法律意见书-物业

法律意见书

深圳市××管理有限公司：

本律师受托就贵司所关注的对车位、车库相关权益的法律规定提供如下法律意见，供参考。

随着我国经济的不断发展，城市化进程日益加快，家庭汽车逐步普及且日渐成为城市居民出行的代步工具，车库、车位作为代步工具的主要存放地点，其所具有的使用价值和商业价值也日益显现，从而引起的关于车位、车库所有权的争议也越来越多。我们认为，在开发商将商品房出售给业主后，车库、车位产权归谁所有，应主要依双方签订的商品房买卖合同而定，如果合同约定车库属于业主所有，自然应依合同约定处理；如果合同没有明确车库产权的归属，应按照“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则确定归属权。理由是：

一、相关法律对车位、车库的规定

1、《物权法》中对车位、车库的相关规定

根据《物权法》第七十四条第二款：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”

①、关于车库的归属问题

所谓车库是指隶属于整个小区，具有独立的空间，用此存放车辆为目的的附属建筑物。严格地说，车库可分为地上车库和地下车库两种。对于地上车库，有可能是开发商独立兴建的建筑物，对于开发商独立兴建的建筑物，其车库的所有权应当属于开发商。也可能是业主共有土地之上建造的，其归属在法律上既可能被确定为开发商或者业主共有。根据《物权法》第74条第二款的规定，当事人应当是开发商和各个业主两者，都可以通过出售、附赠或者出租等方式约定其归属。约定归属是私法自治原则的体现，有利于开发商和业主通过平等协商来实现自身的意志和利益。而对于在业主共有土地之上建造的车库，其所有权我们认为应当归所有业主共同拥有。

对于地下车库，因其不是作为建筑物的附属设施兴建的，因此它既不

能说是在开发商的土地上建造的，也不能说是在业主共有土地使用权上兴建的。我用《物权法》并没有对地下车库的归属单独说明，而是采用与地上车库相同的约定归属原则，显然是认为仅仅以土地使用权的归属标准来区别车库的所有权并不能处理如今纷繁复杂的现实情况。地下空间利用权虽然是包含在土地的使用权中，但其并非能够随其专用部分的购买而当然取得，地下空间的使用权归属应当根据规划来确定。换言之，地上建筑物与土地使用权不能分割使用的原则，并不适用于地下建筑物与土地使用权的关系。且车库作为可以独立使用的对象，更不应属于小区的公共设施。因此以约定的方式来确定地下车库的所有权较为合理。

②、关于车位的归属问题

所谓车位是指区别于车库，在小区路边、空地等地点用于停放车辆的设置。

对于一般的车位而言，车位具有独立使用价值，是开发商计入建筑成本，并利用预售房款垫付建设的。车位的的使用权与建筑物的所有权具有较大的独立性，建筑物的所有权的转移并不具有涉及车位的效力。但小区的停车位主要是为了小区的业主的停车方便所建造的。如果小区的车位离开了建筑物的存在必将降低其效用。因此单纯的将车位归属于开发商或是业主都是不合适的。《物权法》对于车位采用约定归属与法定归属相结合的形式来决定其性质。

而对于占用业主其有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，法律明确规定了业主的所有权。也就是说，业主共有道路或者其他场地上修建的停车位的归属应当随着土地使用权的转移而确定为业主共有，商品房款预售合同，商品房销售合同不得以约定排除此类法定车库，或者说不得约定此类法定车库归属于开发商或者物业管理公司，即使有此约定也不发生法律效力。

③、另外，车位、车库是为服务于整个小区业主居位的便利而建造的，其本质是小区整体环境的一部分，故其利用应当服从业主购买的需要，同时，车位、车库问题亦属于业主成员权利范畴内容，其使用和转让应当服

从整个小区建筑的使用和全体业主的利益。所以，《物权法》第74条又同时规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。”

2、根据《中华人民共和国房地产管理法》第31条及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条的规定，建筑物所有权与土地使用权同时转让仅指地上建筑物，未包括地下建筑物，在商品房全部销售中完毕之后，土地使用权已计入各个业主的权属之中，但是，车库所占用的土地使用权，并不能当然认为都属于业主，在我国，尽管空间利用是包含在土地使用权之中，但是其又是按规划来确定的，因而土地使用权又可以分为地上空间利用权和地下的空间利用权，而地下空间利用权要根据规划来界定，尽管开发商在建造房屋时应当建造车库，但车库如何修建、投资大小等开发商都可以自主决定，它处于权利不确定的状态，另外，车库并没有自动记录到土地使用权之中，它是独立使用的对象，不是小区公用的公共设施，就这需要通过约定来重新确定归属。

3、建设部发布的《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁，由此来看，地下车库作为一个独立的建筑部分，可由开发商自行处分。

4、开发商兴建地下车库需要作出一定的投资，而且此种投资是比较大的，开发商甚至要承担一定的投资风险，但即使这样我们仍认为，开发商可以主张车库的产权，但这并不意味着开发商当然地享有车库的产权。因为一方尽管开发商作出了投资，甚至是巨大的，但也不排除开发商将这些投资摊入售房成本，最终业主承担。但是业主没有证据证明车库投资成本已摊入到售房成本之中，且业主与开发商在房屋销售合同中约定出售的是成套的商品房及其组成部分。开发商通常在销售商品房过程中，并没有将车库作为商品房的附属设施一并销售。

综上，我们认为，关于车库、车位的归属问题，主要由开发商和业主在买卖房屋时协商确定归属，如果在购房合同中没有约定，则按照法定确

定即“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则确定其权属。

二、相关风险评估及对策

鉴于目前住宅区车库、车位尚不能办理产权证的现状，贵司拟采用以《停车场使用权收益转让合同》、《停车场抵押合同》及《停车位长期使用权协议书》来明确贵司和开发商及业主的法律关系，我们认为，上述法律文件并不能解决以下问题：

1、开发商因经营不善破产而导致公司利益无法得到保障；

2、抵押合同因不能办理抵押登记，而不得对抗第三人；

3、开发商车库、车位一户多卖的风险；

4、如采用个人为主体与开发商签订合同，涉及的个人所得税的财务问题。

因此，我们主张，贵司最好采用以一法人主体与开发商签订《停车场（位）占有、使用、收益权转让合同》，同时双方与业主共同签订《停车位长期使用权协议》的方式，但即使这样，如发展商破产，贵司的相关权益在法律上也无法得到全部的保障。

以上意见，仅供贵司参考。

广东普××××务所

律师

二○○八年元月二十一日