房地产估价规范
2024年度房地产估价行业规范精要
20XX 标准合同模板范本PERSONAL RESUME甲方：XXX乙方：XXX2024年度房地产估价行业规范精要本合同目录一览第一条合同主体及定义1.1 甲方名称及定义1.2 乙方名称及定义1.3 丙方名称及定义第二条房地产估价规范范围2.1 估价对象范围2.2 估价方法及标准2.3 估价报告要求第三条合同期限3.1 合同生效日期3.2 合同终止日期第四条甲方的权利与义务4.1 甲方提供的资料和要求4.2 甲方对估价结果的认可第五条乙方的权利与义务5.1 乙方的估价义务5.2 乙方的保密义务第六条丙方的权利与义务6.1 丙方的咨询义务6.2 丙方对甲方和乙方的协助义务第七条估价费用及支付方式7.1 估价费用的计算7.2 支付时间及方式第八条违约责任8.1 甲方违约责任8.2 乙方违约责任8.3 丙方违约责任第九条争议解决方式9.1 双方协商解决9.2 提交仲裁机构仲裁第十条合同的变更和解除10.1 合同变更条件10.2 合同解除条件第十一条附则11.1 合同附件11.2 合同的生效条件第十二条其他约定12.1 双方认为需要约定的其他事项第十三条签字盖章13.1 甲方签字盖章13.2 乙方签字盖章13.3 丙方签字盖章第十四条合同正本及副本14.1 合同正本份数14.2 合同副本份数第一部分：合同如下：第一条合同主体及定义第二条房地产估价规范范围2.1 估价对象范围：本合同项下的估价对象为甲方提供的位于××市××区的住宅小区，包括但不限于建筑物、土地使用权等；2.2 估价方法及标准：乙方应根据国家相关法律法规、政策和行业标准，采用市场比较法、收益法、成本法等方法对估价对象进行评估，并出具符合国家标准和行业规定的估价报告；2.3 估价报告要求：乙方应在合同约定的期限内完成估价工作，并向甲方提供书面估价报告，报告中应包括估价对象的概况、评估方法、评估结果、风险提示等内容；第三条合同期限3.1 合同生效日期：本合同自双方签字盖章之日起生效；3.2 合同终止日期：本合同在双方履行完毕各自的权利和义务后自动终止；第四条甲方的权利与义务4.1 甲方提供的资料和要求：甲方应向乙方提供与估价对象相关的权属证明、规划图纸、建筑结构资料等必要的资料，并确保所提供资料的真实性、完整性和有效性；4.2 甲方对估价结果的认可：甲方应在收到乙方提交的估价报告后七个工作日内，对报告内容进行审查，并在审查完毕后三个工作日内向乙方提出书面意见或者认可；第五条乙方的权利与义务5.1 乙方的估价义务：乙方应按照本合同约定的估价范围和方法，对估价对象进行独立、客观、公正的评估，并保证估价报告的真实性、准确性和完整性；5.2 乙方的保密义务：乙方应对在估价过程中获取的甲方商业秘密和个人信息予以保密，未经甲方同意，不得向任何第三方披露；第六条丙方的权利与义务6.1 丙方的咨询义务：丙方应根据甲方的需求，为甲方提供专业的房地产咨询服务，包括但不限于市场分析、政策解读、估价报告解读等；6.2 丙方对甲方和乙方的协助义务：丙方应协助甲方和乙方进行沟通，协调解决估价过程中出现的问题，确保估价工作的顺利进行。
房地产估价规范全文
中华人民共和国国家标准房地产估价规范Code for Real Estate AppraisalGB/T 50291—1999主管部门：中华人民共和国建设部批准部门：中华人民共和国建设部施行日期：1999年6月1日中国建筑工业出版社1999 北京前言国家标准《房地产估价规范》是根据建设部建标[1998]244号《一九九八年工程建设国家标准制订、修订计划（第二批）》和建设部房地产业司建房市函字[1996]第40号《关于委托制订“房地产价格评估技术规程”的函》的要求，由建设部负责主编，具体由中国房地产估价师学会会同建设部政策研究中心、广东省房地产估价师学会等十个单位共同编制而成。
本规范经有关部门会审，建设部以建标[1999]48号文批准，并会同国家质量技术监督局联合发布。
本规范在编制过程中，编制组进行了广泛、深入的调查研究，认真总结了我国开展房地产估价工作以来的实践经验和理论研究成果，广泛征求了全国有关单位、专家和实际工作者的意见，同时收集、分析、研究、参考了美国、英国、日本、德国等主要国家和香港、台湾地区以及国际评估标准委员会（IVSC）的有关标准和理论研究成果。
本规范由建设部负责管理，具体解释工作由中国房地产估价师学会负责。
在使用过程中，各估价机构、估价人员和有关单位、人员应积极总结经验，并将意见寄往中国房地产估价师学会国家标准《房地产估价规范》管理组（地址：北京市三里河路九号，邮政编码：100835），以供修订时参考。
国家标准《房地产估价规范》的主编单位：中国房地产估价师学会。
参编单位：建设部政策研究中心、广东省房地产估价师学会、中山大学岭南学院、华中师范大学经济学院、清华大学房地产研究所、北京大学不动产研究鉴定中心、北京市房地产价格评估事务所、上海市房地产评估中心、深圳市物业估价所等。
本规范编制的主要起草人员：柴强、廖俊平、艾建国、沈建忠、陆克华、刘锦红、刘洪玉、冯长春、杨于北、杨国诚、沈彦京、康小芸、田耀东。
