新城开发模式专题研究分析
团泊新城西区开发建设必要性研究分析
团泊新城西区开发建设必要性研究分析作者：徐志伟来源：《城市建设理论研究》2013年第22期摘要：新城区的出现体现出来的正是产业与城市化功能的关系，合理利用产业来推动城市资源的结构优化，能够促进当地城市甚至是国家乃至推动整个世界的经济快速发展。
本文结合新城在国内外的开发历程，分析了团泊新城西区对地区经济与社会发展的主要作用关键词：政团泊新城西区；发展模式；结构优化中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：一、引言天津十一五规划纲要中提出要完善空间布局规划，在优化中心城区功能的基础上，致力于其他功能的开发建设，提高城市的各项服务功能，加强商业、文化、旅游、旅游等功能的规划。
周边郊县定位于产业化的高水平发展，具有疏散中心城区人口的功能，打造绿色居住环境，注重生态的建设。
为此，天津市政府决定着力规划建设十一个新城以及三十个中心城镇来实现天津市政府对城市的规划目标。
在十一个规划的新城中，天津团泊新城是“十一五”发展规划中重点提出建设的城区之一，团泊新城因为其特殊性，它的开发模式及开发过程为其它新城的建设提供了有价值的参考[1]。
二、地理位置和规划范围规划的团泊新城坐落在距离主城的西南部约20公里的位置，东邻静海县城，西邻团泊洼水库，正好处在天津市南部的生态带内，其所在的团泊洼水库是距离天津市主城区最近的湿地保护区和鸟类保护区，具有得天独厚的自然资源。
开发的团泊新城项目不仅具有地理交通上的优势，即距滨海新区约六十公里，距离滨海国际机场约四十公里，到奥体中心也只有十五公里的距离，周边有大港区、西青开发区以及全国闻名的大邱庄等各种工业基地；还具有得天独厚的自然资源的优势，其所处地段的自然生态环境为新城提供了丰富的土地资源、水域资源，还可以利用地热来进一步开发。
总而言之，团泊新城吸引了人们对生态环境的向往，并为之提供了便利条件[2]。
天津市政府对团泊新城规划的范围是：包括四个乡镇的十七个行政村，户籍人口三万多人。
产业新城案例——以日本幕张、美国尔湾、加拿大温哥华为例
日本东京海滨幕张新都心
案例研究 案例分析
城市发展历程
——30年的发展历程，通过基础设施建设、教育、会展、商务功能的引入，形成了综合新城
1973-1982 前期准备
1983-1990 起步阶段
1991-1997 发展阶段
阶段特征
日本东京海滨幕张新都心
1998至今 成熟阶段
主要表现
案例研究 案例分析
美国尔湾产业新城
案例研究 案例分析 城市发展历程
美国尔湾产业新城
案例研究 案例分析
总体布局
• 尔湾发展空间布局以尊重土地资源条件为前提，合理分布功能和开发强度。 • 由于尔湾占地规模较大，所以尔湾在规划初期依据地形地质和原有基础设施状况将地块分
成了沿海部分、峡谷部分以及山区三大部分进行规划。
由于洛杉矶的发展空间越来越有限，区域重心逐渐想歪转移。尔湾凭借良好的区位、交通与自然环境， 成为吸引人口和产业聚集的重要地区。 位置和规模：位于加利福尼亚州以南五十公里处，属于橘郡管辖范围。占地88平方公里，现有人口17.5 万，就业岗位16.8万。 主要特点：城市均衡发展、多元化的产业结构、便捷的交通、市场化的运作机制。
• 居住区：为区域就业以及周边人口提供居住，高强度开发为主 • 文化教育区：教育机构设施为主，共有3所大学、1所研究员以
及4所高中 • 公共开放区：以公园、体育以及开放空间为主
战略储备区
道路, 135.8, 27%
储备保留, 7.3, 1% 公共设施, 27.7, 5%
公园以及开放空 间, 107.5, 21%
• 相关产业的发展：高科技产业的发展成功带动了相关产业的发展，形成总 部经济委特色、高科技为核心竞争力的高附加值、低环境影响的产业特征， 吸引了大量高素质人口进入。
高铁新城案例及竞争研究
丹阳高铁片区
城市群
处于南京城 市群，属于 中城市群
竞争分析
周边没有以 文化旅游为 主要驱动的 高铁新城， 竞争较小
城市功能
城市拥有魏 晋南北朝文 化底蕴，但 暂未开发文 化旅游资源
产业分析
城市已规划 建设航天航 空产业基地 和新材料产 业基地，产 业升级已逐 渐饱和
站台条件
二等站； 距离市区10 公里，属于 郊区
空间布局规划
项目开发量初步评估
开发策略及时序
1
模块一、高铁新城开发模式研究
2
开发模式归纳
高铁新城七种开发模式
1
承接周边产业扩散及 转移
2 卫星城模式
3 城市功能升级
4 城市副中心（城市功能互补）
5 生态宜居
开发模式
6
产业升级（横向/ 纵向）
7 特色驱动模式
3
开发模式分析
城市群G城D市P（人元均）
产业分 在较大的发展空间，但周边已形成多板块的商务格局，将面临较大竞争 析
站台条 • 特等站，年客流有望达到1亿，处于近郊 件
7
营口营东新城
营东新城起步区规划16平方公里，是营口打造沈阳、大连之间新都市的门 户，是未来营口主城区的形象代表，是老边区城市化的跨越平台
开发模式：生态宜居
新城定位
• 建设标准最高、设施最完善的现 代化主城区
研究框架
项目认知 开发解析 概念定位 开发建议
模块:1
沈大层面
鞍山层面
海城层面
高铁新城在海城发展的大环境下区域使命是什么？
模块:2
高铁新城开发模式研究
案例分析
周边竞争研究
高铁新城的发展方向是什么？
新城开发模式之辩-横到边与纵到底
新城开发模式之辩：纵到底与横到边新城开发需要新的开发模式理论来指导，在时间维度，我们建议从传统二阶段（规划设计—城镇建设）开发模式过渡到四阶段（开发策划—规划设计—资金统筹—城镇建设）开发模式，对新城开发进行“全过程”策划管理。
在空间维度，为新城范围内的所有地块或项目给出开发时序安排和融资建议，对新城开发进行“全区域”筹划安排。
在城市化高速发展阶段，跳出既有的城市空间去谋求发展，往往比围绕一个单中心、呈环状向外蔓延要有利，在经济、社会、环境方面可以获得更好的效果。
“十五”以来，新城建设在全国范围内铺开，如北京、上海、天津在建新城分别达到10、7和11个，苏南五市在建新城39个，苏、锡、常、镇、宁分别为10、9、6、6和8个。
新城建设已经逐渐成为推动“城市化”发展和破解大城市“城市病”的重要途径。
在国内城市化进展得如火如荼之时，诸多新城开发的弊端和问题也逐一显现。
新城开发失败大致表现出七大症状：多、空、大、同、乱、缺、残，而超前开发、定位失当、产城失衡、模式错乱、政策预判失准等则是新城开发失败的“五宗罪”。
