东莞黄江市场分析
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2015年上半年91-100,121-130平首置，首改户型销售率最高
上半年91-100、121-130平去化最好： 2015年上半年新增供应产品的销售情况来看， 91-100平保持供需两旺，整体销售率达53%，91-100、121-130平首置，首改户型最受热 捧，去化6成以上；
新政利好改善型买家，唯171-180平及181以上户型销售欠佳：上半年131-170平中大户 型销售不俗，唯171-180平方米霍绰再改大户型比重仅13%，181以上户型销售率25%。 因此可适当加大中小户型开发力度，减少171-180及以上大户型供货量。
成交均价
27214 17031 14311 11925 16916 15762 13288 12818 13931 9536 27619 17619 19247 13703 16085 14069
P-9
东莞洋房成交情况
新政提振楼市预期，供需齐齐刷新历史同期最高纪录
政策的“金融+财税”组合拳显效，供求齐齐刷新历史同期最高峰值：今年央 行以市场化手段来推动房地产业发展，政策上多措并举，降准，降息，降供应 等新政轮番上阵，强刺激经济增长之余，使楼市重焕活力，楼市供、求、价全 线飘红；
区域
项目 成交套数 成交面积
保利百合花园 563 57565
碧湖湾
328 30770
大运城邦
560 52536
凤岗镇
翠湖湾 名流印象
664 65003 424 40407
三正瑞士半山 470 49383
山正半山一号 126 11616
祥利上城
126 12298
凤岗镇汇总
3261 319577
碧桂园翡翠山 1089 101604
成交单价 区域
项目 成交套数成交面积 成交总额 成交单价
8446 8217
清溪镇
汇景城市谷 356 汇景玉泉香山 49
39585 268218592 6173 41068804
6776 6653
12485
清溪镇汇总
405 45758 309287396 6759
9447
碧桂园天麓山 405 37689 295509784 7841
低价格。前十项目中均价低于2万元/平方米占7席。 品牌房企。具有一定品牌房企占七席。
P-6
临深片区住宅成交情况
9000000 8000000 7000000 6000000 5000000 4000000 3000000 2000000 1000000
0
成交面积
成交金额
2008年 3484985 2093069
0 2008年
成交面积 59354 成交均较 20904
2009年
109950 15072
2010年
75961 19469
2011年
146261 18032
2012年
178856 Fra Baidu bibliotek3702
2013年
225793 14614
0
2014年
2015上 半年
244989 116683.02
14389 17303
线区域今年上半年市场局面出现扭
转，销量大幅上升。
仅有4个区域销售同比微跌：高埗
镇、道滘镇、万江区、塘厦镇。
价格方面，北部片区、西部片区多
个镇区景观资源紧缺，房地产发展
缓慢，整体滞销，价格同比不同程
度下跌。
相反，东部片区，东南片区，西南
片区供不应求，房价普遍涨幅在
6%上下。
P-11
东莞洋房产品去化情况
黄江镇 金地湖山大境 295 39228
晓庐蜜糖
371 31527
黄江镇汇总
1755 172360
成交总额 486183905 252841549 655925710 614101905 381323293 618260169 115156402 112316096 3236109029 828891835 408774329 231538071 1469204235
成交价：
近三年价格上涨明显，相比2013年，深圳北 洋房年均价格增长近800元/㎡；
主要受楼市持续看好及深圳客大幅北上置业 的因素影响，在东莞各片区中仍然是价格增幅 最大的区域。
P-14
项目周边区域洋房成交情况
