各种建筑面积的解释

1 使用面积：等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和。可能很多人说这就是室内地毯面积吧，差不多，只是要将各门洞下面的部分扣除。

2 套内使用面积：套内使用面积是各房间使用面积的总和，一定记住：不要乱用“使用面积”，这可能让我们无法找到它的准确定义，最好还是使用《住宅设计规范》里说的“套内使用面积”，概念明确了才容易解释。

3 套内建筑面积：套内建筑面积=套内使用面积+阳台面积+墙体面积，很多合同里使用这个面积，但是墙体面积的测量很困难，特别是外墙，如果有保温层就更困难了。

4 公用建筑面积：是指全部公用部分的建筑面积之和，所谓公用部分包括的内容很多，像电梯井、楼梯、过道、门厅等等，但是有两个基本原则：第一要与房屋所在的楼座在结构上直接相连，第二要目的是为本楼服务所用。

5 分摊的公用建筑面积：各个消费者都分摊到一部分公用面积，但是这个面积是如何分摊出来的则是一个很大的问题，建设部的计算方法是这样：先计算出整栋建筑物的公用建筑面积，然后再除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，最后得到一个建筑物公用建筑面积分摊系数。也就是说公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/?套内建筑面积之和。这还没有结束，你自己家的分摊面积就是你的套内建筑面积与分摊系数之积；另外为了叙述方面，我们将“分摊的公用建筑面积”简称为“公摊面积”。

如果你看到这里有点头眼昏花的话，最好先休息一下，做做深呼吸，要知道如果你在自己家里都看不明白的话，到了售楼处，经过一番劝告后，你可能就会更糊涂了，所以请你务必将这个问题看清楚，看不懂的话就高声朗读吧，这样可以尽量地放慢速度。

6 建筑面积：建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用部位面积，你看要明白建筑面积这个概念有多麻烦，你如果前面几个概念没有学会的话，后面的概念恐怕就不行了。但是有人就是追求这种效果，将本来很简单的事务复杂化，这也算是一种合同技术吧，越复杂就越难以核实，欺诈就这样披上了合法的外衣，也就这样得以横行。

第六节其它通用名词及其规定

一、建筑密度

建筑密度:一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的百分比。单位：％。

建筑密度是反映建设用地经济性的主要指标之一。计算公式为：

建筑密度＝建筑基底总面积建设用地总面积

二、建筑容积率

容积率:一定地块内，总建筑面积与建设用地面积的比值。

容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。容积率以公式表示如下：

容积率

＝总建筑面积（地

上）

建设用地面积

三、建筑高度

建筑高度一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋顶）或屋面面层（坡屋顶）的高度

建筑高度的规划设计规定：

１、建筑高度应符合城市总体规划和控制性详细规划建设用地的建筑高度控制。

２、文物保护单位的保护范围和建设控制地带内的建筑高度，应按文物保护的有关规定办理。

３、建筑高度凡与防火、防空、抗震、航空净空、微波通讯等方面的要求发生矛盾时，均应按照有关规定与有关部门协商解决。

四、建设项目

建设项目的法定涵义在1978年4月22日国家计委、国家建委、财政部《关于基本建设项目和大中型划分标准的规定》作了规定：“建设项目，是指在一个总体设计或初步设计范围内，由一个或几个单项工程所组成，经济上实行统一核算，行政上实行统一管理的建设单位。一般以一个企业（或联合企业）、事业单位或独立工程作为一个建设项目计算。”并规定：“现有企业、事业单位按照规定用基本建设投资单纯购置设备、工具、器具（包括车、船、飞机、勘探设备、施工机械等），不作为基本建设项目。”还规定：“凡属于一个总体设计中的主体工程和相应的附属配套工程，综合利用工程，环境保护工程，供水、供电工程，以及水库的干渠配套工程等，只作为一个建设项目。凡是不属于一个总体设计，经济上分别核算，工艺流程上没有直接关联的几个独立工程，应分别列为几个建设项目，不能捆在一起作为一个建设项目。”上述建设项目的涵义一直沿用到现在。

在市场经济体现下，建设项目的投资出现多元化的投资渠道，即国家、集体、个人都可以投资进行建设，随着改革开放、招商引资，国外投资者也纷纷进入我国投资建设，建设项目的投资主体发生了很大的变化。

建设项目按建设性质分为新建、改建和扩建三类项目。

二、规划与设计类

43、如何办理《建设用地规划许可证》？

答：以招标、拍卖方式获得国有土地使用权的，建设单位凭土地使用权出让合同书领取《建设用地规划许可证》。

以协议出让方式获得国有土地使用权的，建设单位必须在签订土地使用权出让合同书之前，向市规划主管部门或其派出机构领取《建设用地规划许可证》。市规划主管部门或派出机构按照相应的城市规划，审定建设用地的相关规划设计指标，提出城市规划设计要求，核发《建设用地规划许可证》。

建设单位在取得《建设用地规划许可证》后90日内，未能签订土地使用权出让合同书又未申请延期的，《建设用地规划许可证》自行失效。

44、在取得《建设用地规划许可证》后，是否可以变更地块规划内容？

答：建设单位取得《建设用地规划许可证》后两年内不得申请变更规划内容；两年后申请变更的，市规划主管部门或其派出机构对申请进行初审后，按法定程序审批。

获得批准的，市规划主管部门或其派出机构向申请单位重新核发《建设用地规划许可证》，收回原《建设用地规划许可证》，并办理相应的用地手续；不批准的，由市规划主管部门或其派出机构书面答复申请单位。

45、《建设工程规划许可证》包括哪些内容？

答：《建设工程规划许可证》包括下列内容：（1）许可证编号；（2）发证机关名称和发证日期；（3）用地单位；（4）用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型；（5）计容积率面积及各分类面积；（6）附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。

46、什么情况下不予核发《建设工程规划许可证》？

答：根据《深圳市城市规划条例》的规定，下列情况不予核发《建设工程规划许可证》：（一）不符合城市规划要求或未按政府主管部门对各阶段审查意见作出设计修改的；(二)设计单位资质与资格不符合有关行业管理规定的；（三）设计文件不符合国家、省、市有关专业技术规范和规程的。

47、在哪些情况下，需重新办理《建设工程规划许可证》？

答：当工程因以下情况确需修改的，应重新办理《建设工程规划许可证》：（一）涉及建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构的；（二）市政工程中涉及规模、等级、走向、工艺设计、立面、平面、结构、功能及设备的容量、造型有较大变化的。

48、对已建成的建筑需改变使用性质时，是否需要申请核发《建筑工程规划许可证》？

答：已建成的建筑确需改变使用性质的，须经城市规划主管部门批准，签订土地使用权出让合同书补充协议、付清地价款后，持设计文件等，向市规划主管