房地产估价规范(GB_T50291-1999)
中华人民共和国国家标准房地产估价规范简介中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（1999年6月1日起实施）中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行）总则1．0．1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。
1．0．2本规范适用于房地产估价活动。
1．0．3房地产估价应独立、客观、公正。
1．0．4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。
术语2．0．1房地产real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
2．0．2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
2．0．3估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。
2．0. 4估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。
2．0．5估价时点appraisal date，date of Value 估价结果对应的日期。
2．0．6客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。
2．0．7公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。
2．0．8公开市场价值open market value 在公开市场上最可能形成的价格。
房地产估价规范GBT50291-2015（20151201）
房地产估价规范GBT50291-2015（20151201）告公布，⾃2015年12⽉1⽇起施⾏。
原《房地产估价规范》GB/T 50291-1999同时废⽌。
⽬录1 总则2 估价原则3 估价程序4 估价⽅法4.1 估价⽅法选⽤4.2 ⽐较法4.3 收益法4.4 成本法4.5 假设开发法4.6 其他估价⽅法5 不同估价⽬的下的估价5.1 房地产抵押估价5.2 房地产税收估价5.3 房地产征收、征⽤估价5.4 房地产拍卖、变卖估价5.5 房地产分割、合并估价5.6 房地产损害赔偿估价5.7 房地产保险估价5.8 房地产转让估价5.9 房地产租赁估价5.10 建设⽤地使⽤权出让估价5.11 房地产投资基⾦物业估价5.12 为财务报告服务的房地产估价5.13 企业各种经济活动涉及的房地产估价5.14 房地产纠纷估价5.15 其他⽬的的房地产估价6 估价结果7 估价报告8 估价职业道德本规范⽤词说明1范围1.0.1 为规范房地产估价活动，统⼀房地产估价程序和⽅法，保证房地产估价质量，制定本规范。
1.0.2 本规范适⽤于房地产估价活动。
1.0.3 房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现⾏有关标准的规定。
2估价原则2.0.1 房地产的市场价值评估，应遵循下列原则：1 独⽴、客观、公正原则；2 合法原则；3 价值时点原则：4 替代原则；5 最⾼最佳利⽤原则。
2.0.2 房地产的抵押价值和抵押净值评估，除应遵循市场价值评估的原则外，还应遵循谨慎原则。
2.0.3 房地产的投资价值、现状价值等其他价值和价格评估，应根据估价⽬的和价值类型，从市场价值评估的原则中选择适⽤的原则，并可增加其他适⽤的原则。
2.0.4 遵循不同估价原则的评估价值，应符合下列规定：1 遵循独⽴、客观、公正原则，评估价值应为对各⽅估价利害关系⼈均是公平合理的价值或价格；2 遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格；3 遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价⽬的确定的某⼀特定时间的价值或价格；4 遵循替代原则，评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内；5 遵循最⾼最佳利⽤原则，评估价值应为在估价对象最⾼最佳利⽤状况下的价值或价格；6 遵循谨慎原则，评估价值应为在充分考虑导致估价对象价值或价格偏低的因素，慎重考虑导致估价对象价值或价格偏⾼的因素下的价值或价格。
《房地产估价规范》估价程序与估价报告0906
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一、房地产估价程序
《国有土地上房屋征收评估办法》（建房 〔2011〕77号）
