龙湖滟澜山艺墅案例分析

龙湖滟澜山艺墅案例分析

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龙湖滟澜山艺墅

这是一个怎样的项目？

总用地面积144495.5㎡

总建筑面积：213728㎡

地上建筑面积：144495㎡（其中住宅143295㎡，公建1200㎡）

容积率：1.0

建筑密度≦30% 绿地率≧35%

物业类型：叠加别墅、联排别墅、双拼别墅

她为什么备受关注？

1、龙湖滟澜山艺墅是重庆龙湖在上海开发的第一个项目；

2、该项目地块是重庆龙湖在2007年末，以10672元/㎡这一令人咋舌的楼板价竞得的；

3、龙湖以对产品细节与品质的坚持和优质的物业管理著称。

先来看一下几组数据：

龙湖滟澜山及周边别墅的价格

区域版块楼盘容积率物业地上主力面积（㎡）主力总价（万元）

赵巷

龙湖滟澜山 1.0

叠加175 250-310

联排220-255 450-600

双拼250-290 700-900 中海翡翠湖岸0.4 独立220-280 480-850 凯迪澳谰湾0.47 双拼230-280 350-600 恒联名人世家0.25 独立360-450 1500-2000

佘山佘山三号0.4 独立230-260 630-1000

11.15-12.18龙湖滟澜山成交情况

面积㎡供应量供应面积㎡面积配比成交量价格去化率

双拼290

20 5525 15.9%

2 28070

20.0% 262 2 25000

联排254

40 9432 27.2%

5 22698

32.5% 246 3 22100

219 5 22057

叠加上叠175

116 19720 56.9%

34 16653

56.0% 下叠175 31 14612

总计176 34677 82

看了以上的数据，不由会产生一些疑问：

1、龙湖的产品究竟怎样消化奇高的地价呢？

2、龙湖究竟用怎样的产品来展现自身的优势，同时弱化地块带来的问题呢？让我们带着问题走进龙湖滟澜山……

关注点1

价格

从价格上来看，滟澜山的整体报价都要高于同类产品，双拼的价格达到了其他别墅区独栋的售价。

如此高价格产品，在目前的市场中，可能存在一定的风险，但龙湖却交出了一份令人信服的成绩单。

自2008年11月8日正式开盘，11月15日正式成交以来，已成交82户，总销金额达2.6亿。这样的业绩带动了下半年整体别墅市场的成交量，也使她成为今年别墅类产品销售冠军。

龙湖拥有如此惊人的楼板价，但在短短一个月中却取得了如此骄人的业绩，她是如何来规避价格风险的呢？

我们回过头来帮龙湖算比帐：按照别墅类项目的建筑成本来计算，本项目的建安成本在3000元/㎡左右，再加上整体抬高和景观打造的造价，以及超高的楼板价10672元/㎡，项目的最终成本大约在15000元/㎡；而滟澜山的叠加产品的成交均价则只为14600-16600元/㎡。对比来说，基本属于不盈利的。同时，我们还发现，叠加别墅所占的比例为57%，是主力产品。所以，龙湖已经认清了自身的产品价值创造点，把主要盈利的产品放在双拼和联排上。其中，联排的均价在22000元/㎡，双拼的则是28000-30000元/㎡。

关注点2

建筑规划排布

在这里我们有看到了几组数字：

地块容积率1；7090政策；地上3米，地下1米

地块容积率1

这是一幅东西跨度约两三百米、南北跨度长1.2公里的狭长地块！从北

至南沿水岸绵延1.6公里。这样狭长的地块在上海市场是十分少见。

乍一看，整体规划比较简单：以地块南北走向的中轴线为界，东面靠嘉

松公路，以4层全复式为主；西面靠河的，以3层的四联排为主，辅以少量

的双拼别墅——这应该是一个低密度的项目。

但，根据土地招投标的信息，龙湖滟澜山艺墅的容积率为1.0。这不仅

令人有些疑惑，这样一个以3-4层建筑为主的项目，又是如何做足这个容积

率的呢？

第一，整个项目的栋距并不疏放，只能勉强采用公寓间距的建筑规范1：

1.2的标准。但我们知道龙湖作为一个纯别墅的项目，显然不能满足

别墅项目1：1.5的需求的。

第二，整个项目没有明显的集中绿化，小区的绿化面积尽可能的“私有化”

