商业地产商管中心运营方案PPT(共44页)

组织架构
组织架构设计说明： 商管公司的组织架构主要分为三大板块：物业服务部分（物业 公司另案说明）、商业服务部分（包括策划促销和商户管理）、行政财务等 公司运营部分。其中由策划部和运营部组成的商业服务部分 是整个管理公司的核心运营机构。
两大方面：
管理职能
物业管理
运营管理
1、经营行为管理 2、消费行为管理
物业管理
物业管理是购物中心能否保值升值的关键。购物中心的物业管理不同于住宅 的物业管理。商业物业管理很重要一点内容，就是需要补充招商。任何一个店的 招商工作结束后，并不意味着招商就结束了。所有的商店在开业一年内，租户置 换率达到20%-40%，只有等到开业三年稳定后，租户置换率才可能降至2%-3%。
短期目标 围绕前期策划公司开展主力店招商工作，积极 配合和支持项目一期的销售工作。实现项目一 期成功销售。
经营范围
主营：
商业经营管理服务、商业顾问咨询、商业项目策 划、商业企业开店指导、商业推广活动、营销 策划、商业代理招商、物业租售代理、各类广 告设计、制作、发布等。
兼营：
糖、烟、酒、钟表、珠宝、金银饰品、工艺品、 化妆品、家电、照相器材、通讯器材、服装、 鞋帽、皮具、箱包、饰品、玩具、床上用品、 运动器材、文化用品、办公用品、电子产品、 百货等
的，体制上也采取一个强制控制，并且有计划的在郊区进行开发。和提到沃尔玛
一样，沃尔玛是全球最大的连锁商店，万科作为住宅代表性企业，走的也是这个
模式，这是第一类。
第二类我们叫做百货公司模式，谈到百货公司模式，目前在国内有代表性的
就是华润置地，即在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化，就像一个百货
公司的高中低档产品，什么都有，包括商业、写字楼、住宅、酒店、公寓都在整
经营，就像卖劳斯莱斯，可能一天就卖三辆，但是总营业额和利润是最高的，所
以是走高端路线。
商业地产运作
招商先行或租售并举，这种情况下商业物业一般会升值；
另外一种情况：只售不租或先售后招商，往往导致商业物业贬值，招商难度加 大，开发商失去招商主导权，业主和入住商家无法得到期望的投资回报。
所以将商业地产的操作模式分为二派：一派是杀鸡取蛋型，另外一派是养
经营定位
提供完备的商业服务为核心定位，
辅以商业咨询和适度的商业管理。
定位说明
商业经营管理公司通常是将经营行为作为主要管理内容，强调对经营环节的控 制。其核心定位为：运营管理。
例如：传统百货商场，核心定位是业态的布局、控制、销售环节掌控等重要内 容，辅以商业服务。
大型超市也是采取这样的定位，所以此类经营管理公司能够最大限度做到对经 营者的控制，并能直接左右销售行为和结果。
主要职能
四大职能
市场 招商 销售 管理
பைடு நூலகம்场职能
1、项目商家经营情况审核； 2、区域市场、竞争对手的调查分析； 3、商业应对策略的制订； 4、项目对外关系的协调和维护； 5、项目营销推广和商业活动的策划组织和执行；
招商职能
1、项目业主的商铺转让、经营者的转租等； 2、项目开业后的补位招商； 3、商家的储备工作； 4、对入驻商家进行评估工作；
个盘子里都体现出来，这种百货公司的模式比较多的，一般在过去有一个城建系
统，每个城市都有城建系统，城建系统转制过来开发公司，包括很多大型的开发
公司都在走这种模式，这是第二类。
第三类是我们叫做精品店的模式。这类模式像万通一直在拼命的推行这个
“美国模式”，它这种模式主要干什么呢？主要在少数高端的市场进行精品店的
1、经营行为管理
主要内容：
①商户档案管理；②建立评估体系，对商户进行等级评 定；③建立商业经营的各项规章制度；④建立和完善商 业经营的各种流程；⑤代办服务：工商税务等证照的办 理；⑥特约服务：商务、中介、委托等有偿服务；⑦租 金等费用收缴；
2、消费行为管理
主要内容：
①宣传促销管理；②建立和完善项目VI系统；③经营秩序 和公共安全管理；④退换货、投诉等售后服务管理；⑤助 学、文化等公关公益活动；⑥“某某会”会员的管理和维护； ⑦项目电子商务平台的管理和维护；
鸡生蛋型。
不管是哪种形式，都应该以“招商”作为商业地产的核心。“只要商铺能
出租，在运营，它就具备升值的可能，从而做到“进可攻，退可守”的理想境
地。“进”就是可以“带租约销售，”“退”就是先持有,后寻机再售，或寻求
上市、REITS、或信托。”这是我个人对招商的理解。
成立的意义
提升合作公司商业项目的后期运营和管理 促进和保障公司商业项目的持续运营和稳步开发
究其根本原因是：产权+经营权的高度统一或经营权的高度集中
而对于我们现状而言，产权将绝大多数出售，并会分散在很多经营者和投资者 手里，后期随着项目的开业也只能做到通过委托的形式，短期收回部分经营权。
因此，麦田商业管理公司的核心定位只能是：商业服务
经营战略
长期战略 通过积累管理经验，完善管理模式，不断提升 管理水平，为集团公司商业地产项目的开发提 供支持和服务。并在商业地产经营领域内努力 探索成功的，可复制的模式。
商业地产的形式主要包括：购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题 商场、专业市场、写字楼的统称。酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游 地产。
商业地产类别
第一类我们把它称之为“沃尔玛”模式，这种模式比较典型的是业内所谓大
腕“万达”模式，这种模式在不同的城市郊区，进行大规模的拷贝，产品极其单
一化，目标客户极其准确，基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造
销售职能
1、协助商家寻找、开发、稳定终端客户，引导和培育项目所 处区域的市场，促进区域商业快速繁荣，提高市场占有率；
2、提供专业培训和知识讲座，提高商家的市场竞争力，保持 营业收入稳定提升；
3、项目区域内市场细分和空白的捕捉，辅助和引导商家调整 经营业态和策略；
4、通过加盟项目推介、区域外项目考察等多种形式，为具备 实力的业主或经营者“嫁接”和导入新的商业理念和模式；
商业地产
商业地产：顾名思义, 作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住
宅房地产, 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、 休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、 公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可 以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形 式，是狭义的商业地产。