法律意见书-物业

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物业公司司法建议书

物业公司司法建议书
本案涉及物业服务公司的合同纠纷，我公司作为被告，对此提出以下建议：
一、认真审查合同
合同是双方约定权利义务的法律文书，应当认真审查合同中的条款，了解各自的权利义务，并严格按照约定履行。

如有涉及解释、执行等问题，应当通过法律途径解决。

二、保持公正公平
作为物业服务公司，我们应当始终保持公正公平，遵守相关法律法规，维护消费者的合法权益。

在处理合同纠纷时，应当坚持客观公正立场，按照法律规定办事。

同时，在与消费者交涉时，应当尽可能体现人性化管理，注重维护消费者的利益。

三、积极履行合同
物业服务公司作为合同的服务方，应当积极履行合同中的各项服务承诺，提供优质的服务，确保消费者的权益得到有效保障。

如有争议，应当及时与消费者协商解决，避免引起不必要的纠纷。

四、依法维权
在遇到不法侵害或合同纠纷时，我们应当依法维权，通过法律途径解决问题。

同时，我们应当认真履行法院的判决决定，接受监管机构的监督，保障消费者的合法权益。

最后，我们再次重申，我们将始终秉持公正公平原则，认真履行合同承诺，依法维护消费者的合法权益。

感谢法院的审理，愿意接受
法院的判决决定。

此致
敬礼！。

徐顺法诉复瑞物业管理公司管理纠纷法律意见书

徐顺法诉复瑞物业管理公司管理纠纷法律意见书法律意见书一、委托人：徐顺法，男，汉族，住上海市复星新苑小区，身份证号码：电话号码:二、受托人：晋律师、章律师三、委托事项:就委托人对上海复瑞物业管理公司物业管理纠纷问题提供法律意见。

四、委托人提供的资料：(一)、公共契约(二)、物业费缴费凭证(三)、小区居民联名要求物业公司安装铁门窗的信件(四)、通往垃圾场的小铁门及场外矮墙的照片(五)、小区居民要求启用监控设备的公开信（六）、业主座谈会记录五、出具本法律意见书的法律依据最高法院《关于审理人身损害赔偿案件适用案件适用法律若干问题解释》《中华人民共和国侵权责任法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》六、根据本法律意见书第四条委托人提供的资料和事实情况以及第五条的相关法律规定，作出如下法律法理分析：(一)、事实情况于2006年6月，在徐顺法和老伴周玉芳在上海沪太路买了一套商品房。

同年8月7日与上海复瑞物业管理公司签订了有关物业管理的公共契约。

而后，徐顺法、周玉芳和他们的小女儿徐明姿住进新居。

但不幸发生了，于2001年3月5日一名犯罪分子潜入了徐顺法的家中，进去了徐明姿的卧室，以极其残忍的手段将其奸淫致死。

委托人认为其女儿的死与复瑞物业管理公司的失职有关，正是因为物业公司工作上的失职和违约给犯罪分子创造了有利条件，造成其女儿徐明姿被害。

因此要求复瑞物业管理公司承担赔偿责任。

（二）、根据案件事实分析，委托人对于复瑞物业管理公司的行为既可以提起违约之诉又可以提起侵权之诉，现对这两种诉讼不同进行分析。

（1）诉讼的主体不同如果选择违约之诉，则只有委托人和其老伴可以作为原告提起诉讼，如果选择侵权之诉，则委托人、委托人老伴及委托人的大女儿和女婿都可以作为原告提起诉讼。

（2）举证责任不同如果选择违约之诉，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款在合同纠纷案件中，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，对于是否尽到了安全防范义务的举证责任由复瑞物业管理公司承担。

万通物业与黄金假日旅行社物业纠纷法律意见书

2016年万通物业与黄金假日旅行社物业纠纷法律意见书法律意见书尊敬的审判长及人民审判员：原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司（以下简称“万通物业”）诉北京黄金假日旅行社有限公司（以下简称“被告”）物业服务合同纠纷一案，2016年5月9日在贵院公开开庭审理，诉讼代理人陈丽受被告北京黄金假日旅行社有限公司委托，现发表如下法律意见：一、“万通物业”按照28.25元/建筑平米·月的标准向被告主张物业费没有法律依据和事实。