有学者根据新城形成的核心驱动力和新城城市功能的不同，把新城发展模式分为产业新城、田园新城、副中心新城、TOD新城、行政新城、边缘新城等六类。
也有学者按新城成长动力及实现途径不同将新城分为四种：乡镇整合型、重大项目带动型、新区建设型和开发区转变重构型。
以上的模式概括都只是单维度的总体描述，难以在“全过程”和“全领域”指导新城开发的顺利进行。
新城开发是一个系统工程，至少需要20年及至更长的时间，其过程涉及基础设施、公用配套、产业地产等多个领域。
由此，我们提出从横、纵两个个维度，“横到边”、“纵到底”，对新城开发的每一个环节进行科学的策划，给出具有可操作性的运作模式，为各级政府推动新城开发提供可行的参考手册。
所谓“纵到底”就是对新城开发的全过程进行把控，分析清楚每一个阶段新城开发涉及的内容。
传统的城市开发分为两个阶段（规划设计—城市建设）。
华夏幸福产业新城开发性PPP模式
华夏幸福产业新城开发性PPP模式运行机制、优势及风险华夏幸福2002年在固安县率先探索产业新城开发性PPP 模式，为政企合作开发产业新城提供了优秀范例。
党的十八大以后，华夏幸福的产业新城开发性PPP模式迅速扩张，目前已布局于全国60余个区域，业务版图覆盖北京、上海、广州、南京、杭州、郑州、武汉等全国15个核心都市圈、 13个省级行政单位，在我省周边的湖南、湖北、浙江、安徽、广东均有产业新城合作项目。
华夏幸福产业新城开发性PPP 模式也得到了得到各级政府广泛认可。
河北固安产业新城、江苏溧水产业新城、湖北省黄冈市团风县产业新城、浙江省湖州市南浔区产业新城、河南省郑州市新郑市产业新城五个项目入选财政部PPP示范项目。
其中，固安产业新城还入选全球60个可持续发展PPP案例。
京津冀都市圈非京长三角都市圈上碑.南亭.杭辩.合度粤港澳都市国广州.漏圳篙潜都市圈郑州，直汉，成都图i华夏幸福产业新城国内布局情况一、运行机制产业新城开发性PPP模式是以实现区域高质量可持续发展为目标，政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业开发为核心的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新性PPP模式。
（一）运作机制在产业新城开发性PPP模式中，政府是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会负责对接相关事务。
华夏幸福作为投资开发主体，接受合作区域所在地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项目公司，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案。
其中，产业发展服务是核心，具体包括华夏幸福在委托区域范围内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。
图2华夏幸福产业新城开发性PPP模式运行机制（二）回报机制地方政府承诺将合作区域内所新产生的收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后，按照约定比例留存，剩余部分纳入财政预算支出管理，通过安排预算支出，作为支付公司服务费用的资金来源，并完善各项收支手续，以保障公司各项服务费用的顺利支付。
华夏幸福产业新城开发模式
6.专项规划
3.经营计划
1. 土规梳理
3. 指标取得
2. 域内资源盘点 4. 域内收并购
1.征地 2.拆迁安置
3.十通一平 4.资源供地
5、回款
1. 基础设施 ➢ 主干路网
2. 配套设施规划展 馆 ➢ 中央公园 ➢ 星级酒店 ➢ 创业大厦 ➢ mall
3. 居住配套建设 ➢ 房地产开发 ➢ 安置房建设 ➢ 青年公寓
季
季度目标制定、季度经营分析复盘
月
月度经营分析、业绩风险预警、预案
周
周例会、专题会、业绩推动会
日
业绩日报、日常任务跟进
S-TOPK体系-K
• 考核周期为季度，按季度下达考核目标并执行严格业绩规定 • 逐级考核，隔级审批
33
S-TOPK体系-K
考核指标
单项考核指标在评价周
期内未完成，责任人 下岗
管控指标 管控指标突破底线，公
区域拓展
1.区域锁定 2.业务谈判 3.协议签订
4.补充协议 签订
5.发布公告
整体规划 发展规划 资源获取
1.战略规划 2.概念规划 3.产业规划
1.开发策略 2.业务规划 3.财务规划
土地整理
园区建设
➢设计 ➢立项 ➢招标采购 ➢施工 ➢销售 ➢竣工 ➢交付
招商引资
园区运营
政府结算
4.城市总规 5.城市控规
住宅土地 出让金
工业土地 出让金
一、产业新城业务内容及业务逻辑 二、区域开发全流程 三、运营管理全流程
区域开发全流程
产业新城的开发就是一个发现价值、创造价值、兑现价值的过程
拓展 规划 资源 建设 运营
结算
发
现
价
著名地产公司六种新城模式及案例
开发背景
开发目的
*
多摩新城开发的成功因素
*
多摩新镇的问题
多摩新镇人口的持续减少和结构的老龄化趋势对于新镇的持续开发造成了非常大的负面影响。 多摩新镇从70年代早期开始吸纳居住人口。从90年代中期，人口减少了17000。萎缩的住宅销售给三家开发实体造成了很大财务问题。
*
国家理念的实践：日本多摩
多摩新镇位于东京新宿副都心的西南方向19-33公里处，距离横滨市中心西北部约25公里的多摩地区的丘陵地带，东西长14公里，南北宽2-3公里，包括了东京都多摩市、稻城市、八王子市和町田市的一部分，是日本最大新镇 。
*
缓解东京住房压力是多摩开发的原始驱动力
多摩新镇的规划最初目标就是了满足东京人口的居住需求，其中土地使用构成中住宅面积占47%。 1975年11月，新城镇的发展目标调整为建设工作居住平衡的都市。
产品形式多样，降低了市场风险，并实现了多功能社区的目标。
“ 建筑导则法”保证了社区风貌的整体性和城市发展愿景的实现。
*
哥伦比亚新城存在的问题
公共交通系统规划未能有效减少私家车的使用。 1990的数据表明有92%的哥伦比亚居民自驾车或合伙驾车上班，2000年该数据保持上升趋势。
中产阶级的聚集和良好的居住环境使得提供可支付经济住房的目标很难实现。 哥伦比亚新城虽然推行多种族混和居住，但是他们的住户多为中产阶级。在新兴社区，除非房源老化，否则经济房市场比率很难提高。