第二十五条评估专家委员会应当自收到鉴 定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报 告的评估程序、评估依据、评估假设、评 估技术路线、评估方法选用、参数选取、 评估结果确定方式等评估技术问题进行审 核，出具书面鉴定意见。
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一、房地产评估程序
负责实施实地查勘的注册房地产估价师应当在实地查勘记 录上签名，陪同实地查勘的估价委托人或者其代表和被查 勘房地产的权利人宜在实地查勘记录上签名或者盖章。 对被征收房屋价值评估的，房屋征收部门、被征收人和注 册房地产估价师应当在被征收房屋实地查勘记录上签名或 者盖章。 被征收人拒绝签名或者盖章的，应当由房屋征收部门、注 册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，并应当在被 征收房屋实地查勘记录上签名或者盖章，有关情况应当在 估价报告中说明。
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一、房地产评估程序
3.0.4估价作业方案应在对估价项目进行分析的基础上编制， 并应包括下列内容： 1估价工作的主要内容及质量要求，应包括拟采用的估价 方法和估价技术路线，拟搜集的估价所需资料及其来源渠 道等； 2估价工作的具体步骤及时间进度； 3估价工作的人员安排等。
编制估价作业方案的目的是为了保质、按时完成估价项目。 估价作业方案的核心是解决将要做什么、什么时候做以及 由谁来做，是关于保质、按时完成一个估价项目的未来一 系列行动的计划
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一、房地产评估程序
3.0.6对搜集的估价所需资料应进行检查。当估价委托人是 估价对象权利人时，应查看估价对象的权属证明原件，并 应将复印与原件核对，不得仅凭复印件判断或假定估价对 象的权属状况。 虽然估价委托人应当如实提供其掌握的估价所需资料，并 对其提供的资料的合法性、真实性、准确性和完整性负责， 但也要对估价委托人提供的贤料进行审慎检查。 对于估价对象的权属状况，当估价委托人是估价对象权利 人的，不能仅凭权属证明复印件作出判断，应与原件核对。
房地产估价规范
房地产估价规范
房地产估价规范是指在房地产估价过程中，遵循的一套准则和规范。
以下是一些常见的房地产估价规范：
1. 《房地产估价通用规范》：该规范是我国房地产估价行业的基本规范，用于指导房地产估价工作的实施。
2. 《房地产估价报告编制与房地产估价机构管理规定》：该规定对房地产估价报告的内容、编制流程等进行了详细规定，同时还对房地产估价机构的管理进行了规范。
3. 《房地产估价师从业资格管理办法》：该办法规定了房地产估价师的培训、考试、职业道德等要求，确保从业人员具备专业知识和职业素养。
4. 《国际估价准则》（IVS）：该准则是国际房地产估价行业的通用准则，被广泛应用于全球范围内的房地产估价工作。
除了以上规范，不同地区和国家还可能有各自的房地产估
价规范，根据当地的法律法规和市场情况进行制定和执行。
这些规范旨在提高房地产估价的准确性、公正性和透明度，保护各方利益。
房地产估价规范
房地产估价规范来源： - 系统管理员日期：2016-01-08 10:01:35点击：38（GB/T 50291-2015 ）总则1.0.1为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，制定本规范。
1.0.2本规范适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。
1.0.3房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价，并对自己出具的估价报告负责。
1.0.4房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》和国家现行有关强制性标准的规定。
2估价原则2.0.1评估市场价值，应遵循下列原则：1独立、客观、公正原则；2合法原则；3价值日期原则；4替代原则；5最高最佳利用原则。
2.0.2遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。
2.0.3遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。
2.0.4遵循价值日期原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。
2.0.5遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围内。
2.0.6遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。
最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。
