资产评估公式

资产评估公式

收益法

资金时间价值

复利终值

F=P*(1+i)n

复利现值

P=F*(1+i)-n

后付年金终值

F=A*[(1+i)n-1]/i

F=A*∑(1+i)n-1

后付年金现值

P=A*∑(1+i)-n

P=A*[1-(1+i)-n]/i

先付年金终值

F=A*[(1+i)n-1]/i *(1+i)

先付年金现值

P=A*[1-(1+i)-n]/i *(1+i)

递延年金现值(m期后n期)

P=A*[1-(1+i)-n]/i *(1+i)-m

P=A*[1-(1+i)-(m+n)]/i -A*(1+i)-m

永续年金现值

P=A/i

年偿债基金(每年末应存金额)

A=F*i/[(1+i)n-1]

年资本回收额(每年应还本付息额)

A=P*i/[1-(1+i)-n]

(一)纯收益不变

1.永续:P=A/r

2.有限A*[1-(1+r)-n]/r

(二)纯收益在若干年后保持不变

1.无限:P=R i(1+r)-i] +A/r*(1+r)-n

2.有限:P=R i(1+r)-i] +A*[1-(1+i)-(n-m)]/i *(1+i)-m (三)纯收益按等差级数变化

1.递增无限:P=A/r +B/r2

2.递增有限:P=(A/r +B/r2)*[1-(1+r)-n] -B/r*n(1+r)n

3.递减无限: P=A/r -B/r2

4.递减有限: P=(A/r -B/r2)*[1-(1+r)-n] +B/r*n(1+r)n

注意计算收益年限n=A-(n-1)B

(四)纯收益按等比级数变化

1.递增无限:P=A/(r-S)

2.递增有限:P=A/(r-S) *{1-[(1+S)/(1+r)]n}

3.递减无限:P=A/(r+S)

4.递减有限:P=A/(r+S) *{1-[(1-S)/(1+r)]n}

(五)已知未来若干年后资产价格

P=A*[1-(1+r)-n]/r *P n(1+r)-n

成本法

评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

(一)重置成本

1.价格指数法

重置成本=资产的历史成本*价格指数

重置成本=资产的历史成本*(1-价格变动指数)

定基价格指数=(评估基准日价格指数/资产构建时点价格

指数)*100%

环比价格变动指数=(1+a1)(1+a2)*…*(1+a n)*100%

2.功能价格类比法

重置成本=参照物重置成本*(被评估资产年产量/参照物年

产量)

重置成本=参照物重置成本*(被评估资产年产量/参照物年

产量)X

(二)实体性贬值

1.观察法

实体性贬值=重置成本*(1-实体性成新率)

实体性贬值=重置成本*实体性贬值率

2.使用年限法

⑴资产利用率=(实际利用时间/法定利用时间)*100%

⑵实际已使用年限=名义已使用年限*⑴

⑶总使用年限=⑵+尚可使用年限

⑷资产实体性贬值率=⑵/⑶*100%

⑸实体性贬值=(重置成本-预计残值)*⑷

(三)功能性贬值

1.超额运营成本

⑴超额运营成本

⑵净超额运营成本=⑴*(1-所得税税率)

⑶资产剩余寿命

⑷折现:功能性贬值=⑵*折现系数

2.超额投资成本

功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本

(四)经济性贬值

经济性贬值率=[1-(可被利用的生产能力/原设计生产能

力)X]*100%

经济性贬值额=资产年收益损失额*(1-所得税税率)*

[1-(1+i)-n]/i

森林资源资产评估

成本法

1.重置成本法(幼龄)

⑴株数调整系数K1

株数保存率(r)=林地实有保存株数/造林设计株数

当r≥85%, K1=1

当r＜85%, K1=r

⑵树高调整系数K2

K2=现时幼龄林林分树高/参照林分标准平均树高

⑶E n =K *i(1+P)n-i+1

K:林分质量调整系数

C i:第i年生产成本(年初)

2.费用价值法(改良)

2

B n=A(1+P)n +i(1+P)n-i+1

A:林地购置费

M i:第i年林地改良费(年初）

市场法

1.市场倒算法/剩余价值法(成,过熟)

E n=W-C-F

W:销售总收入

C:木材经营成本

F:木材生产经营利润

2.市场成交价比较法

E=K*K b*G

K:林分质量调整系数=被估地利系数/参照物地利系数

K b:物价调整系数=评估基准日售价/参照物售价

G:参照物市场交易价格

收益法

1.收益净现值法(经济林)

E n =(A i-C i)/(1+P)n-i+1]

A i:第i年的收入(年末)

C i:第i年的成本支出(年末)

u:经营期

n:林分年龄(评估时)

2.收获现值法(中龄,近熟)

⑴存在间伐

B u=K *[A u+D a(1+P)u-a+D b(1+P)u-b+…]/(1+P)u-n -

C i/(1+p)i-n+1]

⑵无间伐

B u=K *[A u/(1+P)u-n] -

C i*[1-(1+P)-(u-n+1)/P]

A u:主伐时纯收入(年末) D a、D b:间伐纯收入(年末)

C i:第i年营林生产成本(年末)

u:经营周期

3.年金资本化法(地租收益稳定,林木和林地作为整体)

⑴林木评估

E n=A/P

A:年平均纯收益(年末)

⑵林地使用权

①无限:B u=R/P

②有限:B u=R/P *[1-(1+P)-n]

R:林地年平均地租收益

n:林地使用权的使用年限

4.林地期望法(同龄,永续皆伐)

B u={A u+D a(1+P)u-a+D b(1+P)u-b+…

-C i(1+p)u-i+1]}/(1+p)u-1 -V/P

C i:第i年营林生产直接费用(整地,栽植,抚育)

V:年均营林生产间接费用

(先将各现金流复利现值,再计算偿债基金,再计算永续年

金现值)

矿业权评估

1.折现现金流量法

P=(CI-CO)t*(1+i)-t]

⑴确定计算年限

⑵计算每年现金流入CI

①销售收入

②回收固定资产残值(各回收期及最后一期期末)

③回收流动资金(最后一期期末)

④回收抵扣设备进项税额(生产首年及设备更新年)=设备

含税价/(1+17%)*17%

⑶计算各年现金流出CO

①无形资产投资(土地使用权费于评估基准日流出)

②流动资金(生产期第一年流出)

③经营成本(每年年末)

④销售税金及附加(每年年末)

⑤企业所得税=(销售收入-总成本费用-销售税金及附加)*

所得税税率

2.折现剩余现金流量法

P=(CI-CO-I p)t*(1+i)-t]

I p:投资合理报酬

⑴计算各年现金流入

⑵计算各年现金流出

⑶计算投资合理报酬

①资产净值=(年初资产净值+年末资产净值)/2

②投资报酬=资产净值*投资报酬率

⑷确定折现率:无风险报酬率

⑸计算剩余现金流量现值

3.剩余利润法

P=(E-E i)t*(1+i)-t]

E:年净利润=销售收入-总成本费用-销售税金及附加-企

业所得税

E i:开发投资利润=当年资产净值*投资利润率

4.收入权益法

P=SI t*(1+i)-t] *K

SI t:年销售收入=产量*产率*销售价格

K:采矿权权益系数

收益法主要评估参数确定

1.可采储量

评估利用的资源储量=∑基础储量+∑资源量*可信度系数

(可信度系数也可叫设计利用率)

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