2015上半年，临深片区洋房凤岗、黄江、塘厦成交量高，黄江比清溪、樟木头临 深区域距离仍有优势，成交价格8500元/㎡仍然低洼区。
2015上半年住宅成交走势
2009年 5521973 3547422
2010年 4393110 3404534
2011年 5242511 4353888
2012年 6047884 5027419
成交面积 成交金额
2013年 7667303 6756375
2014年 5933067 5442665
2015上半年 3979972.67
成交总额
245022296 194310504 256664200 113064108 809061108 88293500 96865707 64184437 249343643 152118913 539590492 93637997 785347401 434946442 92717202 527663644
洋房价格平稳上涨，自2013年以来，价格企稳“8字头”，每年房价涨300400元/平方米。
P-10
东莞洋房区域成交情况
2015上半年东莞洋房成交价呈格经济弱区域价格下跌，经济强区域量价齐升现象
全市33个镇街29个区域销售面积
同比增加，其中多个区域销量翻
番，特别是企石镇，石龙镇，横沥
镇，洪梅镇，中堂镇，东坑镇等三
别墅价格平稳滞涨。近2年来无论年度，季度，月度，别墅均价牢牢稳定在15000 元/平上下，价格多年滞涨。 P-3
东莞别墅地区供应情况
热销区域以山水森林资源集中、极具发展潜力区域。黄江镇为临深片区供应最低。
区域
楼盘名称
供应面积
常平镇 东方银座兰乔公馆 3.0
天林湖花园
0.8
道滘镇 金地城南艺境
3.3
东莞别墅成交情况
政策影响东莞别墅供求双增，成交价格平稳呈上涨趋势
政策刺激力度空前，供求双增，销售形势大好。相对别墅销售严峻的2014年同 期，2015半年别墅市场供需双增，新增供应量回到2012年同期水平，供需同比增 幅均劲超一倍，同时上半年累计销售量刷新历史同期最高峰值，且突破2013年 33.4万平最高纪录基础上劲增45%。可见政策利好之下，当前别墅市场之火爆，购 房者信心大力回归。供应略显偏紧。
成交面积
成交均较
2010年以前主要以万科棠樾、绿茵温 莎堡、博登湖等项目为主。市场供不应 求，价格因产品差异及销售集中度不同 差异较大；
2012年开始随着万科四季花城、碧桂 园翡翠山、保利生态城等几个大型经济 型项目的入市，供应量大幅上升，2014 年消化量达24.5万㎡。受经济型别墅产 品的集中入市影响，整体价格呈结构性 下降。
虎门，长安撤镇改市新政后，虎门、长安新盘入市特别是品牌口碑项目火爆热销，如南部湾万科 城，长安万科金色悦府，热销态势可谓触目，开盘节奏频繁，1月1开，一开即售罄，震撼全城。 P-13
临深片区洋房成交情况
因深圳客户外溢临深片区成交量价增涨，2015上半年受多重政策利好临深片
区洋房为东莞最热片区
10000 9000 8000 7000 6000 5000
9437
万科棠樾
92 10073 157205999 15607
12520
塘厦镇
金地仟百汇 286 30643 269899590 8808
市场分析
P-1
东莞住宅成交情况
2015上半年成交首创连涨，成交均价破万元大关
史上首现成交“四连阳”.在东莞楼市历史上所有上半年有监测数据以来，今年上半年 的月度成交连续4个月环比及同比均同时增加，在历史上第一次出现。
6月量价均创历史鼎峰。6月东莞住宅签约面积约99.5万平方米，这是东莞历史上第一 次月度成交达“百万”，6月住宅均价约10088元/平方米，史上第一次月度“破万”。 P-2
0.8
樟木头 保利生态城
1.3
镇
绿茵温莎堡
0.1
套数
101
100 168 122 60
5 41
129
10 59 1 34 4 34 3 158 6 36 73 2
P-4
2015年上半年东莞热销别墅面积段
200平方米以下紧凑型经济别墅最畅销，以临深片区的资源盘为主
上半年热销主力面积段：151-200㎡以下、201-250㎡、301-340㎡、381-400㎡； 小面积段别墅抢收市场：中小面积段保持热销。上半年新增入市的151-250㎡产品
临深片区2015上半年洋房成交走势
6407
7094
