上海龙湖滟澜山地产市调报告

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•建筑细节
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2020/11/1
上海龙湖滟澜山地产市调报告
•写在前面
➢ 在楼市除了降价、救市没有其他新鲜话题之际，龙湖地产携滟澜山别墅，以铺天盖地的宣传攻势捕捉着 上海购房人的眼球，并且于11月15日开盘之后近期迅速去化80余套房源，在市场低迷的情况下取得了不错 的销售业绩。 ➢ 该项目在产品规划和景观设计上面花费较多心思，实际效果也比较和谐理想，在上海市场具有一定的稀 缺性和借鉴性；客户定位准确，企划宣传也是思路清晰，以女性、童话、浪漫等元素为侧重点，对女性购房 者的心理拿捏把握到位，为后期销售工作起到了很好的促进作用。 ➢ 以下内容为本人市调过程中拍摄的一些照片以及现场感觉，加之对后期搜集整理的一些资料进行了简要 的罗列和分析，以期向大家进行汇报分享、学习和讨论。
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•样板房分析
•双拼别墅 262㎡
在客厅采用挑空的设计，纵向拉伸了整个空间 在挑空部分搭出的空间层高过低
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•样板房实景
➢ 联排B1户型：地上面积约246㎡，地下面积为100-140㎡。赠送三重花园与露台，赠送层高约4米的阳光地下层， 5.1米挑空大面宽客 厅，5.5米挑空家庭厅，层层套房270度近全景。 ➢ 联排B2户型：地上面积约254㎡，地下面积为100-160㎡。赠送三重花园与露台，新颖八角亭形客厅设计，赠送层高约4米的阳光地下 层， 5.5米挑空家庭厅。 ➢ 联排C户型：地上面积约219㎡，地下面积为84-95㎡。赠送三重花园与露台，赠送层高约4米的阳光地下层，超大面宽客厅，4.2米挑 空，精神设计层层套房，赠送独立车位。
面积 ㎡ 290 262 254 246 219
上叠175 下叠175
供应量 20
40
116 176
供应面积 ㎡ 5525
9432
19720 34677
面积配比 15.9% 27.2% 56.9%
成交量 2 2 5 3 5 34 31 82
价格 28070 25000 22698 22100 22057 16653 14612
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•样板房分析
•叠加别墅 上叠175㎡
二层大露台的设计，使到上叠（三层）的入户感觉，犹如 在地 面一层进入 树木的种植高度达到了二层，加之采用堆坡技术，弱化了 上叠过长的入户动线
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•样板房分析
五层主卧套附送面积达40平米 南北露台附送面积达40平米
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•企划宣传
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•会所实景
➢ 项目售楼处设置在会所内。 ➢ 会所的室外场所为欧式风格的下沉式罗马广场，配之各色 鲜艳夺目的植物，在入口处即营造出一份浪漫田园的感觉； ➢ 会所内采用标准的泳池ຫໍສະໝຸດ Baidu例，室内设计手法也比较精致。
的楼面价高达10672元/平方米关系很大。
➢ 另外，沿河安全性和私密性、夏季滋生蚊虫等，也是业主购买时比较关心的问题。
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演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
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2020/11/1
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➢ 双拼A1户型：地上面积约290㎡，地下面积为112-121㎡，后期设计可获得一个额外的夹层和露台空间。赠送三重 花园与露台，赠送层高约4米的阳光地下层，新颖八角亭形客厅设计，客厅面宽较大，5.1米挑空。
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•样板房实景
➢ 双拼A2户型：地上面积约262㎡，地下面积为120-145㎡，后期设计可获得一个额外的夹层和露台空间。赠送三重 花园与露台，赠送层高约4米的阳光地下层， 5.1米挑空大面宽客厅，5.5米挑空家庭厅，层层套房270度近全景。
去化率 20.0% 32.5% 56.0%
•11月8日开盘至今，总销金额约2.6亿，共成交82套； •主力成交叠加产品，去化率也较高。
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•市调小结
➢ 作为高端别墅社区，滟澜山的栋距偏小，而且其叠加别墅均为2套80多平米的户型合并而成，叠加 别墅的业主将手持2张房产证。 ➢ 上海龙湖滟澜山的价格与区域周边其他别墅相比相对偏高，即有点“叠加卖联排价 联排卖独栋价” 的味道。究其原因，一方面，因为龙湖别墅品牌效应突出、产品品质好；另一方面，这与龙湖该块地
•园林景观
➢ 地中海园林风格，浪漫的情怀无处不在：小天使花环、童话世界 般的入户门、手推花车、威尼斯小船…… ➢ 园林造景细节方面，体现了开发商的功力和用心，也可以使前来 参观的客户在看到房子之前，就开始也变得感性起来。
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•坡地建筑
➢ 采用挖土、引溪、屯坡、堆山等方式，在社区内整体塑造7-8米高差，使物业景观错落有致，充满变化和情趣。 步行其中，感觉很好；辅之以下沉式庭院、层次感较强的植被，弱化了客户对栋距过密等不利因素的在意程度。
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•地理区位
➢ 该项目地理位置相对来说不具有优势，周边生活配套尚不完善。
