某楼盘营销策划方案
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本项目刚刚启动，周边的配套、设施尚不完善；
本项目为开发商在上海的第一个项目，市场对产品及品 牌尚需一个认知的过程；
周边的楼盘尚未启动，区域性的规模气候尚待形成；
要在相对较短的时间内完成一期销售和回款任务。
一期以树立产品整体形象和快速销售、回款为主要目 标，并为二、三期打下良好的销售基础，不应纯粹以 获取利润最大化为首要目标。
不可预见费
总计
பைடு நூலகம்
其他应用系统
2，294，700
611060 468200 104400 250000 1，613，330 100000 200000
3，346，990 （其中平面媒体1，533，660）
合计： 5,641,690
五、目前亟待解决的问题
市中心售楼处 房展会确定 户外广告的确定 现场接待电话及POS机 预售合同样本
5300
47648
4700
217160
4300
18175
9000
294627
总价（元）
61，713，200 223，945，600 933，788，000 163，575，000
1，383，021，800
推广费用（元）
16，596，262
2、全案各期间推广预算列表
销售周期
时间段
一期
二期
三期
不可预 计备用
叠加别墅的价格在4500——4700元/平方米（均价），
如嘉富丽花园等；
独栋别墅的价格要看整个小区的品质和所处环境来定，目
前爱伦坡艺墅的独栋别墅的均价在8500元/平方米左右， 而上海诗林仅5300元/平方米。
本项目定价依据
本项目系总共为30万平方米的大盘项目，一期的面积 不大（仅占总销售面积的13.3%），一期销售需考虑本 案的整体形象及为二、三期更大的推量预留空间；
2003．8— 2003．12
2004．1— 2004．5
2004．6— 2004．12
后续
总面积
41344
销售总价 （预计）
1．8亿元
推广费 用
5，641，690
39524 1．9亿元 3，000，000
215899
10.1亿
7，500，000
所占比例 （销售比例/费用比例）
（13.0%/34.0%）
(13.8%/18.1%)
（73.2%/45.2%）
454，572
（0/2.7%)
3、一期推广费用汇总 媒体预算
第一组平面媒体 （9.5-9.30） 第二组平面媒体（10.1-10.19） 第三组平面媒体（10.20-10.31）
11个 8个 2个
11月1日—12月30日媒体费用预算 户外广告
软性广告
品牌卖点
志成企业和相关合作单位（设计单位、物 业公司等） 金丰易居品牌形象深入人心；
三、营销计划
知雅汇一期营销推广计划 总图
四、推广预算
1、全案（2003年7月—2004年12月）推广费用预估
序号
类型
1.
联体
别墅
2.
叠加
别墅
3.
小高层
4.
商业
面积
合计
面积 一、二、三期综合（预估）
11644
某楼盘营销策划方案
2020年4月21日星期二
一、九亭市场分析
分析
根据相关数据分析，得出九亭地区总体房价相对于整个上 海市来说是比较低的区域。
公寓房的售价在4000元—4200/平方米（均价），如三
盛颐景园、国亭花园；
联排别墅的价格在5000-5200元/平方米（均价），如7
月17日开盘的英国会；
因此在单价上可比九亭地区同等可比性楼盘的售价低 100－200元/平方米左右。这也是九亭地区所有楼盘 先期销售所普遍采用的、行之有效的策略。
在一期产品在市场上得以良好认可的基础上，二、三 期再以获取最大化利润为目标，完成全案的圆满销售 。
建议一期项目定价
小高层公寓： 3900元/平方米（均价） 联排别墅：5000元/平方米（均价） 叠加别墅：4500元/平方米（均价）
二、企划精神
产品企划总精神
30万平方米成熟社区 知识社区·雅致生活
精神口号
把握都市脉动• 品味雅致生 活
三、卖点提炼
规划卖点
九亭规划合理，具有成为新住宅聚居 区的基础，发展潜力无限；
规划中的轨道交通解决住户出行问题 ，极大地提升了产品的卖点；
产品卖点