7084
7920
8723
5113 5017
2500000 9521
2000000
1500000
4000
1000000
3000
2000
500000
1000
0
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
2015上 半年
0
成交面积 346819 652738 719434 703152 1208786 2003192 1286888 742314
接近售罄。 整体销售表现强劲：今年上半年新增供应产品销售率达7成，中小面积段保持热销。
P-5
2015年上半年东莞热销别墅
价格分化明显，高端资源型项目价高品质好，中端项目性价比突出
畅销特征：
自然资源优越。楼盘排名前十名中，价格分化较大，均价过2.5万元/平方米占3席其中 有2个项目拥有十分优越的自然资源（万科棠樾，龙湖居），且排名全市前三位。
碧桂园翡丽山 金地湖山大境
晓庐蜜糖 黄江镇汇总
万科朗润园 万科棠樾
珠江观澜御景 塘厦镇汇总
保利生态城 绿茵温莎堡 樟木头镇汇总
成交套数
52 29 50 27 158 27 38 23 88 45 91 29 165 139 11 150
成交面积
9003 11409 17935 9481 47829 5602 7290 5007 17899 15952 19537 5315 40803 31740 5764 37505
东坑镇 皇家翡翠湾
5.4
大运城邦
1.0
凤岗镇
蓝山锦湾
0.2
三正瑞士半山
1.5
虎门镇 南部湾虎门万科城 2.1
黄江镇
蜜糖
0.2
清溪镇
汇景城市山谷 御景东方花园
1.2 0.0
沙田镇 汇景御海蓝岸
1.3
石碣镇 达鑫江滨新城
0.2
石排镇
碧水云天
1.7
丰华悦园
0.3
松山湖
锦绣山河
5.9
紫檀山
0.1
塘厦镇
万科棠樾
成交均较 5113 5017 6407 7094 7084 7920 8723 9521
成交面积
成交均较
成交量：
2012年开始受深圳外溢客户北上置业增多影 响，成交量上开始大幅上升；
到2013年达到顶峰，2014年由于供应的下降 以及经济政策环境导致成交有所回落。
2015上半年成交量达到2014年整年成交的 62%，将有望超过014年整年成交量。
P-12
东莞洋房个盘成交情况
东莞洋房成交呈现深圳客支撑区域大热、供应偏紧片区新盘热、知名房企品牌 号召力强特征
洋房金额前十名楼盘；
深圳客大举“侵入”东莞：在洋房签约金额排名前十名中，虎门镇南部湾万科城以12.4亿元签约金 额排名全市洋房首位。深圳楼市供求矛盾被放大刺激房价大幅上涨，同时倒逼大量自住型需求客户 外溢东莞置业，凤岗、长安等地理位置显著的区域楼盘销售异常火爆，交通优势如松山湖，黄江等 区域也迎来深圳投资客大力支持。
3765764
从东莞近7年商品住宅成交情况看，2013年市成交量达到最高峰，2014年明显下滑近 30%。
从各年走势看，2013年后东莞总体市场相对饱和，未来将保持较和缓平稳的发展速度， 不会出现像2013年那样的跨越式的增长。
2015年上半年对比2014年整年成交呈涨势，同时受930、330政策及央行连续降息利 好，2015年东莞市场住宅成交有望超过2014年。 P-7
临深片区别墅成交情况
经济型别墅走热，临深片区领导东莞别墅市场。
临深片区2015上半年别墅成交走势
300000
25000
250000 200000 150000 100000
50000
20904
15072
19469
18032
13702
14614
14389
20000 17303
15000
10000
5000
别墅发展较快，近年来呈现小型化、平价化的发展趋势
P-8
项目周边区域别墅成交情况
2015上半年，临深片区别墅塘厦、凤岗成交量高，以品牌开发商提升了区域别墅 量价，上半年黄江成交量偏低，为临深片区成交均价最低，成交均价为13931元/ ㎡，价格优势凸显。
区域
凤岗镇
黄江镇 塘厦镇 樟木头镇
项目
大运城邦 蓝山锦湾 三正瑞士半山 三正卧龙山1号 凤岗镇汇总
