宗卫国万科良渚文化村项目介绍[整理]

宗卫国万科良渚文化村项目介绍[整理] 宗卫国:万科良渚文化村项目介绍
浙江万科南都房地产有限公司副总经理宗卫国尊敬的各位来宾，尊敬的养老地产的同行们，非常感谢大会，非常感谢房地产协会和九如城集团，创造了这么一个机会，能够让我们这些在探索养老地产开发道路上的人可以在一起交流，今天我也代表万科，把我们的一些探索和我们的一些思考，来跟各位做一些汇报。

万科从养老地产的起步已经有一段时间，从2000年初，万科对于养老住宅和适老住宅就有研究。

养老住宅的研究我们是从养老的适老化的性能，住宅的配置等等方面开始，我相信这也是很多同行开始起步的时候。

随着对养老的深入，我们觉得其实养老地产它的内涵不仅仅是这些，还有对于服务、对于心灵、对于各种生活方式的探索。

其实杭州万科的尝试也是从这个时候开始起步，其实杭州良渚文化村到今年已经进入了第十一年的开发，其实这个项目从杭州的良渚文明的起源地，到今天可以说它是万科集团规模最大的一个项目，整个项目差不多占地1万亩，可供开发的土地超过5000亩，历经十年的开发，今年是第十一年，这个项目才刚刚开发了一半。

其实在十年之前，我们在获取这块土地的时候，在进行1万亩土地规划的时候，就规划了一会儿要跟大家讲的随园嘉树这个项目。

可以说从十一年前我们开发良渚，就抱着打造一个综合型的社区，去打造从0到100岁都能够找到自己居所的社区。

但是这样的一个想法到今天逐步的我们正式把它进入启动阶段，良渚它开发十一年的阶段也进入旺盛和盛年的时期。

刚才讲到，良渚这个项目我们认为是天然的适合养老的地方，经常我们说北、上、广、深是中国房地产的一线城市，因为它有着最大的市场，每年可能很多城市的年规模在2000亿、3000亿，甚至4000亿的规模，具有购买力的人群。

但是如果从养老地产的角度来说，我们一直认为杭州这个城市事实上是中国养老地产的一
线城市，至少是一线城市的第一梯队。

中国人对于像杭州、苏州、无锡这种宜居的城市，是有一个天然的养老的清情结的。

如果是杭州是养老地产的一线城市的话，我想良渚文化村在杭州这个地方是养老最佳的土地。

这个项目距离杭州的市中心，像西湖、武林广场，交通距离在18到20公里，非常近。

今年的地铁规划以及地铁线进了良渚文化村，这个项目本身是有着5000年文化的良渚文化的起源地，也是国家的4A级风景区，我们1万M的开发用地有5000亩的山林资源。

同时通过万科十一年以来的开发，未来这里将呈现出3—4万人口规模，4—5层为主的层的结构，这个项目诞生在良渚，这个项目诞生在杭州，是一个非常合适不过的养老居所。

随着我们十一年的开发，去年我们的郁亮总裁说良渚是实验品，它确实扮演者很重要的角色。

我们尝试了用10年的开发当中，不断的尝试植入丰富的配套体系。

从10年前的良渚博物院开始，这些配套都是已经落成的，比如说良渚博物院，比如说浙一医院良渚门诊部，这个医院已经启用，包括我们玉鸟街区，还有教堂，美丽洲堂，还有良渚食街、玉鸟幼儿园、大雄寺、公望会，安吉庐实验小学，亲自农庄。

