利用成本法进行房地产真实价值评估
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新开发区土地平 均 新 可单 开 转价 发 让区 土土 地地 面总 积价
可转让土地面积 =开发区土地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率
开发完成后 地的 面可 积 转 开 的让 发 比 开土 完 率 发成 区后 用 地的 地 面 1 可 总 积 0 % 0 转 面 新开发区某宗土地单价 =新开发区土地平均单价×区位、用途等修正系数
V总=1.2+2.5+0.46+0.055 V总+0.56 V总= 4.99亿元
V单 可转让V土 总 地面积24 09 09 0 0 6 0% 0 0 0 0 04 01 0 .8元 5 0/平方米
h
17
§6-3 新建房地产的成本法估价
一、计算公式
新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本 +管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
65%
35%
0 0.5 1 1.5 2
I=400×65%×[(1+8%)1.5－1]+400×35%×[(1+8%)0.5－1] =37.31（万元）
h
9
例6-3
总投资为600万元，开发期3年，在第一年年初投入总投资的 50%，第二年年初投入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期 银行贷款年利率为8%,求利息。
2、重建价格
又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术 等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的建筑物的正常价格。这 种重新建造方式可形象地称为“复制”。
h
24
3、适用对象
重置价格
一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设 备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物
旧建筑物价格=建筑物重新购建价格-建筑物折旧
h
21
二、重新购建价格
（一）概念
重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需 的一切合理、必要的费用、税金和正常开发利润之和。
建筑物 房地
：建筑物重新建造成本之和
：土地重新取得价格或重新开发成本 与建筑物重新建造成本之和
+销售费用）×成本利润率
开发利润=开发完成后的房地产价值×销售利润率
h
12
（七）土地增值收益
土地增值收益=（土地取得成本+开发成本+管理费用 +投资利息+利润）×土地增值收益率
例6-4：某土地征地、安置、拆迁及青苗补偿等费用为每亩10万元，土地开发成本为每平方公里 2.5亿元。土地开发周期为2年，土地征用等费用10万元/亩，在开发期初投入；土地开发费用第1年均 匀投入30%，其余在第2年内均匀投入。年贷款利率为6%，按半年计息。当地土地开发投资的回报率一 般为征地等费用及开发成本之和的10%，转让税费约为土地转让价的6.5%，土地增值收益为10%。试评 估该土地的单价。
h
3
五、成本法估价的步骤 搜集资料
估算重新购建价格 估算折旧
求取积算价格
h
4
§6-2 新开发土地的成本法估价
一、计算公式
新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本 +管理费用+投资利息+销售税费 +开发利润+土地增值收益
二、新开发土地价格的构成
（一）取得待开发土地的成本 （二）土地开发成本 （三）管理费用
第六章 成本法
§6-1 成本法的概述
一、成本法的概念 积算价格=重新购建成本—折旧
房地产价格=土地取得成本+建筑物建造成本+管理费用 +投资利息+销售税费+开发利润
二、理论依据 生产费用价值论
h
1
三、成本法的适用范围 1、无交易、无收益的房地产估价 2、特殊目的房地产估价 3、特殊建造的房地产 4、狭小市场上的房地产 5、市场比较法中的修正计算
1200×500=60（万元）
例 6-8
某建筑物的体积为1000立方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位体积造价为1000元/立方 米，则评估该建筑物的重新购建价格为：
1000×1000=100万元
h
27
（（23））分工部料分测项量法法
（4）指数调整法
例6-9：某建筑物于1999年7月底建成，当时建造该类建筑物一般成本为880元/㎡，此 后的建筑物建造成本的变动状况为：1999年内平均每月比上月递减1％；2000年与2001年 基本保持不变；2002年与2003年内平均每月比上月递增0.5％；2004年内平均每月比上月 递增2％。试利用上述资料求取2004年8月初的该类建筑物的重新建造成本。
h
15
例 6-5
某成片荒地面积为2平方公里，取得该荒地的价格为1.2亿元。将其开发成可转让形态熟地的开发 成本和管理费用为2.5亿元。开发期为3年，贷款年利率为6%，取得该荒地的价格在开发期初一次性投 入；开发成本和管理费用在开发期内均匀投入。销售税费为可转让熟地价格的5.5%；开发利润为土地 取得价格、土地开发成本和管理费之和的15%。开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地
重建价格
有特殊保护价值的建筑物的估价，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物等
★有特殊价值的文物古迹的整体估价不能应用成本法
h
25
（三）重新购建价格的求取
1、土地重新购建价格的求取 比较法、收益法、基准地价修正法、成本法
2、建筑物重新购建价格的求取
（1）单位比较法
单位面积法 单位体积法
h
26