A successful new town provides daily required social , cultural , educational , commercial , and public or private services to satisfy the community and to minimize commuting behavior.------NEW-TOWN PLANNING:PRINCIPLES AND PRACTICE /Gideon Golany
国外新城建设案例分析
作为空间组织中心的RER车站
居住组团
外围的生产企业
林荫步道
水景和绿化
3.新城分区建设：
马恩拉瓦莱新城的4个城市分区分别建于不同历史时期，反映 出不同的时代特色。
马恩拉瓦莱新城的组成
马恩拉瓦莱新城的4个城市分区及其人口增长变化（单位：万人）
实际人口 城市分区 （由西向东） 巴黎之门 莫比埃谷 比西谷 欧洲谷 合计 相关市镇 （个） 3 6 12 5 26 土地面积 （平方公里） 21 38 61 32 152 1975年 6.12 1.57 2.40 0.25 10.34 1982年 7.44 4.70 2.74 0.33 15.22 1990年 9.06 7.90 3.62 0.52 21.10 1999年 9.97 8.51 4.98 1.19 24.65 规划人口 2006年 10.66 8.66 7.42 4.05 30.70
3). 平衡与多样化 (Balance and variety)：
创造各种就业机会，建设多样化的住房，提供一切必要 的服务以平衡各种人的需求。
4). 创造吸引人的城市 (The creation of an attractive city)：
通过多样化的环境设施建设创造吸引人的生活方式，使 城市生活散发出生气蓬勃的活力。
比西谷分区平面
比西圣乔治新区是依托原有市镇中心发展起来的，主要职 能是接纳以知识经济生产为特征的新型企业，以适应20世纪80 年代以来巴黎地区经济社会发展向后工业化过渡的新趋势，目 前已形成住宅、商务办公和产业开发等几大功能分区。新区的 规划设计 “以RER车站为核心组织各种功能空间”的布局原则， 同时又表现出与早期城市组团不同的设计风格：
新城以北的马恩河
新城以南的森林
用益物权语境下新城开发模式研究——以老挝万象塔銮湖新城为例
望在老挝独 的用益 特 物权语境 下 对 ， 塔銮 湖新 在 城 选址 系０ 由于代表不同 的 益圈层及在薪城 开发中所发 挥 。 利 定界、规划开发、建设管 等实 理 践过程 中的 间 空 利益博 的作用不 同 Ｍ 模式 中各利益主体都有其 自 的 势 ，Ｇ Ｐ 身 优 弈，做一次 强 市 增 城 规划公正性 公平１ 的 生 理论探索与 和缺陷 （ １ 。 表 ）
．
ｐ ｉａ ｎ ￣ ｉ ｌｗ ｔ ｖ ｏｐ ｅ ｒｖ ｔ ｂｅ ｅｆｓ ｎＦｅ ｃｉ ｄｅ ｅｌ ｍ ｎｔ ｅ ｂ ｙ
［ ｙ ｏ ｄ ］ ｓ ｆ ａ ｒ ｈ Ｎ ｗ ｃ ｄ ｖ ｌ ｍｅ ｔ Ｓ ａ ａ ｂ ｎ ｆ ． Ｍ Ｋ ｗ ｒ ｓ Ｕ ｕ ｒ ｍａ ｉ ｔ ｅ ｅ ｅ ｐ ｎ ， ｐ ｔ ｌ ｅ ｅ ｔ Ｂ Ｐｍｏ ｅ Ｌ ｏ ｅ ｕ ｇ ｏ ｉ ｉ ｄ ｌ ａｓ
【 文章缩号Ｊ ０ ６ ０ ２ （０ ２ ０ — １３ ０ ［ １ ０— ０ ２ ２ １ ）２ ０ １ — ５ 中田分类号］ ｕ ８ ８ ［ Ｔ９４１ 文献标识码］ Ｂ Ｕｓ ｆ ｔ ａ ｙＲｉ ｔ ａ ｅ ｗ ｔ ｖ ｌｐ ｎ ｄ ｌＶｉ ｔ ｅＴｈ ｌ ｕ ｇ Ｌ ｋ ｗ ｕ ｒ ｕ ｒ ｇｈｓ Ｂ ｓ ｄ Ｎｅ Ｃｉ Ｄｅ ｅｏ ｍｅ ｔ ｕｃ ｙ Ｍｏ ｅ ： ｅｎｉ ａ ａｎ ａ ｅＮｅ Ｃ Ｃａ ｅ ａｎ Ｌ ｓ／
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岫 ｌ ｃ Ｐｕ ｉ ｄ ｐｒ ａｔ ｎｅ ｔ ｍ ｉ ｎ ｎ ｗ ｔ ｅ ｌｐｍ ｅ ｓ ｂｅ ｏｍｅ ｉｉａ ｓ ｅ ａ ｂａ ｚ ｔ ｎ ａ ｎａ ¨ ｂｌ ａｎ ｉ ｅ ｂｅ ｆ ｓｇａ ｎｇｉ ｅ ｃｉ ｄ ｖｅｏ ｃ ｖ ｉ ｙ ｎｔ ｈａ ｃ ａ ｃｒ ｃ ｌｉｓｕ ｓ ｕｒ ｎｉａ ｉ ｎｄ ｍａｒ ｅ ｔ ｏ ｋｔ
基于政企合作开发模式的新城发展策略研究——以南京市六合新城规划为例
策 略 ，引导 市 场 力量 参与 到城 市 建设 中 。在 南京 六 合 新城 的 实践 探 索 中 ，通 过树 立 与域 市协 调 发 展 、
维 持 活力 的土 地混 合 使 用、 “ 观 ＋服务 ” 等规 划 景
确立了符合地 方特色的新城 开发制度 。从市场参 与程度划 分，大致可分 为四种主要形式 ：以规划 引导 ，新域开发公司具体操作的英国新城开发模 式； 以政府主导 ， 市场参与的韩 国新城开发模式： 以私人 开发 商为主体 ，政 府政策 倾斜 的东京 新 城 开发模 式 ；公私合 作投 资建设 的香港 新城 开
负 不小 的财政 负担 。随着城 市的 发展 ，有限 的 财 政资金 必须 支持整 个城市 系统 的运行 ，可 用
— —
Ａ Ｃａ ｅＳｕ ｙｏ ｉｈ ｅ Ｔ ｗｎＰａ ｎｎ ｎｉｇ ｓ ｔ ｄ ｆ ｕ ｅ Ｎ ｗ ｏ ｌｎ ｉｇｉ Ｎａ ｊ Ｌ ｎ ｎ
雷 Ｚ ａ ｅ ｈ ｏＬ
ห้องสมุดไป่ตู้
赵
摘 要 ：引入市场力量参与到新城建设是当前制
度创 新的 一 个重要 手 段 。在 政企 合作 的 新域 开 发模 式下 ，要从 政 府与 市 场 两个 视角 去研 究 新城 的发 展
素。 目前 我 国很 多新城开 发都 是城 市政府 引导 下的 “ 半市场 化” 运作 ，新城 开发主 体依 托于 城市下属区县政府。在新城特殊 的制度政策 下， 新城 开发 管理委 员会 （ 下属 区县 主导 ）成 为独
划角 度 ，究竟 应从 哪些视 角研 究这种政 企合 作 开发模 式下的 新城发 展策略？ 在当前 “ 内需、 扩 保增 长” 的经济 发展 目标 引导 下 ，这 一 问题 的 探讨 变得更 加有 现实意义 。本 文将 以南京市 六
新城建设理论研究
TOD模式是“以公共交通为导向”的开发模式，其中公共 交通主要是地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公 交站点为中心、以400～800m(5—10分钟步行路程)为半 径建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区。 以实现各个城市组团紧凑型开发的有机协调模式。它则更 加强调城市从整体方面出发的建设理念，TOD是公交主导 的发展单元，即公交站点为中心布局商业服务设施，扇状 辐射小区。
