信贷相关货币政策与房价关系论文

信贷相关的货币政策与房价关系研究【摘要】我国房地产市场呈现了多年的繁荣景象，近年，政府积极采取了货币政策在内的各种措施予以调控。2007年发生在美国的次贷危机是一场关于房价与货币政策典型“互动”实例，货币政策与房价关系密切，它既能促进房地产繁荣，同时也能滋生经济危机。于此，采用文献分析法，以美国次级抵押贷款与房价的关系为例，探讨了信贷相关的货币政策与房价的关系。

【关键词】信贷；货币政策；房价；美国；次级抵押贷款

1 引语

美国在2007年产生了次贷危机，并影响了美国的金融市场，进一步升级为金融危机，由于美国是世界上最大的经济体，因此发生在美国的经济危机对全球的经济产生了很大的影响。这一金融危机是由次级抵押贷款导致的，使房价贬值。这充分体现了货币政策对房价具有很深远的影响。

2 货币政策概述

狭义的货币政策是指国家中央银行为了稳定物价，并进一步促进本国经济增长，提高就业率，实现国际收支平衡，而采用各种手段调控货币供应量和借贷利率，来影响国家的经济的方针，这些手段有调整贴现率和法定准备金率、公开业务等等。广义货币政策则指中央银行、政府以及有关部门所颁布的与货币有关的规章制度[1]，保持国家金融稳定的一切有力措施，通常包括政府的金融体制改革以及货币规则的重新制定等。

货币政策还可以分为紧缩性与扩张性截然不同的两类。紧缩性货币政策是指减慢货币供应增长速度和比例，进而影响社会总需求。在紧缩性政策条件之下，银行对信贷的审批非常严格，贷款较为困难，同时利息率也比较高。因此，政府和中央银行往往在过通货膨胀很严重的情况下采用这种货币政策。扩张性货币政策是在通货紧缩的情况下采用的，与紧缩性货币政策相反，是加快货币供应增长率的提高，从而刺激社会总需求，在这一货币政策下，银行对信贷审批不严，企业进行信贷融资相对容易，利率也比较低。

在我国，主要有两部分信贷与房地产相关[2]。第一部分为开发房地产资金中的国内贷款部分。第二部分为个人按揭贷款。国内贷款是指房地产开发商们利用正在进行或己完毕的房产开发项目作为抵押，向商业银行申请贷款，向银行进行信贷融资，给已经开发的房地产的后期运行争取资金，或者用来开发新的房地产项目。理论上，房地产开发资本来源之一的国内贷款部分，应该属于房地产企业为国家房屋建设开发向银行融资而获得的资金。但实际上，房地产开发资金来源中的国内贷款部分增加，表明房地产行业的开发建设费用提高，而建成之后的房地产价格却出现下跌这一反常的情况。在我国房地产市场中，开发建设费用增加，欲出售房屋增多，而房价却反而下跌的情况是经常出现的。而个人按揭贷款却表现出与国内贷款完全不一样的情景，它与房价之间存在比较强的正相关性。

3 美国次级抵押贷款与房价

3.1 次级抵押贷款介绍

次级抵押贷款是美国的一种金融创新，它让穷人和收入不稳定的人能够用自己的房产来抵押，从而进行贷款融资。次级在美国往往指信用评级比较差的贷款者，它们往往具有收入低，还款能力不强，少有积蓄。这些人主要是墨西哥人以及黑人等有色人种，次级贷款的目标在于让这些低收入者早日实现美国梦，在美国拥有一套真正属于自己的房子，美国政府为了满足这些人以及全美的这个梦想而创造性的设计了次级抵押贷款。但实际上，商业银行修改借款合约，为这种还贷能力低的信用不好的人群提供贷款，最严重的问题就是借款能否收回这一问题，为低收入者提供贷款的风险是很高的。而次级贷款者的风险要高于优质借款者，而且就算这些风险成为可能，贷款的高利率也可以补偿所受的损失。因此银行需要降低贷款的审查标准，让这部分低收入的人贷到款。但是关键问题在于就算银行降低了审查要求，将贷款以高利率贷给这些低收入人群，这些人也不会接受这一高利率的贷款。因此设计次级抵押贷款的人就允许这些反贷能力低的贷款者可以再次融资，可是再词融资是有很多附着条件的。

