关于对小产权房的认识及若干思考

优秀统计分析报告推荐表

填表日期：2009年 8 月 19 日

关于对小产权房的认识及若干思考

2007年6月18日，建设部发布风险提示，要求城市居民不要购买在集体土地上建设的小产权房，接着6月25日，北京市国土资源局宣布，北京将全力调查小产权等违规土地开发建设，违规项目要停工停售。随着北京“小产权房热”的曝光及建设部购房风险提示和北京市国土资源局禁令的出台，小产权房的字眼频频出现在各大媒体与公众视线。北京小产权房的存在不是一个个案，在天津这种“行为”也客观存在，而且具有一定的市场。

一、小产权房的概念及产生原因

（一）小产权房的概念

小产权房是指一些集体经济组织或者开发商在集体土地上建设的房屋或是由农民自行组织建造并供出售“商品房”，小产权房未缴纳土地出让金等费用，除了用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向经济组织成员以外的城市居民销售。

目前市场上的小产权房有两种：一种是在村集体所有的集体建设用地和宅基地上建成的房子，又称“乡产权房”；另一种是占用耕地违法建设的所谓“商品房”。小产权房未缴纳土地出让金等费用，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给予备案。因此小产权房就是没有产权。乡产权房虽然有乡镇政府颁发的产权证，也不构成真正法律意义上的产权。一些不法村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售在集体土地上建设的房子也属于小产权房。开发小产权房各环节基本都是暗箱操作，小产权房所占的土地，大多是开发商与村镇干部私下谈妥地价后即进行开发，土地转让费用无从知晓，建成后产生的非法暴利惊人，远超商品房，被开发商或少数利益人攫取。

按照相关法规，我国目前不允许在集体土地上进行房地产开发。1999年国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知明确规定，农民住宅不

得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用集体土地建住宅。目前市场上的小产权房都没有经过用地审批，未经过土地市场，国土部门从来没有承认其合法性。

小产权房的成本要比有产权的商品房低的多，建造小产权房的土地没有缴纳土地出让金和配套税费，销售时也没缴纳相关税费，因此它的价格只有同样位置商品房的40%至60%。小产权房虽然不合法，但在当前房价疯涨，中低价房供应不足的情况下，很多购房者的注意力开始转向小产权房市场，小产权房以其价格优势仍在市场上备受买家欢迎。由于小产权房没有受法律保护的“产权”，所以不具有所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续；不能像大产权的房子一样抵押、流转。若遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。

（二）小产权房产生的原因

大规模的城市扩展形成了村镇规模急剧减少，也直接促进和造就了小产权房不断诞生和运转。改革开放30年以来，城市化、工业化高速加快，城镇人口不断扩展，城市化水平日益提高，随着城市化的快速转型，小产权房的运转规模也不断扩大。由于我国对城市土地和农村土地实行不同的管理方法。对城市人口和农村人口也实行不同的管理方法。《中华人民共和国土地法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”这种城乡有别的土地制度和户籍制度的特点，概括言之，可称作“城乡分治”。可以说“城乡分治”正是小产权房的根本原因所在。

与此同时，由于政府没有及时“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”以及广泛发展个人合作建房、合作社建房、单位建房、集体改扩建原住房等合作建房等形式以平抑急剧住房商品化的运转风险，而主要依赖开发商的商品化房屋的开发以解决城市住房需要，导致最高的城市化发展速度和最高城市房价并存。按照正常程序，农村土地一般归村集体所有，如果要在农村集体所有的土地上进行商品房开发建设并出售，须先经国家征收，转为国有土地，才能出让给开发商。开发商要向国家交纳一定数额的土地出让金和各种税费。而小产权房逃走的恰恰是土地出让金和税费。一位不愿透露姓名的房地产商说，做房地产开发，除土地出让金以外，还需要缴纳50多种税费，盖上百个图章，以及

大量“灰色交易成本”。当土地出让金与各项税费“逃”走后，“小产权房”的价格自然便宜不少。而对于当地乡镇政府而言，把集体土地资源建房出售，显然比被国家征收、再被开发商高价卖回落下更多实惠。结果，当地政府对“小产权房”是“周瑜打黄盖”，“小产权房”对购买者是“愿打愿挨”。天津房协研究委员会主任委员、南开大学经济学博士刘玉录指出：一方面，由于房价的居高不下，无奈之下，一部分购房者在明知无法律保障的情况下，把目光投向了这种价格相对低廉的小产权房，实际上是一种饮鸠止渴的行为。而另一方面，对于出售小产权房的乡镇来说，这种形式取得的利润远远高于国家征用土地付给的费用。对于买卖双方来说可谓“双赢”，且由于我国进入市场经济时日尚短，一些人法制观念淡泊，存有侥幸心理，于是一拍即合，致使其明明非法却也难以禁绝。倘若政府依据全国住房改革的承诺，提供足够的低价房以适应从福利分房为主到商品化住房为主的过渡时代的需求，也会极大地抑制小产权房的发展。

二、天津小产权房现状透视与分析

2007年7月，国土资源部执法监察局局长张新宝指出，小产权房问题在北京、天津、济南等一些城市比较突出，国土资源部对全国部分城市进行了抽样调查。数据显示全国小产权房数量多得惊人，在北京占已占商品房总量的20%左右，在西安约占25%-30%，在成都占30%左右，而深圳占的比例可能高达50%。至2007年上半年，全国小产权房面积已经达到66亿平方米，小产权房成交量66亿平方米的存量相当于中国十年地产交易总量。

（一）天津小产权房的现状透视

在天津，小产权房的建设和销售已颇具一定规模和市场。在西青区大学城、王顶堤、东丽区华明镇、北辰区双街镇等地区均有小产权房在销售，并且不止近郊，远郊地区也开始有所发展，虽为星星之火，却有逐步遍地开花之势。由于其价格相比同地段商品房每平米至少低2000元左右，吸引了不少购房者的目光。近日，一家网站开展了“你会否购买小产权房”的调查，在2.5万多名参与网友中，有近75%的人表示“如果价格合适，也可以接受”的意愿。焦点网站在面向网友的调查结果显示，超过半数的人表示会考虑购买小产权房，且主要原因是其房价低。可见，购房人对小产权房虽有疑虑，却也难抵挡低价的吸引力，且随着城市外扩