1、2009年至今被告与“万通物业”不存在《物业服务合同》关系。

2006年5月29日万通业主委员会与“万通物业”签订了附期限的《物业服务合同》，该合同有效期为2006年1月1日至2008年12月31日。

（详见证据一，2006年《物业服务合同》）因此，该2006年《物业服务合同》已经于2008年12月31日依约终止。

而自2009年至今，虽然被告一再主张，万通业主委员会至今也未主持召开业主大会商讨物业公司选聘、解聘以及物业服务费的收取方式、收取标准等关系广大业主切身利益的事宜。

根据国务院《物业管理条例》第十一条第四项规定：选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。

根据《北京市物业管理办法》第十一条第三项规定：确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案由业主共同决定。

根据《北京市物业管理办法》第二十四条规定：物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。

根据《北京市物业管理办法》第二十七条规定：物业服务合同终止物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接，并撤出物业管理区域。

根据以上法规的规定，万通业委会应当主持召开业主大会，由全体业主商讨物业公司的选聘以及物业服务费收费标准、物业服务合同的签订等事宜，而万通业委会自2009年至今未召开业主大会，全体业主也未能按照法律规定的程序与“万通物业”续签《物业服务合同》。

因此，自2009年以来万通业主委员会与“万通物业”不存在物业服务合同关系，被告也与“万通物业”不存在物业服务合同关系。

物业代理意见书

物业代理意见书尊敬的物业代理公司：我是该小区的一位业主，通过这封意见书，我想向贵公司提出一些建议，希望能与您讨论并改进我们小区的物业管理，以提供更好的居住环境和服务质量。