上半年91-100、121-130平去化最好： 2015年上半年新增供应产品的销售情况来看， 91-100平保持供需两旺，整体销售率达53%，91-100、121-130平首置，首改户型最受热 捧，去化6成以上；
新政利好改善型买家，唯171-180平及181以上户型销售欠佳：上半年131-170平中大户 型销售不俗，唯171-180平方米霍绰再改大户型比重仅13%，181以上户型销售率25%。 因此可适当加大中小户型开发力度，减少171-180及以上大户型供货量。
成交均价
27214 17031 14311 11925 16916 15762 13288 12818 13931 9536 27619 17619 19247 13703 16085 14069
P-9
东莞洋房成交情况
新政提振楼市预期，供需齐齐刷新历史同期最高纪录
政策的“金融+财税”组合拳显效，供求齐齐刷新历史同期最高峰值：今年央 行以市场化手段来推动房地产业发展，政策上多措并举，降准，降息，降供应 等新政轮番上阵，强刺激经济增长之余，使楼市重焕活力，楼市供、求、价全 线飘红；
区域
项目 成交套数 成交面积
保利百合花园 563 57565
碧湖湾
328 30770
大运城邦
560 52536
凤岗镇
翠湖湾 名流印象
664 65003 424 40407
三正瑞士半山 470 49383
山正半山一号 126 11616
祥利上城
126 12298
凤岗镇汇总
3261 319577
碧桂园翡翠山 1089 101604
成交单价 区域
项目 成交套数成交面积 成交总额 成交单价
8446 8217
清溪镇
汇景城市谷 356 汇景玉泉香山 49
39585 268218592 6173 41068804
6776 6653
12485
清溪镇汇总
405 45758 309287396 6759
9447
碧桂园天麓山 405 37689 295509784 7841
低价格。前十项目中均价低于2万元/平方米占7席。 品牌房企。具有一定品牌房企占七席。
P-6
临深片区住宅成交情况
9000000 8000000 7000000 6000000 5000000 4000000 3000000 2000000 1000000
0
成交面积
成交金额
2008年 3484985 2093069
0 2008年
成交面积 59354 成交均较 20904
2009年
109950 15072
2010年
75961 19469
2011年
146261 18032
2012年
178856 Fra Baidu bibliotek3702
2013年
225793 14614
0
2014年
2015上 半年
244989 116683.02
14389 17303
线区域今年上半年市场局面出现扭
转，销量大幅上升。
仅有4个区域销售同比微跌：高埗
镇、道滘镇、万江区、塘厦镇。
价格方面，北部片区、西部片区多
个镇区景观资源紧缺，房地产发展
缓慢，整体滞销，价格同比不同程
度下跌。
相反，东部片区，东南片区，西南
片区供不应求，房价普遍涨幅在
6%上下。
P-11
东莞洋房产品去化情况
黄江镇 金地湖山大境 295 39228
晓庐蜜糖
371 31527
黄江镇汇总
1755 172360
成交总额 486183905 252841549 655925710 614101905 381323293 618260169 115156402 112316096 3236109029 828891835 408774329 231538071 1469204235
成交价：
近三年价格上涨明显，相比2013年，深圳北 洋房年均价格增长近800元/㎡；
主要受楼市持续看好及深圳客大幅北上置业 的因素影响，在东莞各片区中仍然是价格增幅 最大的区域。
P-14
项目周边区域洋房成交情况
2015上半年，临深片区洋房凤岗、黄江、塘厦成交量高，黄江比清溪、樟木头临 深区域距离仍有优势，成交价格8500元/㎡仍然低洼区。
2015上半年住宅成交走势
2009年 5521973 3547422
2010年 4393110 3404534
2011年 5242511 4353888
2012年 6047884 5027419
成交面积 成交金额
