PPP项目扩展应用及创新模式-案例分析
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土地一级开发前期需要投入巨大的资金，前两年，公司或都处于纯投 入的状态。然而，一旦土地挂牌上市，便可以回笼资金，形成正向现 金流。在卖地、开发每个环节都可以获取收益，还能以较少的代价沉 淀一部分经营性资产。
土地溢价分成模式
or PPP
源自文库
海南财政实力较弱，导致土 地一级开发市场由提供资金 的开发商掌控；
分析方兴地产近几年的年报，长沙梅溪湖项目的土地开发收益呈快速 增长趋势，2011年土地一级开发收益为5.17亿元，实现当年投入，当 年收益；2012年土地一级开发收益为4.4亿元；2013年土地一级开发 的收益为21.4亿，同比增长386%。但对一级开发企业来说，如何与政 府谈判和合作，准确把握土地出让的节奏，往往关乎一个项目的成败。
2011年9月，梅溪湖地块公告表示出让首批5宗临湖地块，网挂019号、020号、 021号、022号、023号，可建面积约为100万平方米，出让起始价超过26亿元， 楼面均价约为2600元/平方米。均为梅溪湖国际新城规划中一线临湖的优质资 源地块。最终，中建股份以15.9亿元的价格拿下网挂023号和网挂019号两宗 地，而另外3宗则被方兴地产旗下的长沙金佳房地产开发有限公司以近10亿元 的总价拍得。
招标 投标 确定投资人和具体合 作方案 谈判、签约
1.确定和发布招标文件 2.对投标书进行评估 3.初选社会投资人 4.与投资人谈判并签订 投资协议
1.进行项目可行性分 析 2.投标并与政府谈判 3.与潜在融资主体提 前进行沟通 4.筹备成立SPC
成立SPC
项目开发建设 项目运营
项目移交 SPC清算
长期从事投融资工作，有着丰富的融资经验，近些 年，在拓宽融资渠道、搭建融资平台以及区域开发 建设方面，给全国各地多处政府融资平台、企业以 及培训班进行授课。
阶段 项目前期 准备阶段
确定社会 投资人
开发运营 移交终止
PPP基本运作程序
流程
政府职责
社会投资者职责
项目选择 可行性分析
1.项目确定 2.对项目的PPP具体模 式进行可行性分析
一年下来，公司在项目上的累计投入已经高达150亿。而初步预算显示，该项 目一二级开发完成的总体投入高达600多亿。
的颈。
土地一级开发概述
长沙梅溪湖规划
土地一级开发的PPP
长沙梅溪湖项目
如何平衡600亿的巨大投入？方兴地产计划在完成一级开发后，将回购一半的 土地进行二级开发，剩余一半则经由政府的招拍挂程序公开出让。
方兴地产于2011年1月26日与长沙大河西先导区管理委员会等相关各方签署协 议，成功成为长沙梅溪湖国际服务和科技创新城开发招募项目的投资人。据悉， 这是方兴地产第一次踏入长沙，也是其首次涉足土地一级开发。
该项目的前期工程建设预计需投入128亿元。作为梅溪湖项目的投资人，方兴 地产需成立项目公司来负责筹集并承担该项目开发范围内的征地拆迁、补偿安 置的所需全部资金，合计85.2亿元。与此同时，该项目开发范围内的基础设施 和公用设施等建设工程所需资金也需要项目公司自行筹集。
PPP项目的扩展应用与创新模式
---案例分析
Tel：137-0117-6633 Email:
毕业于：北京大学 国家公派澳大利亚悉尼大学访问学者
发表过： 《外商直接投资企业的外溢效应》、 《外商在华直接投资的区位因素分析》等
目前担任： 中关村发展集团股份有限公司 董事 京东方科技集团股份有限公司（000725 SZ）董事 北京经济技术投资开发总公司投融资部 总经理 广东省肇庆市政府顾问 国家开发银行总行专家库专家
2008年以前，长沙的城市格局是“西文东市”，河西地区以发展文化 教育为主，土地价值相对较低，平均为104万元/亩，折合楼面单价平 均703元/平方米。
先导区成立以后，大量基础设施的投建，迅速提升了河西板块的土地 价值。2012年成交单价达到515万元/亩（平均楼面单价达2189元/平 方米），是2008年的5倍。
