（万/㎡）
成交均价（元/㎡）
数据来源：海南省统计局
海口商品房市场表现供应量减少，成交量大幅度提升，成交价格翻倍。
富力首府项目营销代理提案
海南同策众心房产咨询有限公司
海南同策策划部出品
目录CONTENT
一、本案思考 二、本案剖析 三、营销解决方法 四、品牌团队
01
首府思考
亮点、难点、关键点、目标、优势
1.1 项目亮点
亮点：地段！地段！还是地段！
大规划 大配套 大发展 国兴CBD未来之于海口，正如曼哈顿之于纽约
资源整合 拔高预期
精准营销 树立标杆
1.5 同策优势
1、海南同策拥有大量海口高净值客户资源； 2、众多经验丰富的豪宅一线销售精英； 3、富有豪宅营销操盘成功经验的优秀团队； 4、同策集团华东、华中、西南、华北等一二线城市大量高净值客户资源； 5、同策基层薪酬远高于同行业水平，拥有汇集岛内外销售精英的优势； 6、全国顶级的代理业务服务标准。
宅建设
10月27日，海南 省国土资源厅发 布的《关于暂停 办理土地二级市 场转让交易有关 用地手续的通知 》
取消除海口、三亚、 儋州、澄迈、琼海、 洋浦和文昌外的12个 市县GDP、工业、固 定资产投资的考核， 同时把生态环境保护 立为负面扣分和一票 否决事项。
2 0 1 7 年 4 月开始海南政策调控深化，国庆前后再次加强，2 0 1 7 年主要以收紧政策为主。
2.2 海口豪宅市场变化趋势
2016年—2018年2月海口豪宅市场变化走势 14
12
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83.3%
4
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28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0
125.6%
数据来源：同策汇客户数据库
供应量（万/㎡） 去化量（万/㎡） 成交均价（元/㎡）
5月11-18日，五 指山、白沙、保 亭、琼中，须提 供2年及以上个人 税或社保证明。
2017年9月29日，进一步深化 “两个暂停”政策，提出永 久停止五指山、保亭、琼中 、白沙房产开发，停止产权 式酒店项目规划报建审批， 新取得土地要求封顶后销售 等要求。
60%
海口、三亚 、万宁和陵 水等四个市 县住房限制 转让年限提 高到5年。
段、工业用地集中供应，达到年度土地供应峰值。
2.2 2017年市场概况—海南商品房市场
2017年—2018年2月海南商品住宅供求月度走势
300
18000
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83.3%
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供应面积（万/㎡）
成交面积（万/㎡）
取得施工许
比例提高到70%以上。三亚中心主城区
可证的商品
范围内购买住房及在海棠湾、崖州湾
住宅工程须
沿海一线购买商品住宅的，需提供1年
全部实行全
及以上个税及社保证明。
装修。
9月30日，《关于 严格控制小户型商 品住宅审批有关问 题的通知》，停止 批准套型建筑面积 在100㎡以下（含 100㎡）的商品住
富力首府 海南唯一真正意义上CBD核心豪宅
1.2 项目难点
难点：市场认知不足
岛内：岛内客户对国兴CBD地段认知不足，项目匹配高净值客户基数不足
1、如何拔高岛内置业客户对国兴CBD板块认知，如何为一流产品匹配一流的价格，这是接下来
系列营销的基础所在。 2、虽然最近几年海南高净值人群明显增加，但数量、质量有限，基数不足。
12000 9000
6000 3000
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9月 10月 11月 12月 1月
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成交均价（元/㎡）
数据来源：海南省统计局
2017年全省去化明显加快，全省价格涨幅超过20%。
2.2 2017年市场概况—海口商品房市场
2017年—2018年2月海口商品住宅供求月度走势
70
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源自文库
60
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11月9日，海 南发布各市县 土地利用总体 规划指标调整 表，各市县均 有出让指标
16个
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海南省出 台限贷限 购政策， 非本省户 籍限购一
套房
113万 5月10日，海口主城区与生态保护区限
2017年7月1
购，需提供2年以上社保，购房贷款未
日（含）后
结清的居民家庭，购买第2套房贷首付