确定估价对象的最高最佳利用状况，应了解、分析估价对象权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。
若两者的开发利用权利不同，应根据估价目的确定是从估价对象权利人的角度还是从意向取得者的角度进行估价，相应确定最高最佳利用状况。
当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并在估价报告中说明：1维持现状前提：分析、判断维持现状、继续利用最为合理的，应以维持现状为前提进行估价；2更新改造前提：分析、判断更新改造再予以利用最为合理的，应以更新改造为前提进行估价；3改变用途前提：分析、判断改变用途再予以利用最为合理的，应以改变用途为前提进行估价；4扩大规模前提：分析、判断扩大规模再予以利用最为合理的，应以扩大规模为前提进行估价；述估价资料可采用纸介质，也可采用符合要求的电子介质，保存期限自估价报告出具之日起不得少于十年。
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我国房地产估价规范(doc 21页)中华人民共和国国家标准房地产估价规范Code for Real Estate Appraisal GB/T 50291-1999主管部门：中华人民共和国建设部批准部门：中华人民共和国建设部施行日期：1999年6月1日中国建筑工业出版社1999 北京本规范由建设部负责管理，具体解释工作由中国房地产估价师学会负责。
在使用过程中，各估价机构、估价人员和有关单位、人员应积极总结经验，并将意见寄往中国房地产估价师学会国家标准《房地产估价规范》管理组（地址：北京市三里河路九号，邮政编码：100835），以供修订时参考。
国家标准《房地产估价规范》的主编单位：中国房地产估价师学会。
参编单位：建设部政策研究中心、广东省房地产估价师学会、中山大学岭南学院、华中师范大学经济学院、清华大学房地产研究所、北京大学不动产研究鉴定中心、北京市房地产价格评估事务所、上海市房地产评估中心、深圳市物业估价所等。
本规范编制的主要起草人员：柴强、廖俊平、艾建国、沈建忠、陆克华、刘锦红、刘洪玉、冯长春、杨于北、杨国诚、沈彦京、康小芸、田耀东。
目次1 总则52 术语53 估价原则34 估价程序45 估价方法55.1 估价方法选用55.2 市场比较法55.3 收益法75.4 成本法95.5 假设开发法115.6 基准地价修正法126 不同估价目的下的估价12 6.1 土地使用权出让价格评估13 6.2 房地产转让价格评估136.3 房地产租赁价格评估136.4 房地产抵押价值评估136.5 房地产保险估价146.6 房地产课税估价156.7 征地和房屋拆迁补偿估价15 6.8 房地产分割、合并估价15 6.9 房地产纠纷估价166.10 房地产拍卖底价评估166.11 企业各种经济活动中涉及的房地产估价166.12 其他目的的房地产估价167 估价结果168 估价报告179 职业道德18附录A 估价报告的规范格式19规范用词用语说明22附：条文说明231 总则1.0.1 为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。
2024全新房地产估价规范
2024全新房地产估价规范本合同由以下双方于____年____月____日签订：甲方(估价师):__________________乙方(委托人):__________________鉴于甲方具备相关资质和能力，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，双方在平等、自愿、公平、诚实信用的基础上，经友好协商，就乙方委托甲方对其拥有的房地产进行估价事宜达成如下协议：第一条估价范围与方法1.1 本合同所涉及的房地产估价范围包括但不限于土地使用权、建筑物及其附属设施的价值。
1.2 估价方法：甲方将采用市场比较法、收益法和成本法等多种估价方法进行综合评估。
第二条估价报告及费用2.1 甲方应按照约定的时间向乙方提交估价报告，报告内容应包括估价结果、分析理由和依据等。
2.2 乙方应按照约定的方式支付估价费用。
具体金额和支付方式在本合同附件中约定。
第三条保密条款3.1 本合同在履行期间，双方应对涉及到本合同的商业秘密和技术秘密等信息予以保密，未经对方书面同意，不得向任何第三方披露。
第四条争议解决4.1 如双方在履行本合同过程中发生争议，应首先友好协商解决；协商不成的，可以向合同签订地人民法院提起诉讼。
第五条其他条款5.1 本合同一式两份，甲乙双方各执一份。
5.2 本合同自双方签字(或盖章)之日起生效。
5.3 本合同未尽事宜，可由双方另行签订补充协议。
补充协议与本合同具有同等法律效力。
甲方(盖章):_________________ 日期：_________________乙方(盖章):_________________ 日期：_________________。
新版房地产估价规范
