恩施州城市规划管理技术规定(2018年版)

恩施土家族苗族自治州城市规划

管理技术规定

（2018年版）

恩施土家族苗族自治州人民政府

2017年12月

目录

第一章总则 (2)

第二章建设用地管理 (3)

第三章建筑间距 (8)

第四章建筑退让 (11)

第五章建筑日照 (12)

第六章建筑规划设计 (14)

第七章规划指标计算 (15)

第八章市政公用设施 (19)

第九章附则 (24)

第一章总则

第一条为规范城市规划建设管理，保障城市规划顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》等法律、法规，结合我州实际，制定本规定。

第二条恩施市城市规划区（以下简称规划区）内开展城市规划设计与管理应当遵守本规定。

涉及建设、消防、人防、绿化、抗震、环保、环境卫生、节能、交通、航空、气象、水务、燃气、文物保护、信息网络、国家安全等方面的，还应当符合国家有关技术规范。

其他县、市可参照执行。

第三条本规定以“推进生态文明，建设美丽恩施”为目标，切实保护自然山水格局，充分发挥城乡规划引领城乡建设、改善生态环境、保障公共利益的作用，促进城市健康有序发展。

第四条本规定由各级城乡规划主管部门负责组织实施，国土、住建、交通运输、公安、消防、人防、园林、城管、水利、环保等部门按照各自职责做好相关工作。

第二章建设用地管理

第五条建设项目选址应当符合城市总体规划、控制性详细规划、专项规划及土地利用总体规划，优先选址在现状交通和基础设施条件较为完善的区域。特殊区域的建设项目选址还应当符合下列要求：

（一）符合城市总体规划的“三区四线”空间管制要求；

（二）在历史文化街区范围内，应当以旧城更新、整治为主，不得破坏原有历史文化风貌和空间格局；

（三）不得擅自占用、填埋或改造河流、溪沟、水库及排水冲沟等，对自然排水通道和蓄水设施进行改造的，应当专题论证；

（四）临近保护山体、水体周边区域（以下简称“两边”区域）的建设项目选址，应当符合专项规划要求。

第六条规划区内的建设用地管理，应当以控制性详细规划为依据，并遵循土地使用兼容性原则。

各类建设用地使用性质的划分，应当按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）确定，详细规划已明确兼容性内容的，按批准的详细规划执行；未明确兼容性内容的按附录2《各类建设用地适建范围表》的规定执行。

控制性详细规划确定的居住用地，其配套商业、商务等建筑面积不得超过总计容建筑面积的5%；以居住为主的商住混合用地，其商业、商务等建筑面积不

得超过总计容建筑面积的30%。

城市新区和有实施条件的旧城区应当按照商住分离的模式布局。

临时建设项目不得影响近期建设规划、控制性详细规划实施以及交通、市容、安全等，同一临时建设项目内临时建（构）筑物总建筑面积不应大于2000平方米。

第七条建设用地使用应当符合集约利用、整体实施原则，建设用地最小开发单元为5000平方米。

不满足最小开发单元的建设用地，有下列情形之一的，在满足消防、交通、景观、环境、净空及建筑间距等要求的情况下，城乡规划主管部门可批准建设：（一）公益性项目和市政设施项目；

（二）相邻地块已建设完成，规划期内不具备扩大建设条件的；

（三）邻近土地为道路、广场、河道、绿地等城市开敞空间或公共服务、市政设施用地，且实施特殊功能控制不宜扩大或合并实施的；

（四）按批准的总平面或者修建性详细规划，进行分期实施的；

（五）经规划论证可以进行建设的。

第八条建设用地规划条件一般应明确用地性质、用地面积、建筑密度（或建筑系数）、容积率、建筑高度、主要功能建筑比例、绿地率、停车位配建、公共服务设施和市政基础设施配建、居住项目配套设施配建、建筑退让、公共通道、山体水体保护（含非保护山体利用情况）、绿化控制以及控制性详细规划确定的其它控制要求等内容。

按照国家、省、州相关要求推广实施绿色建筑和装配式建筑，并将相关要求纳入规划条件。

建设项目主要技术经济指标应当在项目建设净用地内核算。

建设项目用地中有代征城市道路、绿地、广场等用地的，由城乡规划主管部

门确定代征范围及面积。

工业项目所需行政办公和生活服务用房（包含厂区办公楼、值班宿舍、职工食堂及职工活动用房等）建筑面积不得超过项目计容建筑面积的20%。成品仓库、研发室、实验室、产品展厅等功能用房总建筑面积不得超过项目计容建筑面积的20%。

第九条建设单位报送的建设工程设计方案应当包含总平面布局、绿地平面布局、停车位配建、市政管线设计、场地竖向设计、交通组织、消防设施布局、建筑外观效果、夜景亮化、绿色建筑规划及相关规划指标等内容。

用地规模达20000平方米以上的商业、居住类建设项目，学校、医院等重大公共服务设施项目，以及具有特殊功能的建设项目，应当编制修建性详细规划。

第十条新建居住类建设项目应当按要求配套物业服务用房、社区公共服务用房、体育健身设施、居家养老服务用房、垃圾收集站、公共厕所、小型消防站等设施，建成后将产权移交相关主管部门（其建筑面积不计入容积率）。1000户以上的居住小区还应当按要求配建超市、医疗卫生和文化服务等设施。

居住项目主要配套设施配建标准按表2.1控制。

表2.1 居住项目主要配套设施配建标准控制表

1000户以下的居住项目应当结合周边区域情况进行幼儿园配置,配置标准为每户不低于0.6平方米。

1000户以上的居住项目应当配建幼儿园，幼儿园每班按30座计，配建面积按表2.2控制。

表2.2 居住项目配套幼儿园建设标准

幼儿园配建要求应当在地块规划条件中明确，其产权无偿移交，幼儿园建筑面积不计入容积率。原规划条件未明确配建幼儿园的居住项目，其产权不移交，幼儿园建筑面积计入容积率。

配建幼儿园应当位于接近公共绿地，便于接送幼儿的地段，服务半径不宜大于300米。托、幼建筑宜布置于可挡寒风的建筑物背风面,但其主要房间应满足冬至日不小于2小时的日照标准；活动场地应有不少于1/2的面积在标准建筑日照阴影线之外。