这些是我们养老项目非常重要的可以依托的背景和依托的资源。

随园嘉树这个项目，科技说是万科专龄定制的住品，在良渚这么一个稀缺的土地上，我们把养老和住宅打造专业的养老社区。

良渚这个社区是独立的社区，我们总结了它有四大特色。

第一个依托于良渚非常优秀的自然环境，以及优越的跟城市之间的关系。

第二个形成内外成熟的配套。

包括在良渚这个项目，也是我们集中体现了万科对于住宅的产品性能，以及养老适老化住宅产品集中的体现，非常适老和性能卓越的产品。

还有我们用心一直在探索的，一直希望尝试去实现的亲切温暖的服务。

首先是优越自然环境。

5000亩的山林，有10余个社区公园，在这个公园当中，步行5分钟都可以到非常大规模的公园，是一个个住宅组团跟公园相间的居住的状态。

第二个是我们项目，这个项目6万平米，其中我们的配套面积有“金十字”配套，大概在4000平方米，每一个养老住宅都是通过3000平方米风雨连廊，容积率仅为1.0，绿地率35%。

这也是大良渚的城市机理和密度的状况。

这是这个项目的建筑效果图。

这是这个项目的景观的效果。

这是这个项目室内的样板间的展示。

这个项目的户型分成三类，一个是75方的1房和100方的2房和110方的3房，适合不同的需求和不同面积段客户的选择，这是室内的一些展示。

刚才谈到我们对养老住宅的起步，是从养老的适老化的细节开始，在这个项目当中，结合了万科杭州我们对于住宅性能的探索，其实在两三年前，我们的蝶园项目和草庄项目就是以产品性能获得了市场的认可，随园嘉树这个项目是完整的继承了万科对于什么是住宅舒适度的理解，什么是住宅性能的理解，并且结合了养老专业化的设施，我们构筑了住宅性能养老专业版的体现。

其中有40多项适老化的细节。

比如说入户动线细节、卧室、厨房、卫生间、家庭职能化、忽内采光空间、室内设施设备、全区无障碍设计等等，我们希望通过我们对每个细节的考量，让老人有一个更加舒适和便利的空间。

在多项适老细节不断的研发和创造的过程当中，我们也是经历了非常多的反复的过程，今天各位随园嘉树看到的样板房，我们从图纸，到实体，到拆改，再进行研究的第三版和第四版的过程，通知这个第三版和第四版的过程还在不断的提升和调整当中。

比如说我们所有户内的供暖系统。

比如说卫生间，我们没有毛巾挂钩或者是浴巾挂钩，我们全部都是内凹式的收纳，欢迎你们来我们项目参观，可以看到。

另外一个非常重要的是内外成熟的配套，这个配套就非常得益于良渚十多年来自我的耕耘，其实这个配套体系不仅仅是为我们的普通住区服务的，事实上也成了养老项目非常重要的依托。

其实在良渚配套的经营过
程当中，我们确实有一个非常有意思的体会和发现。

我们刚开始在做配套的时候，觉得一直在做加法。

比如说我今天做一个博物院，明天做一个医院，后天做一个学校，再做一个农庄，每天都做一个，是一个加法的过程。

我们耕耘10年才发现，他形成了配套体系，已经是成熟的效应了，这些配套在一起，构成了完整的生活体系。

在良渚这个项目精装公寓到独栋别墅，最后构成的都是可以住的社区，我们精装的别墅是杭州最适合居住的独栋别墅，也是得益于这样的配套体系。

同时这个配套体系还给我们非常有意思的体会，比如我们在讲养老的问题，养老的问题其中很多人都在谈身心零的问题，除了把老人的生活照料好，除了让老人的精神非常健康，其实养老社区不可避免的会有一个问题，就是一个零的问题，如何看待生命的问题。

我们突然发现，我们在良渚所做的大雄寺是非常便利的配套，便利于老人去精神沟通的场所，如何面对生命的问题。

所以在配套的营造过程当中，我们非常欣喜的发现，我们的加法在这个项目当中变成非常有机的生态系统，同时这个加法在今天还在不断的持续。

比如说文化艺术中心，这个文化艺术中心最初的设想是社区的少年宫，是这个社区孩子的图书馆，是社区孩子的交流中心，可以为老人和孩子交流创造非常有意思和非常丰富的空间。

就像郭总刚刚谈到的，养老这个社区除了要关注老人的需求之外，还要关注到为这些老人服务的服务者，其实这个服务者也一样，就像围绕着1万亩的大型社区，除了住在这里的业主是这里的主人之外，还有各种各样为这个社区服务的人员，包括未来在养老社区当中服务的人员，如何让他在这里有归属感，如何让他们也感觉这里是他们的家，如何让他们稳定，这是对于服务质量非常重要的思考点。