新城市主义理论
（3）多样性原则 人的多样性，主张在城市、社区和邻里内应该有多种多样的适合不同类型人群居住的房屋，并强调社区互动 以加强这些不同主体间的社会交流与联系，以解决贫富隔离、社会两极分化等社会问题。 社区功能多样性，强调城市特色和活力来自对丰富的资源的混合使用，反对过去的建设理念中过分注重功能 分区的做法，使居民、工作单位、商业活动等融入邻里和社区的生活中。 社区环境多样性，强调在城市社区建设中应保持该地区的特色，维持当地文化与传统，最大限度地寻求各个 社区的多样性，保持整个城市文化传统的可持续发展。 （4）珍视环境原则 主张建立多中心的有机的城镇体系结构，不同的城镇之间存在互补的关系。中心城市、普通城镇和郊区共同 构建一个完整的城市生态体系。 （5）可支付原则 主张通过开发多种类型和不同价格水平的住宅，让不同阶层的家庭都能支付的起，这又有利于保持住宅主体 的多样性。
市”。
新城市主义理论
理论产生背景：
在20世纪末，许多大城市都存在一系列社会问题，而这些问题或多或少是由于二战后几十年无序的郊区化趋 势所带来的，而这一趋势是基于奉行功能分区，汽车主导、忽视公共领域、漠视人文精神和自然环境而形成 的。
理论核心思想：
（1）重视区域规划，强调从区域整体的高度看待和解决问题。 （2）以人为中心，强调建成环境的宜居性以及对人类社会生活的支持性。 （3）尊重历史与自然，强调规划设计与自然、人文、历史环境的和谐型。
城市新区建设开发模式的区域经济学分析
联 动 和空 间 联动 ， 到 “ 旧结 合 、 新 做 新 以
补 旧” ．使 城 市 的 功 能 与 空 间 得 到 逐 步
难 以一 视 同仁 、 衡 发 展 ． 平 常常 是 以经
济 增长 为 先锋 ． 会 进步 和 生态 环 境改 社
能 反 映 城 市 固 有 功 能 的 扩 大 与 增 强 第 二 ．城 市 的 外 部 空 间 跨 越 式 发 展 地 区 ，
人 民的 生 活水 平 和 素养 才能 提 高 ． 会 社
希 曼 为代表 提 出 来 的 ．其 强
调 经济 部 门或 产业 的不平 衡 发展 ．强 调 关联 效 应 和资 源 优化 配 置效 应 自然环 境 是 使得 区域资 源空 间 配置 与 区
模 ； 次 ， 好 新 城 总 体 规 划 与 土 地 利 其 做
间配 置 城市新 区建 设开 发模 式是 指 中
央政 府 、 级 地方 政府 、 城 开发 公 司 、 各 新
用规 划 的衔 接 ． 格 按 照规 划 安排 建 设 严
用 地 和 控 制 规 划 保 留 用 地 ． 强 区 域 开 加 发 的 宏 观 调 控 ． 高 土 地 资 源 的 有 效 利 提 用 ． 格 控 制 各 项 建 设 用 地 指 标 ， 新 严 把 城建 设控 制 在 一定 的规模 内。再 次 ， 实
城 市新 区建设 开发模 式 的 区域经 济 学分 析
粱 宏 志
ｆ 武汉 理 工大 学土木 工程 与建 筑 学院 湖北 武 汉 ４ ０７ ） ３００
摘 要 ： 示 了 区 域 经 济 学 理 论 对 － ＆ 市 新 区 建 设 开 发 模 式 的 作 用 与 意 义 ， 别 从 发 展 目标 不 － ￣ 揭 Ｉ － 分 ｆ ， －
片区综合开发的投资模式探讨
摘要：片区综合开发是一项对资金需求较大，具有一定复杂性的综合系统工程。
多数地方政府因财政压力大，自身无法获得足够融资从而难以将片区综合开发项目按规划落地。
在这种背景下，本文对片区综合开发的投资模式进行分析研究，并在结合片区开发实施现状的基础上，提出具有一定可行性的片区开发投资模式建议，希望可以为相关人员提供参考。
关键词：片区综合开发；投资模式；对策一、片区开发主要投资模式片区开发主要是指在城市一定规模区域内，依照城市总体规划，有效进行基础设施建设以及城市资源经营等的综合性开发。
具体划分为旧城改造、新城开发等类型，其中包含公益性、准经营性以及经营性子项目。
现阶段，片区开发主要投资模式一般可以分为以下三种：模式一：政府直接投资开发。
地方政府有足够的资金或者专项政府债券能够满足项目实施资金需求的，可以采取政府直接投资的方式。
即政府直接投资，并指定相关单位(行业主管部门或同级平台公司)具体实施，现有资金、专项债务，增加土地开发财政收入，作为开发建设资金来源列入政府预算支出。
管理实施依据参照政府投资项目的有关规定执行。
模式二：政府和社会资本合作(PPP)模式。
“财金十号文件”发布前，部分区域开发项目整体以PPP模式实施；“财金十号文件”发布后，地方政府可根据PPP模式实施的财政承受能力，在区域开发范围内，采用适合实施PPP模式的公共基础设施和公共服务项目，并满足实施PPP模式的相关条件。
具体执行《财金十号文件》的有关规定和要求。
模式三：片区特许开发模式。
区域特许经营发展模式是地方政府通过竞争方式授予社会投资者特许经营权，社会投资者作为项目业主，向政府提供项目的投融资、建设和运营。
具体而言，委托项目业主或社会投资者利用自身资源优势，为项目提供投资、开发、建设、运营等全方位服务。
根据《特许经营发展授权协议》的规定，政府应履行规则制定、绩效考核等职责，并在运营维护期内每年根据项目建设和运营维护成本支付相关费用。
省属国企新城开发业务的债务风险与应对
省属国企新城开发业务的债务风险与应对一、华夏幸福运营模式分析2020年以来，华晨汽车、紫光集团以及永煤集团等大型国企集中爆发债券违约事件，金融市场普遍存在的“国企信仰”出现坍塌，国企违约背后是地方政府的信用破产，由此引发的连锁反应令资本市场风声鹤唳。
近日，产业新城行业龙头企业“华夏幸福”发布2023年年报数据，公司经营仍受“爆雷”严重影响，涉及违约资金52.55亿元。
华夏幸福“爆雷”的核心原因是地方政府信用严重贬值、减损，甚至“破产”。
公司“产业新城+配套住宅”的开发模式高度依赖地方政府信用及二级住宅销售的现金反哺，但华夏幸福重仓的环京区域政府回款缓慢，地方政府对其欠款累计超1,800亿元；同时，受2017年以来的地产行业严调控及疫情影响，华夏幸福的住宅销售回款大幅下降。
在地方政府信用的“贬值”与地产行业政策收紧的共振下，华夏幸福经营管理、资金配置和资金运营的问题突显，其资金链风险最终被引爆。
（一）华夏幸福运营模式华夏幸福产业新城开发业务模式为开发性PPP模式，本质是“产业新城+配套住宅”的“类城投”模式。
该模式本质是以产业模式为房产开发圈地，以中短期的房产开发回收的现金流反哺中长期的产业开发，再通过产业的发展进一步助推房产升值，中短结合，滚动发展，形成“一、二级联动”的循环。