例 6-7 某建筑物的建筑面积为500平方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为1200元/ 平方米，则评估该建筑物的重新购建价格为：
h
7
例6-1 总投资为550万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投
入，同期银行贷款年利率为8%，求利息。
0
1
0.5
I=550[(1+8%)0.5－1]=21.58（万元）
h
8
例 6-2 总投资为400万元，开发期2年，第一年均匀投入总投资的
65%，第二年均匀投入35%，同期银行贷款年利率8%，求利 息。
多交易、有收益的房地产能否用成本法估价？
h
2
四1、、要注注意意事区项分实际成本和客观成本 房地产的价格大多取决于其效用，而不是花费的成本
投入成本多，并不一定其价值就高
2、要结合市场供求分析来确定评估价格
市场供大于求
——价格应向下调整
以正常成本评估的价格往往偏高
市场供小于求
——价格应向上调整
以正常成本评估的价格往往偏低
166.1 63 万元
E F V 总 7 % 2 % 0 0 . 2 V 总 7
V总 16613.63 0.27V总 V总 22758.40万元
V单
V总 建筑面积
22758.40 50000
4552元/ 平方米
h
20
§6-4 旧房地产的成本法估价
一、计算公式
旧房地价格=房地重新购建价格-建筑物折旧 =土地重新取得价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧
h
11
（1、六开）发利开润发=销利售收润入-土地取得成本-开发成本
-管理费用-投资利息-销售税费
2、开发利润是正常条件下的平均利润
3、计算开发利润应以对应的利润率乘以对应的基数
开发利润=（土地取得成本+开发成本）×直接成本利润率 开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用）×投资利润率 开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息
h
19
房地价格V总+=销土售地税成费本EA++开建发安利成润本FB+管理费用C+利息D
A B C D 3 0 20 0 1 0 0 6 % 0 2 . 25 0
1 5 8 ( 1 3 % 0 4 0 % 1 0 6 % 1 0 . 5 0 ) 6 % 0 1 6 % 0 0 . 5 0
开发完成后可转让熟地的平均单价。
h
16
新开发土地总价V总 =取得该荒地的价格A+土地开发成本和管理费B +投资利息C+销售税费D+开发利润E
A=1.2亿元 B=2.5亿元 C=A[（1+6%）3-1]+B[（1+6%）1.5-1]=0.46亿元 D= V总×5.5%=0.055 V总 E=（A+B）×15%=0.56亿元
D A B 1% 0 40
E V 6 .5 % 0 .0V 65
F A B C D 1 % 0 4 . 1 7
V A B C D E F V 1.0 5 2 0 5 3 . 0 0 1 4 0 0 .0V 6 4 5 .1 7
V5 5.14
h
14
三、新开发区宗地价格评估
h
22
认识：
1、重新购建价格是估价时点的； 2、重新购建价格是客观的； 3、建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格；
4、土地的重新购建价格是在时点状况下的价格。
h
23
（二）建筑物重新购建价格的分类
1、重置价格
又称重置成本，是采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估 价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。
新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息 +销售税费+开发利润
二、新建房地产价格的构成
h
18
例 6-6
某新建房地产，土地面积20000平方米，建筑面积50000平方米。现时土地重新取得价格为 3000元/㎡。建筑物建造的建安成本为1800元/㎡，管理费用为建安成本的3%。该房地产开发周期 为2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在 建设期内第一年均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率为6%。销售税费为房地产价格的7%， 开发利润为房地产价值的20%。试评估该房地产的总价与单价。
h
5
（四）投资利息
土地取得成本、开发成本和管理费用，无论它们的来源是借 贷资金，还是自有资金，都应计算利息
I=P[(1+i)n－1]
I——利息额 P——资金额 i——利率 n——计息期
：从投入到开发期结束
h
6
1、土地取得费用的利息计息 基数为土地取得费用 计息期通常为整个开发期
2、土地开发费用和管理费用的利息 基数为土地开发费用和管理费 通常视为均匀投入
V B C X t C C 1 N R t C 1 1 N R t
年折旧率
d D1R CN
V B C 1 d t
h
34
物质折旧 功能折旧 经济折旧
h
29
——有形损耗 1、建筑物物在质物折质实旧体方面的磨损所造成的建筑物价值损失
引起物质折旧的原因有：
自然经过的老朽
——自然力的作用引起的
与建筑物的实际经过年数正相关
正常使用的磨损
——由人工使用引起的
与使用性质、使用强度和使用年数正相关
意外的破坏损毁
——因突发性的天灾人祸引起的
h
13
土地价格V=土地征用等费用A+土地开发成本B+利息C +利润D+税费E+土地增值收益F
A1000 0105.0 66.67
B250000020500 1000000
C A 1 3 % 4 1 B 3 % 1 3 % 3 0 1 B 7 % 1 3 % 0 1 3 .由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、 落后和不适用所造成的其价值损失
3、经济折旧 ——外部性折旧