30万㎡成熟社区； 景观规划有特色，环境体现知雅本色； 房型均好，面积总价适中，户型配比合理 ； 别墅产品提升产品品质； 完善的物业配套服务；
本项目为开发商在上海的第一个项目，市场对产品及品 牌尚需一个认知的过程；
周边的楼盘尚未启动，区域性的规模气候尚待形成；
要在相对较短的时间内完成一期销售和回款任务。
一期以树立产品整体形象和快速销售、回款为主要目 标，并为二、三期打下良好的销售基础，不应纯粹以 获取利润最大化为首要目标。
不可预见费
总计
பைடு நூலகம்
其他应用系统
2，294，700
611060 468200 104400 250000 1，613，330 100000 200000
3，346，990 （其中平面媒体1，533，660）
合计： 5,641,690
五、目前亟待解决的问题
市中心售楼处 房展会确定 户外广告的确定 现场接待电话及POS机 预售合同样本
5300
47648
4700
217160
4300
18175
9000
294627
总价（元）
61，713，200 223，945，600 933，788，000 163，575，000
1，383，021，800
推广费用（元）
16，596，262
2、全案各期间推广预算列表
销售周期
时间段
一期
二期
三期
不可预 计备用
叠加别墅的价格在4500——4700元/平方米（均价），
如嘉富丽花园等；
独栋别墅的价格要看整个小区的品质和所处环境来定，目
前爱伦坡艺墅的独栋别墅的均价在8500元/平方米左右， 而上海诗林仅5300元/平方米。
本项目定价依据
本项目系总共为30万平方米的大盘项目，一期的面积 不大（仅占总销售面积的13.3%），一期销售需考虑本 案的整体形象及为二、三期更大的推量预留空间；
2003．8— 2003．12
2004．1— 2004．5
2004．6— 2004．12
后续
总面积
41344
销售总价 （预计）
1．8亿元
推广费 用
5，641，690
39524 1．9亿元 3，000，000
215899
10.1亿
7，500，000
所占比例 （销售比例/费用比例）
（13.0%/34.0%）
(13.8%/18.1%)
（73.2%/45.2%）
454，572
（0/2.7%)
3、一期推广费用汇总 媒体预算
第一组平面媒体 （9.5-9.30） 第二组平面媒体（10.1-10.19） 第三组平面媒体（10.20-10.31）
11个 8个 2个
11月1日—12月30日媒体费用预算 户外广告
软性广告
品牌卖点
志成企业和相关合作单位（设计单位、物 业公司等） 金丰易居品牌形象深入人心；
三、营销计划
知雅汇一期营销推广计划 总图
四、推广预算
1、全案（2003年7月—2004年12月）推广费用预估
序号
类型
1.
联体
别墅
2.
叠加
别墅
3.
小高层
4.
商业
面积
合计
面积 一、二、三期综合（预估）
11644
某楼盘营销策划方案
2020年4月21日星期二
一、九亭市场分析
分析
根据相关数据分析，得出九亭地区总体房价相对于整个上 海市来说是比较低的区域。
公寓房的售价在4000元—4200/平方米（均价），如三
盛颐景园、国亭花园；
联排别墅的价格在5000-5200元/平方米（均价），如7
月17日开盘的英国会；
因此在单价上可比九亭地区同等可比性楼盘的售价低 100－200元/平方米左右。这也是九亭地区所有楼盘 先期销售所普遍采用的、行之有效的策略。
在一期产品在市场上得以良好认可的基础上，二、三 期再以获取最大化利润为目标，完成全案的圆满销售 。
建议一期项目定价
小高层公寓： 3900元/平方米（均价） 联排别墅：5000元/平方米（均价） 叠加别墅：4500元/平方米（均价）
二、企划精神
产品企划总精神
30万平方米成熟社区 知识社区·雅致生活
精神口号
把握都市脉动• 品味雅致生 活
三、卖点提炼
规划卖点
九亭规划合理，具有成为新住宅聚居 区的基础，发展潜力无限；
规划中的轨道交通解决住户出行问题 ，极大地提升了产品的卖点；
产品卖点
30万㎡成熟社区； 景观规划有特色，环境体现知雅本色； 房型均好，面积总价适中，户型配比合理 ； 别墅产品提升产品品质； 完善的物业配套服务；