“产业新城+配套住宅”开发模式依赖于政府信用及地产市场景气程度。
一方面，大量垫资完成的一级开发回款周期决定权在政府，其对政府信用依赖较大，一旦政府回款不及时，大量的资产将压占在应收账款和土地存货。
另一方面，在地产景气度高企时，公司可以通过二级市场实现快速现金回流，用“高周转”的住宅开发业务反哺“慢周转”的产业新城开发业务。
但随着地产政策调控常态化，该模式的缺陷开始显现，大额的资金缺口只能通过融资解决，而融资规模上升带来的财务费用的上升将使得企业发展陷入债务泥沼的恶性循环，最终引发资金链风险。
华夏幸福运营模式二、华夏幸福暴雷原因（一）外部问题从宏观市场环境来看，近年来，华夏幸福所在的地产行业接连面临宏观政策调控的“灰犀牛”及新冠疫情的“黑天鹅”事件，外部挑战严峻。
浅谈我国新城开发的模式问题——以温岭东部产业集聚区为例
关键 词 ： 城 ； 新 开发 ； 问题 ； 式 模
Ｋｅ ｒ ｓ ｙ ｗｏ ｄ ：ｍｅｒ ； ｅ ｅ ｏ ｔｏ ｄ ｖ ｌｐｍｅ ； ｒ ｂｅ ； ｄ ｎｔｐ ｏ ｌｍｓ ｍｏ ｅ
中 图 分 类 号 ：Ｕ ８ Ｔ ９
文献标识码 ： Ａ
文章 编号 ：０ ６ ４ １ （０ ０）５ ０ ４ — ｌ １０ — ３ １２ １ １— １３ ０
Ｖａ ｕ ｎ ｉ ｅ ｒ ｇ ｌ ｅ Ｅ ｇｎ ｅ ｉ ｎ
・１３ ・ ４
浅谈 我 国新城 开 发 的模 式 问题
— —
以温 岭 东 部产 业 集 聚 区为 例
Ｄｉｃ ｓｏ ｔ ｏ ｏｂ ｅ ｓｏ ｗｔ ｓ ｕｓ ｎ ｈｅ Ｍ ｄｅ Ｐｒ ｌ ｍ ｆＮｅ ｏｗｎ ｖ ｌ ｐ ｅ ｎ Ｃｈ ｎａ： Ｄｅ ｅ ｏ ｍ ｎｔｉ ｉ
１ 发 展 背 景 发 新城 、 护 旧城 、 保 与城 市 发 展 匹 配。 改 革开 放 以来 ，我 国 经 济 和 社 会 进 入 一 个 高 速 发 展 的时 期 ， 城 案例 ： 昆明 市 政 府 搬 迁 呈 贡 新城 。 市的发展 日新 月异 ， 个又 一个开发 区、 一 新区、 新城 如雨后春笋一样 项 目简 介 ： 贡 新 城 定 位 于 现 代 新 昆 明 的 行 政 核 心 区 、 教 文 呈 科 涌现。随着时间的推移 ， 开发区与母城 中心区在资金 、 市场 、 技术、 科 化中心、 金融 中心、 商贸及 旅游服务 中心、 新兴 工业 中心、 未来昆明 研成 果 等 方面 的联 系 日益 密切 ， 互 间 的作 用 与 影 响 日见 凸 显 。 就 的休 闲 之都 。新 城 距 主 城 区 １ 里 ， 现 代 新 昆 明环 滇 池城 市 “ 相 这 ５公 是 一 使开 发 区不 再仅 仅 是 新 兴 的 工 业 园区 ， 是逐 渐 发 育 成 为初 具 规 模 湖四片” 而 中率先启动的新城 ， 预计到 ２ ２ 年 人 口将达到 ９ ００ ５万。 的 新城 ， 此 本 文 以 下将 独 立 的开 发 区、 区 、 因 新 新城 等通 称 为 新城 。 启 示与构思 ： 通过政府办 公在新城 的率先立足 ， 发挥其 强大的 ２ 新 城发 展 的瓶 颈 拉 动 力 量 ， 善 城 市 功 能 ， 强 吸 引 力 和 辐 射 力 ， 进 新 城 经 济 发 完 增 促 ２１新 城 规 模 过 大 从 大 多 数 新 城 的 规 划 以及 实 施 过 程 上 看 ， 展 。 ． 新城 规划 的规 模 动 辄 几 十平 方 公 里 ， 多甚 至 接 近和 超 过 了 母城 的 许 ３３注重 “ ． 职住平衡 ” 式 主要特 点 ： 模 注重人 文关系， 实现居住 规模 。许 多地 方在新城 实施过程 中， 土地过于浪费 ， 闲置土地较多 ， 地 与 工作 地 的统 一 。 这与当今倡导节约型社会和低炭经济 的发展模式是格格不入 的。 案例 ： 佛山（ 清远 ） 业转移工 业园。 产 ２２ 新 城 发 展 过 于 依 赖 房 地 产 在 大 部 分 新 城 发 展 过 程 中 ， ． 往 项 目简介 ： 山（ 佛 清远 ） 产业 转移 工业园落户清远高新技术开发 往会出现政府一味迁就 开发 商、 为了满足房地产商 的要 求不惜更改 区， 目前该区正在申报全 省示范性产业 转移 工业园。产业转移工业 用地性质和容积率 ； 品房开发面积过大等情况。带来 的弊端也 很 园所 处位 置 是 开 发 区 的百 嘉 工 业 园， 区 基 本 形 成 了 主 干 路 网 并 打 商 园 明 显。 通 了 与 １７国道 的连 接 。 清 远 市 中 心 区 的距 离仅 １ 里 ， 接 市 ０ 与 Ｏ公 紧 ２３ 新 城 功 能 过 于 单 一 这 一 点 在 早 期 的 新 城 发 展 中 比 较 明 中 心 ， 接 广清 大道 达 １ 道 ， 通 便 利 。 ． 连 ０车 交 显 。早 期 的 新 城 以开 发 区 、 业 园区 模 式 为 主 ， 能 构成 单 一 ， 往 工 功 往 启 示 与 构 思 ： 步 完 善新 城 职 能 ， 善 配 套 基 础 设 施 建 设 等 ， 逐 完 实 会形 成 某 一 单 一 功 能 的 “ 城 ” 比 如 “ 业 新 城 ”“ 新 ， 工 、 卧城 ” 等 。 功 现将居住地与工作地的统一 ， 等 而 达到 “ 职住平衡 ” 目标。通过将企业人 能 上 的 不 完 善 将 会 产 生 大量 的 通 勤 人 流 ， 成 交 通 堵 塞 、 境 污 染 转化 为社 区人 ， 造 环 聚集 人气 ， 才能使企业长期发展 ， 园区才能生存。 等各方面 的问题 ， 这样 的问题又被称 为“ 职住平衡 ” 问题 。 ４ 温岭东部产业集聚区 ２４新 城 人 气 不 足 人 气 的 聚 集 直 接 影 响 到 整 个 新 城 的 兴 旺 发 ． 温岭市东部产业集聚 区位于浙江省温 岭市东部 ，包括松 门、 石 达 。而 许 多新城 基 础 设 施 建设 较 慢 ， 环境 较 差 ， 套 设施 不 齐全 ， 些 塘 、 横 、 配 这 箬 新河 、 海 和东 海塘 围 垦 区块 以 及 担 屿 涂 围 涂 和 南 海 涂 围 滨 都直接导致企业 不愿迁入 ， 居住人 口不愿入住， 从而导致恶性循环。 涂 等 ， 规 划 面 积 为 ３ １平 方 公里 。 总 ２ ３ 发展 模 式 的研 究 长 期 以来 ， 岭 东 西 发展 不平 衡 ， 域 生 产 力 布局 极 不平 衡 。 温 市 由 ３１龙头企 业带动模 式 主要特 点 ． ． 