处理，变成业主的私家领地。

但关于容积率的疑虑并没有到此完全打消。我们发现，龙湖滟澜山艺墅

所有的住宅都带阁楼，再加上平地造起的“地下室”，实际上项目的住宅层

数在5-6层。这样会不会加重局促感，从而减低产品的品质呢？

注意了，项目的东侧、与嘉松公路之间，有一条约30米的景观绿化带。

销售人员告诉我们：这条约30米宽的绿化带虽然在红线之外，但也是由龙

湖建设的，如果考虑这条绿化轴带，那么龙湖滟澜山艺墅的容积率就只有0.7-0.8了。外援还不只这一个，看地块西侧紧邻的宽阔的天然河道，也从视觉上帮助稀释容积率。

在7090政策的限制下，龙湖的小户型产品是如何安排的呢？

在一个纯别墅社区中，拥有90平米产品的，我们便会想到——河谷3号，联排户型。作为又一个7090政策下的纯别墅社区，龙湖设计了三类产品：双拼、联排、叠加。而无论是在预售许可证中，还是在后期的成交信息中，都不难发现，一套叠加户型的上下两层分别享有两个产权。龙湖自然地就把所以小户型集中在叠加产品中。所有叠加产品便是由两个89㎡的小户型组合而成。一期叠加产品一共有58套。在销售过程中，叠加产品的去化率也是最快的。首先是因为叠加总价较低，客户在心里层面上较能接受；其次套内设计独具匠心，使客户能觉得物有所值。

地上3米，地下1米

堆坡造景

之前，针对容积率的规划方案都有助于节约利用土地。但龙湖滟澜山艺墅的动作还不止这些。请再仔细看规划图：在地块的中部，几乎没有安排车行路线。

问题出来了：“别墅社区”的业主如何把车都开到自家门口呢？

原来，唯一的一条车行主干道在整个地块的最东侧。而在车行主干道以西的所有土地，都通过堆坡的方式将整体地势抬高了3米，同时又下挖1米，形成了高约4米的“地下”空间。

如此，业主沿着项目边缘的车行道路开车回家，可以抬头望天空，可以左右环顾欣赏小区的绿树和鲜花——但看不到自己高高在上的家；而在进入各个组团的车库入口后，就开始在“地道”中行驶，最后抵达底层的地下停车库。同时，在3米的坡上，就只有行人了。

这样大兴土木，自然会增加不少成本。事实上，它的作用也不仅仅是通过将车行道路“掩埋”在地下来节约土地。

首先，通过人为的堆坡，形成了“底层化的地下室”。也就是地下室的实际高度大部分在地面以上，与花园相连，地下室的阳光更充足，实用性也更强了。更实际的是，这一部分“多”出来空间，不计算到容积率里，开发商可以大方的“送”给购房者。既能提高了产品的溢价，也能让购房者乐意买单。

其次，通过立体的打造，实现了完全的人车分流。

第三，将小区内主干道设置在一侧，是对住户的影响最少的一种布局。

第四，第四，人为营造的坡地，让居住环境变得更有起伏和情趣。而“坡地别墅”又正式龙湖在重庆开发的成熟经验。

看来，“堆坡3米”，不失为一个一举多得的好办法。

关注点3

把普通的产品打造的不普通

在实际进入到样板区，初步观察了这个高容积率的别墅产品后，便发现了她所存在的一些不足和疑惑：

由于容积率较高，而产生栋距较近的问题；

由于双拼到叠加没有一个很好的分隔，如何体现保证不同的入户体验；

由于西侧靠河，沿河安全性和私密性能否得到保障。