供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、 空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化
h
31
（三）求取建筑物折旧的方法
耐用年限法 实际观察 成新折扣法 混合法
直线法 余额递减法 年数合计法 偿债基金法 综合法
h
32
1、直线折旧法
Di——第i年的年折旧费 Di=D C——建筑物重新购建价格 L——残值 N——耐用年数
R——残值率
R L C
计算公式：
h
D C L N
D C 1 R
N
33
累计折旧额
t
C1R
X t Di Dt
i 1
t N
建筑物的现值
8 8 1 1 ％ 0 5 1 0 . 5 % 2 4 1 2 % 7 1. 5 0 元 / 4 8 平 3 方
h
28
三、建筑物折旧 （一）概念
估价上的折旧是指有各种原因所造成的建筑物价值的损失 折旧=重新购建价格-建筑物在估价时点时的市场价值
（二）建筑物的折旧因素
有形折旧 无形折旧
50%
30%
20%
0
1
2
3
I = 600×50%×[(1+8%)3－1]+600×30%×[(1+8%)2－1] +600×20%×[(1+8%)1－1]
=117.47
h
10
（五）销售税费
1、销售费用 广告宣传、销售代理费
2、销售税金及附加 营业税、城市维护建设税和教育附加
3、其他销售税费 应由卖方负担的交易手续费等
可转让土地面积 =开发区土地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率
开发完成后 地的 面可 积 转 开 的让 发 比 开土 完 率 发成 区后 用 地的 地 面 1 可 总 积 0 % 0 转 面 新开发区某宗土地单价 =新开发区土地平均单价×区位、用途等修正系数
V总=1.2+2.5+0.46+0.055 V总+0.56 V总= 4.99亿元
V单 可转让V土 总 地面积24 09 09 0 0 6 0% 0 0 0 0 04 01 0 .8元 5 0/平方米
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§6-3 新建房地产的成本法估价
一、计算公式
新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本 +管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
65%
35%
0 0.5 1 1.5 2
I=400×65%×[(1+8%)1.5－1]+400×35%×[(1+8%)0.5－1] =37.31（万元）
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例6-3
总投资为600万元，开发期3年，在第一年年初投入总投资的 50%，第二年年初投入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期 银行贷款年利率为8%,求利息。
2、重建价格
又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术 等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的建筑物的正常价格。这 种重新建造方式可形象地称为“复制”。
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3、适用对象
重置价格
一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设 备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物
旧建筑物价格=建筑物重新购建价格-建筑物折旧
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二、重新购建价格
（一）概念
重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需 的一切合理、必要的费用、税金和正常开发利润之和。
建筑物 房地
：建筑物重新建造成本之和
：土地重新取得价格或重新开发成本 与建筑物重新建造成本之和
+销售费用）×成本利润率
开发利润=开发完成后的房地产价值×销售利润率
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（七）土地增值收益
土地增值收益=（土地取得成本+开发成本+管理费用 +投资利息+利润）×土地增值收益率
例6-4：某土地征地、安置、拆迁及青苗补偿等费用为每亩10万元，土地开发成本为每平方公里 2.5亿元。土地开发周期为2年，土地征用等费用10万元/亩，在开发期初投入；土地开发费用第1年均 匀投入30%，其余在第2年内均匀投入。年贷款利率为6%，按半年计息。当地土地开发投资的回报率一 般为征地等费用及开发成本之和的10%，转让税费约为土地转让价的6.5%，土地增值收益为10%。试评 估该土地的单价。
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五、成本法估价的步骤 搜集资料
估算重新购建价格 估算折旧
求取积算价格
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§6-2 新开发土地的成本法估价
一、计算公式
新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本 +管理费用+投资利息+销售税费 +开发利润+土地增值收益
二、新开发土地价格的构成
（一）取得待开发土地的成本 （二）土地开发成本 （三）管理费用
第六章 成本法
§6-1 成本法的概述
一、成本法的概念 积算价格=重新购建成本—折旧
房地产价格=土地取得成本+建筑物建造成本+管理费用 +投资利息+销售税费+开发利润
二、理论依据 生产费用价值论
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1