▪ 房地产状况调整包括 区位状况调整、实物 状况调整和权益状况 调整。
▪ 每项修正对可比实例 成交价格的调整不得 超过20％，综合调整 不得超过30％。
2023/5/24
求： 1 是估价对象的类似房 地产，在同等条件下应选取位 置较近的交易实例； 2 交易类 型与估价目的吻合； 3 成交日 期接近估价时点，不宜超过一
年，在同等条件下应选取时间Βιβλιοθήκη 较近的交易实例； 4 成交价格
为正常价格或可修正为正常价
格。
2023/5/24
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（一）市场法
▪ 区域因素修正 、个别 因素修正
▪ 3 更新改造前提：认为估 价对象更新改造但不改变 用途再予以利用最为有利 时，应以更新改造为前提 进行估价；
▪ 4 重新开发前提：认为估 价对象重新开发再予以利 用最为有利时，应以重新 开发为前提进行估价；
▪ 5 上述情形的某种组合。 ▪ 遵循估价时点原则，要求
评估价值是在由估价目的 决定的某个特定时间的价 值。
▪ 具有投资开发或再开发潜力的 房地产的估价，应选用假设开 发法作为其中的一种估价方法。
▪ 4.1.2 注册房地产估价师应根据 估价对象和当地房地产市场状 况，对市场法、收益法、成本 法、假设开发法等估价方法进 行适用性分析后，选用其中一 种或多种方法对估价对象进行 估价。
▪ 估价对象可以同时选用两种以 上估价方法进行估价的，应同 时选用两种以上估价方法进行 估价，不得随意取舍
2023/5/24
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二、估价原则
▪ 房地产估价应遵循下列原 ▪ 则： 1 合法原则； 2最高 最佳使用原则； 3替代原 则； 4估价时点原则。
房地产估价规范概述
房地产估价规范概述近年来，房地产市场一直火热，房价不断飙升。
对于房地产估价也变得愈发重要，因为这关系到房产买卖、土地拍卖等方面的决策。
但是估价过程若没有规范和规则的指导，那么估价的准确性与可信度也将大打折扣。
为此，建立健全的房地产估价规范显得十分必要。
一、房地产估价规范概述房地产估价规范是保证房地产估价工作科学、公正的前提，是估价师所遵循的客观、科学、公正的程序和方法，以保证实现估价结果的准确性。
房地产估价规范为提高房地产估价的质量和有效性提供了政策依据。
总体来说，房地产估价规范主要包含以下内容：1. 估价的基本原则估价的基本原则是公正、客观、科学、准确。
估价师应该按照实际情况、事实依据和估价理论、规范确定估价标准和方法，确保估价结果准确性。
2. 估价的方法估价的方法是估价师在估价过程中进行分析、计算和验证所采用的手段，包括市比法、结构比法、收益法、成本法等多种方法。
估价师根据估计对象不同采用不同的估价方法，进行价格判断和估价决策。
3. 估价的程序估价的程序是指在估价过程中要进行的步骤和流程，包括估价前准备、估价方法选择、估价数据调查、估价物量测算、估价值计算、估价报告编制等多个环节。
每个环节都要进行详细的记录和检查，确保结果的正确性和可信度。
4. 估价的质量控制估价的质量控制是通过建立公开、透明、科学、规范的估价程序和管理体系，确保估价的客观性，精准性和有效性。
估价师在进行估价前需要对估价信息进行审查和监测，严禁使用不真实或不合法的信息进行估价。
二、房地产估价规范的作用房地产估价规范对于保障市场公平性和保证房地产估价的科学性和准确性发挥了非常重要的作用，其作用主要如下：1. 保证房地产估价工作的科学性和准确性房地产估价规范的建立，可以确保估价工作的科学性和准确性，促进房地产估价质量的提高，为社会提供准确的估价服务。
2. 有效保障市场公正性房地产估价规范建立了公开、透明、规范、科学、合法的估价程序和标准，可以有效保证估价结果的公正性和精准性，维护市场的公平竞争和市场秩序。
《房地产估价规范》
《房地产估价规范》《房地产估价规范》是房地产估价技术标准之一，是组织、指导房地产估价活动的基本准则。
它定义了房地产估价的复杂程序，给出了一定的条款和流程，以及一些重要的技术准则。
《房地产估价规范》分为七个部分：一，业务范围；二，任务安排；三，客户服务；四，估价原则；五，估价方法；六，估价报告格式；七，估价检查和审查。
第一部分，业务范围，详细规定了房地产估价的业务范围，按照房地产的类别和用途进行了划分，并列出了属于本规范范围内的各种房地产。
第二部分，任务安排，提出估价前后需要做的事情，并给出估价任务的安排程序及估价专业人员的资格、任务安排及估价报告的编制要求。
第三部分，客户服务，规定了估价师在进行估价活动时应当遵守的一些服务原则，以及估价时应遵守的客户资料保密条款。
第四部分，估价原则，详细规定了估价的原则，要求估价师在估价活动中，要依据市场交易规律，以公允价值或市场支付能力为基础，依据恰当的统计学原理和评估原则，综合考虑不同的因素作出估价结论，使估价结果具有可衡量性及一定的可靠性。