首先，我们希望能够加强小区的安全管理。

近期，小区内发生了多起入室盗窃事件，给业主们的生活带来了很大的困扰与担忧。

我建议贵公司安装更多的监控摄像头，并修复已经损坏的摄像头，以便能够更好地监控小区的安全状况。

另外，我们还建议加强小区的出入管理，比如增加门禁系统，仅有业主和授权人员才能进入小区，这样可以更好地控制小区内的人员流动，提高小区的安全性。

其次，小区的公共设施维护方面也需要加强。

小区内的绿化带和花坛需要定期修剪和浇水，以保持整洁和美观。

公共区域的维修也需要及时到位，如修复损坏的电梯、楼道灯以及门禁系统等。

另外，小区内的垃圾分类和清理也需要加强，比如增加垃圾分类桶的数量，定期清理垃圾，以保持小区的环境卫生。

对于物业代理公司的服务质量，我们也提出建议。

首先，希望能够加强物业管理人员的业务培训，提高服务质量和专业水平。

物业管理人员应当具备良好的沟通能力，能够及时回应业主的问题和需求，并积极参与小区事务的处理。

其次，建议在小区内设立物业服务中心，方便业主咨询和投诉。

这样可以更好地沟通和解决问题，提高服务的满意度。

此外，我们希望能够提高物业费的透明度。

物业公司应当及时向业主公布各项费用的具体用途和费用清单。

我们建议贵公司定期举办业主大会，向业主们汇报工作情况和财务状况，并接受业主们的监督和建议。

最后，我希望贵公司能够加强与业主的沟通与合作。

我们建议定期举办业主座谈会，听取业主们的意见和建议，并与业主们共同商讨小区的管理和规划。

这样可以更好地解决问题，提高业主的参与感和荣誉感。

总之，以上是我对贵公司物业代理工作的一些建议。

我相信通过您的努力和改进，我们小区的物业管理会变得更加完善和优质。

希望贵公司能够认真对待业主的意见和建议，为我们提供更好的居住环境和服务质量！谢谢您的关注和支持！此致，业主敬上。

给业主的法律意见书怎么写

给业主的法律意见书怎么写尊敬的业主：我是您的法律顾问，在业主大会上，有一些常见的问题被提及，因此我写信给您提供一些法律意见。

以下是我对这些问题的解答和建议：首先，有一位业主问到是否可以在自己的住所内养宠物。

根据我们的法律解释，业主在自己的住宅内有一定的自由权利，包括养宠物。

具体而言，养宠物的前提是不违反法律法规并尊重社区管理条例。

因此，请业主确保您的宠物不会对他人造成骚扰或妨碍他人居住。

另一个问题是关于业主大会和业主委员会的权力和职责。

依据我们的法律体系，业主们可以通过业主大会行使共同管理物业的权利和决策事项。

业主委员会是由业主选举产生，负责代表业主参与物业管理，并监督业主大会的决策执行。

对于大部分常规事务，业主委员会有一定自由裁量权，但需要遵守相关法律法规和社区规章制度。

同时，有一些业主提到了停车位的分配和使用问题。

根据法律规定，停车位属于共有财产，应当根据公平原则进行合理分配和使用。

我们建议业主委员会应当制定明确的停车位使用规则，包括分配、轮换和限制使用等，并与业主一起制定公平公正的使用机制，以减少纠纷的发生。

另外，也有一些疑问涉及业主权益保护。

我们应当明确，作为业主，您拥有合法权益，包括但不限于合理使用物业设施、参与管理事务的主要决策、享受公共区域设施等。

如果您对这些权益的实现存在困难或者争议，请积极与业主委员会或物业管理方协商解决。

在例外情况下，您还可以依法依规向有关部门投诉申诉。

最后，我们希望强调的是，保持良好的社区和睦关系是业主共同的责任。

在物业管理方面，如果您对物业公司的服务质量存有疑虑，您可以与其他业主一起，通过集体行动、联名投诉等方式向物业公司提出建议和要求。

同时，合理有效的意见反馈和沟通将有助于改善管理和维护良好的业主关系。

希望以上的法律意见能对您有所帮助。

作为业主的您，如果还有其他疑问或需要进一步咨询，请随时与我们联系。

我们将竭诚为您提供法律支持和建议。

谢谢！您真诚的法律顾问。

物业监管意见书

物业监管意见书【物业监管意见书】尊敬的物业管理部门：我是小区业主，对小区的物业管理状况有一些不满和建议。

我希望能借此机会表达我对于物业服务的关注和改进的期望。

首先，关于小区的保洁工作。

虽然物业公司每天都有人进行清扫，但是我发现他们的工作态度不够积极，清扫不够彻底。

尤其是在小区的公共区域，经常有垃圾留在地上，尤其是桶边和角落处。

因此，我建议增加保洁人员的数量，以提高清扫工作的效率和质量。

同时，关于小区的绿化管理。

小区的绿化率相对较高，但是植物的护理不够到位。

我经常看到有些植物枯萎或者受到虫害。

建议物业公司加强对植物的养护，定期给予浇水、修剪和除虫等工作，保持植物的健康生长。

另外，小区的安全管理也有待改进。

小区的门禁系统相对薄弱，经常有不明身份的人进出小区。

我建议物业公司加强门禁管理，安装更高效可靠的门禁设备，确保小区的居民和财产安全。

同时，物业公司应增加巡逻保安的数量，加强对小区周边的监控和巡查，及时发现和解决安全隐患。

此外，小区的噪音问题也需引起重视。

有些居民在晚间或者早晨时分大声喧哗，给其他居民带来了困扰。

我建议物业公司加强对噪音的管理，制定规范，对于居民违反规定的行为进行相应的处罚，确保小区的居民能够安静舒适地居住。

最后，我希望物业公司能够加强与业主的沟通和反馈机制。

在小区物业管理的过程中，对于业主的意见和建议应该给予积极的回应和解决。

物业公司可以通过设立业主委员会或者开展定期的业主代表会议等形式，与业主们进行密切的沟通和交流，及时解决业主们的问题和关切。

综上所述，上述是我对小区物业管理状况的不满和建议，希望能够引起物业管理部门的重视。

我相信，通过我们的共同努力，小区的物业管理一定能够得到改善，为居民提供更好的生活环境和服务。

谢谢。

此致敬礼业主：XXX。

关于物业管理相关信访问题的法律意见书

关于物业管理相关信访问题的法律意见书法律意见书针对郭XX的复查复核申请以及相关的法律、⾏政法规、地⽅性法规出具法律意见书。

⼀、关于信访⼈所提诉求。

1，申请⼈提出为什么超出物业正常维修范围，应该由谁负责，以及电梯出现问题造成后果由谁负责？《⿊龙江省电梯安全条例》第⼆⼗九条：“电梯的维护保养应当由电梯制造单位或者依法取得许可的安装、改造、修理单位进⾏”。

《哈尔滨市电梯安全管理条例》第⼗三条：“电梯所有权⼈应当依法承担电梯⽇常管理、维护保养、更新、改造、修理、报废、检验、安全评估、保险等费⽤”。

《物业管理条例》第五⼗三条　住宅物业、住宅⼩区内的⾮住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的⾮住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资⾦。

专项维修资⾦属于业主所有，专项⽤于物业保修期满后物业共⽤部位、共⽤设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他⽤。

