(完整版)土地评估的技术要点

各种用途土地价格评估技术要点
（一）主要用途土地价格评估技术要点
1、居住（普通居住、高档公寓、独立别墅）用地的评估
评估居住用地地价时，主要技术要点有：
（1）客观合理的选择影响居住用地地价的影响因素
居住用地受环境条件、交通条件、市政配套设施等因素影响比较大。

（2）估价方法选择
宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法和基准地价系数修正法；对新开发完成的居住用地，可以使用成本逼近法。

◆居住用地的出让和转让案例比较多，尤其是房地产交易市场比较发育、成熟、规范的区域，适宜选用市场比较法评估地价。

◆居住房屋的交易量大且类型多样，既有房屋的出售信息，也有房屋的出租信息，适宜选用剩余法评估地价。

◆全国各地大多数县（市），甚至乡镇均已完成基准地价的测算工作。

（3）估价技术要点及处理方法
A、评估别墅等独立住宅用地，重点分析：城镇地理位置与气候条件、居民生活方式、地区经济增长、财政经融状况与利率水平、景观、人文环境、建筑密度、间距、容积率、绿化率等因素对地价的影响。

首选市场比较法，如极具特殊性则不以采用。

B、评估高档公寓用地，重点分析：居民生活方式、人文环境与景观、基础设施与公用设施状况、交通通达度、规划限制、容积率、地形条件等因素对地价的影响。

首选市场比较法，辅之以受益还原法、假设开发法、基准地价系数修正法。

C、评估普通居住用地，重点分析：城镇人口数量与家庭规模、居民收入与消费水平、居民住房条件、政府的住房消费政策与住房金融政策、区域位置、交通便捷程度、基础设施与公用设施状况、规划限制、容积率、宗地面积、地形及地质条件等因素对地价的影响。

首选市场比较法，辅之以受益还原法、假设开发法、基准地价系数修正法。

对新开发土地可以用成本逼近法。

D、对于待拆迁改造的危旧居住用地，如无特殊需要一般不得依现状用途评估，
而应按规划用途评估。

2、工业用地评估
（1）客观合理的选择影响居住用地地价的影响因素
工业用地受交通条件、相关产业的配套与集聚、产业政策、产业结构、基础设施状况、环境状况、城市规划等因素影响比较大。

（2）估价方法选择
◆宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法；在特殊情况下也可采用收益还原法。

◆由于工业用地涉及的行业比较多，非标准厂房多，造价及市场售价相差也比较大，不宜采用剩余法评估。

（3）估价技术要点及处理方法
A、投资利息率、利润率、土地增值收益率及土地还原利率的确定，应考虑不同工业行业的投资风险、资金利润率及土地增值的客观差异。

如高新技术企业（通讯、电子、航空），应结合其高技术、高附加值、污染小、环境较好、土地利用程度较高等特点来确定投资利息率、利润率、土地增值收益率等，合理的估价。

高新技术企业其投资利息率、利润率、土地增值收益率等技术参数应高于一些重工业（煤碳、水泥、石油石化）、轻工业（纺织、化工）行业用地。

B、矿井、矿区用地价格评估。

◆其宗地外开发程度应依政府投资的实际配套状况设定，最低应设定为达到可开工条件；
◆其次还应考虑矿产资源可开采年限，如矿产资源可开采年限低于法定最高出让年限（剩余出让年限），评估设定年限应依据矿产资源可开采年限确定。

C、对于仓储用地价格评估。

其土地利用的机会成本及对相关企业收益的影响程度直接影响价格的高低。

如流通快的仓储用地远比流通慢的仓储用地收益大，其用地价格相应较高。

D、机场、码头用地。

由于其具有垄断性质，在收益还原法以外的评估方法中，适当考虑垄断地租的修正。

E、在工业用地价格评估中，当同一区域宗地数量较多时，可选择某一两宗标准宗地进行评估，其他宗地价格与选择的标准宗地进行个别因素修正确定。

3、商业、旅游、娱乐用地
（1）客观合理的选择影响商业用地的地价因素
商业用地主要受商业繁华程度（距商服中心距离、商务设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流量）、交通条件、交通管制等因素的影响较大。

（2）估价方法选择
宜采用市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法及剩余法估价。

商业用地出让和转让等市场交易案例较多，宜采用市场比较法。

商业用房在市场交易中，交易方式多以出租为主，适宜选用收益还原法；但销售量相对较少，在一些销售量较大的区域可选择剩余法。

（3）评估技术要点及处理方法
A、必须区分因土地利用方式的差别所带来土地收益的差异。

B、影响商业用地价格的主要是其收益或潜在收益，而不是成本，商业用地不宜选择成本逼近法估价，除了个别处于偏远地区的商业用地（如加油站、一些零星的销售网点），当无法选择其他方法时，可采用成本逼近法，并进行适当的用途修正。

C、各类旅游用地的评估，应结合国家旅游区评价标准考虑其对地价的影响。

4、综合用地
（1）客观合理的选择影响综合用地地价的影响因素
综合用地是指两种以上用途的用地，常见的有商住用地、商办住用地、办公住宅用地等。

其地价影响因素的选择考虑相应用途的主要影响因素。

（2）估价方法选择
宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法及基准地价系数修正法估价。

（3）评估技术要点及处理方法
A、选择比较实例必须是同一区域或相临区域的同类综合用地；
B、如综合用地可比实例较少，但同一区域或相临区域的独立用途可比实例较多，可分用途进行估价，将各种用途地价加和后，再除以总建筑面积或总用地面积，即可得到综合用地的单位楼面地价或单位面积地价。