第五部分，估价方法，提出要求估价师应当使用比较法和财务分析法来进行房地产估价，并提出了比较法、收益法、成本法、健康系数法和财务分析法等不同估价方法的估计原理详细要求。
第六部分，估价报告格式，规定了估价报告报告的必要内容，包括报告摘要、估价变量说明、估价依据等，为估价报告的编制提供了技术支持和素材渠道。
第七部分，估价检查和审查，为了确保估价报告的客观准确性，规定了估价报告后要进行检查和审查活动，以确保估价结果的可靠性。
《房地产估价规范》是客观、系统地规定估价师在估价活动中应当遵守的技术规范，为估价行业的分工、定价及房地产评估活动保驾护航。
各估价机构、估价师在做估价时，应结合实际情况，全面考虑各因素，严格遵守本规范的规定，多学习、完善整个房地产估价的技术体系，以提升整个行业水平。
房地产估价规范概述
房地产估价规范概述房地产估价是指评估房地产物品的价值，涉及估价策略和估价模型的使用，是确定房地产市场需求和供应的一个重要指标。
随着中国房地产市场的发展，估价行业也变得越来越重要。
在房地产市场中估价的准确性，是影响房地产交易的一个重要因素。
因此，房地产估价应该遵守一定的规范，以保证其准确度和可靠性。
房地产估价的规范包括国家和行业规范。
国家规范包括了《房地产估价准则》和《房地产评估师职业道德规范》等法规。
这些规范对估价师的职业标准，估价流程，细节操作等都有详细规定。
行业规范则是由房地产估价协会和其他专业协会所制定的，如中国房地产估价师协会和中华人民共和国不动产登记辅助平台发布的《房地产评估师行业标准》等。
房地产估价规范主要涉及以下方面：1.职业标准：房地产估价师应具备一定的专业知识、技能和道德道德水平。
估价师应持有相应的行业资格证书，符合相关的职业标准。
同时，估价师也应该了解相关法律法规，遵守职业道德标准，保持专业精神和客观性。
2.估价流程：房地产估价应该按照国家规范和行业标准的流程操作。
此外，估价师也应该具备较强的调查能力和写作能力。
在估价过程中，应充分分析市场数据，合理运用各种估价方法，并对估价结果进行透明化、推演性和合法性的检测。
3.细节操作：在估价过程中，应注意细节问题，如资料搜集、文献阅读、调整方法使用和计算过程等，任何细节出现失误，都将影响估价结果的准确性。
估价师应具备详细和全面的调查能力、信息分析能力和信息搜集能力，以便正确把握市场状况和估值范围。
最后，房地产估价规范涉及诸多方面，包括职业标准、估价流程和细节操作等，要求估价师具有标准化的操作流程和专业技能，保证估价结果的准确性和可靠性。
因此，估价师应该严格遵守相关法规和规范，保证自身的职业荣誉和社会责任。
在今后的房地产市场中，房地产估价将继续发挥重要作用，估价师的质量也将成为整个行业发展的关键所在。
新版《房地产估价规范》（GBT50291
新版《房地产估价规范》（GBT50291房地产估价作为一项中介服务，具有很强的技术性，而估价结果更是关系到有关当事人的切身利益。
随着近年来房地产开发建设事业的不断发展，出现了许多新情况、新变化，我们对房地产估价需求的多样化及房地产估价业务的深化和拓展，旧版《房地产估价规范》（以下简称“规范”）已不适合当前的需求，进而有了新版“规范”的产生。
新版“规范”对长期评估实践中遇到的问题进行有效梳理，更加全面细化完善各章节内容，调整了章节划分；对房地产估价术语、概念、对象描述进行了更全面的解析与统一；对估价方法做出了适用调整，为各种目的下的不同类型房地产的估价提供技术支持；细化、完善了估价原则、估价程序、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、估价职业道德等内容，保证了房地产估价质量。
新版“规范”的制定在法律依据上不仅根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》，同时以《国有土地上房屋征收与补偿条例》为法律支撑，规范国有土地上房屋征收评估行为，保证房屋征收评估客观公平。
以下就以章节形式分述《房地产估价规范》部分内容的差异及延伸引向：估价原则新版“规范”中，区分了市场价值评估与其他价值评估和价格评估应遵循的原则应遵循的原则，明确规范中所载5大原则仅为市场价值评估的原则，其他估价目的和价值类型的评估可以相应增减，但不得随意；强化独立客观公正原则，将其提至各原则之首；将谨慎原则正式列入房地产估价规范；最高最佳利用原则中，区分权利人和意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。
估价原则的修正调整，凸显了估价的公平性，要求注册房地产估价师在估价作业过程中不偏不倚、实事求是，以对各方估价厉害关系人均是公平合理形成的价值或价格；面对不确定性，需充分慎重考虑导致估价对象价格或价值偏低、偏高的因素，作出保守、稳妥选择，构建诚信评估的高位平台。
估价程序估价程序的精细化不仅体现在新增受理估价委托、审核估价报告、交付估价报告三个步骤，同时将内部审核流程正式纳入房地产估价规范中，估价对象来源和沟通情况记录、估价中的不同意见记录并纳入存档材料。