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•普罗旺斯之香
•浪漫规划
➢ 龙湖滟澜山截取1.6公里自然黄金水岸，纵横规划出浪漫的 “五轴五镇”； ➢ 整体地块南北向狭长、东西较窄，车行道路排布在整个地块 的最东面。因为东西向较窄，从而保证了消防车的可达范围， 从而节省了西侧的车行道，最大化的利用了东西向的间距。
地上主力面积（㎡） 175
220-255 250-290 220-280 230-280 360-450 230-260
主力总价（万元） 310-380 500-800 800-1000 480-850 350-600
1500-2000 630-1000
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•营销成绩
双拼 联排 叠加 总计
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•立面风格
➢ 该项目双拼、联排、叠加产品的立面打造各不相同，外立面采用西班牙与托斯卡纳风格相结合的设计手法，浓郁 的地中海风情比较具有感召力，可以吸引客户比较迫切地希望进入室内一览究竟。
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•样板房实景
室内作为整个项目演绎浪漫的终端和重心，装修风格也延续着浪漫和温馨，规划布 局紧凑使用、讨巧且精致，尤其可以引起女性客户的购买冲动。
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•项目概要
•地理位置: 青浦赵巷嘉松中路6788弄 •总建面: 144500平方米 •容积率: 1.0 绿地率≧35% •平面规划：截取1.6公里自然黄金水岸， •纵横规划出浪漫“五轴五镇” •园林风格: 地中海园林风格 •建筑风格：西班牙/意大利托斯卡纳 •产品类型：双拼:23栋; 联体:20栋;叠加:89栋（规划730户） •投资商:上海龙湖置业有限公司 •物业管理：重庆新龙湖物业服务有限公司 •建筑设计: 美国百盛年/拉古尼建筑设计和土地规划公司
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•样板房实景
➢ 叠加D1户型：地上面积约175㎡，地下面积为78㎡。赠送三重花园与露台，赠送层高约3.6米的阳光地下层，并设 有独立卫生间、配置全面，超大面宽客厅，南北观景空间。
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•样板房分析
•叠加别墅 下叠175㎡
下叠整体采光不足，北入户效果较差，犹如进入地下室 通过二层走廊，进入下叠的二层北向次卧，入户感觉较差
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•样板房分析
90平米空间，龙湖的叠加一层设计了客厅及餐厅，整体空间拥有较高舒适性 由于下叠北向植物的种植，以及为了达到立面的效果采用的小窗设计，从而造成室内采光不足
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•样板房实景
➢ 叠加D2户型：地上面积约175㎡，地下附送储藏空间，可通过精装设计制造一层额外空间。专属电梯/景观楼梯， 多种入户方式，独立私家花园，赠送五层顶层，双露台情景套房，赠送独立车位。
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•会所实景
➢ 龙湖滟澜山项目会所，是上海目前为止唯一一个 带有婚礼草坪设计的会所。
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•售楼处实景
➢ 该项目售楼处空间较大、布局合理，装修风格与会所外立面和整个社区建筑风格一致。
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联 排 户 型 样 板 房 实 景
•C
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•样板房分析
•联排别墅 219㎡
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地下室附送面积达84-95平米 联排未采用传统的中庭设计
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•样板房分析
•联排别墅 246㎡
客厅及二层北向家庭厅均采用双层挑空设计
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•莱蒙湖印象
•滟澜渡
•紫香堤 •紫香堤
•克里特传 说
•托斯卡纳时光
•朗月溪
•波尔多往事
•蔷薇谷
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•企划宣传
➢ 龙湖滟澜山的广告已遍布上海，在晨报、晚报、租售、楼市等，还包括一些电视媒体，甚至是延伸到了机场； ➢ 从平面及楼书等的整体效果以“女性”为主题，着重打造女性向往的童话、婚礼、晚宴等浪漫场景。
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•销售价格
•区域价格分析
•合生朗廷
•恒联名人世 家
•中海翡翠湖 岸
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•龙湖 滟澜山 •佘山三号
•凯迪澳谰湾
区域版块 赵巷 佘山
楼盘
龙湖滟澜山
中海翡翠湖岸 凯迪澳谰湾 恒联名人世家
佘山三号
容积率
1.0
0.4 0.47 0.25 0.4
物业 叠加 联排 双拼 独立 双拼 独立 独立
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•样板房分析
在样板段中，下叠引导客户采用南向入户的方式，规避了北向采光不足的劣势 地下室附送面积达78平方米 南北都拥有功能间设置，同时卫生间还设有采光通风窗 地下一层拥有下沉式花园，加之室内的装修效果，使整体感觉较佳，所以现场 销讲基本都在地下一层进行。