龙头企业 的“ 触媒 ” 效应 的 此 温 岭 市 委 、 政 府 提 出 ， 施 “ 西 并 进 、 体 跃 升 ” 略 ， 就 为 市 实 东 整 战 这 带动 。 温 岭 东 部 的发 展 提 供 了难 得 的机 遇 。 案 例 ： 家（ 京 ） 信 产 业 园 。 国 北 通 从东部产业集聚区面积来看 ， 已经 超 过 了 温 岭 市 的 建成 区 。如 项 目简介 ： 北京亦庄移动通信 产业园建成 规划面积约 ２平 方公 此大面积 的新城究竟如何启动 ， 如何发展？ 这也是横 亘在 所有规划 里 ， 以星 网工 业 园 为 代 表 的 ， 移 动 通 信 产 业 上 下 游 相 关 的 电子 者 和 建 设 者 中间 的 一 道 难 题 。 上 述三 种 模 式 皆具 备 一 定 的参 考价 是 与 而 应 包括 信 息企业 的集聚。依托 中关村等地 的研发优 势 ， 主要以实现 “ 业 值 。首 先 ， 大 力 引进 龙 头 企 业 。从 已经 划 定 的产 业 布 局 中 看 ， 产 化 ” 主 要 目标 。 占地 ５ 为 ０公 顷 的星 网 一 园 已经 吸 纳 了 ｌ 国 内 外 大石化、 洋生物等龙头 企业 已经纳入 了计划 ， ９家 海 建议利用政策和 土 著 名 企 业 入 驻 ， 有 了一 批 富 有特 色 、 全 球 信 息 产 业 享 有 很 高 声 地 价 格 优 势 将 温 岭 的龙 头 产 业 如 汽 摩 配 产 业 、 电产 业 也 迁 入 东 部 拥 在 机 望 的知 名 企 业 。 产 业 集 聚 区 ， 挥 龙 头 企 业 的 积 聚 优 势 。 其 次 ， 当的 利 用 行 政 手 发 适 启�
六合新城规划评价及其开发模式研究
１六合新城规 划的概况
１。 １总体 概 况 六合 新城 位于 六合 区雄州 组团 南部 ， 其 北 至 雄 州 东 路 ， 至 滁 河 ， 至 雍 六 高 速 东 南 公路 ， 至江北大道和雍六高速连接线 ， 西 规 划 总 用地 面 积 ４． ９ 方 公 里 ， 口规 模 为９ ５平 人 万 人 ， 划 将 新 城 的 功 能 定 位 为 ： 展 以 居 规 发 住 为 主 体 ， 具 商 业 休 闲 、 化 娱 乐 等 城 市 兼 文 功 能 的 多 样 化 新 城 区 ， 六 合 城 市 中 心 区 是 的重要组 成部分 。化 中 心 、 展 新 拓 区 、 团 发 展 的 战 略 ， 用 组 团 式 布 局 结 组 采 构 ， 成 “ 心 四 区 ” 空 间 结 构 形 态 。 体 形 一 的 具 而 言 ， 一 心 ” 滁 河 湾 城 市 中 心 区 ， 未 来 “ 即 是 六 合 的 城 市 中 心 区 ， 商 业 办 公 、 化 娱 乐 集 文 等 城 市 服 务 功 能 为 一 体 的 城 市 中 心 商 业 区 ； 四 区 ” 桥 西 社 区 、 花 庭 社 区 、 湖 “ 为 雨 莉 社 区 和 新 城 特 色街 区 。 中 桥 西 社 区 是 与 其 老 城 区 联 系 最 为 便 捷 、 未 来 城 市 中 心 区 与 的关 系最为紧密 的大 型综合居 住社 区 ； 雨 花 庭 社 区 为 功 能 自成 体 系 的 大 型 综 合 居 住 社 区 ； 湖 社 区 是 规 划 拥 有 大 量 公 共 配 套 莉 设 施 的 大 型 中低 密 度 的 居 住 区 ； 城 特 色 新
学 术 论 坛
÷ 城 规 划 评 价 及 其 开 发 模 式 研 究 ① 、 新 口
朱 怿 然 （ 南京 大学地 理与海 洋学 院 南京 ２ ０ ３ １ ９） ０ 摘 要 ： 文通过 对六合 新城规 划的分析 和评价 ， 区位 选择 ． 论 从 功能结 构与城 市设计 等方 面分析 方案 的特 点及存在 的 问题 ， 出新城 开发 提 模 式及 开发 策略 ，以期 为 六合新城 的 开发和 建设提 供一 定 的理论 依据 。 关 键 词 ： 合 新 城 规 划 开 发 模 式 开 发 策 略 六 中图分 类号 ： ８ ＴＵ９ ４ 文献 标 识码 ：Ａ 文章 编号 ： ６ ４ ０ ８ ２ １ ） ３ ｃ－０ １ －０ １ ７ － ９ Ｘ（ ０ ０ （） ２ ２ ０ ５
新城开发模式探讨
新城开发模式探讨作者：田亚刚杨剑来源：《城市建设理论研究》2012年第32期摘要：经济的快速发展，使得城市的规模不断地扩大。
国内许多大的城市都在进行新区、新城的开发和建设。
本文主要归纳总结国内外新城开发的模式，结合成都市的实际情况，得出天府新区新城开发的模式：“产城一体”新城开发模式。
关键词：新城开发模式产城一体中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号：国内外新城开发模式比较自进入工业化时代以来，从英国第一代新城哈罗、斯特文内几（Stevenage）等卫星城镇的建立，便拉开了全球城市新城建设的序幕。
从第一代新城到第三代新城，城市功能由单一到复合，城市配套设施从无到有，城市密度从低到适宜等不断地发展过程中。
通过不断反复的实践和经验总结，出现很多新城开发模式，其中有成功的，也有不成功的。
作者主要通过比较国内外新城开发模式，总结出了几种主要的模式：田园新城开发模式、城市郊区新城开发模式、产业集聚新城开发模式、新城市中心新城开发模式。
（1）田园新城开发模式是指政府提出立法政策，由专门新城开发公司按照规划意图在远离城市的新址建设新的城市。
它主要出现在二次世界大战以后，为了解决原有城市住房紧缺和住房条件恶劣的问题。
由于它不以盈利为目的，所以它的选址是远离城市土地价格低的农业用地，而不是靠近城市边缘区。
城市配备的设施基本齐全，力求职住平衡。
田园新城开发模式成功的原因是政府提供了很好的立法支持，吸引大城市的居民前来居住，并提供了很多减税免税的优惠政策。
并且投入大量的资金用于基础设施的建设，甚至包括很多短期内收益很小的大的项目的建设。
具有代表性的城市是米尔顿·凯恩斯。
（2）城市郊区新城开发模式是由于现代交通方式的便利，原有城市人口密度大，居住紧张，噪音大，污染严重，许多居民迁入到城市郊区居住；还有城市的制造业，运输业等产业不适宜在城市中，从而城市郊区选址建设，由于经济的发展，设施的逐渐完备，人口的迁入，逐渐形成新城。
成都临空新城城市规划的创新方向研究
成都临空新城城市规划的创新方向研究杨宝民关键词成都新机场,简阳作者去年到成都讲学和考察多次,发现成都已经成为严重污染城市,从城市规划角度思考成都减轻污染是值得探讨的方向。