我们做了一个服务者之家，我们为什么请世界第一流的建筑大师做这样一个项目，就是希望充分的体现良渚是从居住者到服务者到参与者，都能够找到自己清晰的归属的社区。

随着配套不断的新建和植入，我相信良渚的配套体系会越来越丰满，越来越成熟。

这是良渚的刚才谈到的配套，玉鸟的菜场，这个也是开出了良渚第一个菜场，在米兰的食博会上还做了展示，这是村民卡，可以参与到消费当中，在良渚有一张卡，他可以在良渚完成从入户到消费的各种各样的行为，这样一个百万平米的社区，他的商业系统已经有超过100个店铺，包括酒店的消费，在食街的消费，都可以通过一卡通来完成。

这个是良渚的金十字配套中心的展示，这个金十字配套中心预计在今年的11月底和12月初会跟大家见面和呈现。

最后是良渚适老化的服务，很多人都讲，养老项目的关键在于服务，而不在于硬件，我们也越来越深刻的认识到这一点，我们良渚的服务，它的根源来源于我们的酒店管理，我们在良渚有一个自己的酒店，以及有万科自己的酒店管理公司，我们从酒店管理这样一个专业的服务出发，我们如何去植入一些更多适老化的细节，形成良渚非常有特色的尊贵和私有的对老人的享受。

服务体现当中有几个内容。

餐厅是非常重要的特色。

我们拥有全杭州最好的法式的餐厅，其实我们走访了很多养老陈的社区，发现老人抱怨最多的就是吃饭的问题，如何让老人在衣、食、住、行的基本方面，看似很简单，其实无论是开发商还是服务商，都是需要花很多时间去考虑的。

比如说居家的小环境，度假的大环境，我们的每一栋楼都会设置专属的管家，通过管家给老人连接各种各样的服务
体系，这个项目也是定位在比较中高端的适老化的服务，比如说铁心的家政、入户打扫、服务转介等等。

第三个是健康关系体系。

从我们项目展示到销售过程来看，关心的第一个其实是健康管理，关心的第二个是生活照料，其次才是各个都重视的很多的，精神愉快方面服务的内容。

在健康方面我们是和浙江最大的医院浙一医院来合作，我们的健康管理体系和医院的健康系统无缝的衔接，因为本身在这个项目的门口就是浙一院的门诊部，以及和浙一院的总院有合作的方式，实现老人的健康管理快速效应的过程。

在我们健康管理当中我们非常关注一个特色，对于数据和自我量测的观察。

比如说在我们的项目当中，我们的健康诊室有一个自助身体的量测室，定期不定期的对于身体数据的观察，经过大数据的分析和长期的跟踪，给老人身体健康方面的提示，对于做身体检查的提示，同时根据这些数据给到他建议，给他检测的建议，给他运动的建议。

希望不去干扰他的生活，但是能够对他的数据进行长期的跟踪和反馈，最大程度的实现他的简括管理，同时把这种健康管理体现到他发现问题之前。

这是健康管理之生理量测记录查询。

这个数据会进入我们的后台，这个数据会不断保留、记录和报端更新的。

每一次会形成健康评估的报告，可能会有一个月度的评估报告、年度的评估报告，从生活起居，到饮食，到慢性病的防治不同阶段的反馈。

还有智慧小区之紧急呼叫系统。

这是在户内的智能化系统，包括门灯闪烁和紧急呼叫，紧急呼叫会跳出老年的数据和之前跟踪的消费习惯、饮食习惯、身体的数据。

大家知道服务型行业至少是人员流动比较频繁的行业，任何一个人在参与这个系统，他如何能够最快程度的接到预警和报警，能够最快程度的了解老人在这里的居住记录，这里的活动记录，这里的身体记录，能够最有效的给到边界的反馈措施，事实上是最后提高这个反映效能，保证他的健康安全非常重要的因素。

