房地产开发简答题答案

1、房地产开发程序有哪些步骤：

①投资机会的寻找和筛选②细化投资方案③可行性研究④合同谈判⑤正式签署有关合作协议⑥工程建设⑦竣工投入使用⑧房地产投资管理

1、前期工作种开发商主要有哪些工作：

①分析拟开发项目用地的四至范围与特性，规划允许用途及获得收益能力的大小②获取土地使用权③征地、拆迁、安置、补偿④规划设计及建设方案的制定⑤与城市规划管理部门协商，获得规划部门许可。⑥施工现场的水电路通和场地平整⑦市政设施接驳的谈判与协议⑧安排短期和长期融资⑨对拟建中的项目寻找预租售的客户⑩进一步分析市场状况，初步确定目标市场，租金或售价水平。⑾对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算⑿对承包商的选择提出建议，也可与部分承包商进行初步洽谈⒀开发项目的保险事宜洽谈。

2、获取土地使用权的途径

①土地使用权的出让②土地使用权的转让③其他方式（土地使用权划拨、原有划拨土地上存量房地产土地使用权）

3、土地使用权出让方式

①招标出让国有土地使用权：出让人发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民，法人和其他组织参加国有土地使用权招标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

②拍卖出让国有土地上：指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

③挂牌出让国有土地使用权：指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为

④协议出让国有土地使用权

4、不同类型土地使用权出让期限：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年，教育科技文化卫生体育50年，综合或其他用地50年。

9、房地产泡沫原因：①土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础②投机需求的膨胀是房地产泡沫产生的诱因③金融机构过度放贷是助燃剂

10、房地产市场需求调查主要内容：①国内外市场环境调查②技术发展调查③市场需求容量调查④消费者和消费者行为调查⑤竞争情况调查⑥市场营销因素调查

11、城市规划的含义：是为了实现城市的经济和社会发展目标，合理进行城市建设和管理的蓝图和依据，是协调各项建设和许多经济关系的纲领性文件。

12、非居住区开发项目规划设计有哪些技术指标：

13、房地产开发项目风险因素可分为哪几类：

14、房地产开发项目主要有哪些不确定性因素：①土地费用②建安工程费用③租售价格④开发期和租售期⑤容积率及有关设计参数⑥资本变化率⑦贷款利率

15、盈亏平衡分析原理：是在完全竞争或者垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本，产销量与盈利的平衡关系的方法。盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。

16、如何进行房地产开发项目的盈亏平衡分析：①最低租售价格分析②最低租售数量分析

③最高土地取得价格④最高工程费用⑤最高购买价格⑥最高运营费用比率⑦多因素临界点组合

17、什么是敏感性分析，其目的是什么：敏感性分析是从众多不确定因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析，测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。目的：①找出影响项目经济效益变动的敏感性因素②研究不确定性因素变动引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险能力。③比较多方案的敏感性大小。

18、单因素敏感性分析和多因素敏感性分析是怎么样进行的：单因素敏感性分析是敏感性分析的最基本的方法，进行单因素分析时，首先假设各因素之间相互独立，然后每次只考察一项可变参数的变化而其他参数保持不变时，项目经济评价指标的变化情况。多因素分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化时，对项目经济评价指标的影响。多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，且分析的基本原理和单因素敏感性分析大体相同。需要注意的是多因素分析需要进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生的概率相同。

19、进行可行性研究一般遵循这样的工作程序：①接受委托②调查研究③方案选择与优化

④财务评价和国民经济评价⑤编制可行性研究报告

20、房地产开发项目可行性研究的主要包含哪些内容：①区位分析与选择②开发内容和规模的分析与选择③开发时机的分析与选择④合作方式的分析与选择⑤融资方式与资金结构的分析与选择⑥产品经营方式的分析与选择

21、房地产开发项目的投资估算一般包括哪几部分内容：①土地费用估算②前期工程费③房屋开发费④管理费⑤财务费用⑥销售费用⑦开发期税费⑧其他费用⑨不可预见费。

23、财务评价的基本含义：是指从分析企业的财务风险入手，评价企业面临的资金风险，经营风险，市场风险，投资风险等因素从而对企业风险进行信号监测，评价，根据其形成原因及过程，制定相应切实可行的长短风险控制策略，降低甚至解除风险使企业健康发展。24、财务评价中有哪些主要技术指标：销售利润率、总资产报酬率、资本收益率、资本保值增值率、资产负债率、流动比率、速动比率、应收账款周转率、存贷周转率。

25、房地产开发项目财务评价的报表有哪些？分别如何编制的：①基本报表（现金流量表、资金来源与运用表、损益表、资产负债表）②辅助报表（项目总投资估算表、开发建设投资估算表、经营成本估算表、地费用估算表、前期工程费估算表、基础设施建设费估算表...)

26、房地产开发项目权益筹资和债务筹资方式的区别：权益筹资是通过上市或者增发新股，发行企业债券，吸收其他机构投资者资金，合作开发等方式进行融资，权益融资的资金供给方与投资者共同承担风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润呢。而债务融资就是通过举债的方式融资，贷款是债务融资的主要资金来源。

27、房地产开发项目融资的资金来源通常包括哪些方面：自有资金、信贷资金证券市场资金、非银行金融机构的资金，其他机构和个人的资金、预售或预租收入等。

28、房地产开发项目资本金概念，出资形态以及比例要求：资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。出资形态可以是现金，也可以是实物，土地使用权等。比利要求是30%

29、房地产开发项目自有资金筹措的主要渠道：

30、房地产开发项目债务资金的主要来源：①信贷融资②债券融资

31、何为房地产抵押贷款，主要有哪些类型：是指借款人以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人提供债务履行担保，获得贷款的行为。主要有个人住房抵押贷款，商用房地产抵押贷款和在建工程抵押贷款。

32、房地产开发项目信贷资金的来源渠道有哪些：

33、房地产抵押贷款证券化的含义：

34、房地产投资信托的含义：是指通过制定信托投资计划，信托公司与投资者签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，同于房地产投资或房屋抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。35、银行在对贷款进行项目评价时的指标体系中考虑哪些主要因素：①四证落实情况②自有资金占总投资比率③资金落实情况④地理交通位置⑤基础设施落实情况⑥项目品质⑦市场