　电梯是特种设备，根据以上法规，⼀般由⽣产⼚家定期维修、养护，或者由⽣产⼚家委托有资质的维保单位进⾏保养。

物业服务⼈应及时巡查，发现电梯故障，联系⼚家或维保单位维修、养护。

如果物业服务⼈未及时发现问题，则属于违约⾏为。

如果电梯应予以⼤修、更换，费⽤应⾃业主交纳的专项维修资⾦中⽀出。

尽管法律没有明确规定电梯⽇常维护保养具体的项⽬，但我们可以根据物业公司电梯收费的情况得出结论。

物业公司的电梯基础收费10元，⼀层以上每⾼⼀层加收⼀元，平均下来⼀户⼀年282元。

全楼业主交纳的电梯费也仅仅够电梯的运⾏费⽤和平时物业公司⽇常维护的⼈⼯费⽤以及换⼀些⼩的配件。

电梯更换、⼤修都需要⼤额的费⽤，应当由电梯的所有权⼈也就是业主承担。

对于电梯的更换、⼤修按照《住宅专项维修资⾦管理办法》的相关规定由住宅专项维修资⾦⽀付。

根据建设部、财政部发布《住宅专项维修资⾦管理办法》第三条　本办法所称住宅共⽤部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的⾮住宅业主共有的部位，⼀般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙⾯、门厅、楼梯间、⾛廊通道等。

国企物业出租法律意见书

国企物业出租法律意见书尊敬的委托人：经过调查研究，根据您所提供的情况，我就您公司国企物业出租向您提供以下法律意见：一、背景描述根据您提供的情况，您的公司是一家国有企业，拥有一些物业资产，您希望出租这些物业，以获取收益和利益。

二、法律要求根据《中华人民共和国国有土地使用权法》和《中华人民共和国国有资产法》等相关法律法规，国有企业出租物业需要符合以下要求：1. 合法性：物业所有权属于国有企业，任何出租行为需要获得合法的许可和审批。

2. 公平性：国有企业在选择租户时应遵循公平、公正、公开原则，不得过度倚重政府机关或者某个特定企业。

3. 交易程序：国有企业出租物业需要按照招标、竞争性谈判等公开、公正的程序进行，确保租赁价格合理，有利于国有资产的保值增值。

4. 合同约定：国有企业出租物业需要签订租赁合同，明确双方权利义务，包括租金支付方式、租期、租赁物的使用权和管理责任等。

5. 合规性：国有企业出租物业需要遵守相关法律、法规和政策，比如执行国家土地利用政策、消防安全制度等。

三、建议意见根据上述法律要求，我向您提供如下建议意见：1. 合法许可：在出租物业之前，您需要向相关行政主管部门申请合法的出租许可，确保您的出租行为符合法律和政策要求。

