上海共有产权保障住房存在的主要问题与对策建议

September 2018

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一、上海共有产权保障住房的基本情况及特点

上海共有产权保障住房于2009年在闵行区、徐汇区开始试点工作，于2010年在全市推广，主要面向城镇中低收入住房困难家庭，实行住房和经济的“双困”标准，按照 “共有产权”机制运作。共有产权保障住房销售价格以建设项目结算价格为基础，兼顾保障对象支付能力、相邻区域普通商品住房价格等因素确定。政府和购房人实行“按份共有”，按照各自投入确定产权份额比例；购房人5年内不得转让房屋，满5年后可按规定购买完全产权后上市转让。同时，政府在同等条件下有优先购买权。（一）上海共有产权保障住房基本情况

2017年9月，住房和城乡建设部下发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》，明确提出要支持两市深化发展共有产权房试点工作，既是对上海共有产权住房现有工作的肯定，也为进一步推进共有产权房保障工作吹响了进军号角。

1．基本供给情况。在既有房源供应上，工作成效显著。自2010年以来，上海先后五次放宽准入标准，已累计开展了六个批次的共有产权保障住房申请供应工作。其中，2017年开展了第六批次共有产权保障房申请审核工作，共计有3.9万户申请家庭。截至2017年年底，上海市共有产权保障住房累计签约家庭9.2万余户，成效显著。在新增供应上，进一步加大保障供应力度。2017年7月发布的《上海市住房发展“十三五”规划》中指出：“十三五”时期，预计新增供应各类保障性住房约55万套。随后，2018年上海政府工作报告中将“新增供应5.5万套各类保障房，完善共有产权住房制度，放宽廉租住房准入标准，确保保障房应保尽保”作为2018年上海政府的主要工作任务之一。2018年第四季度，上海计划启动第七批次共有产权保障住房的申请受理工作 。

2．申请对象。上海共有产权保障住房申请对象为本

市户籍中低收入住房困难家庭，其申请准入条件由收入、财产、住房和户籍等构成。由于近年来上海房价上涨较快，而收入上涨较慢，中低收入群体的实际购房支付能力在不断下降。鉴于此，上海共有产权住房在七年多的实践与完善过程中先后五次放宽准入标准，不断适应保障人群变化的实际情况，逐步扩大受益群体覆盖面，本市住房困难的大龄结婚家庭、青年职工以及引进人才等群体将成为主要

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文/朱丽

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受益对象。目前，住房标准是家庭人均住房建筑面积15平方米以下，申请户有男28岁以上、女25岁以上大龄青年等情况的复合家庭，还可再放宽15平方米（即三口之家可放宽到60平方米）；收入和财产标准为3人及以上家庭人均月可支配收入6000元以下、人均财产18万元以下，2人及以下家庭再放宽20%。

3．建设模式。上海共有产权保障住房有两种建设方式，一是集中建设，主要是由政府主导、由开发企业建设和销售。具体来说，通过项目招投标确定开发建设的房地产开发企业，建好后直接由开发企业按政府定价销售给通过政府审核的保障对象。二是配建，主要由开发企业主导。凡新出让土地开发建设的商品住宅项目，按照不低于该项目住宅建设总面积5%的比例配建保障房，郊区有条件的区域应进一步提高建设项目的配建比例。配建住房建成后将无偿移交政府用于住房保障。按规定，外环线以外商品住宅建设项目的配建房源用于共有产权保障住房。所有共有产权保障住房由全市统一建设供应，根据各区的住房保障申请对象数量，分配给各区使用。

4．定价及产权份额设定。由于共有产权保障住房的土地供应方式为划拨出让，主要依据共有产权住房建设成本，同时参考周边商品住房价格来确定出售价格，称为销售基准价格。销售基准价格=周边房价×折扣系数。具体的产权比例按不同地段与商品住房价格的关系确定，计算公式为: 购房人产权份额=销售基准价格/（周边房价×90%） 。

5．准入条件核查。一是在共有产权保障住房的准入过程中，实施了严格的多部门信息化联动审核机制。上海形成了以户籍、婚姻、经济、住房状况四方面为主的申请条件审核系统，以信息化手段取代纸质的审核信息，借助互联网形成了不同部门间的信息比对联动机制。二是在申请审核阶段的具体操作上，形成了严格的三次公示机制。主要是申请时的初审公示、复审公示以及审核通过后的登录公告，为共有产权保障工作公开、公平、公正的顺利开展奠定了基础。

6．满5年后可回购，也可上市转让。上海共有产权保障住房一个最大的制度创新便是共有产权保障对象得房满5年即可申请购买政府持有的产权份额，从而将其变成完全产权的商品住房，然后便可自由处分，包括上市转让、出租、出借等。同时，也可由政府在同等条件下优先回购。目前，已有部分满足申购条件的共有产权保障对象提出了申购申请，其中有少数已经完成了申购行为，取得了完全产权。（二）上海共有产权保障住房的主要特点

1．上海共有产权保障住房具有产权和保障的双重属性。结合上海实际，本市共有产权保障住房的供应对象主要定位于“夹心层”群体，具有一定的购房支付能力、但住房支付能力不足，这也是区别于廉租住房基本保障对象最显著的一个特点。这主要基于两方面考虑：一是保障属性的要求。由于低收入住房困难家庭可以获得廉租住房保障，现已实现“应保尽保”，而中等收入住房困难家庭因为其家庭收入和资产高于廉租住房最低收入标准而被排除在基本住房保障范围以外。但上海房价高企，他们无法

只凭自身力量购买市场化商品住房，即这一群体的支付能力不足，也不符合基本保障条件，需要政府予以一定的扶持和帮助，以增强其购房支付能力。二是产权属性的要求。客观上，购房申请者具有一定的家庭财产收入的积累，也就具备了一定的购房支付能力以支付购房款以及后续的房贷还款。主观上，他们也有购置产权型住房的愿望，希望获得稳定的房屋所有权关系以及高于基本住房保障的生活质量。

2．由政府“他助”的介入来增强保障对象的“自救”能力。在共有产权的运作模式下，符合条件的中低收入住房困难家庭以较少的购房成本就能申购共有产权保障住

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