最新房地产业务会计核算操作指引资料

房地产业务

会计核算操作指引

V1.0版

二零一六年七月

目录

一、目标与依据 (3)

二、适用对象 (3)

三、重要提示 (3)

四、筹建阶段的一般业务及其账务处理 (3)

五、开发阶段的一般业务及其账务处理 (7)

六、销售阶段的一般业务及其账务处理 (17)

七、自营阶段的一般业务及其账务处理 (19)

八、投资分配的一般业务及其账务处理 (19)

九、附注 (22)

一、目标与依据

为规范长信集团房地产业务会计核算工作，统一集团内从事房地产开发经营业务的成员企业的会计核算口径与账务处理方法，保证及时、准确地提供相关会计信息，并依法纳税、有效控制财务与税务风险。根据《企业会计准则》及其应用指南、《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例和“国税发[2009]31号”《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》等有关财税法律、行政法规的规定，并结合长信集团现行财务制度和房地产开发业务的特点，制定本指引。

二、适用对象

本指引适用于长信集团内从事房地产开发经营业务的所有项目公司。

三、重要提示

(一)本指引所称付款凭证是指已按集团规定流程审批的付款凭证。包括借支单、支

票领用单、费用报销单、付款证书，且各单证应后附合法有效的原始凭证。

(二)本指引所称合同是指依法订立，并已按集团规定流程审批的合同、协议。包括

各种合同、协议及其有关变更、补充合同、协议等。

(三)本指引所使用开发成本会计科目由集团计财中心按照国税发[2009]31号文件第

二十七条规定内容设置和分类。

(四)本指引所使用期间费用会计科目按照长信集团费用项目内容定义设置和分类

（详见全面预算管理办法附件四），核算时所有费用类项目最终应归集至相关

行政组织，以便进行分析、控制和考核。

(五)本指引使用中括号“[ ]”表示时为会计核算项目名称。

四、筹建阶段的一般业务及其账务处理

(一)设立公司：收到投资者缴纳出资，根据有关收款凭证或资产移交清单、合作合

同及验资报告等。

借：银行存款――××银行账户（货币资金出资）

固定资产（指投入的房屋、设备等，但必须要对资产进行评估）贷：实收资本――××公司或自然人名称

贷：资本公积――资本溢价

投资者还可以其他资产出资，如：以原材料、产成品、土地使用权、商标权、特许经营权及股权等进行投资等。

公司验资、领取营业执照及税务登记证等证照并建账后，资金账簿要及时计缴印花税，营业执照按5元贴印花税并划销。

(二)支付验资费、办证费、印花税及业务人员差旅费等，根据有关付款凭证等

借：管理费用――审计、评估及咨询费[相关行政组织]

管理费用――办公费[相关行政组织]

管理费用――管理税金――印花税[相关行政组织]

贷：银行存款――××银行账户

库存现金

(三)计提或支付办公室租金、押金、装修费等，依据有关有关付款凭证和费用分配

表等

借：管理费用――租赁费[相关行政组织] （企业管理部门应分担租金）销售费用――租赁费[相关行政组织] （销售部门应分担租金）

开发间接费――租赁费[相关行政组织] （现场管理部门应分担租金）

其他应收款――押金[相关单位名称]

长期待摊费用――装修费――××装修费

贷：银行存款――××银行账户（已付款）

应付账款――内（外）单位――××供应商[相关单位名称]（未付款）同理，支付通讯、水、电、燃气、物业管理费等等有关费用也应按受益原则做类似处理。

(四)宴请、接待有关领导，客户或供应商等，根据有关付款凭证等

借：管理费用――业务招待费[相关行政组织]

贷：银行存款――××银行账户

库存现金

其他应付款――内部往来[相关单位]

所有业务招待费应在管理费用科目核算。

(五)采购原材料、固定资产、电脑软件等，根据有关付款凭证或资产验收单等

借：原材料――材料大类――具体材料类别

固定资产――固定资产类别

借：无形资产――电脑软件――××软件

贷：银行存款――××银行账户

应付账款――内（外）部单位――××供应商[相关单位名称]

(六)支付应付账款，根据有关付款凭证等

借：应付账款――内（外）部单位――××供应商[相关单位名称]

贷：银行存款――××银行账户

(七)收到投资者或关联方内部往来款，根据有关收款凭证等

借：银行存款――××银行账户

贷：其他应付款――内部往来[相关单位名称]

支付投资者或关联方内部往来款作相反处理。

(八)支付采购、司机等相关人员定额备用金，根据有关付款凭证等

借：其他应收款――内部往来[相关职员姓名]

贷：库存现金

(九)上述人员报销并补足备用金，根据有关付款凭证等

借：管理费用――相关费用项目[相关行政组织]

销售费用――相关费用项目[相关行政组织]

开发间接费――相关费用项目[相关行政组织]

贷：库存现金

此时“开发间接费”科目为一级科目，其与“开发成本――开发间接费”的核算区别主要在于其是用于归集各部门发生各类未确定成本对象的开发间接费，其对应的是核算项目是相关行政组织；而开“开发成本――开发间接费”是用于归集已确定成本对象的开发间接费及从“开发间接费”一级科目分配来的开发间接费用，其对应的是核算项目是成本对象。

(十)上述人员因离职、调岗等收回上述人员备用金，根据收款凭证

借：库存现金

贷：其他应收款――内部往来[相关职员姓名]

(十一)计提员工工资，根据有关工资计算表

借：管理费用――工资[相关行政组织]

销售费用――工资[相关行政组织]

开发间接费――工资[相关行政组织]

贷：应付职工薪酬－工资