房地产估价规范

（7）计算待估土地的比准价格。 交易实例A、B、C、D修正后的单价，实际操作中可采用下述表格形式： 表6-5 参照对象单位面积修正计算表 （8）采用简单算术平均法求取评估结果。 土地评估单价为：（909+1038+901+924）÷4=943（元/M2） 土地评估总价为：600×943=565800（元）
市场法在房地产评估中的应用
三、对所选的参照交易实例进行差异修正
比准价格＝ 比准价格＝
参照实例 交易情况 交易日期 区域因素 个别因素 × × × × 的交易价格 修正系数 修正系数 修正系数 修正系数
1、交易情况修正：排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成 交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。 非正常因素包括： ⑴受债权债务关系影响的交易 ⑵交易双方或者一方获取的市场信息不全，或有特别动机的交易 ⑶相邻房地产的合并交易 根据以上因素，分析在正常情况下和这些特殊情况下，房地产交易 价格可能产生的变差大小。 交易情况修正系数＝正常交易情况指数 可比实例情况指数 交易情况修正系数＝正常交易情况指数/可比实例情况指数 ＝100/（ ） （
市场法在房地产评估中的应用
2、交易日期修正：将可比实例在其成交日期时的价格调 整为估价时点的价格。 交易日期修正方法: ⑴采用房地产价格变动率进行修正 ⑵利用房地产价格指数进行修正 ⑶估价人员根据市场情况和经验积累进行判断修正 交易日期修正系数＝评估基准日价格指数 可比实例交易 交易日期修正系数＝评估基准日价格指数/可比实例交易 时价格指数 ＝（ ）/100 注：评估基准日房地产价格指数＝（1+月平均涨幅×相差 月数）
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三、区域因素修正:将可比实例在其外部环境状况下的价 区域因素修正 格调整为估价对象外部环境状态下的价格。 。 修正内容： 修正内容：
1、繁华程度 2、交通便捷程度 3、环境、景观 4、公共配套设施完备程度 5、城市规划限制等影响房地产价格的因素 区域因素修正系数＝待估对象区域因素综合得分/可比实例区域因素综合 区域因素修正系数＝待估对象区域因素综合得分 可比实例区域因素综合 得分 ＝100/（ ） （ 四、个别因素修正：土地个别因素和建筑物个别因素 个别因素修正系数＝待估对象个别因素综合得分/比较实例个别因素综合 个别因素修正系数＝待估对象个别因素综合得分 比较实例个别因素综合 得分 ＝100/（ ） （
容积率 修正系数 0．1 0．5 0．4 0．6 0．7 0．8 1．0 1．0 1
(1 + 8%) 20
1．1 1．1
1．3
1 (1 + 8%)30
1．7 1．6
2．0 1．8
2．1 1．9
2．5 2．1
1．2
则 土地使用年期修正系数 = [1容积率修正系数 =0.8421
]/[1-
] = 0.8722
市场比较法
一、市场法在房地产评估中的对象及适用范围 市场法在房地产评估中的对象及适用范围
市场比较法是最能体现房地产估价的基本原理、最直观、适用 性最广、也最容易准确把握的一种估价方法，因此在有条件选用 市场比较法估价时，应当首选市场比较法。
二、市场法的步骤
收集充 足的市 场交易 资料
对收集的 交易资料 进行对比 分析，选 择可作为 评估参照 的比较实 例
市场法在房地产评估中的应用
个别因素中的若个因素： （1）土地使用年期修正系数 （2）容积率修正系数 注：以上每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20 ％，综合调整不得超过30％。 修正之后，综合计算结果： 简单算术平均法 加权算术平均法 中位数法
市场法在房地产评估中的应用
例6-2: 若选择的参照案例每平方米100元，剩余使用年期为30年，容积率2．1。待估 宗地出让年限为20年，容积率1．7。假定土地还原率8%，所在城市土地容积率修正系数 见表6-2 表6-2 某城市容积率修正系数表
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例6-3 （6）进行个别因素修正。
①经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，故判定比各交易实例土地价 格高2%。 ②土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。 交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为%）： 1 1 ]÷[1] = （1－0．0994）÷(1-0．0676) 年限修正系数 = [11 0 0994 (1-0 0676) 30 35 (1+8%) (1+8%) = 0．9006÷0．9324
参照对象B 820元/M2 100/98 107/100 100/88 100/98 100/100 1038元/M2
参照对象C 855元/M2 100/97 112/100 100/108 100/98 96．59/100 901元/M2
参照对象D 840元/M2 100/100 110/100 100/102 100/98 100/100 924元/M2
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例6-3 （3）进行交易情况修正 经分析，交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买 卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。 则各交易实例的交易情况修正率为： 交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0%。 （4）进行交易日期修正。 根据调查，2001年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例 的交易日期修正系数为： 交易实例A期日修正系数 = 1+1%×6=1．06； 交易实例B期日修正系数 = 1+1%×7=1．07； 交易实例C期日修正系数 = 1+1%×12=1．12； 交易实例D期日修正系数 = 1+1%×10=1．10。 为计算方便，本例中对修正系数取整，即：交易实例A：6%；交易实例B：7%； 交易实例C：12%；交易实例D：10% （5）进行区域因素修正。 交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。 交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表6-4判断。本次评估设定待估 地块的区域因素值为100，则根据表6-4(第166页)各种区域因素的对比分析，经 综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D 所属地区为 计算比 准价格 ，确定 被估房 地产评 估值
差异修 正的方 法
1．交易情况修正2．期日修正3．区域情况修正4．个别因素修正
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收集充足的市场交易资料： 步骤一 收集充足的市场交易资料： （一） 途径
1、查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料； 2、查阅各种报刊上关于房地产租售的信息； 3、以购买房地产者的身份，与房地产经办人和交易当事人洽谈，了 解各种信息； 4、通过各类房地产交易展示会，索取资料，掌握信息； 5、同行之间互相提供信息资料等。
（二）通过以上途径，收集的内容包括 通过以上途径，
1、交易双方情况及交易目的 2、交易实例房地产状况 3、成交价格 4、成交日期 5、付款方式
市场法在房地产评估中的应用
从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例： 步骤二 从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例 1、是估价对象的类似房地产 ⑴与估价对象房地产的用途应相同； ⑵与估价对象房地产的建筑结构应相同； ⑶与估价对象房地产所处地段应相同。 2、成交日期与估价时点相近，不宜超过一年 3、成交价格为正常价格或可修正为正常价格
通过土地年期和容积率修正后的地价 = 1000×0.8722×0.8421 = 734.48（元/m2）
还有如房屋成新率，层高等个别因素，都可以采用直接量化偏差程度的方法，因较简单，不在此 述
例6-3 : 估价对象概况：待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平 方米，地形为长方形。 评估要求：评估该地块2002年10月的公平市场交易价格。 评估过程： （1）选择评估方法。 该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。 （2）搜集有关的评估资料。 ①搜集待估土地资料。（略） ②搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表6-3(第165 页)
= 0．9659
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表6 - 5 参照对象单位面积修正计算表
参照对象 修正项目 土地价格 交易情况修正 交易时间修正 区域因素修正 个别 因素 修正 土地面积 土地使用年限 修正后单价
参照对象A 870元/M2 100/100 106/100 100/100 100/98 96．59/100 909元/M2