案例：如何选择购房贷款的还款方式

【本章案例】

引例

拥有一套属于自己的住房，是很多人的梦想，然而要买房，大多数人都会需要贷款，选择贷款买房1已成为一种流行的消费方式。日益庞大的个人住房贷款市场——这块商业银行的优质“资产”蛋糕，对银行散发着巨大的诱惑力，各大银行为了抢占市场，争取客户，频频亮出各具特色的房贷产品。以中国农业银行(也简称农业银行或农行)为例，2其个人住房贷款业务目前提供个人一手住房贷款、个人二手住房贷款、个人住房接力贷款、个人住房循环贷款等十余种贷款形式，贷款利率方面有浮动利率、固定利率、混合利率三种方式可供选择，更有多样的贷款偿还方式，如到期一次还本付息还款法、等额本息还款法、等额本金还款法、等额递增还款法、等额递减还款法、等比递增还款法等。

面对越来越多样化的贷款形式、利率方式以及还款方式，消费者有了更多的选择空间，但与此同时也带来了如何选择适合自己的贷款产品、贷款额度、贷款时间以及还款方式等问题。

各种不同的还款方式，其区别是什么? 传统的浮动利率与新兴的固定利率、混合利率有何不同? 预期利率的不确定性会不会影响还款方式的选择? 要不要提前还款? 提前还款对借款人的现金流量分布的影响如何? ……

如何选择购房贷款的还款方式

1．案例背景

A研究生毕业后找到了一份月薪4 000元的工作，现已工作1年，目前月工资5 000元，他的女朋友B，大学毕业后找到了一份月薪2 500元的工作，现已工作两年，目前月工资4 000元。两人毕业后一直租房生活，现生活已基本稳定，于是决定买一套房子为结婚做准备。他们看中了一套面积90平方米的现房3，每平方米的价格是10 000元人民币，销售商提供两种付款方式4：一次性付款5和银

1贷款买房分两种情况：一是不能一次付清全额房款的消费者，必须贷款买房；二是有能力一次性支付房款的消费者，考虑到资金的机会成本，将购房资金用于更好的投资机会，因此也要贷款买房。

2资料来源：中国农业银行总行网站。

3目前，居民购买的住房有两种：一种是期房，即开发商正在开发建设，并已达到预售要求的住房；另一种是现房，即开发商已经建好并竣工验收的住房。

4建住房[2000]200号《商品房买卖合同示范文本》第六条提供了三种付款方式，即一次性付款方式、分期付款方式以及其他方式，其中分期付款一般情况下多在购买期房时采用，通常的做法是购房者按所购楼宇的工程进度，约定交款时间。

5一次性付款指的是房屋购买人在合同约定期内，一次性付清全部的房价款，房屋出卖人则同时转移房屋的所有权。购现房一般都有按房价的2％～5％左右的折扣优惠，期房有5％～10％的折扣优惠。

行贷款6。如果采用第一种方式，销售商将提供房价款的3％的折扣优惠。两人考虑到他们现在自有存款5万元，从双方父母及亲戚朋友处可筹集40万元，仍无法凑足房款，于是决定采用银行贷款的方式分期偿付房款。

现阶段我国个人住房贷款市场中供需均保持着稳定增长的趋势，四大商业银行“一统天下”的格局已不复存在，市场中呈现出“百花齐放”的局面。各商业银行对个人住房贷款业务的投入力度均不断加大，市场竞争日趋激烈，竞争措施日趋多样，产品品种、还款方式日益丰富。面对令人眼花缭乱的房贷产品，为了做出合适的选择，消费者需要综合考虑各种房贷产品的特点(各期现金流量分布、还款期、利率)、消费者自身的经济情况以及预期政治、经济环境等因素的变化对房贷产品特点和消费者经济情况的影响等。

选择贷款买房，首先要进行产品品种的选择，选定了产品品种后又要面对贷款金额、贷款利率、贷款期限以及还款方式等一系列问题。(以下分析以农业银行所提供的个人住房贷款服务为例7。)

A和B两人首先对产品品种进行了了解：中国农业银行目前在个人住房贷款业务方面一共提供个人一手住房贷款、个人二手住房贷款、个人住房接力贷款、个人住房循环贷款等十余种形式，但是对于像A、B两人这种购买一手住房且没有住房公积金的购房者来说，其目前可以选择的贷款产品只有个人一手住房贷款8和个人住房接力贷款9两种，两人想依靠自己的力量偿还贷款，于是选择了一手住房贷款。

在贷款金额10方面：银行规定建筑面积在90平方米以上的，最高贷款金额为所购住房成交价格的70％；建筑面积在90平方米及以下的，最高贷款金额为所购住房成交价格的80％。两人现有5万元的存款，A的父母可以为他们垫付15万元，于是两人决定首付20万元，向银行贷款70万元。

接下来涉及的问题是贷款利率、贷款期限和还款方式的选择了。在还款方式选择上，银行提供了多种可供选择的形式，如等额本息法、等额本金法、等额／等比递增法、等额／等比递减法及其他还款方法。在利率选择上，银行规定实施的住房贷款利率是执行中国人民银行规定的同期同档次贷款利率，有浮动利率、固定利率、混合利率三种具体方式可供选择。对于购房按揭来说，各种不同的还款方式，其区别是什么? 传统的浮动利率与新兴的固定利率、混合利率有何不同?在选择之前，A和B首先需要了各种按揭贷款还款方式的基本内容并针对自身情况分别进行具体分析。

6建住房[20001200号《商品房买卖合同示范文本》第六条提供的第三种付款方式：其他方式，主要是指买卖双方协商的结果，只要不违反法律规定，买卖双方在协商一致的基础上达成任何付款方式及期限都是允许的，但是在购房实践中则主要涉及银行贷款的问题，包括商业银行贷款、公积金贷款和组合贷款等。

7资料来源：中国农业银行总行网站。

8一手住房贷款是指中国农业银行向借款人发放的，用于借款人购买首次交易的住房(即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给个人的住房)的贷款。

9个人住房接力贷款是指以子女或父母作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与子女作为共同借款人而办理的个人住房贷款，对于子女已婚的，其配偶也作为共同借款人。

10国发办[2006]37号《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中规定：从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％；但对购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。