2. 建立租赁程序：您应制定出租程序，包括招租公告、报价、评审和签订合同等环节，确保公平、公正的租赁过程。

3. 合同签订：在与租户签订租赁合同时，您需要明确双方权益和责任，规定租金支付方式、租期、物业使用权和管理责任等事项，确保合同的合法性和有效性。

4. 合规管理：您需要制定相应的管理制度和规章，确保租赁物业的合规管理，包括国家土地利用政策和消防安全制度等方面。

5. 相关手续：在出租物业时，您需要办理相关手续，包括物业抵押、租金发票开具、合同备案等事项，确保出租行为的合法性和合规性。

四、风险提示在物业出租过程中，存在一些潜在的法律风险，比如合同纠纷、租金拖欠、违法使用等问题。

物业纠纷司法建议书

物业纠纷司法建议书
我是某物业企业的法定代表人，本次向法院起诉涉及物业纠纷案件，诚恳希望法院能够审慎处理，公正裁决。

首先，我们认为本案纠纷的主要问题集中在物业服务合同的履行与解除上。

因此，我们建议法院在审理本案时，应当重点关注以下几个方面：
一、物业服务合同的合法性
根据《合同法》的规定，合同应当是双方自愿、平等的协议。

因此，本案中的物业服务合同是否满足这一法律要求，是本案的重要问题。

我们认为，要综合考虑合同签订时的双方意愿、合同的内容和形式等因素，全面评估合同的合法性。

二、物业服务质量的评估标准
物业服务质量的高低是衡量物业服务公司是否履行合同的重要标准。

在本案中，我们认为应当从物业服务内容、服务水平、责任范围、服务质量监管等方面综合评估物业服务质量。

三、解除合同的合理性
合同解除是本案中的争议焦点，合同解除是否合理需要综合考虑合同约定、实际履行情况、双方交涉等因素。

同时，应当注意合同解除的程序是否合法、是否经过必要的协商和通知。

最后，我们希望法院能够公正、客观地审理本案，依法作出公正、合理的裁决。

同时，我们也希望法院能够进一步加强对物业纠纷案件的审判力度，促进物业服务市场的规范化和健康发展。

谢谢！。

物业意见书

物业意见书尊敬的物业管理部门：首先，感谢物业管理部门对小区的辛勤付出和细心照料。

作为小区的业主之一，我们很感激物业部门提供的各项服务和管理工作。

然而，我们也希望能提出一些意见和建议，以进一步改善小区的居住环境和居住品质。

首先，我们希望物业管理部门能够加强小区安全管理。

尽管小区的安全措施基本上是到位和有效的，但是我们认为还有一些地方可以改进。

比如，安装更多的监控摄像头以及设立更多的安全巡逻点。

这样可以更好地防范小区内的不法行为，并且提高居民居住的安全感。

其次，我们建议物业管理部门在小区公共区域进行更多的绿化工作。

目前，小区的绿化还不够充分和美观。

我们建议增加花坛、草坪等绿化景观，为小区增添一片生机和舒适的环境。

同时，希望物业管理部门能够加强对花草的管理和养护，确保绿化景观的长久美观。

另外，我们发现小区的垃圾处理存在一些问题。

垃圾桶容量有时不足，致使垃圾经常堆积在桶旁，给小区的整体卫生状况带来了一定的影响。

我们建议物业管理部门可以增加垃圾桶的数量，或者提醒居民按时倒垃圾，确保小区的环境干净整洁。

此外，我们还希望物业管理部门能够加强小区设施的维护和保养。

一些公共设施如健身器材、游乐场等，使用时间较长后出现一些故障，我们希望能够及时修理和保养，确保小区设施的正常运行。

同时，保持小区道路的畅通和卫生，将落叶、杂物等及时清理，提高小区整体的美观度和舒适性。

最后，我们还希望物业管理部门能够定期组织一些有益的活动，增进小区居民之间的交流和感情。

比如举办社区文艺演出、运动比赛、志愿者活动等，让小区成为一个更加融洽、温暖的大家庭。

同时，通过这些活动也可以提高居民的文化水平和身体素质，为小区打造一个健康、和谐的居住环境。

总之，我们的这些建议和意见都是出于对小区安全、环境和居住品质的关心和建议。

希望物业管理部门能够接受我们的意见，并且积极地改进工作，让小区的居住环境和居住品质得到进一步提高。

再次感谢物业管理部门的辛勤付出，祝愿小区管理工作越来越好！业主一名。

业主大会解聘物业法律意见书

法律意见书双子雅苑小区业主委员会：关于双子雅苑小区业主委员会，要求起诉原物业，沈阳狮城物业服务公司，退还所收取的物业费用一事。

经我所研讨，依据贵处向我所提供的全部材料，现我所发表如下法律意见：一、依据现行物业管理条例规定（《辽宁省物业管理条例》及《沈阳市物业管理条例》），其中《辽宁省物业管理条例》第三十四条业主委员会履行下列职责：（一）执行业主大会的决定和决议，维护业主合法权益；（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和支持物业服务企业履行物业服务合同；（五）监督管理规约的实施；（六）督促业主按时交纳物业服务费及其他相关费用；（七）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；（八）调解业主之间、物业服务企业与业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（九）业主大会赋予的其他职责。

及《沈阳市物业管理条例》第一条.业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责:（—）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;（二）执行业主大会的决定和决议;（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;（五）监督管理规约的实施;（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用;（八）调解业主之间因物业使用、维护和服务产生的纠纷;（九）业主大会赋予的其他职责。

根据上述规定，贵委员会如果想代表双子雅苑小区全体业主起诉沈阳狮城物业服务公司，则需按《辽宁省物业管理条例》第二十四条业主大会会议讨论决定下列事项：（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；（二）选举、罢免或者更换业主委员会成员；（三）确定物业管理方式，选聘、续聘和解聘物业服务企业；（四）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（五）筹集和使用住宅专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）改变共有部分的用途；（八）制定公共绿地管护办法；（九）共用部位、共用设施设备经营方式和所得收益的管理、分配、使用；（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用，以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准；（^一）改变或者撤销业主委员会作出的不适当决定；（十二）法律、法规或者管理规约规定的应由业主共同决定的其他事项。