三、成本法的适用范围 1、无交易、无收益的房地产估价 2、特殊目的房地产估价 3、特殊建造的房地产 4、狭小市场上的房地产 5、市场比较法中的修正计算
1200×500=60（万元）
例 6-8
某建筑物的体积为1000立方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位体积造价为1000元/立方 米，则评估该建筑物的重新购建价格为：
1000×1000=100万元
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（（23））分工部料分测项量法法
（4）指数调整法
例6-9：某建筑物于1999年7月底建成，当时建造该类建筑物一般成本为880元/㎡，此 后的建筑物建造成本的变动状况为：1999年内平均每月比上月递减1％；2000年与2001年 基本保持不变；2002年与2003年内平均每月比上月递增0.5％；2004年内平均每月比上月 递增2％。试利用上述资料求取2004年8月初的该类建筑物的重新建造成本。
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例 6-5
某成片荒地面积为2平方公里，取得该荒地的价格为1.2亿元。将其开发成可转让形态熟地的开发 成本和管理费用为2.5亿元。开发期为3年，贷款年利率为6%，取得该荒地的价格在开发期初一次性投 入；开发成本和管理费用在开发期内均匀投入。销售税费为可转让熟地价格的5.5%；开发利润为土地 取得价格、土地开发成本和管理费之和的15%。开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地
重建价格
有特殊保护价值的建筑物的估价，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物等
★有特殊价值的文物古迹的整体估价不能应用成本法
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（三）重新购建价格的求取
1、土地重新购建价格的求取 比较法、收益法、基准地价修正法、成本法
2、建筑物重新购建价格的求取
（1）单位比较法
单位面积法 单位体积法
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例 6-7 某建筑物的建筑面积为500平方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为1200元/ 平方米，则评估该建筑物的重新购建价格为：
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例6-1 总投资为550万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投
入，同期银行贷款年利率为8%，求利息。
0
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0.5
I=550[(1+8%)0.5－1]=21.58（万元）
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例 6-2 总投资为400万元，开发期2年，第一年均匀投入总投资的
65%，第二年均匀投入35%，同期银行贷款年利率8%，求利 息。
多交易、有收益的房地产能否用成本法估价？
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四1、、要注注意意事区项分实际成本和客观成本 房地产的价格大多取决于其效用，而不是花费的成本
投入成本多，并不一定其价值就高
2、要结合市场供求分析来确定评估价格
市场供大于求
——价格应向下调整
以正常成本评估的价格往往偏高
市场供小于求
——价格应向上调整
以正常成本评估的价格往往偏低
166.1 63 万元
E F V 总 7 % 2 % 0 0 . 2 V 总 7
V总 16613.63 0.27V总 V总 22758.40万元
V单
V总 建筑面积
22758.40 50000
4552元/ 平方米
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§6-4 旧房地产的成本法估价
一、计算公式
旧房地价格=房地重新购建价格-建筑物折旧 =土地重新取得价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧
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（1、六开）发利开润发=销利售收润入-土地取得成本-开发成本
-管理费用-投资利息-销售税费
2、开发利润是正常条件下的平均利润
3、计算开发利润应以对应的利润率乘以对应的基数
开发利润=（土地取得成本+开发成本）×直接成本利润率 开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用）×投资利润率 开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息
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房地价格V总+=销土售地税成费本EA++开建发安利成润本FB+管理费用C+利息D
A B C D 3 0 20 0 1 0 0 6 % 0 2 . 25 0
1 5 8 ( 1 3 % 0 4 0 % 1 0 6 % 1 0 . 5 0 ) 6 % 0 1 6 % 0 0 . 5 0
开发完成后可转让熟地的平均单价。
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新开发土地总价V总 =取得该荒地的价格A+土地开发成本和管理费B +投资利息C+销售税费D+开发利润E
A=1.2亿元 B=2.5亿元 C=A[（1+6%）3-1]+B[（1+6%）1.5-1]=0.46亿元 D= V总×5.5%=0.055 V总 E=（A+B）×15%=0.56亿元
