工业地产行业分析报告(定稿)

4)综合运作模式
综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、 主体企业引导模式和工业地 产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。
就我国目前来说，工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模
式为主，特别是工业园区的开发模式，在我国工业及工业地产的发展过程中起到 了积极的作用。针对园区开发类企业，其管理体制主要有：一是以政府为损益主 体的管理模式。政府作为土地开发的主体，并承担最终的损益；二是以开发企业 为损益主体的管理模式。政府委托或者授权开发公司从事开发区内的土地开发和 市政道路建设业务，开发公司作为土地开发的主体，并由开发公司承担最终的损
益。目前，省级和国家级开发区一般采用以开发企业为损益主体的管理模式。出 于开发区总体规划和环境等因素的考虑，开发区或者新区管委会通常与区域内一 家开发企业签订长期合作协议，该协议虽然不一定具有排他性，但至少园区开发
企业在土地开发和市政道路建设业务方面具有一定的优先权。因此，园区开发业 务具有一定区域性，进入壁垒相对比较高。
分布比较广泛，
但在制造业较发
达地区较集中
随着世界制造中 心向中国加快转 移，市场供不应 求
但目前政策对此
类用地已限制
2.2工业地产的主要特征
工业地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，具有政策主导、专业性强、
区域性强、投资回报稳定的特点。
表2:工业地产的主要特性
主要特征
具体表现
1、政策主导为主
受国家产业发展政策及扶持政策影响较大；
投资回报率较稳定。
2.3开发模式分类
表3:工业地产主要开发模式
纵观目前国内工业地产开发模式， 主要有以下四种：工业园区开发模式、主
体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。
(1)工业园区开发模式
如北京亦庄开发区， 杭州经济技术开发区等， 是目前中国各级地方政府最常 使用的工业地产开发模式， 同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。 在政府 主导的前提下进行， 通过创造相关产业政策支持、 税收优惠等条件营造园区与其 他工业地产项目所具备的独特优势， 然后通过招商引资、 土地出让等方式引进符 合相关条件的工业发展项目。
(2)主体企业引导模式
如上海金山的上海石化工业园区， 在上海石化龙头企业的带动下， 做大做强 石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展， 为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。这是一种相对独立的工 业园区。在核心企业入驻且占主导的前提下， 借助企业在产业链中的强大的凝聚 力与号召力，通过土地出让、 项目租售等方式引进其他同类企业的聚集， 实现整 个产业链的集成和提高。
不受住宅政策调控影响；
2、专业性强，与产业化程
度密切有关
产业客户为工业地产的目标客户；
工业地产与区域内的产业链的成熟、整合、拓展密切相关；
区域内的产业化程度是影响工业地产的关键因素
3、区域性强，趋于高端化
珠三角区域多以低端的制造型Baidu Nhomakorabea业为主；
今后工业地产将越来越趋于向高端发展;
工业物业以出租为主;
因工业企业相对稳定，物业租期较长，租金相对稳定，其
表1:工业地产的主要物业类型
种类
物业特点
分布区域
未来发展
政策导向
目前主要分布于
未来物流仓储的
选择交通比较发
达地区，一般集
中建设在靠近海
港、内陆港
城市建设，一般
在工业开发园区 能够形成专业 化、产业化
津、上海、苏州
等主要城市
发，一般以国家
主导为主，发展
潜力较大
高新园区有优惠
政策
3、工业厂房
选址无特殊要求
(3)全国大部分地区现有开发区土地存量不足
开发区作为主要的工业集中用地，发展面临着严重的考验，一方面，国家宏
观政策加强对开发区和工业园的调控力度，清理整顿开发区，致使大量开发区或 工业园区关闭；另一方面，保留下来的开发区也普遍存在用地空间不足的问题, 未来的发展空间受限。
而造成开发区土地存量不足的原因主要有两方面:
2.4工业地产价格的影响因素
表4:工业地产投资与价格的影响因素
具体表现
工业物业的租售前景及价格，直接受制于国家对区域内的产业发展政策以及
1、政策性因素
当地政府对产业的优惠政策。
区域经济的发达程度、园区及周边的生态及产业发展环境、产品辐射范围等
园区内周边的公共交通、配套服务设施的完善与便捷程度，园区是否享受优
3
3.1行业运行现状
(1)工业用地价格指数保持平稳
与其他用途土地相比，工业用地价格指数相对平稳。目前我国工业用地一般 是政府赔本供地，普遍以低于征地、拆迁和配套的成本向用地者协议供应。 这是 由于相对住宅用地的出让收益在一次性取得后就不再发生，兴建工业产房可以对 当地的经济和就业起到持续拉动作用，所以各地政府在工业用地出让上都会有相 关优惠政策。
工业地产调研报告
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工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建 筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地， 工
业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库 及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产土地的批租年限为
2.
2.1工业地产的主要物业类型
是开发区规划面积与产业发展的矛盾。 部分开发区随着入区企业增多，逐
渐形成产业集聚效应，引来更多的项目入驻，现有土地存量已不能满足新上项目
3)工业地产商模式
如普洛斯公司的开发模式，其在取得土地之后，进行一级开发包括基础设 施的建设，二级项目以仓储设施为主， 采用租赁方式销售， 客户对象包括制造商、 零售商和物流公司等等。 之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维 护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流 企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理， 日常物流业务仍由客户操作， 其本质是依旧是房地产开发商。
(2)工业厂房租赁价格稳定上升
工业厂房的租赁价格在长期保持平稳上升，与经济周期和行业波动的相关性
低。首先是因为我国目前的产业结构正处于二次产业占主导地位, 展为厂房的需求提供支撑；再者工业房地产因为其开发专业性强， 具有一定行业 门槛，目前竞争不激烈有关，而且工业房地产很少存在住宅和商业地产中经常出 现的投机炒作现象，因此价格始终保持了较平稳的上升，工业房地产的投资风险 较小，回报稳定。