2013年 7667303 6756375
2014年 5933067 5442665
2015上半年 3979972.67
成交总额
245022296 194310504 256664200 113064108 809061108 88293500 96865707 64184437 249343643 152118913 539590492 93637997 785347401 434946442 92717202 527663644
洋房价格平稳上涨，自2013年以来，价格企稳“8字头”，每年房价涨300400元/平方米。
P-10
东莞洋房区域成交情况
2015上半年东莞洋房成交价呈格经济弱区域价格下跌，经济强区域量价齐升现象
全市33个镇街29个区域销售面积
同比增加，其中多个区域销量翻
番，特别是企石镇，石龙镇，横沥
镇，洪梅镇，中堂镇，东坑镇等三
别墅价格平稳滞涨。近2年来无论年度，季度，月度，别墅均价牢牢稳定在15000 元/平上下，价格多年滞涨。 P-3
东莞别墅地区供应情况
热销区域以山水森林资源集中、极具发展潜力区域。黄江镇为临深片区供应最低。
区域
楼盘名称
供应面积
常平镇 东方银座兰乔公馆 3.0
天林湖花园
0.8
道滘镇 金地城南艺境
3.3
东莞别墅成交情况
政策影响东莞别墅供求双增，成交价格平稳呈上涨趋势
政策刺激力度空前，供求双增，销售形势大好。相对别墅销售严峻的2014年同 期，2015半年别墅市场供需双增，新增供应量回到2012年同期水平，供需同比增 幅均劲超一倍，同时上半年累计销售量刷新历史同期最高峰值，且突破2013年 33.4万平最高纪录基础上劲增45%。可见政策利好之下，当前别墅市场之火爆，购 房者信心大力回归。供应略显偏紧。
成交面积
成交均较
2010年以前主要以万科棠樾、绿茵温 莎堡、博登湖等项目为主。市场供不应 求，价格因产品差异及销售集中度不同 差异较大；
2012年开始随着万科四季花城、碧桂 园翡翠山、保利生态城等几个大型经济 型项目的入市，供应量大幅上升，2014 年消化量达24.5万㎡。受经济型别墅产 品的集中入市影响，整体价格呈结构性 下降。
虎门，长安撤镇改市新政后，虎门、长安新盘入市特别是品牌口碑项目火爆热销，如南部湾万科 城，长安万科金色悦府，热销态势可谓触目，开盘节奏频繁，1月1开，一开即售罄，震撼全城。 P-13
临深片区洋房成交情况
因深圳客户外溢临深片区成交量价增涨，2015上半年受多重政策利好临深片
区洋房为东莞最热片区
10000 9000 8000 7000 6000 5000
9437
万科棠樾
92 10073 157205999 15607
12520
塘厦镇
金地仟百汇 286 30643 269899590 8808
市场分析
P-1
东莞住宅成交情况
2015上半年成交首创连涨，成交均价破万元大关
史上首现成交“四连阳”.在东莞楼市历史上所有上半年有监测数据以来，今年上半年 的月度成交连续4个月环比及同比均同时增加，在历史上第一次出现。
6月量价均创历史鼎峰。6月东莞住宅签约面积约99.5万平方米，这是东莞历史上第一 次月度成交达“百万”，6月住宅均价约10088元/平方米，史上第一次月度“破万”。 P-2
0.8
樟木头 保利生态城
1.3
镇
绿茵温莎堡
0.1
套数
101
100 168 122 60
5 41
129
10 59 1 34 4 34 3 158 6 36 73 2
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2015年上半年东莞热销别墅面积段
200平方米以下紧凑型经济别墅最畅销，以临深片区的资源盘为主
上半年热销主力面积段：151-200㎡以下、201-250㎡、301-340㎡、381-400㎡； 小面积段别墅抢收市场：中小面积段保持热销。上半年新增入市的151-250㎡产品
临深片区2015上半年洋房成交走势
6407
7094
7084
7920
8723
5113 5017
2500000 9521
2000000
1500000
4000
1000000
3000
2000
500000
1000
0