我们希望通过这个系统，能够最小程度的去减少人员更替带来的不便的因素，可以对老人的身体健康状况进行快速的判断和反映。

我们还有一个颐养中心，是护理中心，希望构成养老的生态体系，解决从健康老人慢慢的向失能过程当中，解决失能照料的问题。

最后谈一下与随园嘉树养老的认识，我们从随园嘉树十年前开始规划土地开始，就定义这样的养老社区，这个养老社区最大的特点是它处在200万平米的大数据中间，它的很多客户事实上是很多子女是住在良渚文化村普通的住宅里面，我们实现非常亲切的专业养老的方式，其实这个项目从今年的4月份亮相，它市场给我
们的反映，客观的说远远超过我们的想象，我们在4月份第一次推盘，两栋楼全部售謦，预计在今年的金十字配套之后进行开盘，现在客户积累的数量已经超过了我们推盘的套数，我们也在作为一个养老地产的探索者和尝试者。

我们有几点反馈。

第一个全社会对于养老热情的热度是越来越高的，我们发现这个行业是一个今天比昨天好，明天可能比今天更好的行业。

对于养老的关注、对于养老需求的迫切，我们觉得大家进入了热情越来越高的时代。

第二个作为随园嘉树探索中国人更适合的养老方式，其实中国的本质都是不愿意离开家庭的，如何实现居家养老到专业化养老的跨越，我们希望随园嘉树可以扮演这样一个中间的角色，我们提出叫邻里式养老，虽然到了专业的养老机构，其实他跟子女的关系，以及所有的服务体系，还是像住在家里一样，我们把它叫做邻里型。

邻里型的概念一方面跟子女住的很近，他和子女之间可能是一碗汤的距离，可能是一两公里的距离，随时可以探望的距离。

我们也希望我们的服务体系是像邻居一样非常亲切的服务，而不是主动干预的服务，希望从后面默默的努力，能够让他生活的更健康，也希望住在这里的老人之间是邻里互助的关系。

这样的方式，我们希望能够帮助很多的老人从居家养老的依赖，但是服务体系的缺失，能够过度到这样一个专业养老机构，我们提高生活的质量，能够更好的享受晚年的生活质量，这是一个活跃老化的过程，这是一个快乐老化的过程。

良渚文化村虽然是开发了十一年，这个项目的开发刚刚有一半，这个项目未来还将持续的开发新的十年，通过新的十年，我们希望在良渚构筑完成自，就像十年前规划的一样。

十年前的总规划师回到这个项目，发现这个项目的规划今天是非常完整的呈现和保留了出来，这个可能在中国超大型的项目和实施当中不多见的，历经十年的过程，我们希望再用十年的时间，将这个数百万平米的盘，真正构筑从0岁到100岁，大家都能找到自己亲切的居所，能找到自己家的大型的社区。

随园嘉树简单的归纳和总结一下，我们还是处于探索的路上，这个项目的交售要到2015年的中期，这个项目虽然今年已经开始销售，市场反馈也很好，很多服务的呈现，很多品质的呈现，还要在交付的这一天才可以体现，我们还是处于实践和探索的道路上。

对于养老这个项目来说，是一个不断试错，不断反馈去改进的过程。

我们更重要的是验证它的结果，而不在于他的逻辑，今天把随园嘉树万科的一点探索和思考，今天也借这个平台和机会跟大家进行一个分享，也非常期待和欢迎各位莅临良渚文化村，莅临随园嘉树这个项目，也期待我们有更多的交流，谢谢各位。