C、综合用地不适宜选择成本逼近法评估。

D、当宗地所在区域的综合用地交易案例较少，当地的基准地价体系中有无综合用地基准地价时，可参照同区域地价水平相近用途的基准地价进行估价，考虑年期和用途修正。

（二）其他用途土地价格评估技术要点及处理方法
1、公共建筑用地（科研、教育、文化、卫生、体育等用地）
该类用地的特点是：收益很小或无收益，且所处位置多位于市（县、镇）中心。

（1）选择成本逼近法、收益还原法（有收益或潜在收益）及基准地价系数修正法评估。

（2）采用成本逼近法评估时，土地取得费的确定一般取城镇拆迁安置补助费，利润率、土地增值收益率等参数的确定应比工业用地高。

（3）区域位置较好，可参照同区域地价水平相近用途（商业、住宅）的基准地价进行估价，考虑年期和用途修正（进行减价修正）；一般参照工业用地基准地价进行评估，不进行年期和用途修正。

（4）采用收益法用的是整体收益。

（如收费性的私立学校、私立医院、体育场馆）2、公路、铁路、漏天管道（运输煤炭、石油、天然气、输水）等线路用地
该类用地的特点是：宗地面积大，线路长，形状呈带状；涉及多个行政区域；大多用地比较偏避（离城镇中心较远）。

（1）宜选择成本逼近法、基准地价系数修正法和收益还原法。

（2）采用成本逼近法评估时，土地取得费应根据土地所在区域当地政府的拆迁安置或征地补偿标准的有关规定确定（分区域确定土地取得费），利润率、土地增值收益率等参数的确定接近或略低于工业用地。

（3）土地开发程度的设定，可设定为“达到可开工条件”或“宗地红线外一通”。

（4）一般参照所在区域工业用地基准地价进行评估，不进行年期和用途修正。

如区域位置较好，考虑进行用途修正（进行加价修正）；如区域位置较偏，考虑进行用途修正（进行减价修正）。

（5）采用收益法用的是整条线路的收益，评估价格反映的是整条线路的总价格或平均价格。

（6）土地使用年限的设定结合行业等有关规定确定。

如铁路、公路用地要考虑最长的经营期限（30年），输油、煤管线应考虑油或煤的可开采年限，合资企业应考虑合资经营期限等。

3、油田、煤矿、火力发电厂等远离城区的独立工矿区用地
该用地的特点是：远离城镇中心、面积大、用地类型多。

（1）宜采用成本逼近法、基准地价系数修正法评估。

（2）一般参照所在城镇最末一级工业用地基准地价进行评估，并适当进行区位修正。

（3）土地使用年限的设定结合行业等有关规定确定。

如油田、煤矿应考虑油或煤的可开采年限，合资企业应考虑合资经营期限等。

（4）土地开发程度的设定，可结合评估目的设定为“宗地外几通、宗地内场平（或部分平整、阶梯平整等）”或“宗地外几通、宗地内几通一平（或部分平整、阶梯平整等）”。

（5）由于独立工矿区内用地功能较复杂，如火力发电厂用地有：主要生产区、储灰场、灰场道路、水厂及水泵房、堆煤场、运煤专用铁路、生活区、培训中心、宾馆或招待所等，各类用地可能相对独立，因此，在地价定义中：开发程度、土地使用年限、用途等可能会存在差异，视各类用地的具体情况确定。

4、水电站用地（港口、码头）
该用地的特点是：远离城镇中心，比较偏避；大多建在河流（渠道）上或堤岸上；面积较大、用地类型较多。

（1）合理确定评估范围，库区淹没区、水域面积是否属于水电站用地，取决于征地批准文件或当地国土资源部管理部门的最终确权登记结果。

（2）宜采用成本逼近法、基准地价系数修正法评估。

（3）一般参照所在城镇最末一级工业用地基准地价进行评估，并适当进行区位修正。

（4）土地开发程度的设定，可结合用地情况设定为“宗地外几通”或“宗地外几通、宗地内几通一平（或部分平整、阶梯平整等）”。

（5）由于水电站用地功能较复杂、涉及的县市较多，由于水电站有挡水、引水、生产发电、变电、输电5大部分组成，水电站主要有拦河坝（或闸）、引水渠（或
引水涵洞、管线）、生产发电区、变电站、输电线路铁塔塔基、生活区、培训中心、宾馆或招待所等用地，各类用地大多相对独立，甚至位于好几个市县，因此，在地价定义中：开发程度、土地使用年限、用途等可能会存在差异；地价评估依据有所不同，视各类用地的具体情况确定。

5、通信等公用设施用地（主指通信交换局、交换站、基站、微波站、落地铁塔、巡房等通信设施用地）
该用地的特点是：数量多、分布广、面积小，无法单宗地测算收益。

（1）宜选择市场比较法、基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估。

（2）位于城镇中心内的公用设施用地，应根据当地的实际情况，参照同区域地价相近用途的可比交易案例或基准地价进行评估，并进行年限和用途修正；位于城镇中心外围或边远的公用设施用地，优先选用成本逼近法，其次可参照当地最末一级地价相近用途的基准地价进行评估，并进行开发程度和年限、用途等修正。

（3）收益体现的是整体收益，很难将收益分摊到每宗地上，不适宜采用收益还原法估价。

（4）市场上无通信交换局、交换站、基站、微波站、落地铁塔、巡房等通信设施用地的建（构）筑物交易案例，不适宜采用剩余法估价。