D A B 1% 0 40
E V 6 .5 % 0 .0V 65
F A B C D 1 % 0 4 . 1 7
V A B C D E F V 1.0 5 2 0 5 3 . 0 0 1 4 0 0 .0V 6 4 5 .1 7
V5 5.14
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三、新开发区宗地价格评估
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认识：
1、重新购建价格是估价时点的； 2、重新购建价格是客观的； 3、建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格；
4、土地的重新购建价格是在时点状况下的价格。
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（二）建筑物重新购建价格的分类
1、重置价格
又称重置成本，是采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估 价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。
新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息 +销售税费+开发利润
二、新建房地产价格的构成
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例 6-6
某新建房地产，土地面积20000平方米，建筑面积50000平方米。现时土地重新取得价格为 3000元/㎡。建筑物建造的建安成本为1800元/㎡，管理费用为建安成本的3%。该房地产开发周期 为2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在 建设期内第一年均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率为6%。销售税费为房地产价格的7%， 开发利润为房地产价值的20%。试评估该房地产的总价与单价。
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（四）投资利息
土地取得成本、开发成本和管理费用，无论它们的来源是借 贷资金，还是自有资金，都应计算利息
I=P[(1+i)n－1]
I——利息额 P——资金额 i——利率 n——计息期
：从投入到开发期结束
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6
1、土地取得费用的利息计息 基数为土地取得费用 计息期通常为整个开发期
2、土地开发费用和管理费用的利息 基数为土地开发费用和管理费 通常视为均匀投入
V B C X t C C 1 N R t C 1 1 N R t
年折旧率
d D1R CN
V B C 1 d t
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物质折旧 功能折旧 经济折旧
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——有形损耗 1、建筑物物在质物折质实旧体方面的磨损所造成的建筑物价值损失
引起物质折旧的原因有：
自然经过的老朽
——自然力的作用引起的
与建筑物的实际经过年数正相关
正常使用的磨损
——由人工使用引起的
与使用性质、使用强度和使用年数正相关
意外的破坏损毁
——因突发性的天灾人祸引起的
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土地价格V=土地征用等费用A+土地开发成本B+利息C +利润D+税费E+土地增值收益F
A1000 0105.0 66.67
B250000020500 1000000
C A 1 3 % 4 1 B 3 % 1 3 % 3 0 1 B 7 % 1 3 % 0 1 3 .由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、 落后和不适用所造成的其价值损失
3、经济折旧 ——外部性折旧
供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、 空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化
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（三）求取建筑物折旧的方法
耐用年限法 实际观察 成新折扣法 混合法
直线法 余额递减法 年数合计法 偿债基金法 综合法
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1、直线折旧法
Di——第i年的年折旧费 Di=D C——建筑物重新购建价格 L——残值 N——耐用年数
R——残值率
R L C
计算公式：
h
D C L N
D C 1 R
N
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累计折旧额
t
C1R
X t Di Dt
i 1
t N
建筑物的现值
8 8 1 1 ％ 0 5 1 0 . 5 % 2 4 1 2 % 7 1. 5 0 元 / 4 8 平 3 方
h
28
三、建筑物折旧 （一）概念
估价上的折旧是指有各种原因所造成的建筑物价值的损失 折旧=重新购建价格-建筑物在估价时点时的市场价值
（二）建筑物的折旧因素
有形折旧 无形折旧
50%
30%
20%
0
1
2
3
I = 600×50%×[(1+8%)3－1]+600×30%×[(1+8%)2－1] +600×20%×[(1+8%)1－1]
=117.47
h
10
（五）销售税费
1、销售费用 广告宣传、销售代理费
2、销售税金及附加 营业税、城市维护建设税和教育附加
3、其他销售税费 应由卖方负担的交易手续费等