3.2 次级抵押贷款与房价

设计次级抵押贷款的人创造性的提出了再融资条款，让次级借款者接受高利率的贷款。他将次级抵押贷款的利率分为两个阶段，前一阶段的利率是固定的，而后一阶段则不是固定的。次级贷款利率多以2/28、3/27形式出现[3]，这是指30年的贷款年限，前两

年贷款利率固定，后面28年是利率不固定，或者前3年是利率固定，后面27年利率不固定，固定利率比较低，但是浮动利率非常高。举例子来说，2006年的一个次级借款者申请了2/28形式的次级抵押贷款，前两年，他要支付7.8%的利率，虽然利率较高，但是购房者还能勉强支付得起，但是到了2008年，他就要支付高且不稳定的利息，要支付同期的贷款高出6.1%的利息。他要支付ns%的年利率，这个利息太高，直到他无力支付起利率，此时他可以选择再融资，或卖掉房子来还贷款。

当房价上升的时候，借款人建立起自己房子的权益。房子的权益是指房价大于贷款的净值。如果抵押品价值超过了贷款的价值，放款人几乎没有什么风险，金融界一般用ltv来度量这个风险的大小，ltv是贷款和房价的比值， ltv较小，放款人风险较小； ltv 较大，放款人风险较大[4]。放款人一般是不会预测未来很久以后的房价的，他们希望早点结束这种有风险的贷款。如果借款人通过再融资的方式抽出他们的权益，即放款人自己再通过再融资的方式，或者这部分权益，即房价超过贷款的部分，那么实际上是借款人的权益受到了损害。为了预防发生这种情况，他们设置了很高的提前偿还惩罚金。

次级贷款者在其收入无法偿还抵押贷款所需要支付的本金和利息的时，再融资能力将非常重要。但是否能够获得再融资，其决定权在银行而不在购房者，资产价格上涨的情况下，银行愿意为信用程度较差的购房者提供再融资服务。银行在资产价格上涨的时候，

会为房地产提供更多的资金，助推资产价格泡沫。但是在房地产价格下跌时，银行拒绝为购房者提供再融资，购房者将因为自身的净权益价值为负而选择违约。银行变化信贷政策会促使资产价格变化更加严重。这在我国的房地产市场中，类似的现象也是存在的：当银行调高首付比例、减少贷款利率优惠，严格控制二套、三套房按揭时，房地产投机、投资需求大幅度下降，投资者大量抛售房产，房地产价格下跌，反之，则房地产价格上涨。但是不同的是，中国银行很少提供零首付按揭贷款，投资者初始净权益一般大于零，投资者选择违约的成本大于零，且银行按揭贷款的放贷条件较美国苛刻的多，因此，中国的按揭抵押贷款违约率要远远低于美国。但是将抵押品市场价格与抵押再融资挂钩，将使得资产价格波动性更大，信贷对资产价格起到了明显的涨时助涨跌时助跌的作用。

4 结语

货币政策影响房价波动，货币供应量的膨胀促进房价上涨，由此决定了银行信贷存在潜在而现实的风险和危机。与信贷相关的货币政策对房价具有十分重大的影响，因此，应该高度关注货币政策与房价的关系，避免房地产的虚假繁荣。为实现经济的持续健康发展，有必要合理控制货币供应量增长速度，尤其是投机性信贷；避免因供不应求造成购房者心理恐慌而盲目入市，进而抬高房价的现象发生。

参考文献：

[1]高喜伍.论我国农村文化建设的问题及对策[d].长春：吉林