小区对物业的意见书格式

小区对物业的意见书格式
意见书格式一般包括标题、正文、署名等部分。

标题：
在意见书的最上方，写明意见书的标题，例如“小区对物业的意见书”。

正文：
正文是意见书的主体部分，一般分为引言、表达意见、建议等几个部分。

引言：
在引言部分，可以先简单地介绍小区的情况，如小区的名称、位置、规模等。

还可以表明撰写意见书的目的，即为了向物业反映小区居民的一些意见和建议。

表达意见：
在表达意见的部分，可以列举并具体描述小区居民对物业管理的不满意或者存在的问题，如物业维修不及时、环境卫生差、公共设施损坏等。

可以确保每个意见都有所根据，可以提供一些具体的例子或者证据支持自己的意见。

建议：
在建议部分，可以提出一些解决问题或改进物业管理的建议和措施。

可以根据各个问题提出相应的解决方案，如加大物业维修力度、加强小区环境卫生管理、增加公共设施的维护等。

署名：
在意见书末尾，可以署上小区居民代表的姓名、联系方式等，以便物业能够及时联系到提交意见的居民代表。

以上是意见书的基本格式，当然还可以根据具体情况进行调整和修改，确保表达的意见和建议清晰、具体、合理，并使意见书具备说服力。

物业纠纷司法建议书范文

物业纠纷司法建议书范文[受建议单位名称]：你们好！一、物业纠纷案件中常见的问题。

# （一）服务质量方面。

1. 卫生清洁不到位。

咱们就说小区里的卫生情况，这可是业主每天都能看到的事儿。

有的小区垃圾清理不及时，垃圾桶都满得冒尖了，周围还散落着各种垃圾，这就像在漂亮衣服上打了个难看的补丁。

业主花钱请物业来管理小区，卫生都搞不好，业主能满意吗？这就很容易引发矛盾。

2. 安保存在漏洞。

小区的安全就像业主们的“定心丸”。

可有些物业在安保方面做得实在让人不放心。

门禁形同虚设，外来人员随便进出，这就好比把小区的大门敞开，什么人都能进来溜达一圈。

要是发生了盗窃之类的事情，业主能不找物业算账吗？# （二）费用收取方面。

1. 收费不透明。

物业收费就像是一场“神秘的交易”。

有些物业没有把收费项目、标准明明白白地告诉业主。

业主稀里糊涂地交钱，心里肯定不舒服。

比如说物业费里到底包含哪些服务内容，公共区域的水电费是怎么算的，这些都不清楚。

业主觉得自己的钱花得不明不白，就会对收费产生抵触情绪。

2. 乱收费现象。

还有些物业啊，胆子可就更大了，竟然乱收费。

本来不该业主承担的费用，非要加到业主头上。

这就好比去饭馆吃饭，菜单上没有的菜，服务员却硬要你买单，业主能乐意吗？# （三）业主方面的问题。

1. 业主缺乏契约意识。

有的业主在签订了物业服务合同之后，就把合同当成了摆设。

他们觉得只要自己不满意，就可以不遵守合同规定，不按时交物业费。

这就像是跟人订了个约定，自己却单方面毁约，这也是导致纠纷的一个原因。

2. 业主委员会未能有效发挥作用。

业主委员会本应是业主和物业之间的“桥梁”，可在有些小区，这个“桥梁”却没搭好。

要么是业主委员会成员不作为，对物业的监督不到位；要么是业主委员会缺乏和业主的沟通，不能代表业主的利益和物业进行有效的协商，导致业主和物业之间的矛盾越积越深。

二、针对上述问题的建议。

# （一）对物业的建议。

1. 提升服务质量。

卫生清洁方面：制定详细的卫生清洁计划，增加清洁人员的巡查次数，确保小区内的公共区域时刻保持干净整洁。

物业费纠纷法律意见书

物业费纠纷法律意见书尊敬的委托人：关于物业费纠纷案件，本律师事务所经过仔细研究并依据相关法律法规，特就该案向您提供以下法律意见：一、案件背景您作为委托人，是某小区的业主，目前与物业公司就物业费的收取和费用金额存在纠纷。