成都是历史文化名城,也是旅游中心城市,成都是中国西部对外开放的窗口,成都的空气污染和水污染都要加速出台系统的治理措施,还回成都人民蓝天和白云。
成都天府新区和新机场落户简阳市,给规划高品质生态新城和成都老城区人口疏散都带来机会,需要高起点做好临空新城的产业规划,旅游规划,商贸规划和城市规划,突出地域文化特色,推动成都新城规划和建设上台阶。
一、成都空气污染与城市规划的教训由于四川盆地地形特殊，成都地区年均风速小，大气水平输送能力很弱，加之湿度大、静风频率高且出现逆温层结构频率较高，颗粒物为空气中水份提供了充足的凝结核，造成成都市云、雾较多，对大气污染物的垂直扩散造成抑制。
（一）北方沙尘的输入性污染是造成此次污染的主要原因。
(二)内源性污染的叠加导致污染程度加重。
中心城区机动车排气污染、燃煤烟尘以及城市基础设施施工造成的扬尘污染在一定程度上促使污染程度加重。
作者认为成都老城区人口密度高,绿地和公园面积占比较小,也是导致污染加重的重要原因。
二、成都老城区疏散的政策研究对老城市进行疏导,减少居住和办公人群,增加公园和绿地,有利于缓解交通紧张,有利于城市品质提升。
1.老城区应该按照5平方公里建筑区和1平方公里公园区建设。
以青羊宫为例,周边500米未来拆迁后就要直接变成生态公园。
府南河在城区部分可以选择适当河段,建立300米宽度1000米长度的城市公园。
2.政府财政要加大搬迁引导到新区居住费用和公园建设,建立示范。
预测未来成都三环内要增加20平方公里绿地和生态公园,政府搬迁投资预计需要200亿元现金和新城区土地优惠出让20平方公里。
三、成都新城规划的生态理念----天府新区与简阳市规划的初步评估规划范围：1578平方公里◆现状总人口：173.6万人。
新城开发的研究回顾、反思与新思路
新城开发的研究回顾、反思与新思路【摘要】新城开发是个历久弥新的话题，开发资金问题是相关研究的焦点与核心。
在解决这一核心难题时，我们的一贯思路是借鉴发达国家的开发经验。
然而这种思路很难从根本上解决这一难题。
本文从新城开发的研究主线出发，回顾总结了自“田园城市”以来新城开发的两类研究重点，并指出了我国新城开发相关研究中的不足。
文章最后从新城开发的核心难点出发对新城模式进行了一系列反思，明确指出资金难题的根源所在。
并针对此大胆的提出新城开发的新思路。
【关键词】新城开发；新城模式；融资；先城后市；先市后城1、引言中国作为正在崛起中的发展中人口大国，其城市化进程尤其的受到了世界范围的关注。
美国诺贝尔经济学奖获得者约瑟夫·斯蒂格利茨（joseph . e. stiglitz）教授曾经预言：美国的高科技和中国的城市化，将是深刻影响21世纪人类发展的两大主题。
如今看来一点都不假。
中国当下正处于城市化中期加速发展阶段，新区建设与新城开发正如火如荼地在全国范围内铺展开来。
“新城”在我国成为一个很热的事物，不但在北京、上海、广州等特大城市的总体规划布局中大量引入新城，甚至连一些中小城市也提出了要建新城。
具粗略统计，全国各级地方政府规划建设的新城数量可能数以百计甚至千计[1]。
在中国快速城市化的浪潮下，新城开发势在必行。
然而，新城开发周期长，投资金额巨大，往往具有较高市场风险与较低的投资回报。
其开发的成败与效益关乎人民的福祉。
因此关于新城开发的研究便显得十分重要。
本文立足于新城开发的模式，就历来的新城开发实践与相关研究作总结与反思，并针对以往新城开发模式所共有的模式弊端，提出新城开发与研究的新思路。
2、新城开发的研究与实践回顾仿似但凡新城开发的研究，都需要向霍华德（ebenezer howard）先生致敬，此处也不例外。
19世纪末，英国的霍华德先生针对伦敦地区的社会问题，在其著作《明日：一条通向真正改革的和平道路》（tomorrow：a peaceful path to real reform，1898）中首次提出了“田园城市”的思想，以解决工业革命后的城市社会“病态”问题。
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居住 新城
大型商业（6万平米、包租 期3年）、会所、幼儿园、中 学（国外私立），06.12前投 入使用
创新产业园区
居住 新城
2
新浦江城——增值举措
规划特色：开放性规划、直线形道路、城市符号、外围边界线、 公共空间共享
开放性道路体系，与城市路网连接，将自身 纳入城市体系，成为城市肌理的一部分； 直线形的道路规划，强调对现代城市交通特 点的尊重； 城市标志的红绿灯、斑马线、市政配套； 显著的城市符号，拥有强烈的区域性标志； 把不同高度的产品散落穿插，打造城市意象 的天际线； 车道设在土丘或是花园等自然屏障后面，土 丘和花园中间是步行区； 明确的外围边界线区分区域差别； 强调城市公共空间，区内道路的各个交叉处 是形态各不相同的广场； 多色系的大面积色块的运用，休现城市现代 特征； 高层多层穿插排布，以表达邻里之间互相守 望的理念
静态产品 产品形式 单一产品形式 精美的建筑
动态产品 混合产品形式 艺术表演 全方位 演变过程
产业布局
旅游主导产业
房地产等关联产业 商品房开发 酒店经营
房地产项目 成为 组成部分
旅游 新城
第三启动区 2002-2005
3
华侨城——开发策略
波托菲诺
波托菲诺
天鹅堡
第二启动区 2000-2001
威尼斯酒店 华夏艺术中心 汉唐大厦 沃尔玛、铜锣湾商业中心
功能
80万平米住宅61.5% 27万平米办公20.8% 23万平米商业17.7%
增值举措
开放性规划 城市符号 外围边界线 公共空间共享 建筑设计新颖 中意文化广场 剧院、图书馆 OCT当代艺术中心
中意文化广场等文化设施
商业配套+住宅+创新产业园
其他公共配套：幼儿园、
学校、健身中心、高档俱乐部、 酒店、剧院、图书馆
个完整的城市
居住 新城
2
新浦江城——发展历程
国际私立中学 北区广场、 超市、幼儿园
首期项目占地0.7平方公里， 建筑面积26万平米； 首期物业类型
项目一期规划： 产品类型丰富， 配套、产业园 区同步开发
花园公寓 独院别墅 水景公寓 联排别墅 临水商业 街 一期
独立别墅（53套）
院墅（面积200-500平米） 联排别墅 水景公寓（4层、带电梯） 花园公寓
深南大道 第一启动区 1991-1999
世界之窗 欢乐谷 民族文化村
旅游 新城
3
华侨城——增值举措
华侨城在城区内规划了惬意舒 适的人行系统和车行系统，它们 将住宅区、商业区、旅游区、文 教区和各种自然资源有机联系起 来。它们尺度适宜，形态多样， 周边景观优美，视觉变化丰富， 让居民的日常生活显得生动活泼。