2012年3月22日，该公司旗下位于长沙的梅溪湖项目前往广州展开土地推介， 希冀吸引广东大牌房地产企业的关注。计划2012年在土地出让业务上的销售 收入为30亿，占全年销售任务的23%。
土地一级开发的PPP
长沙梅溪湖项目
作为梅溪湖项目的投资人，方兴需成立项目公司来负责筹集并承担该 项目开发范围内的征地拆迁、补偿安置的所需全部资金，合计85.2亿 元。
土地一级开发的PPP
长沙梅溪湖项目
方兴进行土地一级开发的思路，就是先进行环境打造，再出让土地。 首先是改善道路等基础设施，随后导入教育、医疗资源。
与市场化企业操作不同，政府平台公司的优势也是明显的，比如获得 融资有政府财政变相背书，拆迁也更强势。然而，缺乏市场的博弈， 政府主导的城镇化常常过于超前，投资效率极低。
监督支持
1.与融资机构及相关 合作单位签订合同 2.组织项目开发建设 3.组织项目运营
1.接管PPP项目
1.向政府移交项目
2.自己运营或另找运营 2.清算SPC
商
土地一级开发的PPP
长沙梅溪湖项目背景
长沙的梅溪湖项目 位于长沙大河西先导区核心区域，总占地约11452亩（约8 平方公里），总建面约1134万平方米，涵盖高档住宅、商场、超五星级酒店、 5A级写字楼、酒店式公寓、文化艺术中心、科技创新中心等众多顶级业态。
海南一级土地开发的模式属于
典型的企业主导型
李嘉诚、中信泰富、中信国
安、华润集团均参与了海南
的一级开发
2006年7月19日海南省人民政
府出台的《关于规范企业参与 中信泰富
土地成片开发的通知》指出： 与政府分成比例为7：3
“土地出让收入扣除土地开发 成本后余下的纯收益部分，按 照市、县政府所得不得低于 30%的比例，确定市、县政府
2011年9月，方兴地产还成功引入了中建股份，后者所属长沙中建投资公司出 资7.5亿元参股方兴长沙公司金茂投资（长沙）有限公司20%股权，出资后注 册资本金为37.5亿元。根据协议，中建股份将与方兴一起参与沙梅溪湖国际服 务和科技创新城开发项目。尽管后者仅占项目20%的股权，但同为央企的中建 股份的加盟，无疑大大分担了方兴地产独自开发的风险。
土地溢价分成模式
or PPP
源自文库
海南财政实力较弱，导致土 地一级开发市场由提供资金 的开发商掌控；
分析方兴地产近几年的年报，长沙梅溪湖项目的土地开发收益呈快速 增长趋势，2011年土地一级开发收益为5.17亿元，实现当年投入，当 年收益；2012年土地一级开发收益为4.4亿元；2013年土地一级开发 的收益为21.4亿，同比增长386%。但对一级开发企业来说，如何与政 府谈判和合作，准确把握土地出让的节奏，往往关乎一个项目的成败。
2011年9月，梅溪湖地块公告表示出让首批5宗临湖地块，网挂019号、020号、 021号、022号、023号，可建面积约为100万平方米，出让起始价超过26亿元， 楼面均价约为2600元/平方米。均为梅溪湖国际新城规划中一线临湖的优质资 源地块。最终，中建股份以15.9亿元的价格拿下网挂023号和网挂019号两宗 地，而另外3宗则被方兴地产旗下的长沙金佳房地产开发有限公司以近10亿元 的总价拍得。
招标 投标 确定投资人和具体合 作方案 谈判、签约
1.确定和发布招标文件 2.对投标书进行评估 3.初选社会投资人 4.与投资人谈判并签订 投资协议
1.进行项目可行性分 析 2.投标并与政府谈判 3.与潜在融资主体提 前进行沟通 4.筹备成立SPC
成立SPC
项目开发建设 项目运营
项目移交 SPC清算
长期从事投融资工作，有着丰富的融资经验，近些 年，在拓宽融资渠道、搭建融资平台以及区域开发 建设方面，给全国各地多处政府融资平台、企业以 及培训班进行授课。
阶段 项目前期 准备阶段
确定社会 投资人
开发运营 移交终止
PPP基本运作程序
流程
政府职责
社会投资者职责
项目选择 可行性分析
1.项目确定 2.对项目的PPP具体模 式进行可行性分析