您认为物业公司在收取物业费过程中存在错误和不合理之处，因此拒绝缴纳全部物业费。

二、法律分析1. 物业管理服务合同的法律效力根据《合同法》第十一条，自愿订立的合同双方均应遵守合同约定，不得任意违约或单方面修改合同内容。

物业管理服务合同是您与物业公司自愿订立的合同，具有法律效力，各方有义务按合同约定履行。

2. 物业费的计算标准和收取方式根据《物业管理条例》第十二条，物业费的计算标准和收取方式由业主大会决定，并通过公告告知业主。

物业公司在收取物业费时，应按业主大会决定的标准和方式进行，否则可能构成违约。

3. 物业费纠纷解决方式根据相关法律规定，物业费纠纷可以通过以下途径解决：（1）和解协商：委托律师与物业公司进行协商，寻求双方和解解决纠纷。

（2）仲裁：双方共同选择具备仲裁资格的仲裁机构，提交仲裁申请，并尊重仲裁裁决结果。

根据《中华人民共和国仲裁法》第五条，仲裁裁决有法律约束力，对双方具有执行强制力。

（3）诉讼：如和解协商或仲裁无法解决纠纷，双方可将纠纷提交法院进行诉讼。

三、法律建议根据本事务所对案件的分析，建议您采取以下措施来解决物业费纠纷：1. 协商解决：您可委托本律师事务所作为代理人，与物业公司进行协商，就物业费的金额和收取方式等问题进行沟通和协商，以达成双方都满意的解决方案。

2. 仲裁申请：如协商无果，您可选择提交仲裁申请，委托有经验的律师向相关仲裁机构提出仲裁申请，要求仲裁机构对该纠纷进行调解或判决。

在仲裁过程中，请务必提供相关合同、收据、通知等证据，以证明自己的主张。

3. 诉讼：如果仲裁结果不满意或对方方拒不履行仲裁裁决，您可以向法院提起诉讼，请求法院根据相关法律规定进行判决，并要求对方承担相应法律责任。

国企物业租赁法律意见书

国企物业租赁法律意见书尊敬的委托方：根据您的要求，我们特为您提供如下关于国企物业租赁的法律意见：一、国企物业租赁的法律依据国企物业租赁行为的法律依据主要包括《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》等法律法规。

二、国企物业租赁的主要权利义务国企物业租赁双方应当根据自愿、平等、公平的原则，签订租赁合同，并明确各自的权利义务。

1.出租人的权利与义务：（1）出租房产并准予承租人合法使用；（2）收取合法的租金；（3）维护房产的正常运行和合法的权益；（4）保证交付物件的合法用途符合约定。

2.承租人的权利与义务：（1）支付租金，并按时支付；（2）合法使用出租物件，不干扰其他租户和邻居的正常生活；（3）必要时维修和维护租赁物件；（4）如租赁期满，按照约定返还租赁物件。

三、国企物业租赁可能涉及的法律风险1.违法用途风险：出租人应确保租赁物件的合法用途，避免违法用途的风险，如出租房地产被用于非法经营等活动。

2.租金支付风险：承租人应按时支付租金，如逾期未支付或拖欠，则可能面临违约责任的风险。

3.房产维护风险：承租人在使用期间应妥善维护和保养房产，如果因使用不当导致损坏，则可能需要承担修缮费用。

4.纠纷解决风险：租赁过程中可能发生纠纷，在签订合同时应明确解决纠纷的方式，并约定协商、仲裁或诉讼等方式。

四、法律建议1.明确租赁内容：合同应明确双方的权利义务，包括租赁物件、租金、租期、用途等内容，避免引发纠纷。

2.合法用途：出租人应确保租赁物件的合法用途，避免违法用途的风险，例如商业用途、住宅用途等。

3.支付租金：承租人应按时支付租金，避免违约风险，并可约定逾期违约金和提前终止合同的方式。

4.物件检查：租赁双方应在交付房产前进行物件检查，并记录房产的现状，避免纠纷。

5.纠纷解决方式：合同应明确纠纷解决的方式，如协商、仲裁或诉讼等，以避免纠纷扩大和耗费过多的经济和时间成本。

综上所述，国企物业租赁涉及的法律风险需要双方合同明确约定，并遵守国家相关的法律法规。

如果我是物业公司的法律顾问,我对物业公司的法律建议

如果我是物业公司的法律顾问,我对物业公司的法律建议1、物业管理服务既有一般服务行业的特征，又有其独特的个性，表现为：（一）制约性：①政策因素；②业主因素；③发展商因素；④技术因素；⑤环境因素。