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
2015上 半年
0
成交面积 346819 652738 719434 703152 1208786 2003192 1286888 742314
接近售罄。 整体销售表现强劲：今年上半年新增供应产品销售率达7成，中小面积段保持热销。
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2015年上半年东莞热销别墅
价格分化明显，高端资源型项目价高品质好，中端项目性价比突出
畅销特征：
自然资源优越。楼盘排名前十名中，价格分化较大，均价过2.5万元/平方米占3席其中 有2个项目拥有十分优越的自然资源（万科棠樾，龙湖居），且排名全市前三位。
碧桂园翡丽山 金地湖山大境
晓庐蜜糖 黄江镇汇总
万科朗润园 万科棠樾
珠江观澜御景 塘厦镇汇总
保利生态城 绿茵温莎堡 樟木头镇汇总
成交套数
52 29 50 27 158 27 38 23 88 45 91 29 165 139 11 150
成交面积
9003 11409 17935 9481 47829 5602 7290 5007 17899 15952 19537 5315 40803 31740 5764 37505
东坑镇 皇家翡翠湾
5.4
大运城邦
1.0
凤岗镇
蓝山锦湾
0.2
三正瑞士半山
1.5
虎门镇 南部湾虎门万科城 2.1
黄江镇
蜜糖
0.2
清溪镇
汇景城市山谷 御景东方花园
1.2 0.0
沙田镇 汇景御海蓝岸
1.3
石碣镇 达鑫江滨新城
0.2
石排镇
碧水云天
1.7
丰华悦园
0.3
松山湖
锦绣山河
5.9
紫檀山
0.1
塘厦镇
万科棠樾
成交均较 5113 5017 6407 7094 7084 7920 8723 9521
成交面积
成交均较
成交量：
2012年开始受深圳外溢客户北上置业增多影 响，成交量上开始大幅上升；
到2013年达到顶峰，2014年由于供应的下降 以及经济政策环境导致成交有所回落。
2015上半年成交量达到2014年整年成交的 62%，将有望超过014年整年成交量。
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东莞洋房个盘成交情况
东莞洋房成交呈现深圳客支撑区域大热、供应偏紧片区新盘热、知名房企品牌 号召力强特征
洋房金额前十名楼盘；
深圳客大举“侵入”东莞：在洋房签约金额排名前十名中，虎门镇南部湾万科城以12.4亿元签约金 额排名全市洋房首位。深圳楼市供求矛盾被放大刺激房价大幅上涨，同时倒逼大量自住型需求客户 外溢东莞置业，凤岗、长安等地理位置显著的区域楼盘销售异常火爆，交通优势如松山湖，黄江等 区域也迎来深圳投资客大力支持。
3765764
从东莞近7年商品住宅成交情况看，2013年市成交量达到最高峰，2014年明显下滑近 30%。
从各年走势看，2013年后东莞总体市场相对饱和，未来将保持较和缓平稳的发展速度， 不会出现像2013年那样的跨越式的增长。
2015年上半年对比2014年整年成交呈涨势，同时受930、330政策及央行连续降息利 好，2015年东莞市场住宅成交有望超过2014年。 P-7
临深片区别墅成交情况
经济型别墅走热，临深片区领导东莞别墅市场。
临深片区2015上半年别墅成交走势
300000
25000
250000 200000 150000 100000
50000
20904
15072
19469
18032
13702
14614
14389
20000 17303
15000
10000
5000
别墅发展较快，近年来呈现小型化、平价化的发展趋势
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项目周边区域别墅成交情况
2015上半年，临深片区别墅塘厦、凤岗成交量高，以品牌开发商提升了区域别墅 量价，上半年黄江成交量偏低，为临深片区成交均价最低，成交均价为13931元/ ㎡，价格优势凸显。
区域
凤岗镇
黄江镇 塘厦镇 樟木头镇
项目
大运城邦 蓝山锦湾 三正瑞士半山 三正卧龙山1号 凤岗镇汇总