2
新浦江城——发展历程
发展历程：浦江镇2001年定位为意大利风貌区， 由意大利高蒂建筑事务所整体规划，2004年4 月开始规划，同年12月展示中心对外开放
2001年1月5日，浦江镇为意大利风貌区；总面积10平方公里； 2001年6月25日，意大利格里高蒂建筑事务所规划设计中标； 2003年3月，浦江中心城区总体详细规划完成。； 2003年4月1 8日，“新浦江城”推广展示中心一中意文化广场开工； 2003年4月1 8日，浦江镇规划设计展在上海规划展览馆举办； 2003年1 1月1 7日，“新浦江城”修建性详细规划完成； 2004年3月，中意文化广场建成，“新浦江城”进入正式开发阶段； 2004年4月29日，“新浦江城”开始进行规划设计； 2004年7月29日，“新浦江城”首期项目方案报批通过； 2004年12月9日，“新浦江城”展示中心正式开放。
市场化的运作机制
交通，安全的居住氛围，良性竞争的商业机制不断吸引着来自各方面的淘金者。市
场化的运作使整个城市的规划建设一直朝着市场接受的方向发展，朝着利益最大化， 可持续发展的方向发展。市场化的运作机制使尔湾更加生机勃勃。
产业 新城
开发模式
大学园区
1
加州的阳光尔湾——小结
功能
工业区 商业区 住宅区
新城开发模式专题研究
新城开发的5种模式（5个案例）
产业新城
尔湾市（美国加州）
新 城 模 式
根据本项 目的自身 条件
居住新城 旅游新城 商业新城 CBD新城
新浦江城（中国上海）
华侨城（中国深圳） 六本木（日本）
拉德方斯（巴黎）
产业 新城
1
加州的阳光尔湾——项目概况
功能构成：工业区、商业区、住宅区、休闲区及绿地
规划人口： 70,000——80,000人
城区主要功能：居住、旅游、商务
以四座大型主题公园为旅游核心， 带动发展房地产业、酒店业和其它下 游产业
位于深圳西部，占地4.8平方公里，下属有电子、旅游、房地产三大支柱产业以及酒店、文化等产业； 它叫做“城”，却更类似于欧美的一座小镇：它有发达的自主产业，也有自成体系的生活系统；它是 开放的，却又相对封闭；外面的人想进来，里面的人不想出去。 因为观察的角度不同，不同的社会群体对华侨城有着不同的观感……
尔湾位于加利福尼亚 州以南五十公里处，属 于橘郡管辖范围。 尔湾南面濒临太平洋， 拥有著名的Laguna海 滨、Long Beach海滨， 这里阳光充沛(“加州的 阳光”闻名世界)，气候 温和 尔湾是美国最大的规 划城市社区之一，占地 88平方公里，现有人口 17.5万。
虽然尔湾从建市到
目前只有短短的30多 年历史，但是它已经 成为加州重要的经济
居住 新城
2
新浦江城——增值举措
建筑设计新颖，产品类 型丰富，整体城市氛围 感觉浓厚；
居住 新城
2
新浦江城——增值举措
中意文化广场、剧院、图书馆等等,OCT当代艺术中心已于2004年开放，艺 术的展示提升整个新城的档次
中意文化广场、何香凝美术馆、剧院、图书馆
何香凝艺术馆
居住 新城
开发模式
2
新浦江城——小结
新浦江城地处浦江镇中心城区，至人民广场15公 里距人民广场约15公里，距陆家嘴约17公里； 是规划的浦江镇中心城区的示范区，将被建成一 个高尚的、低密度、生态型的居住城区；
将被60平方公里世博森林（规划）环绕的魅力之 城；
占地1.83平方公里
总开发面积逾130万平方米
计划2010年前建设完成
居住 新城
2
新浦江城——发展历程
项目是更大概念和意义上的开发与实践， 它是一个新城开发，所涉及到的是一个完整 的城市规划的安排，不仅仅是房地产的开发， 开发理念—— 而是一个城市塑造的问题，城市的产业怎么 去构筑，整个城市配套如何布局，这是城市 城市运营，新 城开发，是一 运营的概念 ； 在规划、开发、建设、设计等过程中还要 规划的安排 考虑到何种产业的导入，塑造成最适合人居 住的、有内涵的、一个正真意义的完整城市， 是整个城市综合功能的塑造；
城市。由于是新开发
的社区，规划设计非 常好，近几年来逐渐 成为加州的高尚住宅
区之一。
尔湾市努力保持作为美国最安全，规划完善，便于开展商业活动
的最佳社区的口碑，在过去的30年里，吸引了大量的居民和商业
机构。这种努力使尔湾市成为有竞争力的社区，并将不断保持。
产业 新城
发展历程：
批地 大学园区 工业区
1
加州的阳光尔湾——发展历程
尔湾是一个一开始就经过规划的城市。幕后推动者为拥有尔湾及其 附近大片土地的“尔湾公司”，尔湾公司由尔湾家族成立。 1959 年尔湾公司应加州大学的请求，同意捐出 1000 英亩土地作为
加州大学校区。当时的州政府也捐出额外的500英亩土地作为校区。
尔湾加大聘请的建筑师威廉·佩德拉和尔湾公司策划部门则认为， 有必要在环绕大学的社区建立一个容纳5万人口的城市。
增值举措
安全的生活环境 艺术级的运输系统 完善、高档次的商业配套 正规完善的教育机构
工业区+住宅
休闲区及绿地
商业等相关配套+住宅
高端住宅
前期以大学园区、科技产业为主导，建立片区形象，期间陆续推出住宅，完善 商业配套，后期高尚社—项目概况
功能构成：80万平米低密度住宅、27万平米产业办公区、23 万 平米综合商业
在1995年，尔湾就曾名列美国大城市安全情况调查的榜首。
良好的自然条件
尔湾有超过100 个公园和公共游泳池。尔湾80%以上的社区都规划 良好，大多数拥有网球场、游泳池、小公园等，木桥区甚至有人工 湖，让居民在湖上泛舟及其他水上活动。 完善的、高档次的商业配套 高档次的酒店，超大规模的SHOPPING MALL，世界各国风味美食 餐厅均在此聚集。
旅游 新城
3
华侨城——产业链形成的过程
整体规划方案 旅游和市政项目建设 旅游＋地产 商品住宅的兴起 著名旅游城形象的建立
优越的景观人文居住环境的形成 “旅游地产”
旅游 新城
产品布局
3
华侨城——产业链的转变
90年代初 具有中国特色的 主题公园群
90年代中期 世界一流水平的 文化旅游区
“华侨城 · 旅游城”
1970 年，目前叫做“尔湾商业综合体”前身叫做“尔湾工业区”
住宅 商业等相关配套
对外开放。龟岩、大学公园、牧场、核桃及Culverdale 等住宅区
也在这年陆续建成。 1971年12月28日，社区居民投票通过成立一个范围更大的区域，即 “尔湾市”，至此，尔湾市正式成立。
产业 新城
尔湾是高科技为 主导，多元化的 产业结构，制造 业、服务业等产 业都有大规模的 公司进驻尔湾。 在20世纪90年代 美国高科技的泡 沫破灭，尔湾因 为其多元化的产 业结构，才使其 整个城市经济得 以平稳发展。