（二）相对长期性。

（三）双方满意性。

（四）差异性。

（五）情感密集性。

2、服务至上是任何服务性企业永远不变的宗旨，物业管理企业所从事的一切活动要使业主称心、满意，其核心就是要提供优质服务。

管理中的服务工作，一是长期性，二是群众性。

因此物业管理中要始终贯彻“精致服务，对民负责“的思想，寓管理于各项服务之中。

3、在各楼层洗手间的洗手池上方设温馨提示“本楼层的保洁员联系电话：XXXXXXXX”。

设置保洁员联系电话的好处：由于保洁员要负责2－3层楼的保洁工作，有时在其他楼层工作，本楼层的办公室遇到打撒了茶水等情况就可以打电话通知保洁员马上到场清理。

4、（一）承诺，是服务的重中之重。

首先，要对承诺要量力而行，建议公司检查目前服务项目和标准，有没有超出能力范围，如果有，则加以修改或另想其他简便有效的办法；其次，对已做出和公开的承诺尽力去实行，建议我们每天对照已制定的工作要求和标准，逐一落实。

（二）细节，决定了服务的效果。

树立自己很重要的意识，从自己的一言一行做起，在礼仪、仪表及工作效果方面，为自己订出各类应注意的细节，分析出哪些是重要的细节，哪些是导致不良好效果的细节，并加以改正和克服。

为防止学习过多细节会影响自己的工作和服务，应同时删除与工作目标不相吻合或不必要的细节和不良习惯，让自己说话办事利索爽快，提升效率。

（三）沟通，是连接服务各环节的重要渠道。

良好的沟通在服务工作中起到了重要的连接作用，缺少了这种沟通，我们许多服务的要求不清，服务事故的责任也难区分。

因此，建议：完善服务员之间、服务环节之间的渠道，这种渠道可以是事项登记本，也可以是其他ISO的记录表格等。

上面要对客户要求予以准确的记录和反映，让下一时段或下一环节服务员清楚掌握客户动态，从而提供准确到位的服务。

国有租赁物业法律意见书

国有租赁物业法律意见书尊敬的先生/女士：我写此法律意见书是为了就您关于国有租赁物业事宜提出的法律问题进行评估和解答。

根据您的描述，您作为一名企业家，在经济逐步发展的背景下，计划扩大自己的企业规模，并考虑租赁一处国有物业作为企业经营场所。

在此背景下，您希望了解国有租赁物业的法律相关问题，包括获得该物业的权利和义务，以及如何确保您的经营活动在合法范围内进行。

首先，根据中国法律，在国有租赁物业方面，您需要了解以下几个重要问题：1. 国有物业租赁的程序和要求：作为租赁方，您需要与国有物业的管理机构进行租赁协商，并达成租赁合同。

租赁合同应当明确约定双方的权利和义务，包括租金、租期等主要条款。

在缔约过程中，您应当按照法定程序进行租赁审批和登记手续，并遵守相关法律法规的要求。

2. 租金和租期：根据中国法律，租金应当合理，并按照租赁合同约定的期限支付。

国有物业的租金标准由国家或相应管理机构规定，并根据市场情况进行调整。

双方应当通过协商达成租金支付方式，并明确租期的起止时间。

3. 国有物业的使用权和限制：虽然您通过租赁获得了物业的使用权，但国有物业仍然属于国家所有，您只是获得了物业的使用权，而非所有权。

因此，在租赁期间，您应当遵守国家和管理机构的相关规定和要求，不得擅自改变物业的用途，不得将物业转租或以其他方式非法利用。

此外，为了确保您的经营活动在合法范围进行，您还需要考虑以下几个问题：1. 商业许可证和相关资质：根据中国法律，您在经营某些特定行业时可能需要获得特定的许可证或资质。

您应当了解自己的行业是否需要相关许可证，并在开始经营前及时申请和获得许可证。

2. 物业保护和责任：作为租赁方，您对国有物业的保护和维修负有责任。

您应当定期检查物业的安全性和正常运行，并承担相应的维修和修缮费用。

如有必要，您可以与管理机构达成相关协议以明确责任和义务。

3. 与邻居的关系：在租赁物业时，您必须遵守与邻居之间的合理用地规则，尊重周围环境。

关于东方半岛花园物业管理合同纠纷的法律意见书

关于东方半岛花园物业管理合同纠纷的法律意见书
江平
【期刊名称】《住宅与房地产》
【年(卷),期】2003(000)06s
【总页数】1页(P34)
【作者】江平
【作者单位】中国政法大学终身教授、博士生导师
【正文语种】中文
【中图分类】F299.23
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