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（7）计算待估土地的比准价格。 交易实例A、B、C、D修正后的单价，实际操作中可采用下述表格形式： 表6-5 参照对象单位面积修正计算表 （8）采用简单算术平均法求取评估结果。 土地评估单价为：（909+1038+901+924）÷4=943（元/M2） 土地评估总价为：600×943=565800（元）
市场法在房地产评估中的应用
三、对所选的参照交易实例进行差异修正
比准价格＝ 比准价格＝
参照实例 交易情况 交易日期 区域因素 个别因素 × × × × 的交易价格 修正系数 修正系数 修正系数 修正系数
1、交易情况修正：排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成 交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。 非正常因素包括： ⑴受债权债务关系影响的交易 ⑵交易双方或者一方获取的市场信息不全，或有特别动机的交易 ⑶相邻房地产的合并交易 根据以上因素，分析在正常情况下和这些特殊情况下，房地产交易 价格可能产生的变差大小。 交易情况修正系数＝正常交易情况指数 可比实例情况指数 交易情况修正系数＝正常交易情况指数/可比实例情况指数 ＝100/（ ） （
市场法在房地产评估中的应用
2、交易日期修正：将可比实例在其成交日期时的价格调 整为估价时点的价格。 交易日期修正方法: ⑴采用房地产价格变动率进行修正 ⑵利用房地产价格指数进行修正 ⑶估价人员根据市场情况和经验积累进行判断修正 交易日期修正系数＝评估基准日价格指数 可比实例交易 交易日期修正系数＝评估基准日价格指数/可比实例交易 时价格指数 ＝（ ）/100 注：评估基准日房地产价格指数＝（1+月平均涨幅×相差 月数）
市场法在房地产评估中的应用
三、区域因素修正:将可比实例在其外部环境状况下的价 区域因素修正 格调整为估价对象外部环境状态下的价格。 。 修正内容： 修正内容：
1、繁华程度 2、交通便捷程度 3、环境、景观 4、公共配套设施完备程度 5、城市规划限制等影响房地产价格的因素 区域因素修正系数＝待估对象区域因素综合得分/可比实例区域因素综合 区域因素修正系数＝待估对象区域因素综合得分 可比实例区域因素综合 得分 ＝100/（ ） （ 四、个别因素修正：土地个别因素和建筑物个别因素 个别因素修正系数＝待估对象个别因素综合得分/比较实例个别因素综合 个别因素修正系数＝待估对象个别因素综合得分 比较实例个别因素综合 得分 ＝100/（ ） （
容积率 修正系数 0．1 0．5 0．4 0．6 0．7 0．8 1．0 1．0 1
(1 + 8%) 20
1．1 1．1
1．3
1 (1 + 8%)30
1．7 1．6
2．0 1．8
2．1 1．9
2．5 2．1
1．2
则 土地使用年期修正系数 = [1容积率修正系数 =0.8421
]/[1-
] = 0.8722
市场比较法
一、市场法在房地产评估中的对象及适用范围 市场法在房地产评估中的对象及适用范围
市场比较法是最能体现房地产估价的基本原理、最直观、适用 性最广、也最容易准确把握的一种估价方法，因此在有条件选用 市场比较法估价时，应当首选市场比较法。
二、市场法的步骤
收集充 足的市 场交易 资料
对收集的 交易资料 进行对比 分析，选 择可作为 评估参照 的比较实 例
市场法在房地产评估中的应用
个别因素中的若个因素： （1）土地使用年期修正系数 （2）容积率修正系数 注：以上每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20 ％，综合调整不得超过30％。 修正之后，综合计算结果： 简单算术平均法 加权算术平均法 中位数法
市场法在房地产评估中的应用
例6-2: 若选择的参照案例每平方米100元，剩余使用年期为30年，容积率2．1。待估 宗地出让年限为20年，容积率1．7。假定土地还原率8%，所在城市土地容积率修正系数 见表6-2 表6-2 某城市容积率修正系数表
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例6-3 （6）进行个别因素修正。
①经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，故判定比各交易实例土地价 格高2%。 ②土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。 交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为%）： 1 1 ]÷[1] = （1－0．0994）÷(1-0．0676) 年限修正系数 = [11 0 0994 (1-0 0676) 30 35 (1+8%) (1+8%) = 0．9006÷0．9324
