房地产估价第六章 市场比较法

三、建立价格可比基础
（一）统一付款方式
——五统一
将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时 一次付清的价值
（二）统一采用单价
土地：土地单价、楼面地价
建筑物：建筑面积、套内建筑面积、使用面积
仓库：体积
停车场：车位
旅馆：床位
保龄球馆：球道 码头：船泊
网球场：球面
租赁住宅：每套单元的租赁价格
第六章 市场比较法
某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价 调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易 比正常的市场价格高5%左右，试进行交易情况修正。
正常5 价 0 0 格 1000 47元 6/平 2 方米 105
房地产估价第六章 市场比较法
房地产估价
§6-1 市场比较法概述
一、基本概念
（一）其他名称
比较法
市价比较法 买卖实例比较法 交易案例比较法
市场法
交易实例比较法 市场资料比较法 直接交易案例比较法
第六章 市场比较法
房地产估价
一、基本概念
（二）市场比较法概念
将待估对象房地产与在较近时期内已经发生 了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生 了交易的类似的房地产的既知价格，通过交易情 况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因 素修正等，最后得出待估房地产最可能实现的合 理价格。
房地产估价
三、建立价格可比基础
（三）统一币种和货币单位 币种：人民币、美元…… 单位：元、万元……
（四）统一面积内涵
建筑面积的价格=使用面积的价格×使用面积占建筑面积的比率 使用面积的价格=建筑面积的价格÷使用面积占建筑面积的比率
（五）统一面积单位
平方米，公顷、亩、平方英尺、 坪……
第六章 市场比较法
列表
第六章 市场比较法
房地产估价
第六章 市场比较法
房地产估价
（三）收集资料的途径
1、查阅政府有关部门的房地产交易资料 2、查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的
广告，查阅有关房地产交易的信息 3、扮装成欲购房地产的顾客 4、参加房地产展示、交易会，了解各类房地
产的信息、行情 5、同行之间随时交流、互相提供行情资料 6、其他途径
类似房地产——指在用途、建筑结构、所处 地区等方面，与估价对象房地产相同或相似的房 地产。
比准价格——用市场比较法估价求得的价格
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房地产估价
二、理论依据
替代原理
第六章 市场比较法
房地产估价
三、应用条件
（一）基本条件
1、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源 2、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料
（二）具体条件
1、充分的交易实例资料 2、资料具有相关性 3、市场供求关系基本一致 4、明确显示具备的条件 5、资料必须详实可靠
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四、对象
不适用对象： 1、非交易性房地产 2、少有交易的房地产
适用对象：交易性房地 产
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房地产估价
五、市场比较法估价步骤
求出比准价格 进行各项修正 建立价格可比基础 选取可比实例 搜集交易实例
C1000100875元 00 /平方米 144
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§6-3 各项修正计算
一、交易情况修正
（一）修正目的 将可比实例的实际而可能不是正常的价格修正为正常价格
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（二）造成成交价格偏差的因素
1、有利害关系人之间的交易 2、急于出售或急于购买的交易 3、不了解市场行情的交易 4、特别动机或偏好的交易 5、特殊交易方式的交易
第四章 市场比较法
房地产估价
二、选取可比实例
——质量/数量要求
1、处在同一供求范围
2、用途相同
3、结构类同
可比实例面积
4、规模相当 0.5 ≤ 估价对象面积 ≤2.0
5、档次相当
6、权利性质相同
7、时间接近 <1年
8、交易类型相近
9、可修正为正常价格
10、数量足够 3~10
第六章 市场比较法
房地产估价
土地——繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共 配套设施完备程度、城市规划限制等区域因素；土地面积大 小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、 地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限……
建筑物——建筑物新旧程度、装修、设施设备、平面布 置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向……
3、成交价格、成交日期、付款方式
房地产估价
举例
将实例A、B、C统一为以人民币表示的 每平方米建筑面积单价
A实例：建筑面积：200平方米 成交价格：160万元人民币 付款方式：成交日付50万元，半年后付50万元 一年后付60万元，月利率0.5%
A 5 0 10 5 .5% 0 610 6 .5% 0 1 220 707 元 5 /平 2 方米
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房地产估价
（二）造成成交价格偏差的因素
6、交易税费非正常负担的交易 7、相邻房地产的合并交易
例：
A B 30万元 30万元
C 90万元
合理价格：45万元 成交区间：30~60万元
8、受债权债务关系影响的交易
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房地产估价
（三）交易情况修正的基本公式
正常价格 =可比实例价格×交易情况修正系数
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房地产估价
§6-2 可比实例的选择
一、搜集交易实例
（一）收集资料的范围
1、按类似房地产交易的频繁程度定
交易频繁 ——小 交易较少 ——大
2、按房地产的性质与类型定
住宅 ——小 厂房 ——大
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（二）收集资料的内容
1、交易双方情况及交易目的
2、交易实例房地产状况
可比实例的成交正 价常 格情况分值 可比实例情况分
可比实例的成交价1格00
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房地产估价
举例
Biblioteka Baidu
某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价 调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易 比正常的市场价格低5%左右，试进行交易情况修正。
正常价 50 格 01000 52元 6/平 3 方米 95
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房地产估价
举例
B实例： 建筑面积：3300平方英尺，成交价格：29万美元 汇价为：1美元=8.27元人民币
付款方式：成交日首付10万美元， 余款向银行申请10年期抵押贷款
B2 98.2 71.0 767 48元 2/平 3 方米 3300
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房地产估价
举例
C实例： 建筑面积：144平方米 套内建筑面积：108平方米 成交价格：套内建筑面积价格每平方米10000元 付款方式：成交日一次性付款