一年下来，公司在项目上的累计投入已经高达150亿。而初步预算显示，该项 目一二级开发完成的总体投入高达600多亿。
的颈。
土地一级开发概述
长沙梅溪湖规划
土地一级开发的PPP
长沙梅溪湖项目
如何平衡600亿的巨大投入？方兴地产计划在完成一级开发后，将回购一半的 土地进行二级开发，剩余一半则经由政府的招拍挂程序公开出让。
方兴地产于2011年1月26日与长沙大河西先导区管理委员会等相关各方签署协 议，成功成为长沙梅溪湖国际服务和科技创新城开发招募项目的投资人。据悉， 这是方兴地产第一次踏入长沙，也是其首次涉足土地一级开发。
该项目的前期工程建设预计需投入128亿元。作为梅溪湖项目的投资人，方兴 地产需成立项目公司来负责筹集并承担该项目开发范围内的征地拆迁、补偿安 置的所需全部资金，合计85.2亿元。与此同时，该项目开发范围内的基础设施 和公用设施等建设工程所需资金也需要项目公司自行筹集。
PPP项目的扩展应用与创新模式
---案例分析
Tel：137-0117-6633 Email:
毕业于：北京大学 国家公派澳大利亚悉尼大学访问学者
发表过： 《外商直接投资企业的外溢效应》、 《外商在华直接投资的区位因素分析》等
目前担任： 中关村发展集团股份有限公司 董事 京东方科技集团股份有限公司（000725 SZ）董事 北京经济技术投资开发总公司投融资部 总经理 广东省肇庆市政府顾问 国家开发银行总行专家库专家
2008年以前，长沙的城市格局是“西文东市”，河西地区以发展文化 教育为主，土地价值相对较低，平均为104万元/亩，折合楼面单价平 均703元/平方米。
先导区成立以后，大量基础设施的投建，迅速提升了河西板块的土地 价值。2012年成交单价达到515万元/亩（平均楼面单价达2189元/平 方米），是2008年的5倍。
2012年3月22日，该公司旗下位于长沙的梅溪湖项目前往广州展开土地推介， 希冀吸引广东大牌房地产企业的关注。计划2012年在土地出让业务上的销售 收入为30亿，占全年销售任务的23%。
土地一级开发的PPP
长沙梅溪湖项目
作为梅溪湖项目的投资人，方兴需成立项目公司来负责筹集并承担该 项目开发范围内的征地拆迁、补偿安置的所需全部资金，合计85.2亿 元。
土地一级开发的PPP
长沙梅溪湖项目
方兴进行土地一级开发的思路，就是先进行环境打造，再出让土地。 首先是改善道路等基础设施，随后导入教育、医疗资源。
与市场化企业操作不同，政府平台公司的优势也是明显的，比如获得 融资有政府财政变相背书，拆迁也更强势。然而，缺乏市场的博弈， 政府主导的城镇化常常过于超前，投资效率极低。
监督支持
1.与融资机构及相关 合作单位签订合同 2.组织项目开发建设 3.组织项目运营
1.接管PPP项目
1.向政府移交项目
2.自己运营或另找运营 2.清算SPC
商
土地一级开发的PPP
长沙梅溪湖项目背景
长沙的梅溪湖项目 位于长沙大河西先导区核心区域，总占地约11452亩（约8 平方公里），总建面约1134万平方米，涵盖高档住宅、商场、超五星级酒店、 5A级写字楼、酒店式公寓、文化艺术中心、科技创新中心等众多顶级业态。
海南一级土地开发的模式属于
典型的企业主导型
李嘉诚、中信泰富、中信国
安、华润集团均参与了海南
的一级开发
2006年7月19日海南省人民政
府出台的《关于规范企业参与 中信泰富
土地成片开发的通知》指出： 与政府分成比例为7：3
“土地出让收入扣除土地开发 成本后余下的纯收益部分，按 照市、县政府所得不得低于 30%的比例，确定市、县政府
2011年9月，方兴地产还成功引入了中建股份，后者所属长沙中建投资公司出 资7.5亿元参股方兴长沙公司金茂投资（长沙）有限公司20%股权，出资后注 册资本金为37.5亿元。根据协议，中建股份将与方兴一起参与沙梅溪湖国际服 务和科技创新城开发项目。尽管后者仅占项目20%的股权，但同为央企的中建 股份的加盟，无疑大大分担了方兴地产独自开发的风险。