参照对象B 820元/M2 100/98 107/100 100/88 100/98 100/100 1038元/M2
参照对象C 855元/M2 100/97 112/100 100/108 100/98 96．59/100 901元/M2
参照对象D 840元/M2 100/100 110/100 100/102 100/98 100/100 924元/M2
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例6-3 （3）进行交易情况修正 经分析，交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买 卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。 则各交易实例的交易情况修正率为： 交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0%。 （4）进行交易日期修正。 根据调查，2001年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例 的交易日期修正系数为： 交易实例A期日修正系数 = 1+1%×6=1．06； 交易实例B期日修正系数 = 1+1%×7=1．07； 交易实例C期日修正系数 = 1+1%×12=1．12； 交易实例D期日修正系数 = 1+1%×10=1．10。 为计算方便，本例中对修正系数取整，即：交易实例A：6%；交易实例B：7%； 交易实例C：12%；交易实例D：10% （5）进行区域因素修正。 交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。 交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表6-4判断。本次评估设定待估 地块的区域因素值为100，则根据表6-4(第166页)各种区域因素的对比分析，经 综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D 所属地区为 计算比 准价格 ，确定 被估房 地产评 估值
差异修 正的方 法
1．交易情况修正2．期日修正3．区域情况修正4．个别因素修正
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收集充足的市场交易资料： 步骤一 收集充足的市场交易资料： （一） 途径
1、查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料； 2、查阅各种报刊上关于房地产租售的信息； 3、以购买房地产者的身份，与房地产经办人和交易当事人洽谈，了 解各种信息； 4、通过各类房地产交易展示会，索取资料，掌握信息； 5、同行之间互相提供信息资料等。
（二）通过以上途径，收集的内容包括 通过以上途径，
1、交易双方情况及交易目的 2、交易实例房地产状况 3、成交价格 4、成交日期 5、付款方式
市场法在房地产评估中的应用
从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例： 步骤二 从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例 1、是估价对象的类似房地产 ⑴与估价对象房地产的用途应相同； ⑵与估价对象房地产的建筑结构应相同； ⑶与估价对象房地产所处地段应相同。 2、成交日期与估价时点相近，不宜超过一年 3、成交价格为正常价格或可修正为正常价格
通过土地年期和容积率修正后的地价 = 1000×0.8722×0.8421 = 734.48（元/m2）
还有如房屋成新率，层高等个别因素，都可以采用直接量化偏差程度的方法，因较简单，不在此 述
例6-3 : 估价对象概况：待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平 方米，地形为长方形。 评估要求：评估该地块2002年10月的公平市场交易价格。 评估过程： （1）选择评估方法。 该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。 （2）搜集有关的评估资料。 ①搜集待估土地资料。（略） ②搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表6-3(第165 页)
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表6 - 5 参照对象单位面积修正计算表
参照对象 修正项目 土地价格 交易情况修正 交易时间修正 区域因素修正 个别 因素 修正 土地面积 土地使用年限 修正后单价
参照对象A 870元/M2 100/100 106/100 100/100 100/98 96．59/100 909元/M2