论广州城市综合体的发展历程及现状

论广州城市综合体的发展历程及现状

[摘要] 近年来，我国的城市综合体建设可谓处于井喷阶段。广州作为华南地区的中心城市，如今也正处于城市综合体高速发展的时期。本文分析了城市综合体在广州诞生和高速发展的必然性，并选取天河城、万菱汇这两个城市综合体作为代表分析综合体项目在广州的发展现状，总结了广州的城市综合体现存问题并提出建议。[关键词]城市综合体广州发展现状

1 城市综合体的概要

城市综合体（urban complex，也称hopsca）是将城市中包括酒店（hotel）、办公（office）、公园（park）、商业（shopping mall）、会所（club）、公寓（apartment）、等城市生活的功能进行三项或以上的组合，并且相互依存、拥有相互助益的能动关系的综合体[1]，是一种新兴的、在实践中产生的概念。

城市综合体是一种城市功能复合化、土地高度集约化使用的体现——将多种城市功能放置在一个相对更小的空间里，以满足人们的生活需求和便利，达到“一站式”服务的效果，也被称为“城中城”，是城市形态发展到一定阶段的产物。

2 城市综合体在广州诞生和高速发展的必然性

随着近几十年城市化的进程，广州的城市人口数量不断上升，城市的中心聚集效应越来越明显，逐渐形成城市cbd（central business district）。聚集效应给城市带来的影响是显而易见的：cbd是广州发展的核心动力，是集办公、商业、酒店、公园、公寓、

休闲等城市许多主要功能的地方，无论是以前的环市东cbd，抑或是如今的天河cbd。也就在天河cbd，诞生了广州市的第一个城市综合体——1996年正式投入运营的天河城。

而城市规模的不断扩大使得cbd人口密度越来越高，很多问题开始出现，如：cbd交通压力过大、环境污染严重等。2000年，广州市进行行政区划调整，将番禺、花都撤市改区，并制定“南拓、北优、东进、西联”的空间拓展方针；2005年，广州新设立南沙区和萝岗区，城市区域进一步扩大，并且确立了多组团、跨越式的城市发展战略。在2010年编制的《广州市城市总体规划》中提到广州市将初步形成由中心主城区、南沙副城区、花都副城区、萝岗副城区、荔城组团、街口组团组成的“一主三副两组团”的城市空间布局，同时不断完善城市服务功能，优化功能分区，强化城市六大功能建设目标：经济中心、国际都会、创业之都、文化名城、生态城市、和谐社会，城市也将由单中心向多中心转变[2]。这样的多中心组团式的网状城市需要许多遍布于各中心的城市综合体去带动区域发展以及满足居民的办公、居住、休闲、购物等多方面需求，这是城市综合体近年快速发展的内在原因。

外在的因素，一方面是我国近年出台的房地产调控政策限制了大城市的投资住宅房地产行为，因此不少房地产开发商都将自己在大城市的工作重心转移到了商业地产上面。而在商业地产开发模式的选择上，不少地产企业如今会选择城市综合体，原因是中国城市化程度越来越高，可开发的土地越来越少，房地产企业必须由原来粗

放式的地产开发模式转变为集约式，以推进地产转型升级。有商业名人曾经说过的这句：“做住宅地产是小学生；做商务地产、写字楼、度假村等是中学生；做商业地产是大学生；做城市综合体是研究生”[3]就反映了中国房地产行业如今对开发城市综合体的热衷。另一方面，2010年广州市城市总体规划将中心组团的发展性质定为“广州市域金融业、服务业、传统产业核心区”，因此在城市规划的过程中，政府也会倾向于批划较多土地用于城市综合体的建设，地产商也有了大规模开发的前提。

3 广州城市综合体的发展现状

3.1 整体发展现状

广州目前拥有已经投入使用的如天河城、中华广场等20多个项目，在建项目也有20多个，正处于城市综合体的高速发展时期。下表为广州城市综合体项目列表，列出了已投入运行和部分在建的城市综合体项目的名称和项目体量等：

表3.1.1 广州城市综合体项目列表

（资料来源：cric商业顾问. 中国城市综合体发展报告 2011年11月）

从这些城市综合体的分布区域来看（分布情况如图3.1.2 广州城市综合体分布图。数字标号与表3.1.1 广州城市综合体项目列表中的序号相对应），六成项目都集中在天河区，且基本沿着广州新中轴线分布，这也反映了开发商对天河区和新中轴的消费需求、人流量等保证项目发展的重要因素有着长远乐观的估计。

图3.1.3 广州城市综合体分布图

（资料来源：cric商业顾问. 中国城市综合体发展报告 2011年11月）

在综合体的功能组合上，100%的项目都有商业功能[4]，也反映了城市综合体是一个高度集成的城市消费区域，是由消费者支撑的[5]。因此地产开发商在选址过程中的聚焦点，也会是项目所处区位的商业价值。相比而言，住宅所占比例则相当少，尤其是在城市核心型，已开业项目中住宅比例仅为15%，未开业项目则完全为零。而相比已投入使用的项目，新建项目中拥有“办公”这一功能的则下降了近一半。

以下具体分析笔者认为的广州市较有代表意义的两个城市综合体——天河城和万菱汇。

3.2 广州最早城市综合体——天河城

3.2.1天河城概况

天河城位于广州地铁一号线和三号线交叉站——体育西路站，是体育西路商圈的核心组成部分。它由天河城广场、写字楼和酒店三栋楼组成，呈品字形分布，其中天河城广场同时具备商业、休闲、娱乐等功能。天河城不仅是广州最早的城市综合体，而且至今还是最成功的城市综合体。根据相关统计和笔者亲身感受，天河城广场如今依然是广州人气最旺的商场，其商铺出租率达99%[6]，租金也是逐年升高。

天河城写字楼即粤海天河城大厦是45层高的甲级写字楼上半年

出租率为98%[6]，这个出租率在写字楼中属于相当高的。原天河城的西塔爆破后，西塔的土地如今建起了38层高的五星级粤海喜来登酒店，使天河城综合体的酒店品牌得到升级。

3.2.2 天河城成功的原因

天河城的成功，笔者认为除了其经营管理得当外，还有一些不可复制的因素。

首先，天河城拥有得天独厚的地理优势。天河城一带的交通便利程度是广州任何地方都无法比拟的。四通八达的交通网络确保了综合体的人气的同时，还是综合体进一步发展壮大的最有力保障。地段优势在保证商铺、写字楼的出租和酒店的入住率上都是最稳定的因素。

另外，1996年天河城广场的出现，可以说填补了广州当时大型综合商业项目的空白。尽管刚开始的2年商场的经营状况并不好，两大商家——天贸南方大厦百货和吉之岛都遭遇了千万元的严重亏损[7]。不过在地铁开通后，天河城的人流量大增，商场的营业也逐渐转为盈利状况。十多年前的广州，很多家附近有地铁的市民都喜欢坐地铁到天河城，因为它是当时广州市内唯一集购物、餐饮、娱乐的大型商业项目，能够同时满足人们多种需求。多年来顾客对天河城这个已深入人心的商场品牌的认可以及天河城自身的持续更新升级（商场内部的品牌重组），使得天河城不仅能够较好地稳定现有客户群，而且能够不断吸引新客户群（商场内不同年龄层的品牌组合扩大了前来消费的年龄段人群，而且品牌的定期更换也为